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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第487號 原　　　告　博帝實業股份有限公司 法定代理人　柯清洲 訴訟代理人　林三加律師 　　　　　　侯幸彤律師 被　　　告　家福股份有限公司 法定代理人　貝賀名 訴訟代理人　王聖舜律師 複代理人　　林婉靜律師 上列當事人間請求損害賠償事件，經臺灣士林地方法院以104年 度重訴字第179號裁定移送前來，本院於民國105年5月24日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣玖佰玖拾伍萬柒仟壹佰叁拾柒元，及自民 國一百零四年二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之五十三，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣叁佰叁拾貳萬元供擔保後，得假執 行；但被告如以新臺幣玖佰玖拾伍萬柒仟壹佰叁拾柒元為原告預 供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分 原告法定代理人原為康柏德，嗣變更為貝賀名，此有原告提 出之經濟部民國104年4月1日經授商字第10401054240號函、 公司變更登記表在卷可稽（見本院卷㈠第20頁至第25頁）， 並經貝賀名聲明承受訴訟（見本院卷㈠第16頁），於法核無 不合，自應准許。 貳、實體部分 一、原告起訴主張略以： ㈠原告為經營高爾夫球事業，於93年8月13日與被告簽定不動 產租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告將座落於新北市 ○○區○○段○○○○號土地上之商場建物（下稱系爭租賃建 物）之部分場地出租予原告使用。依系爭租約第7條第3項前 段約定，原告得設置廣告招牌而使用之如系爭租約附圖十所 示之系爭租賃建物東向及北向廣告招牌區域之特定位置。然 被告擅自將其「家樂福Logo標誌」設置在原告依約所得使用 之東向廣告招牌設置位置，並將原告所得使用之北向廣告招 牌設置位置，違約提供予「活力星球健身會館」及「World Gym健身俱樂部」使用，顯未依系爭租約之債之本旨而提供 租賃標的物予原告，嚴重妨礙原告使用租賃標的物之權利， 已構成民法上之債務不履行，被告應負損害賠償責任。又原 告因被告逾越占用之行為，無法使用東向、北向廣告招牌位 置，依據「附圖十之地點」之其他部分招牌廣告之出租價格 之市場行情，分別受有每月5萬元、10萬元之損害，被告應 就其自93年8月13日起至104年1月12日止期間（共125月）未 依約提供租賃物之債務不履行情事，給付損害賠償金1,850 萬元予原告【計算式：（5＋10）×125＝1,875】。縱依被 告主張其違約擅自占用之東向廣告招牌位置面積為38.13平 方公尺、北向廣告招牌位置面積為106.69平方公尺，共計 144.82平方公尺，以張爾杰證稱其向原告租用之面積為36平 方公尺(6×6)，及市場行情為2萬元之比例計算者，被告就 其違約占用之部分應按每月8萬元計算原告之損害金額，則 被告自93年8月13日起迄104年1月12日止之期間（共125月） 未依約提供「系爭租賃建物」之東向及北向廣告招牌位置予 原告，而應給付原告損害賠償金額為1,000萬元。 ㈡兩造於簽署系爭租約之時，有鑒於本件租賃標的物為不動產 之房屋租賃，為了避免以一般消費者物價指數計算事項，包 含與租賃契約無關蔬果水產及能源等波幅甚大項目，而產生 不合理之情事，故兩造本均有以「房租類」之CPI為系爭租 約之CPI之共識及約定。而原告曾於98年間因全球金融風暴 造成經濟不景氣影響，向被告表示要求調降租金，並就原告 向被告承租之系爭租賃建物之一樓賣場空間使用及地下一樓 球具卸置區之空間使用問題進行協商；經雙方溝通協調後達 成不調降原告原租金，被告亦不按系爭租約CPI之數值調整 租金之約定，被告自93年間簽署系爭租約起至被告於103年 11月18日寄發北投舊北投郵局第3335號存證信函前，未曾提 出任何異議，並均依照原契約約定原告應給付之租金，按月 開具發票予原告收執。