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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 104年度重訴字第1243號 原　　　告　凌小惠 訴訟代理人　賴玉梅律師 　　　　　　陳崇善律師 　　　　　　周福珊律師 　　　　　　王嘉斌律師 複 代理 人　張蕙 被　　　告　行聲數位有限公司 法定代理人　游瑞華 訴訟代理人　林維堯律師 上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國105年11月1 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。經查，原告起訴時原列凌大賢、凌莊賢、凌瑞 賢及行聲數位有限公司（下稱行聲公司）為被告，主張伊繼 承其父凌寅賢所有之台北市○○區○○○路○段○○○○○號12 樓房屋（下稱系爭房屋）及所坐落之土地，凌大賢、凌莊賢 、凌瑞賢基於渠等與凌寅賢間委任關係，將系爭房屋出租予 行聲公司，惟行聲公司於104年4月起遲延未繳納租金，爰終 止租賃契約，並依租賃及所有權法律關係請求行聲公司遷讓 返還系爭房屋予原告，及請求終止租賃契約後相當於租金之 不當得利。嗣原告於民國105年1月5日當庭撤回對凌莊賢、 凌瑞賢之起訴，並經凌莊賢、凌瑞賢表示同意（見本院105 年1月5日言詞辯論筆錄，本院卷第50頁），原告復於105年1 月26日變更原訴，並追加備位及再備位之訴，且將凌大賢列 為再備位之訴之被告，惟凌大賢部分業經本院裁定駁回確定 ，嗣原告於105年10月27日變更聲明為：㈠先位聲明：⒈被 告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並應自104年10月1日起至 遷讓返還房屋之日止，按月給付原告96,376元。⒉被告應給 付原告10,316,960元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息；其中121,376元自105年9月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保， 請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓返 還予原告，並應自104年10月1日起至遷讓返還房屋之日止， 按月給付原告50,750元。⒉被告應給付原告6,438,750元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息；其中75,750元自105年9月1日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。㈢再 備位聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並應自 104年10月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告 50,750元。⒉被告應給付原告2,802,750元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；其中 75,750元自105年9月1日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行，有民事更正聲明暨 準備書㈤狀在卷可稽（見本院卷第173-174頁），經核原告 係本於其主張行聲公司占有始用系爭房屋未給付租金予原告 之同一基礎事實為請求，徵諸前開說明，自應准許。 二、原告主張： ㈠原告之父凌寅賢於95年間與訴外人高申隆簽訂不動產房屋租 賃契約書（下稱系爭租約），將系爭房屋（面積約32坪）出 租予高申隆，約定租賃期間自95年10月1日起至98年9月30日 止，每月租金為75,750元，高申隆嗣於系爭房屋設立不凡數 位錄音事業股份有限公司（下稱不凡公司）。詎不凡公司未 經凌寅賢同意，擅自將系爭租約及押租保證金債權讓與凌大 賢，再由凌大賢將上開債權一併轉讓予被告，惟凌寅賢未同 意將其與高申隆間之租賃契約讓與不凡公司，不凡公司即非 系爭租約之承租人，被告自無法由不凡公司受讓系爭租約， 故被告自97年9月起占有系爭房屋迄今，屬無正當法律權源 。又凌寅賢於101年8月29日死亡，所遺財產由原告及訴外人 凌國棟、凌玉芳共同繼承，3人已達成分割協議，由原告單 獨繼承系爭房屋，並已於104年3月25日完成登記。