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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第469號 原　　　告　劉宜俊 訴訟代理人　陳貞吟律師 　　　　　　歐宇倫律師 被　　　告　王玉珍 訴訟代理人　許献進律師 　　　　　　鄭藝懷律師 　　　　　　郭佩佩律師 被　　　告　徐金銓 上列當事人間請求履行契約等事件，本院於中華民國104年11月5 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2款定 有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原 訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可 認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續 進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求 之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免 重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。查原告起訴時訴 之聲明之先位請求原為：被告2 人應將臺北市○○區○○段○ ○段000 地號土地（下稱系爭土地）坐落之建築物頂樓，即第 13樓、面積總計74.14 坪之建物，以每坪新臺幣（下同）60萬 元，及平面車位3位、每位180萬元之條件，與原告或原告指定 之第三人簽署正式房地預售合約（見本院卷第3 頁）。嗣原告 於民國104年8月12日以民事準備狀變更訴之聲明之先位請求為 ：被告2 人應依房屋買賣協議書（下稱系爭協議書）約定，將 系爭土地上建物（即九昱晴美建案）之頂樓，即第13樓A、B二 戶及車位編號1、2、3 共三位，於辦理保存登記後，移轉所有 權登記予原告（見本院卷第120 頁），核原告變更前後之先位 聲明，均係依系爭協議書請求被告2 人履行，堪認本件變更前 與變更後之先位聲明基礎事實為同一，依上開說明，自應准許 。 被告徐金銓未於最終言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條所列各款情形，故依原告聲請，由其一造辯論而為判決。 原告主張： ㈠原告與被告2 人於99年11月30日簽署系爭協議書，雙方約定 ：「乙方（即被告2人）承諾臺北市○○區○○段○○段000 地號土地都市更新案取得建照後，與該土地相對位置之建築 物頂樓，銷售面積若在165 坪內，以每坪單價新台幣陸拾萬 元售予甲方（即原告）（附平面車位三位，每位新台幣壹佰 捌拾萬元整）」、「甲、乙雙方應於乙方（或乙方成立之公 司）第一次公開銷售後一個月內完成正式房地預售合約甲方 得指定實際與乙方之簽約人」，經查，被告2 人於簽署系爭 協議書並取得系爭土地所有權後，嗣於102年7 月5日將系爭 土地所有權移轉登記予被告王玉珍之妻吳麗燕擔任公司負責 人、被告王玉珍擔任董事之九昱建設股份有限公司（下稱九 昱公司），並以九昱公司名義發布公告，以「九昱晴美」建 案名稱對外第一次銷售預售屋，故原告於103年11月12日、 同年12月31日寄發存證信函催告被告2 人依約履行，均遭被 告拒絕履約。為此，原告爰依系爭協議書，先位請求被告2 人將系爭土地上之房屋頂樓兩戶及車位3 位依約於辦理保存 登記後移轉所有權登記予原告。 ㈡倘被告2 人仍拒絕依系爭協議書履行，或因系爭土地已有給 付不能之情事，則因屬可歸責於被告2 人之事由致債務不履 行，造成原告無法以較優惠之價格取得房屋及車位所有權， 受有預期利益喪失的損害，原告備位依民法債務不履行之損 害賠償規定，向被告2 人請求因不履約導致之損害賠償數額 ，計算方式為：【13樓之A、B戶及露台之坪數總額】（34.0 9+7.34+27.52+4.38）×【每坪售價扣除雙方約定每坪60 萬 元之銷售金額】（1,344,300-600,000）+【停車位每位銷售 260萬，扣除雙方約定每一停車位售價180 萬元之銷售差額】 （2,600,000-1,800,000）×3=57,582,402 元。而原告係由 已知之該大樓12樓A、B戶之總價格，推估13樓A、B戶每坪之 價格為13,443,000元。 並聲明：㈠先位：被告2 人應依系爭協議書約定，將系爭土地 上建物（即九昱晴美建案）之頂樓，即第13樓A、B二戶及車位 編號1、2、3 共三位，於辦理保存登記後，移轉所有權登記予 原告；原告願供擔保請准宣告假執行。㈡備位：被告2 人應連 帶給付原告57,582,402元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。 