詎料，被告竟違背上開協議，逕於 103年11月18日以存證信函要求原告給付租金差額，並以波 幅甚大之一般消費者物價指數計算，被告請求給付租金差額 以及CPI計算之方式，顯非有理。況且雖雙方租金是否應依 CPI數值調整仍存爭議，原告為避免爭議，仍適當處理而依 法辦理提存事宜，故以被告於103年11月19日請求給付租金 差額時起，依民法第126條規定回溯5年之請求範圍（即103 年11月至98年11月期間），以房租類之CPI計算租金之差額 ，分別於104年3月17日、104年4月12日以存證信函向被告通 知辦理領取CPI數值計算之租金事宜。嗣被告受領遲延後， 原告就該加計CPI計算之租金差額，於104年4月27日向被告 營業所在地之臺灣士林地方法院提存所，依法辦理清償提存 ，依法兩造就該另加計CPI計算之租金差額債務之法律關係 已消滅，且被告主張94年12月1日起至98年11月17日計算之 部分，業罹於5年之租金請求權消滅時效，其於本件以上開 期間之租金債權差額為抵銷云云，並無理由。又96年12月至 97年11月以房租類之CPI數值計算之租金差額為1,200元；97 年12月至98年10月則為：2,402元，共3,602元，縱被告得主 張抵銷，亦僅得就3,602元範圍內為之。另原告依民法關於 債務不履行之規定，請求被告賠償原告所受之損害，應適用 民法第125條關於15年時效，被告辯稱原告依不當得利之法 律關係僅得請求5年之租金利益云云，顯有誤會。 ㈢為此，爰依民法第423條、第226條第1項、第227條等規定提 起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告1,875萬元及自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利 息。願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠依系爭租約第1條第1、2項約定可知，被告出租範圍僅限於 附圖一至附圖四之建物範圍，及附圖九高爾夫球網設備架設 範圍，並未將附圖十位置列入租賃標的物範圍內。又系爭租 約第7條乃約定租賃標的物之使用、裝潢及維護，該條除第3 項係以附圖十之地點為約定外，均係使用「租賃標的物」及 「卸置區」作為租賃標的物使用之規範，可知系爭租約已明 確將「租賃標的物」及「附圖十之地點」作區分，附圖十位 置並非本件租賃標的物。又依系爭租賃契約第7條第3項約定 可知，被告將系爭租賃建物部分空間出租予原告作為營業使 用，為使商場週遭不特定行人、消費者足以認識原告於系爭 租賃建物中營業，進而向原告消費，兩造始以前揭條文約定 原告得於附圖十位置設置廣告招牌，附圖十位置係作為企業 識別之用。而自系爭租約簽訂以降，原告僅向被告請求使用 附圖十位置之特定部分區域，即東向廣告招牌之右上位置（ 原證4東向廣告招牌標示「5F博帝高爾夫生活館」之部分） 、北向廣告招牌之下半部位置（原證5北向廣告招牌標示「 5F博帝高爾夫生活館」之部分），已足使原告達成企業識別 之目的，原告亦未向被告要求使用附圖十位置之全部區域， 被告自得使用其他部分區域。且由系爭租約第10條之約定， 可知原告僅得轉租「租賃標的物」及「卸置區」，而附圖十 位置並非「租賃標的物」，亦非「卸置區」，原告自不轉租 予第三人。況依系爭租約第7條第1項約定，原告使用租賃標 的物僅能限於經營特定類型之業務，而原告卻將附圖十位置 提供第三人刊登廣告使用，已違反系爭租約第7條約定。故 原告主張被告未依約提供租賃標的物予原告使用，已妨礙原 告使用租賃標的物之權利云云，均無所據。 ㈡縱認附圖十位置屬於租賃標的物，而有提供予原告使用之義 務，依民法第435條第1項、第436條規定，若原告主張因被 告或第三人使用附圖十位置致其無法使用其餘部分位置，則 原告僅得向被告請求減少租金，而非損害賠償。