為此，爰 依民法第767條第1項規定，先位請求被告遷讓返還系爭房屋 ，復依民法第179條、第181條但書規定，並參酌相鄰房屋（ 面積為27.7坪）每月租金為105,060元，即每坪租金3,793元 計算，請求被告返還自97年9月起至104年9月止，因無權占 有系爭房屋，所受相當於租金之不當得利共10,316,960元（ 計算式：32坪×3,793元×85月＝10,316,960元），又被告 迄今仍未返還系爭房屋，每月仍受有相當於租金之不當得利 121,376元，扣除被告自104年10月起按月返還其中22,000元 予原告，及按月繳納租賃所得稅款及全民健康保險補充保險 費合計3,000元後，每月尚受有不當得利96,376元（計算式 ：121,376元－22,000元－3,000元＝96,376元），故其應自 104年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告 相當於租金之不當得利96,376元。 ㈡縱認被告於97年9月起繼受原凌寅賢與高申隆間之系爭租約 ，惟凌寅賢未曾同意被告調降租金，且未獲被告給付自97年 9月起至101年4月間之租金，亦未委任凌大賢代為收取租金 。原告復於104年4月間以存證信函通知被告不得再向原告之 外任何第三人給付租金，復於104年6月間以存證信函催繳欠 租，惟被告仍未給付，自97年9月起積欠租金迄今，原告業 以本件起訴狀繕本之送達，為終止租約之意思表示。被告稱 凌大賢於101年5月後，代收扣繳租賃所得後之房租餘額交予 其母使用，顯非依凌寅賢明示或可得推知之意思，亦非以有 利於凌寅賢之方式為之，屬不適法無因管理，對於凌寅賢與 原告均不生清償效力。被告於租約終止後，仍無權占有系爭 房屋迄今，原告自得依民法第455條前段、第767條第1項前 段規定，提起備位之訴請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民 法第439條規定，請求被告給付自97年4月起至104年9月止， 所欠租金共6,438,750元（計算式：75,750元×85月＝ 6,438,750元），復依民法第179條規定，請求被告自104年 10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其所受相 當於租金之不當得利50,750元（計算式：75,750元－22,000 元－3,000元＝50,750元）。 ㈢退步言之，如認被告繼受原凌寅賢與高申隆間之系爭租約及 押租保證金債權203,060元，惟系爭租約第3條明定「…租賃 期間租金與押租保證金，不能互相抵扣」，是被告積欠租金 已達2個月以上。縱認上開約定無效，被告自97年9月起至 101年4月間已積欠44個月之租金，以每月租金75,750元計算 ，扣除押租保證金後，尚欠3,129,940元（計算式：75,750 元×44月－203,060元＝3,129,940元），約41個月之租金， 以被告所稱每月租金25,000元計算，扣除押租保證金，亦尚 欠896,940元（計算式：25,000元×44月－203,060元＝ 896,940元），約36個月之租金，均已積欠租金達2個月以上 。原告已於104年4月間以存證信函通知被告不得再向原告之 外任何第三人給付租金，復於104年6月間以存證信函催繳欠 租，惟被告仍未給付，原告自得以起訴狀繕本之送達，為終 止租約之意思表示。再者，縱認凌寅賢生前曾委託胞弟凌大 賢代向被告收取系爭房屋之租金，惟凌寅賢已於101年8月29 日死亡，此情為凌大賢所明知，則依民法第550條規定，凌 寅賢與凌大賢間之委任關係當然終止，故被告自101年9月起 至104年10月間，縱有將租金交予凌大賢，對原告亦不生清 償效力，則以被告所稱每月租金25,000元計算，扣除前開押 租保證金，尚欠746,940元（計算式：25,000元×38月－ 203,060元＝746,940元），約30個月之租金，故原告之終止 租約，應為合法。被告於租約終止後，仍無權占有系爭房屋 迄今，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，再 備位請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第439條規定， 請求被告給付自101年9月起至104年9月止，所欠租金共 2,802,750元（計算式：75,750元×37月＝2,802,750元）， 復依民法第179條規定，請求被告自104年10月1日起至遷讓 返還房屋之日止，按月返還不當得利50,750元（計算式： 75,750元－22,000元－3,000元＝50,750元）。 ㈣並聲明：⒈先位聲明：⑴被告應將系爭房屋遷讓返還予原告 ，並應自104年10月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付 原告96,376元。