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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 104年度重訴字第1228號 原　　　告　吳家豪 被　　　告　韓宏道 上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國105年5月18日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將如附表所示之房地移轉登記與原告或原告指定之登記名 義人。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳佰壹拾陸萬柒仟元為被告供擔保 後，得假執行。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第7款定有明文。本件原告起訴時原聲明「㈠被告應 將如附表所示房地（下稱系爭房地）移轉登記與原告或原告 指定之登記名義人。㈡如原證二之特約事項第1條之附買回 條件應予撤銷」，嗣原告已於民國104年10月13日具狀撤回 上開㈡聲明（見本院卷第55-1頁），再於105年5月12日追加 「如受有利判決，原告願供擔保請准宣告假執行」之聲明（ 見本院卷第201頁），核其所為訴之追加核與前揭規定，並 無不合，應予准許。 二、又被告未於最後一次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為 判決。 三、原告主張：被告於104年3月25日將其名下系爭房地以新臺幣 （下同）950萬元出賣予原告，兩造並簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約），嗣於同年4月2日兩造簽訂減價協 議書，約定系爭房地買賣價款減為650萬元，原告已陸續付 款合計603萬元，並依約墊繳被告應負擔之土地贈與稅、房 屋稅共85,761元，被告於收受上開價款後依約全權委託原告 辦理產權移轉登記事宜，惟因系爭房地之信託委託期間已屆 滿，致無法完成移轉登記，原告多次催告被告儘快找信託受 託人即訴外人林羿棻及羿欣實業有限公司（下稱羿欣公司） 協調處理，被告卻稱林羿棻及羿欣公司不願配合辦理過戶程 序，然原告找到林羿棻及羿欣公司之後，兩人皆稱被告並未 就系爭房地事宜與渠等聯絡，且渠等僅為登記名義人，皆願 意配合延長信託期間及出具辦理產權移轉登記所需文件，以 完成所有權移轉登記，被告所言顯然不實；又系爭房地現由 被告之親友居住占有中，被告亦無資力向原告加價購回系爭 房地，只想免費使用系爭房地，卻不願交付系爭房地給原告 ，亦不願配合辦理過戶用印，甚至將戶口遷出以致印鑑證明 失效，被告行為已違反系爭買賣契約第5條第2款之約定及誠 信原則。為此，依系爭買賣契約之法律關係，請求被告將系 爭房地所有權移轉登記與原告或其指定之登記名義人。並聲 明：㈠被告應將系爭房地移轉登記與原告或原告指定之登記 名義人。㈡如受有利判決，原告願供擔保請准宣告假執行。 四、被告則以：系爭房地目前由被告不知悉名字之朋友占用中， 原告僅交付被告買賣價金200萬元，其他金錢被告並無收到 。又依系爭買賣契約之特約事項第1條約定「目前房屋由第 三人佔用中，雙方約定由賣方找律師去排除，如果至105年4 月13日前賣方仍無法排除佔用，賣方同意以原價新台幣陸佰 伍拾萬元正買回且願意補貼買方新台幣壹佰萬元整為懲罰性 違約金，且過戶所有稅金（如契稅、印花稅、土增稅、奢侈 稅、房屋所得稅…等，但不限於前項所列）由賣方負責繳納 ，賣方絕無異議」（下稱系爭特約事項第1條），其中記載 賣方即被告同意以原價650萬元買回，並願意補貼買方即原 告100萬元等語，其實本件為被告向原告借款，僅事先擬好 買賣契約，若被告屆期無法還錢，系爭房地即變為原告所有 ，但如果隔一年後被告有資力，即可以選擇以100萬元給付 原告後，取回系爭房地，此為當時兩造約定之真意，否則系 爭房地之實際價值1,200萬元，卻僅以650萬元出售予原告， 與常情不符。是被告雖不否認兩造有成立系爭買賣契約，惟 有保留加價100萬元買回系爭房地之權利，且原告持有被告 簽發之3張本票，其中1張面額100萬元之本票即為擔保將來 被告有權利向原告買回系爭房地，並非如原告主張之違約金 ，再者，系爭買賣契約之特約事項條款皆為原告手寫，原告 為高知識份子，卻以如此手法欺騙罹患癌症之被告等語置辯 。並聲明：原告之訴駁回。 五、兩造不爭執之事項（見本院卷第198頁背面）： （一）兩造於104年3月25日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，約定 買賣價款為950萬元，並於同年4月2日簽立減價協議書， 由賣方同意折讓300萬元，並於同年4月13日簽立系爭特約 事項。 （二）原告於104年3月26日付買賣價金50萬元給被告，由被告在 系爭買賣契約上簽收，於同年3月31日給付買賣價金312萬 元給被告（幫被告代償民間金主債務），另已墊付系爭房 地過戶所需之土地增值稅、房屋稅共85,761元。 （三）系爭房地目前仍由第三人（被告的朋友）占用中。 六、本件原告主張已向被告給付系爭房地價金603萬元及代墊前 揭稅款，然被告竟拒絕移轉所有權予原告，而依系爭買賣契 約之法律關係，請求被告將系爭房地移轉登記予原告或其指 定之登記名義人等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯 。茲就兩造之爭點及本院得心證之理由論述如下： （一）系爭特約事項第1條是否為被告得附條件買回系爭房地之 特約條款？倘是，附條件買回契約是否發生效力？ ⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年 上字第1118號判例意旨參照）。查兩造先於104年3月25日 就系爭房地簽訂系爭買賣契約，約定買賣價款950萬元， 嗣於同年4月2日簽立減價協議書，由被告同意折讓300萬 元，再於同年4月13日簽立系爭特約事項，此有系爭買賣 契約、減價協議書、特約事項約款在卷可稽（見本院卷第 13至20頁），且為兩造所不爭執，堪認屬實。觀之系爭特 約事項第1條約定：「目前房屋由第三人佔用中，雙方約 定由賣方找律師去排除，如果至105年4月13日前賣方仍無 法排除佔用，賣方同意以原價新台幣陸佰伍拾萬元正買回 且願意補貼買方新台幣壹佰萬元整為懲罰性違約金，且過 戶所有稅金（如契稅、印花稅、土增稅、奢侈稅、房屋所 得稅…等，但不限於前項所列）由賣方負責繳納，賣方絕 無異議」等語（見本院卷第13、121頁），已明白約定賣 方即被告於105年4月13日前如仍無法排除第三人占用系爭 房地，為被告得行使買回權之停止條件，並以給付買方即 原告原價650萬元附加100萬元違約金及過戶所有稅金為買 回條件，足認兩造有約定被告於前開停止條件成就時，得 在上開條件下行使對系爭房地之買回權，且兩造既已就系 爭房地買回條件為具體之約定，亦無訂明僅買方即原告有 此權利而刻意排除賣方即被告行使買回權，則系爭特約事 項第1項之約定應為被告得附條件買回系爭房地之特約條 款無訛。是以被告抗辯依系爭特約事項第1條約定其對於 系爭房地有附條件行使買回之權利，即屬可採。 ⒉惟按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受 領之價金，而買回其標的物。前項買回之價金，另有特約 者，從其特約，民法第379條第1項、第2項定有明文。次 按「買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限 內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件，此觀民法 第379條第1項之規定自明。上訴人僅於買回期限內，向被 上訴人表示買回其原出賣之系爭不動產，並未將約定之買 回價金提出，則買回契約尚未發生效力。」（最高法院79 年台上字第2231號民事判例參照）。本件兩造已約定被告 如於105年4月13日前仍無法排除第三人占用系爭房地，得 行使買回權，然仍以被告須給付原告650萬元附加100萬元 違約金及過戶所有稅金為買回條件，故本件被告於得行使 買回權之停止條件成就時，尚須向原告提出上開款項之給 付，買回契約始屬有效。而系爭房地目前為第三人占用中 ，被告於105年4月13日前仍無法排除，此為兩造所不爭執 之事實，則被告買回系爭房地之權利行使之停止條件雖已 成就，然被告迄今僅泛稱其有選擇加價100萬元買回系爭 房地之權利等語，並未就「向原告表示買回」之意思表示 ，以及「向原告提出買回價金及過戶所有稅金」為任何主 張及舉證，揆諸前揭說明，兩造就系爭房地之買回契約難 認已發生效力，被告自不得執此為由拒絕原告請求系爭房 地所有權之移轉登記。 （二）原告主張依系爭買賣契約請求被告移轉登記系爭房地所有 權，有無理由？ ⒈經查，系爭房地買賣價款原為950萬元，兩造於104年4月2 日簽立系爭減價協議書，由賣方即被告同意折讓300萬元 ，經折讓後系爭房地買賣價款為650萬元，有系爭買賣契 約、系爭減價協議書在卷可證（見本院卷第14至20頁）。 依系爭買賣契約第15條第5項約定：「今日簽約買方先付 賣方新台幣伍拾萬元，讓賣方去處理法院撤封事宜。另簽 約金350萬係代償民間林善基之抵押設定，由買賣雙方共 同約林善基代償塗銷」（見本院卷第19頁）。而原告已於 104年3月26日先給付買賣價金50萬元予被告，由被告在買 賣契約上簽收（見本院卷第15頁），再於同年3月31日給 付買賣價金312萬元予被告以供其代償民間金主債務，並 另已墊付土地增值稅、房屋稅共85,761元等情，此為兩造 不爭執，又原告主張其於104年3月31日有匯款38萬元予被 告乙節，亦據其提出國泰世華商業銀行匯出匯款憑證為證 （見本院卷第21頁），核其匯款日期與上開原告給付312 萬元予被告代償金主之日期相同，再佐之匯款憑證備註欄 上記載「安祥路購屋款」等語，足證上開38萬元亦為買賣 價金，與上開買賣價金312萬元合計後為350萬元，被告抗 辯該38萬元為借款並非買賣價金云云，並非可採。故原告 已依約給付被告50萬元以及簽約金350萬元，合計400萬元 ，應堪信實。 ⒉至被告嗣後雖抗辯除了50萬元及312萬元為買賣價金外， 其餘均為借款云云，惟被告就其向原告借款若干以及原告 是否交付款項等節，前後陳述不一，已難採信。況依系爭 買賣契約第5條第3項約定：「甲方（即原告）得指定第三 人為登記名義人…」（見本院卷第16頁）、第15條第7項 約定：「交屋日以付完稅款日起一個半月內，產權過戶並 完成交屋分算後，撥付尾款250萬予賣方」（見本院卷第 19頁）、系爭減價協議書第3條約定：「交屋日改以賣方 完成法院撤封及塗銷民間林善基之抵押設定後一個半月內 ，產權過戶並完成交屋分算後，買方再撥付尾款250萬予 賣方」（見本院卷第20頁）、以及系爭特約事項第2、3條 約定：「雙方約定土增稅、房屋稅由買方代墊，代墊總 額直接由交屋尾款扣除。目前房屋被佔用中，無法確定 現況，但賣方保証此屋無漏水等情事。雙方約定尾款貳佰 伍拾萬買方先扣押新台幣參拾萬，直至無權佔用情況排除 ，確定房屋現況無漏水（或現況有漏水，雙方協議交由公 正第三單位評估修復費用後，扣除修復費用後）再將尾款 差額交付賣方」（見本院卷第13、121頁）等語綜合以觀 ，足認被告在完成塗銷林善基之抵押登記後，即應在一個 半月內將系爭房地辦理產權過戶並完成房屋分算以及扣除 代墊額，原告始有依約給付尾款250萬元予被告之義務。 而系爭房地上林善基之抵押登記業經被告委由原告於104 年3月31日完成塗銷，此有原告提出之新北市地籍異動索 引、土地登記申請書、預告登記塗銷同意書、印鑑證明、 債務清償證明書等在卷可稽（見本院卷第135頁、第144至 151頁），且原告除了墊付土地增值稅、房屋稅共85,761 元之外，並已於104年4月27日給付價金尾款140萬元，有 國泰世華商業銀行匯出匯款憑證在卷足憑（見本院卷第22 頁），該匯款憑證備註欄亦記載「安祥路尾款」等語，足 認原告業已給付被告系爭房地買賣價金尾款至少1,485,76 1元（含代墊之稅款），然系爭房地之所有權人仍為被告 ，有系爭房地之登記謄本附卷足稽（見本院卷第9至12頁 ），則被告抗辯原告分別於104年4月20日、104年4月24日 匯款20萬元、40萬元予被告乃為借款，以及原告給付尾款 仍有差額等語，縱令屬實，均無礙於被告有依上開約定先 辦理系爭房地產權過戶之義務。故原告主張依據系爭買賣 契約請求被告將系爭房地移轉登記與原告或原告指定之登 記名義人，應屬有據，而被告辯以尚未收取足額價金為由 ，拒絕辦理系爭房地所有權之移轉登記，顯無可取。 七、綜上所述，本件系爭買賣契約之系爭特約事項所訂被告附條 件買回契約並未生效力，被告有依系爭買賣契約辦理系爭房 地所有權移轉登記之義務。從而，原告請求被告將系爭房地 移轉登記與原告或原告指定之登記名義人，為有理由，應予 准許。又原告陳明願供擔保，請准宣告為假執行，核無不合 ，爰酌定相當之擔保金額，併予准許之。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟 酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘 明。 九、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第 390條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 6 月 14 日 民事第一庭 法 官 吳俊龍 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 6 月 14 日 書記官 廖純慧 附表： ┌─┬───────────────────┬─┬─────┬─────────┐ │編│ 土 地 坐 落 │地│面 積 │ 權 利 範 圍│ │ ├───┬────┬────┬─────┤目├─────┤ │ │號│縣 市○鄉鎮市區○段 名 │地號 │ │平方公尺 │ │ ├─┼───┼────┼────┼─────┼─┼─────┼─────────┤ │1.│新北市○○○區 ○○○段 │0000-0000 │建│2,496.47 │0000000分之30800 │ └─┴───┴────┴────┴─────┴─┴─────┴─────────┘ ┌─┬───┬─────┬────┬─────┬──────┬───┬─────┐ │編│建號 │建物坐落 │建物門牌│建築式樣主│ 建物面積 │權利 │附屬建物 │ │ │ │地號 │ │要建築材料│（平方公尺）│範圍 │（平方公尺│ │號│ │ │ │及房屋層數│ │ │） │ ├─┼───┼─────┼────┼─────┼──────┼───┼─────┤ │2.│5473 │香坡段0582│新北市新│16層鋼筋混│6層總面積： │全部 │陽台15.98 │ │ │（含共│-000地號 │店區安祥│凝土造 │132.82 │ │花台4.47 │ │ │有部分│ │路110 巷│ │ │ │ │ │ │：5485│ │28號6 樓│ │ │ │ │ │ │、5486│ │ │ │ │ │ │ │ │建號）│ │ │ │ │ │ │ └─┴───┴─────┴────┴─────┴──────┴───┴─────┘