而原告無法 使用收益之部分面積，東向招牌位置為38.13平方公尺，北 向招牌位置為106.69平方公尺，合計144.82平方公尺；原告 承租範圍為附圖一至附圖四之建物範圍，及附圖九高爾夫球 網設備架設範圍，如含附圖十及地下二樓停車格之面積，共 為9848.7183平方公尺。依原告承租總面積範圍與原告主張 遭被告占用之招牌面積範圍比例計算被告及第三人使用範圍 之租金為8,823元（計算式：144.82/9848.7183×600,000＝ 8,823），原告至多僅得請求每月減少8,823元之租金，不得 另行請求損害賠償。又原告主張被告使用之範圍為144.82平 方公尺，若以原告另行將北向立面圖B&Q特力屋上方招牌之 一半出租匯麥公司之面積62.705平方公尺及租金20,000元之 比例換算後之租金高達46,191元（計算式：144.82/62.705 ×20,000＝46,191），已占兩造原租金600,000元之比例為 7.7%。然被告出租原告總面積範圍為9848.7183平方公尺， 僅未提供其中144.82平方公尺予原告使用，卻反遭原告請求 每月高達46,191元之租金，豈合乎事理之平？且原告主張損 害賠償金額分別為每月100,000元（北向招牌）、50,000元 （東向招牌），合計共為150,000元，已達本件原約定租金 之25％，與原租金顯失比例。再者，原告並未證明其得以持 續不間斷地將該等招牌位置出租予他人，自未受有每月租金 之損失，故原告主張其每月受有50,000元及100,000元之損 失，顯屬無據。 ㈢縱認被告違約占用附圖十位置而應負返還租金之責，然原告 所得請求之者乃租金之減少，其本質仍屬租金，且係由被告 受有該租金之利益，就已罹於消滅時效之租金利益，被告仍 得依民法第126條為時效抗辯，故原告至多僅得向被告主張 起訴前五年之租金利益。又被告否認與原告間就系爭租約曾 達成「被告不調降原租金，被告亦不依CPI之數值調整租金 」之協議。另系爭租約第3條第3項已明文約定以「消費者物 價指數（CPI）」為租金年調幅之準據，而非以「房租類CPI 」為約定；甚者，租金之議定屬於商業條件，雙方既得明文 約定每月租金為600,000元，豈可能單就租金每年調幅係依 CPI總指數或房租類指數之條件為口頭協議，更何況系爭租 約尚有以手寫文字補充契約條件之情事；且特力屋股份有限 公司與被告間之租賃契約與本件約定相同，亦係依契約約定 之「消費者物價總指數（CPI）」作為補繳租金差額計算之 準據。被告與系爭商場座落之土地所有權人裕元開發建設股 份有限公司間之租賃契約亦有相同約定，裕元開發建設股份 有限公司亦以「消費者物價總指數（CPI）」通知被告租金 繳交事宜，故兩造之真意確係以CPI總指數為租金每年調幅 之準據。 ㈣自94年12月起，原告均未依系爭租約第3條第3項約定給付按 CPI增幅之租金差額，尚積欠自94年12月5日起應按CPI增幅 所給付之租金差額及遲延利息，被告於103年11月18日以北 投舊北投郵局第3335號存證信函催告原告應於文到10日內給 付積欠自94年12月至103年10月之租金差額565萬7,994元， 原告收受上開存證信函卻仍未如數給付。直至104年2月10日 ，被告因原告遲未給付上開租金差額，即以北投舊北投郵局 第465號存證信函終止契約後，原告始以存證信函表示願依 租金類CPI給付自98年11月至104年3月間之租金差額，並辦 理提存，故被告自得以「消費者物價總指數（CPI）」計算 自94年12月5日起至98年11月5日止，原告應給付被告之租金 差額債權125萬3,498元及遲延利息，依時序與上開損害賠償 債務抵銷之等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及假執行 之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。 三、經查，原告於民國93年8月13日與被告簽訂「不動產租賃契 約書」，向被告承租將座落於新北市○○區○○段○○○○號 土地上之商場建物之部分場地使用，租金為每月60萬元。