⑵被告應給付原告10,316,960元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息； 其中121,376元自105年9月1日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位聲明： ⑴被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並應自104年10月1日 起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告50,750元。⑵被告 應給付原告6,438,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息；其中75,750元自105年9 月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑶願供擔 保，請准宣告假執行。⒊再備位聲明：⑴被告應將系爭房屋 遷讓返還予原告，並應自104年10月1日起至遷讓返還房屋之 日止，按月給付原告50,750元。⑵被告應給付原告2,802, 750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息；其中75,750元自105年9月1日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執 行。 三、被告則以：系爭房屋原係由凌大賢、凌瑞賢出資，委託訴外 人忠泰建設公司建造，並將所有權登記於凌寅賢名下，凌寅 賢於95年間自行將系爭房屋連同地下2層編號35及地下3層編 號4、18，共3車位，一併出租予高申隆，供其經營不凡公司 ，約定租賃期限至98年9月30日止，每月租金75,750元、押 租保證金203,060元，高申隆承租系爭房屋及車位後，即由 不凡公司開始營業，其後租金亦由不凡公司給付，故實質上 之承租人已轉換為不凡公司，高申隆對凌寅賢之押租保證金 債權亦隨同移轉與不凡公司，惟凌寅賢並未與不凡公司換訂 租約，嗣不凡公司徵得凌寅賢同意調降租金，復於97年8月 30日與凌大賢簽訂買賣合約，將錄音室、錄音設備等資產及 客戶，以及不凡公司就系爭房屋、車位之租賃契約及押租保 證金債權，均讓與凌大賢，凌大賢經不凡公司、凌寅賢同意 後，又將所受讓之資產、客戶，及租賃契約、押租保證金債 權讓與被告，故凌寅賢與不凡公司間之租賃契約自97年9月 後，即由被告繼受，且約定每月租金調整為25,000元。被告 於98年9月30日即原租賃期限屆至後，仍繼續使用系爭房屋 及車位，並向凌寅賢表示願繼續承租，雙方達成合意，未再 簽訂書面契約，故被告與凌寅賢自98年10月1日起即有不定 期租賃契約關係存在，被告並將應繳租金按月扣繳10%租賃 所得繳納國庫，餘額22,500元直接以現金交付凌寅賢或其配 偶張素蘭，於101年5月後則由凌大賢以無因管理人身分代收 。凌寅賢於98至101年度綜合所得稅結算申報書申報每月向 被告收取租金25,000元，足證凌寅賢已同意被告受讓系爭房 屋租賃權及每月租金為25,000元。嗣凌寅賢於101年8月29日 死亡後，即由原告繼承前開不定期租賃契約，被告已將扣繳 租賃所得後之租金餘額交予凌大賢代收，於103年1月起，除 扣繳10%租賃所得外，另需扣繳2%之全民健康保險補充保費 500元，而凌寅賢之繼承人之一凌玉芳於申報凌寅賢101年度 綜合所得稅時，亦申報收入101年1至8月之租金，足見凌寅 賢之繼承人包括原告，對於凌大賢以無因管理人身分代收 101年5月以後之租金業已承認。嗣自104年10月起，因凌大 賢表示不再代收，故被告乃將租金淨額22,000元匯入原告之 帳戶（帳號：000000000000），被告並未積欠租金之情事。 況被告尚受讓不凡公司之押租保證金債權203,060元，至系 爭租約第3條第2項租金與押租保證金不能相互抵扣之約定， 應已抵觸土地法第100條第3款規定而無效，縱如原告主張被 告向第三人給付租金對其不生效力，被告欠繳之租金僅 110,000元（104年5至9月共5個月，扣除扣繳租賃所得稅及 全民健康保險補充保費共計3,000元，餘額22,000元，計算 式：22,000元×5月＝110,000元），是經以押租保證金扣抵 後，已無欠租，故原告終止租約應不合法。原告雖稱已於 104年6月間以存證信函催繳欠租，惟上開存證信函並未具體 表明租金金額，其催告不合法，終止租約亦不合法。故本件 原告主張終止租約請求返還房屋及不當得利，均顯乏其據等 語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回 。