被告王玉珍則以： ㈠查系爭協議書之內容，僅約略記載每坪單價、停車位每位價 格，惟就買賣標的、價金總額、價金繳納方式、不動產移轉 登記及交付期限等事項，雙方未曾議訂，亦未載明於系爭協 議書，足證系爭協議書絕非本約，僅為預約，原告主張系爭 協議書為有效成立之買賣契約，據而請求被告2 人履行契約 如先位聲明所示云云，洵無理由。 ㈡況且九昱晴美建案之原始所有權人為九昱公司，被告2 人對 九昱晴美之不動產並無處分權限，是被告2 人自無從辦理13 樓A、B二戶及車位編號1、2、3 共三位之建物保存登記，亦 無從移轉所有權登記予原告，原告見未及此，遽請求被告2 人應辦理保存登記及移轉所有權登記云云，顯見先位之訴之 被告不適格（被告2人無保存登記之權限），或顯無理由。 ㈢退萬步言，縱認系爭協議書為一本約，惟「九昱晴美」係預 售屋建案，尚未建築完成，原告請求移轉「九昱晴美」建案 之所有權乙節，應屬將來給付之訴。本件建物標的尚未建築 完成，先位聲明是否具備「確定存在」此訴訟要件，實有可 議。且依民法第345條第1條規定，買方負有價金給付義務， 且於預售屋買賣實務上，預售屋買方通常會先支付簽約款或 開工款，並按工程進度支付價金期款，然原告迄今分文未付 ，如何請求被告2 人應移轉所有權登記？是原告提起本件將 來給付之訴，於法無據，應予駁回。 ㈣再者，被告2 人預定合作開發包括系爭土地在內等12筆地號 之都市更新案（下稱系爭都更案），其中系爭土地之所有權 人時為保生大帝，而原告願協助被告等取得系爭土地所有權 ，兩造間遂於99年11月30日簽訂系爭協議書，嗣後被告2 人 與保生大帝於99年12月2 日簽訂土地買賣契約書及參與都市 更新協議書，上開土地買賣契約書之附件三「合建協議書」 及參與都市更新協議書均載明：「為共同開發臺北市○○區 ○○段○○段000000 0地號都市更新案，雙方協議如下。 」，可知被告2 人買受系爭土地係為推定系爭都更案，且原 告作為見證人而於上開合建協議書簽名見證，顯見原告應明 知上情。是以，系爭協議書之真意，乃在共享完成系爭都更 案之利益，並非只在進行系爭土地單一筆之建築開發，且原 告既做為見證人而於上開合建協議書簽名見證，原告無從推 委不知，爰此系爭協議書之約定，不得拘泥於所用辭句，自 應解釋為「被告等承諾於系爭都更案取得建照後，將依約定 價格讓售建築物頂樓及停車位」，然系爭都更案最終未果， 自不符合系爭協議書之約定要件，原告請求，自無可採。況 系爭都更案未果，乃係因更新單元內之部分所有權人不願參 與，致無法達到法定同意比例門檻，被告2 人已盡其所能協 商，當屬不可歸責於被告等，依民法第225條第1項自無給付 義務，原告當無從向被告等請求損害賠償。 ㈤退步言，縱認被告2 人有損害賠償責任，惟原告根本未受有 損害，細譯原告所請求者，係其無法取得約定價格與其所主 張之九昱公司銷售價格，核屬所失利益之性質，就此，除被 告否認原告所稱九昱公司銷售價格之真實性外，原告亦未舉 證證明其如何受有上開約定價格與其所主張之九昱公司銷售 價格間差額之損失，舉證責任顯有未盡；實則，依民法第21 6 條規定，所失利益之認定應具有客觀確定性，惟原告實際 上根本無任何關於系爭協議書所載頂樓或停車位之出售計畫 ，亦無其他具客觀確定性之損害存在，自不能請求損害賠償 ，原告之備位請求被告等應連帶給付57,582,402元，自屬無 理等語資為抗辯。 並聲明：原告之訴駁回；如受不受利判決，願供擔保請准宣告 免於假執行。 被告徐金銓則以：兩造間簽署系爭協議書時，是約定不論是都 市更新或是改建，只要是系爭土地本身有興建，就是要以系爭 協議書上之條件賣給原告，而當初有協議如果有獎勵容積的話 屬於被告所有，如果沒有就是按照原協議將頂樓跟車位賣給原 告，故同意原告之先位聲明，若沒辦法賣，則同意備位聲明之 賠償金額等語。 下列事項為原告及被告王玉珍所不爭執（見本院卷第157 反面 至158、166、164 頁），並有系爭協議書、土地登記第二類謄 本、公司及分公司基本資料列印、臺北北門郵局營收股第3913 號、第4663號存證信函、臺北市中山地政事務所網路申領異動 索引、土地買賣契約、買賣契約書、臺北市政府都市發展局建 造執照在卷可稽（見本院卷第8、12至14、16至19、43至63、7 7至86頁），堪信為真實，本院自得採為判決之基礎： ㈠兩造間於99年11月30日簽訂系爭協議書。雙方約定：「乙方 承諾臺北市○○區○○段○○段000 地號土地都市更新案取 得建照後，與該土地相對位置之建築物頂樓，銷售面積若在 165 坪內，以每坪單價新台幣陸拾萬元售予甲方附平面車位 三位，每位新台幣壹佰捌拾萬元整）」、「甲、乙雙方應於 乙方（或乙方成立之公司）第一次公開銷售後一個月內完成 正式房地預售合約，甲方得指定實際與乙方之簽約人。」 ㈡99年12月2日，經由原告協助促成，被告2人與保生大帝就系 爭土地簽訂土地買賣契約書，同時簽署合建協議書及參與都 市更新協議書；嗣後，嗣於100年1月21日保生大帝將系爭土 地所有權移轉登記予被告2人。 ㈢被告2人分別於104年4月、同年7月間，將系爭土地之所有權 轉讓予由被告王玉珍擔任董事，其配偶王吳麗燕擔任公司負 責人之九昱公司，嗣九昱公司即以系爭土地為基地，規劃「 九昱晴美」之預售屋建案，並於103 年12月26日第一次公開 銷售。 ㈣原告獲悉系爭土地預售屋建築一事，於103 年11月23日、同 年12月31日寄發存證信函催告被告2 人應依系爭協議書履行 義務，惟經被告王玉珍拒絕、被告徐金銓則未予回覆。 得心證理由： 原告主張被告2 人應依系爭協議書之約定，就「九昱晴美」預 售屋建案之13樓A、B兩戶及停車位編號1至3號，辦理保存登記 後，移轉所有權予原告，若無法移轉所有權，則請求被告2 人 連帶給付57,582,402元及法定遲延利息等語，則為被告王玉珍 所否認，並以前開情詞置辯。而按訴訟標的對於共同訴訟之各 人必須合一確定者，適用下列各款之規定：共同訴訟人中一 人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者 ，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文 。經查，被告2 人同為系爭協議書之乙方，且原告請求被告連 帶履行系爭協議書，是被告2 人就本件訴訟標的法律關係有合 一確定必要。而本件被告徐金銓自認原告主張之前開事實，其 行為顯然不利益於其他共同訴訟人，對於共同訴訟人全體自不 生效力，而被告王玉珍之上開抗辯，乃有利於其他被告，自應 認其效力及於被告徐金銓。是以本件主要爭執為：㈠先位：⒈ 系爭協議書性質為預約或本約？⒉兩造簽署系爭協議書時約定 之真意為何？是否以系爭土地等12筆土地進行都市更新並取得 建照為要件？⒊原告請求被告2 人於辦理保存登記後，移轉「 九昱晴美」預售屋建案之頂樓及車位編號1至3號之所有權，是 否有理？㈡備位：原告請求被告2人連帶給付57,582,402 元及 法定遲延利息，有無理由？茲分述如下： ㈠先位： ⒈系爭協議書性質為預約或本約？ ⑴按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意 思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內 容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無 須另訂本約等情形決定之（最高法院85年度台上字第2396號 判決意旨參照）。又預約係約定將來訂立一定契約（本約） 之契約，倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，即 非預約（最高法院91年度台上字第100號判決意旨參照）。 ⑵經查，系爭協議書契約第1 條約定：「乙方承諾臺北市○○ 區○○段○○段000 地號土地都市更新案取得建照後，與該 土地相對位置之建築物頂樓，銷售面積若在165 坪內，以每 坪60萬元甲方（即原告）（附平面車位三位，每位180 萬元 ）」、第2 條約定：「甲、乙雙方應於乙方（或乙方成立之 公司）第一次公開銷售後一個月內完成正式房地預售合約甲 方得指定實際與乙方之簽約人」等情，有系爭協議書在卷可 按（見本院卷第8 頁）。通觀系爭協議書之內容，有關買賣 之確定面積、車位之詳細位置、建材、價金給付方式（分幾 期給付、每期給付時間、是否貸款、貸款成數及金額）、何 時交屋等買賣契約之要素均付之闕如，顯然應由兩造就買賣 頂樓及車位部分，另行約定訂立本約，並無從僅依前揭約定 即可買賣不動產事項予以履行。參以，原告於103年11月12 日、103年12月31日寄發存證信函時，係請求被告2人「盡速 與本人簽訂房地預售合約」、「盡速依原協議價格與本人簽 訂房地預售合約」，而非請求被告2 人逕為移轉上開房屋及 車位所有權等情，有臺北北門郵局營收股第3913號、第4663 號存證信函附卷可稽（見本院卷第16至19頁）。又原告起訴 時原先位聲明是請求被告2 人與其或其指定之第三人「簽署 正式房地預售合約」（見本院卷第3 頁），事實理由亦記載 「原告爰依原證1 買賣契約書之明文，請求被告（或九昱建 設公司）出面與原告簽署正式房地預售契約」等語（見本院 卷第5 頁），亦徵系爭協議書應僅成立前開房地買賣之預約 而已，否則原告豈會要求被告2 人與其訂立房地預售契約？ 至於本約之內容，係以系爭協議書第1 條之每坪單價及車位 單價為張本，據以訂立本約。被告王玉珍辯稱系爭協議書僅 是預約等語，堪可採信。原告主張系爭協議書即係本約云云 ，並不足取。 ⒉兩造簽署系爭協議書時約定之真意為何？是否以系爭土地等 12筆土地進行都市更新並取得建照為要件？ ⑴原告固主張兩造簽立系爭協議書之真意為：由原告促成被告 2 人取得保生大帝所有之系爭土地所有權，原告即可依系爭 協議書向被告2 人請求以約定價格購買系爭土地上嗣後興建 之房屋云云；然查，關於系爭協議書第1 條中所謂「土地都 市更新案取得建照」之涵義，原告已於本院104年6月16日時 自承：是被證2的合建協議書，就是381等12筆土地進行都市 更新等語明確（見本院卷第88頁），核與被告王玉珍辯稱： 本件有無進行318等12 筆土地之都市更新，為原告契約請求 權之前提要件等語一致（見本院卷第88頁反面），堪認系爭 協議書係以系爭土地等12筆土地進行都市更新並取得建照為 履行條件。 ⑵原告雖事後翻異前詞否認上情，辯稱：當日稱所謂建照是合 建協議書之建造實為訴訟代理人之誤解，與實際情況不符， 爰更正並補充之云云。然按當事人主張之事實，經他造於準 備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者， 無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與 事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279 條 第1、3項定有明文。是當事人或其訴訟代理人於訴訟上所為 之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效 力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未 經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反 之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之 表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，且其自認係出於 錯誤，始得為之（最高法院85年度台上字第579號判決意旨 參照）。原告既已對被告王玉珍辯稱系爭協議書以系爭土地 等12筆土地進行都市更新並取得建照為履行條件之事實承認 為真正，則被告就渠上開辯稱已無庸再為舉證。而原告前揭 自認情節未經撤銷（原告僅表示更正並補充）；又縱認原告 上開陳述為撤銷自認，被告並未同意，且原告復未能舉證證 明上開自認與事實不符，且其自認係出於錯誤所為，是即令 原告為上開自認後再辯稱系爭協議書與合建協議書或參與都 市更新無關云云，然依據上開規定與說明，本院自不得為與 原告自認之事實相反之認定，附此敘明。 ⒊原告請求被告2 人於辦理保存登記後，移轉「九昱晴美」預 售屋建案之頂樓及車位編號1至3號之所有權，是否有理？ 次查，系爭協議書僅為預約，且以系爭土地等12筆土地進行 都市更新並取得建照為履行條件，業如前述，而系爭土地等 12筆土地因更新單元內之部分所有權人不願參與，無法達到 法定同意比例門檻，致無法進行都市更新案並取得建照等情 ，為兩造所不爭執，可見系爭協議書之履行條件尚未成就， 且兩造復未簽立本約，則原告逕依系爭協議書請求被告2 人 於辦理保存登記後，移轉「九昱晴美」預售屋建案之頂樓及 車位編號1至3號之所有權，實無所據。 ㈡備位：原告請求被告2人連帶給付57,582,402 元及法定遲延 利息，有無理由？ ⒈原告備位主張其因被告2 人拒絕履行系爭協議書，或因系爭 土地所有權已移轉登記為九昱公司所有，被告2 人因可歸責 於己之事由，而給付不能，致受有所失利益57,582,402元， 係以其推估之13樓之A、B戶每坪單價扣除雙方約定每坪60萬 元單價，乘以13樓之A、B戶之坪數，再加上停車位每位銷售 單價260萬，扣除雙方約定每位售價180萬元，乘以3 個車位 為據。 ⒉然查，系爭協議書係因履行條件未成就而未能簽立本約，俱 如前述，顯非被告2人拒絕履行。又系爭土地等12 筆土地乃 因更新單元內之部分所有權人不願參與，無法達到法定同意 比例門檻，致無法進行都市更新案並取得建照，而部分所有 權人不同意參與都市更新，係基於其等自身考量後選擇之結 果，尚難認係因可歸責於被告2人事由所致。依民法第225條 第1項之規定，被告2人得免給付義務。則原告請求被告2 人 負債務不履行損害賠償責任，失所依據。 從而，原告先位依系爭協議書之約定，請求被告2 人在「九昱 晴美」第13樓A、B 二戶及車位編號1、2、3共三位，於辦理保 存登記後，移轉所有權登記予原告；及備位依民法第226條第1 項、第216條之規定，請求被告2人連帶給57,582,402元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均 為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行聲請失所 附麗，爰一併駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，業經審酌， 核與本件本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。 據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第385條第1項 前段、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 12 月 3 日 民事第六庭 法 官 陳君鳳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 12 月 3 日 書記官 林霈恩