而 被告於103年11月18日以北投舊北投郵局第3335號存證信函 催告原告應於文到10日內給付積欠565萬7,994元之租金差額 （自94年12月至103年10月之租金差額）；復104年2月10日 ，以原告未給付上開租金差額為由，寄發北投舊北投郵局第 465號存證信函表示終止系爭租約後。嗣原告分別於104年3 月17日、104年4月12日，以存證信函向被告通知辦理領取 CPI數值計算之租金事宜，並於104年4月27日向被告營業所 在地之臺灣士林地方法院提存所，辦理提存566,111元，被 告並於104年5月20日向法院領取上開提存金在案等情，為兩 造所不爭執，並有系爭租約、上開存證信函、臺灣士林地方 法院提存所104年度存字第446號提存書、國庫存款收款書在 卷可稽（見本院卷㈠第28頁至第46頁、第94頁至第99頁、第 122頁），堪信為真實。 四、原告主張被告擅自將其「家樂福Logo標誌」設置在原告依約 所得使用之東向廣告招牌設置位置，並將原告所得使用之北 向廣告招牌設置位置，違約提供予他人使用，未依約提供租 賃標的物予原告，應負債務不履行之損害賠償責任等語；為 被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠兩 造約定之租賃範圍為何？有無包含附圖十所示之東向及北向 廣告招牌區域？㈡原告依民法第423條、第226條第1項、第 227 條等規定，請求被告給付損害賠償金1,850萬元，是否 有理？㈢被告得否以其對原告之租金差額債權為抵銷？茲析 述如后： ㈠附圖十所示之東向及北向廣告招牌區域是否屬兩造約定之租 賃範圍？ ⒈按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人 之真意，應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之 事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及 經濟價值等作全般之觀察，不得拘泥於所用之詞句，如契 約之文字已表示當事人之真意無需別事探求者，不得捨契 約文字而為曲解，茍契約文字文義不明，自有以過去事實 及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時 之真意何在之必要，民法第98條定有明文，並有最高法院 79年台上字第1778 號、80年台上字第1541號判例足參。 又所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有 爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、 社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意 思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內 ，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院103 年度台上字第2251號判決參照）。 ⒉查本件兩造間系爭租約第1條固有約定「租賃標的物：㈠ 甲方將坐落於台北縣新店市○○路與寶強路口之商場建物 （以下稱『主約建物』）中之四樓夾層及第五、六、七及 屋頂層出租予乙方使用。㈡租賃範圍位置如（附圖一－五 、七、九）所示紅色部份面積，以下簡稱『租賃標的物』 。……」字樣，惟觀諸系爭租約第7條第3項明文約定：「 乙方得在附圖十之地點設置廣告招牌（包括霓虹燈廣告招 牌）、標示及設備。……」等語，並參以證人陳建至到庭 證稱：「（問：系爭契約第1條第2項租賃範圍位置如附圖 1至5、7、9所示紅色部分面積，以下簡稱租賃標的物，參 照契約最末頁附圖10為廣告招牌示意位置圖，為何附圖10 沒有簽立在租賃範圍位置內？）我們當初討論的時候重點 是以紅色來表示租賃範圍，文字上可能那時沒有很詳細閱 讀，且我們也仔細看過有一些附圖的標示和前面有錯，像 東西南北及附件也有標錯，應該是當初在文書上細節處理 沒有很詳細。