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執之事項： ㈠系爭房屋原為凌寅賢所有，嗣凌寅賢於101年8月29日死亡後 ，其繼承人即原告、凌國棟、凌玉芳達成分割協議，由原告 單獨繼承系爭房屋，並於104年3月25日完成所有權登記，有 協議書、建物所有權狀在卷可稽（見本院台北簡易庭104年 度司北調字第1068號卷〈下稱調解卷〉第17-18頁、本院卷 第72頁）。 ㈡凌寅賢、高申隆於95年間就系爭房屋簽訂系爭租約，約定租 賃期間自95年10月1日起至98年9月30日止，租金每月75,750 元，承租人高申隆並於訂約時交付203,060元作為押租保證 金。 ㈢原告於104年4月13日寄發存證信函予被告，通知被告不得再 向原告以外任何第三人給付租金，並應按月將租金匯入原告 設於台灣銀行城中分行帳戶（帳號：000000000000），該函 於同年月14日送達被告，原告復於104年6月寄發存證信函予 被告，稱被告於上揭存證信函送達迄今已2期以上遲延未繳 租金，故再次催告被告於文到10日內支付遲延之租金，如逾 期不付或再遲延104年7月份之租金，將依法終止租約等語， 並經被告於同年月30日收受，有存證信函暨中華郵政掛號郵 件收件回執2份在卷可稽（見本院卷第21-22頁背面、第19- 20頁）。 ㈣被告於104年10月起每月給付25,000元予原告（含代扣繳 3,000元之所得稅及全民健康保險補充保費）（見本院105年 11月1日言詞辯論筆錄，卷第187頁）。 五、原告先位之訴主張兩造間無租賃契約，備位之訴主張被告雖 繼受系爭租約，惟被告未給付自97年9月起至101年4月間租 金，原告遂以本件起訴狀繕本終止租約，再備位之訴主張若 被告繼受系爭租約及該租約之押租保證金債權203,060元， 被告積欠自97年9月起至101年4月間之租金已達2個月以上等 情，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠ 凌寅賢與被告間是否存在不定期租賃關係？被告是否承繼高 申隆與凌寅賢間系爭租約及押租金？㈡被告是否自97年9月 起積欠租金？原告以被告自97年9月起積欠租金為由終止租 約，是否合法？㈢如是，被告應給付原告不當得利金額為何 ？茲分別論述如下： ㈠凌寅賢、高申隆於95年間就系爭房屋簽訂系爭租約，約定租 賃期間自95年10月1日起至98年9月30日止，租金每月75,750 元，高申隆並於訂約時交付203,060元作為押租保證金，有 系爭租約附卷可憑（見本院卷第71頁），復為兩造所不爭執 。惟系爭房屋自97年9月起由被告使用迄今，亦為兩造所不 爭執，上情均堪認定。被告抗辯系爭租約及高申隆對押租保 證金之債權均由不凡公司承繼，且經凌寅賢同意租金調降為 每月25,000元，嗣不凡公司於97年8月30日將其錄音室、錄 音設備等資產、客戶及系爭租約、押租保證金債權讓與凌大 賢，凌大賢再經凌寅賢同意，將系爭租約、押租保證金債權 讓與被告等情，並舉凌大賢與不凡公司買賣契約、不凡公司 統一發票2紙、財政部台北市國稅局各類所得扣繳稅額繳款 書等件（本院卷第28-34頁）為證。經查被告所提出之財政 部台北市國稅局各類所得扣繳稅額繳款書扣繳稅額日期係自 100年1月間起，而自97年9月至101年8月凌寅賢死亡長達4年 期間，凌寅賢均未對被告就系爭房屋主張所有權人之權利， 足見凌寅賢與被告間存有租賃關係，否則凌寅賢豈會長久任 被告使用系爭房屋而未置理。況凌寅賢自就系爭房屋於98至 101年間每年分別申報租金收入30萬元、30萬元、30萬元、 20萬元，且其中98至100年度綜合所得稅結算申報書均記載 租賃收入係出租包括行聲公司在內之人，有財政部台北國稅 局105年9月10日財北國稅中南綜所二字第1050857431號函、 105年9月13日財北國稅內湖綜所二字第1050957627號函暨附 件在卷可憑（見本院卷第117-129頁），更足佐證凌寅賢承 認與被告間之租賃關係甚明。再查，凌寅賢、高申隆所簽訂 之租約約定租賃期間至98年9月30日止，被告繼受上開租約 後，仍繼續使用系爭房屋，凌寅賢未即表示反對，依民法第 451條規定，渠等間租賃關係視為不定期限繼續契約。又被 告每月就租賃房屋租金25,000元代凌寅賢扣繳2,500元所得 稅，有財政部台北市國稅局各類所得扣繳稅額繳款書20紙在 卷可稽（本院卷第30-34頁），亦堪認凌寅賢與被告間約定 之租金金額為25,000元。從而，原告主張被告自97年9月起 占有系爭房屋迄今，無正當法律權源一節，即非可採。 ㈡被告抗辯系爭租約之押租保證金203,060元債權，由高申隆 轉讓予不凡公司，不凡公司再將其錄音室、錄音設備等資產 、客戶及系爭租約、押租保證金債權售予凌大賢，凌大賢再 轉讓系爭租約及押租保證金債權予被告，並舉凌大賢與不凡 公司買賣契約、不凡公司統一發票2紙為證，觀諸凌大賢與 不凡公司買賣契約所載：茲凌大賢購入不凡公司之資產及所 有客戶全部。