但是廣告的範圍，有兩個最主要的功能，除 了廣告以外，同時保護球場的結構和網子，這個練習場， 是全世界唯一一個蓋在屋頂上的練習場，因為位置愈高， 風愈大，當初為了這個問題，被告公司還邀請我去韓國考 察，我們有特別強調，風一吹起來，就會撐起來，這是當 初就強調的，所以為什麼紅色我們都有畫出來的原因。掛 招牌的地方也是畫紅色。當初沒有記附圖10可能漏掉了。 但是當初確實有講到附圖10這個部分，包含在租賃範圍。 」、「（問：證人代表原告公司和被告公司洽談合約簽訂 的時候，有無提到因高爾夫練習場經營不容易，所需經費 龐大，所以可以轉租部分招牌懸掛的位置，以貼補經營的 費用？）因為我們球場距離比較短，打出去只有155米， 打球台到最底，高度也只有33米，所以一般人打球就是 250到300米，所以在球場的設計上有先天上的限制。當初 這個地方最好的用途是用來做高爾夫球的推廣，當初被告 公司成立高爾夫練習場的目的，就是推廣高爾夫球運動。 ……。但因為有先天上的限制，且球場獲利的情況有先天 上的限制，所以當初希望用抽成的，但被告公司認為不是 本業，不同意。所以我們在承接高租金的上面，要求被告 公司得到原告公司的支持，故被告公司承諾在承租範圍內 可以轉租算是一個財源可以支持這個運動的推廣。所以不 只廣告可以轉租，包含我們樓裡面的一些單位，如高爾夫 的專賣店、餐廳等可以轉租。」、「（問：當初有特別提 到招牌懸掛的位置也可以轉租嗎？），我記得合約裡面記 載不要超過二分之一就好了。」、「（問：請證人指出合 約的哪裡有記載？）四個面都有我們的位置，都有用紅線 圈出。轉租的範圍，我們沒有掛的部分，像我們租給證人 張爾杰。」、「（問：系爭大樓原應由原告公司懸掛招牌 之位置，如果原告公司沒有懸掛招牌，有沒有約定可以由 被告公司自己懸掛招牌？或由被告公司其他承租的公司懸 掛招牌？）當初我們蓋好的時候，還沒開幕，原本我們要 掛我們的招牌，被告公司法籍總經理看到這個位置很好， 但是知道已經租給我們了，所以請田總監與我們商量這塊 先給他們用，當初他們還沒有設置招牌。我記得當時還在 球場施工，田總監來說因為開幕在即，我們是一起開幕的 。當時談合約的時候已經八月了，總棟大樓開幕是11月， 那時候很多東西都很急，我們是一起開幕的，當初因為合 約裡面已經租給我了，田總監來跟我商借。那時候人在人 情在，我們也希望一起推動，我們總是希望借助高爾夫能 夠有被告公司這麼大的企業來推動，當時基於這樣來借， 我想說就先借給被告公司。但是也有講開幕之後如果他們 覺得這個很好，就用一個金額來跟我承租。但後來一直沒 有消息，但我想說不要一直催他們還，等了很久一直沒有 明確的回覆。我覺得沒有金額沒關係，但總要還給我們。 我們對面五樓有做一個活力星球健身房，要轉租給現在的 world gym，我想說他們也沒有還還借給下一家用，所以 才催他們還。」；及證人田中玉證稱：「（問：系爭契約 第1條第2項約定，租賃範圍位置如附圖1至5、7、9，不包 含附圖10，為何當初沒有將附圖10列入契約的租賃範圍內 ？）……據我的經驗，我替被告公司開了四十幾家店，廣 告招牌的地方，我們都是放在附圖裡面，就放在附件裡面 ，去顯示出來。有的也是一樣，沒有寫在合約的裡面，但 我們會放在附件裡面，告訴承租人有權利去利用這個招牌 。我們的租約有時候很長，可能招牌要換地方，可能被告 公司要做大改裝，所以我們把這些東西都放在附件，不放 在合約裡面……。」、「（問：所以懸掛招牌的位置，確 實在雙方協商的時候，確實也列在合約的範圍內？）是， 這是承租人必要的東西。」、「（問：當初有沒有約定到 因為經營高爾夫練習場所需經費龐大，經營不易，所以為 了增加業外收入，所以特別允許原告公司將部分租賃範圍 可以轉租他人？）……。回來家樂福也投資很大，在屋頂 高爾夫，需要非常安全的結構，我們算了一下，大概要多 少租金，但是那個時候，原告稱無法出這個租金，他說太 貴了，他們只是做運動，無法像我們有很大的利潤，我們 非常想做這個事情，我們的投資也很大，我們想要有這個 租金，談了很久，我們上面有一些空間，那些空間他們可 以做轉租，我祝福他們，讓他們做轉租，讓他們有業外收 入。一開始他們說不要，談了很久，他也不要業外收入， 要我們自己招租，我們自己討論很久，……，所以我跟原 告公司說一定要那個租金，一定要綁二十年，我後來說有 一些業外收入給他們去弄，他們不要，要我們自己轉租， 但我們內部討論我們不願意，怕介面太複雜，又二十年， 我就說絕對不行，給他們做業外收入，上面就他們的，後 來他們就答應了。我們就想盡辦法給他們做業外收入，讓 我們這個案子讓屋頂高爾夫能夠成行……。那是我們給原 告公司的業外收入，招牌也是其中一個。」、「（問：系 爭家樂福大樓外觀上也有懸掛家樂福自己的招牌，當初是 否開幕之初也有跟原告公司商量借用原告公司懸掛招牌的 位置，懸掛家樂福自己的招牌？並且約定如果原告公司沒 有懸掛招牌的位置，也可以借給其他公司懸掛其他公司的 招牌？）……。是後來要開幕了，我們沒有地方懸掛招牌 ，所以後來跟他們講，他們也答應了，我們後來之後需要 的招牌也都掛好了，我記得坐在車子上，那時候已經蓋好 了，那個時候是原告公司的招牌，已經在要弄了，那個時 候，法國人覺得原告公司的地方很清楚，一定要掛家樂福 。所以我去求原告公司。那個時候互信很好講話，我說我 的總經理一定要這一塊，你就給我吧，如果臨時掛個開幕 ，三個月。如果後來很喜歡，就給付他租金。另一個招牌 也一樣，我們怎麼租都租不出去，也給原告公司。原告公 司的對面是健身俱樂部，我們既然屋頂已經給他了。活力 星球也是說沒有招牌，那時候我是自己談的，當時他們稱 沒有招牌，我也去找陳總，我說法國的總裁還要來，陳總 很好商量，大家互相，那塊也給我們，我說先讓我們開幕 ，我只是借用，如果他們確定要，我們再來算錢。」等語 （見本院卷㈠第199頁反面、第200頁、第201頁反面、第 202頁、第202頁反面、第203頁、第204頁），足認附圖十 雖未明列於系爭租約第1條約定之租賃標的物中，然依系 爭租約第7條第3項約定原告本得於附圖十之地點設置廣告 招牌、標示及設備，且兩造締約時確實協商將附圖十所示 招牌設置位置交由原告使用收益或轉租，作為業外收入， 以期當時堪稱首創之屋頂高爾夫場能順利進行；而被告設 置「家樂福Logo標誌」，及提供予「活力星球健身會館」 、「World Gym健身俱樂部」使用之招牌設置位置，乃被 告向原告借用而來，是附圖十所示之招牌位置應屬兩造約 定租賃之範圍內，被告抗辯附圖十所示之招牌位置非出租 標的物云云，要無足採。另衡以證人陳建志為原告總經理 ，田中玉則時任被告總監職位，其二人分別代表原告及被 告簽定系爭租約，就當時簽約細節、磋商交涉過程知之甚 詳，渠等所述亦屬相符，況渠等於本院證述時，業經具結 ，實無庸甘冒偽證之罪責而虛構上情之必要，是證人陳建 志、田中玉前揭證言，尚非子虛，應可採信，被告指稱證 人證言乃屬虛偽云云，同無可採。 ㈢被告是否應負債務不履行之損害賠償責任？所得請求之金額 為何？ ⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害。民法第226條第1項定有明文。再按債務不履 行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事 由存在為要件。若債權人已證明有債之關係存在，並因債 務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履 行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之 事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不 能免責（最高法院97年度台上字第1000號、82年度台上字 第267號判決參照）。又出租人應以合於所約定使用、收 益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合 於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。