全部計價160萬元正…（含房屋押金移轉）等 語（見本院卷第28頁），堪認凌大賢受讓系爭房屋之押租金 債權。而原告未爭執被告自凌大賢處受讓系爭租約承租人之 地位外，亦受讓系爭租約之押租金保證債權，則此部分之事 實已可認定。原告空言否認被告受讓系爭租約之押租金保證 債權，並未舉出任何證據證明凌寅賢有將系爭租約之押租金 203,060元返還予承租人高申隆、不凡公司或凌大賢，自難 採信其主張。從而，被告受讓高申隆就系爭租約已給付 203,060元之押租金債權，可堪認定。 ㈢凌寅賢於101年8月29日死亡後，被告仍繼續占有使用系爭房 屋並交付租金予凌大賢，堪認原告繼承凌寅賢與被告間不定 期間之租賃契約。於前開期間，原告未對被告催告繳付租金 ，被告亦無從得知系爭房屋之所有權人已變更為原告，原告 嗣於104年4月間以樹林育英街郵局第89號存證信函通知原告 已繼承系爭房屋所有權，且終止委任凌大賢、凌莊賢、凌瑞 賢間管理出租系爭房屋事宜，被告不得再向第三人給付租金 ，該函於104年4月14日送達予被告，原告復於104年6月29日 發函通知被告已遲延繳納租金2期等情，有樹林育英街郵局 第89號、第166號存證信函在卷可稽（見調解卷第21-22頁、 第19-20頁），堪認被告於104年4月14日起始知凌大賢並無 代收租金之權限。且原告於前揭樹林育英街郵局第89號存證 信函陳稱：凌寅賢生前委託凌大賢、凌莊賢、凌瑞賢等3人 代為管理出租系爭房屋之一切事宜等語，則原告亦知悉系爭 房屋由凌大賢收取租金之事實。又按所謂默示之意思表示， 係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思 者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認 為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院 29年上字第762號民事判例參照），原告於104年4月以樹林 育英街郵局第89號存證信函催告被告應向原告繳納租金，不 得再向第三人給付租金，且表示「於本存證信函送達之日後 所為對第三人之租金給付均不生任何清償效力…且若兩期以 上未繳納租金，本人將依法催告並終止租約」，並未於該催 告函催告被告繳納101年9月起至104年4月之租金，足認依原 告之舉動，已默示承認凌大賢之前代收租金之效力。從而， 原告本件起訴主張被告欠繳101年9月起至104年4月之租金， 故原告終止系爭租約合法等情，自非可採。 ㈣原告於104年4月催告被告向原告本人繳納租金後，被告仍未 向原告繳納租金，被告迄104年10月間始匯款租金25,000元 （含已扣除稅捐及健保補充費用3,000元）予原告，為兩造 所不爭，且有匯款單據3紙在卷可佐（見本院卷第47-48頁） ，是被告遲延繳納之租金應為104年5月至9月共計5個月，以 每月租金25,000元計算，總計為125,000元（計算式： 25,000×5＝125,000）。 ㈤依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金總額，除以擔 保金額抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回租賃物。 土地法上開規定係屬強制規定（見最高法院43年台上字第 547號民事判例、72年度台上字第283號民事裁判要旨），系 爭租約第3條約定：「租賃期間租金與押租保證金，不能互 相抵扣」，核與前開強制規定有違，依民法第71條規定，此 項約定應屬無效。凌寅賢就系爭租約收受押租金203,060元 ，業如前述，原告既繼承凌寅賢對系爭房屋之所有權，即繼 承凌寅賢就系爭租約之出租人地位，就系爭房屋所收受 203,060元之押租金債務亦應一併繼承。依前開法條規定， 被告所積欠之租金應先以押租保證金抵償（125,000－ 203,060＝－78,060），則被告尚未積欠租金額達2個月以上 ，原告終止系爭租約，並非合法。故原告本於欠租而終止租 賃關係，請求返還租賃物、給付相當於租金之不當得利，自 難准許。 六、從而，原告依民法第767條第1項、第179條、第181條但書、 第455條前段、第439條等規定，先位請求被告遷讓返還系爭 房屋及不當得利，備位及再備位請求被告返還系爭房屋、給 付租金、不當得利，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請失其依據，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 11 月 17 日 民事第八庭 法 官 林欣苑 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 11 月 17 日 書記官 黃巧吟