又按 出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不 僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關 係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第 423條之規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨 害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責 於出租人之事由或由於第3人之行為而生，出租人均負有 除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘 出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債 務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度台上字第2369 號判決意旨參照）。 ⒉查附圖十所示之招牌設置位置確屬兩造約定之租賃範圍， 業如前述，被告先向原告借用以設置「家樂福Logo標誌」 ，及提供予「活力星球健身會館」、「World Gym健身俱 樂部」使用，未返還該部分予原告使用收益，則被告交付 租賃物後，在租賃關係存續中未能保持其合於約定之使用 收益狀態，致承租人即原告無法轉租而受有損害，自應負 債務不履行之損害賠償責任。本院參酌原告前曾於97年5 月間將部分廣告設置位置出租予匯麥廣告有限公司，匯麥 廣告有限公司設置之廣告帆布長寬約各6平方公尺，租金 為每月2萬元等情，業經證人張爾杰到庭證述明確（見本 院卷㈠第198頁反面、第199頁），而被告提出被證12示意 圖自陳原告無法使用收益之部分面積，東向招牌位置為 38.13平方公尺、北向招牌位置為106.69平方公尺，共計 144.82平方公尺（見本院卷㈠第146頁），按匯麥廣告有 限公司承租之面積及租金計算後，原告因被告占用之部分 ，受有每月8萬456元之損失（計算式：20,000/36×144. 82＝80,456），則原告主張以每月8萬元之損害金額，請 求被告給付自93年8月13日起迄104年1月12日止之期間（ 共125月）未依約提供系爭租賃建物之東向及北向廣告招 牌位置予原告之損害賠償金額為1,000萬元，洵屬有據。 ㈣被告得否以租金差額為抵銷？ ⒈被告主張依系爭租約第3條第3項約定以消費者物價總指數 計算自94年12月5日起至98年11月5日止，原告應給付被告 之租金差額債權125萬3,498元為抵銷云云。然我國消費者 物價指數除總指數外，下分7大類、40個中類及62個小類 分類指數，此七大類為食物類、衣著類、居住類、交通類 、醫療健保類、教育娛樂類、雜項類，其中居住類下尚有 房租、住宅維修費、家庭用品、家庭管理費用、水電燃氣 等項。而觀諸系爭租約第3條第3項僅約定：「年租金調幅 均應按前一年度行政院主計處所頒布之消費者物價指數（ CPI）調整。若CPI為負數，則年租金不調整。」，未明白 約定係依消費者物價指數之總指數為租金調幅準據，尚難 僅以契約文字遽認該條項所指之消費者物價指數即為消費 者物價指數之總指數。復觀以證人陳建至到庭證述：「（ 問：兩造租約第3條第3項約定，租金年調幅均按前壹年度 行政院主計處所頒布消費者物價指數CPI調整，若CPI為負 數，則年租金不調整，是否如此？）當初是有跟被告公司 討論，我們在一開始的時候希望用抽成的，但被告公司不 認為是本業，需要固定的租金，這樣整個的事情會比較單 純，原本我們希望把CPI拿掉，但跟我負責接洽的田總監 稱是制式合約無法更改，我們整個工程已經開始跟國外進 設備了，那時來不及做更改，我們有強調如果租金很高的 情況下，還要每年調整CPI會無法承受，我們最多按照租 金類的CPI來調整，我有請他們跟公司確認過，他們討論 後說他們也同意，他們也支持我們。……。但過去十年來 從來沒有接過任何要調整CPI的文書，且一開始已經講好 了，就算要調也是依照房租類的CPI來調整。」、「（問 ：如果證人說大家講好是按照房租類的CPI來調整，為何 不把條文改成房租類的CPI來調整？）當初他們說這是制 式的條約，要改的話要回去請原來的律師來改，因為那時 候已經八月，當初在合作的氣氛之下，他們對我們的支持 ，我們是很相信她們的，當初覺得他們不會來跟我們計較 這些細節，後來的幾年裡面，我們都有跟他反應經營的狀 況，我們有希望調降租金，他們跟我們講，那時候的CPI 的幅度不大，也都沒有跟我們調……。」、「（問：所以 證人的意思是被告公司從來沒有通知原告公司要按CPI做 租金調整？）這十年來都沒有接到。但這部分是我們一開 始知道的，田總監明確說請我們放心，CPI如果金額不大 ，他們都不會調。那時候也有說如果調，只能按照房租類 的CPI調。」等語。並據證人田中玉到庭證述：「（問： 當初有無約定租金年調幅均按前壹年度行政院主計處所頒 布消費者物價指數CPI調整？若CPI為負數，則年租金不調 整？）……。我就跟總經理講，跟律師說了，希望給我們 標準版本，這樣就不用每次需要跟律師談。如果有更改再 經過律師。所以從新店開始、律師就給我們標準版本，每 個合約都一樣的。大概那個階段的，新店城還有B&Q，這 種大型的拿合約來看，連標點符號都一樣。因為用的是標 準版本的合約，我就跟陳總討論很久，他說不可能漲租金 。租金很貴了。我說不可能二十年不漲租金，簽這麼長， 那時候不知道通膨如何。他看這個標準，他說有調幅CPI 也應該是房租類的，我心想本來也應該啦，他又不是賣泡 麵飲料的，我就回來跟總經理報告，他們講說要房租類， 總經理說好他們要房租類就房租類，因為她們也不是賣餅 乾泡麵的，如果是的話就會用一般的CPI談。陳總有說合 約要改，我說不要改拉，改了又是壹佰萬律師費跑不掉。 而且當時開幕在即，也沒有時間再修改合約。拿給律師修 改一個月，可能還回不來。我們既然終於有了標準版本， 就拿這個版本簽了，我就答應你了，就房租類的。」、「 （問：所以證人也有跟原告公司的陳總經理講過CPI就照 房租類的CPI做調整？）我有跟陳總經理講過這件事，就 按房租類的CPI做調整。因為標準版本的合約，不該用的 他們身上，他們是二十年，大型的才會用這種版本，像美 食街、牛肉麵的就不會用這種版本。」等語綦祥（見本院 卷㈠第200頁反面、第201頁、第203頁反面），足徵兩造 締約時就系爭租約第3條第3項租金年調幅合意係以租金類 之消費者物價指數（CPI）為準據，僅係就經律師審核之 標準版本契約書為簽署，因便宜行事而未加以修改或於系 爭租約上載明租金調幅依據為租金類之CPI，則被告主張 依消費者物價總指數計算自94年12月5日起至98年11月5日 止，原告應給付之租金差額為125萬3,498元云云，即屬無 據。 ⒉又93年度至103年度之消費者租金物價指數房租類之每月 漲跌率及累計平均如附表一所示，被告主張抵銷之租金差 額債權期間為自94年12月5日起至98年11月5日止，其中93 年度、94年度之租金物價指數房租類累計平均為負數，則 94年12月5日起至96年11月30日止之年租金不予調整，其 餘96年12月1日起至98年10月31日止之租金差額計算如附 表二計算所示，至98年11月1日起至同年月5日之租金差額 經原告提存後被告業已領取在案，是被告得主張抵銷之租 金差額加計5％營業稅後共計為4萬2,863元（計算式： 15,120 ＋27,743＝42,863）。又按二人互負債務，而其 給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方 之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。 其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額 而消滅；債之請求權雖經時效而消滅，如在時效未完成前 ，其債務已適於抵銷者，亦得為抵銷，民法第334條第1項 、第335 條第1項、第337條分別定有明文規定。該等租金 差額債權於98年11月以前即已發生，在時效未完成前，業 已合於抵銷適狀，雖被告之租金差額債權嗣後罹於時效， 依上開規定，被告以上開租金差額債權4萬2,863元為抵銷 ，並無不合，原告所辯被告之98年11月前之租金差額債權 已罹於時效，不得為抵銷云云，要無可採。從而，被告得 主張抵銷之金額為4萬2,863元，經抵銷後，原告所得請求 被告給付之損害賠償金額應為995萬7,137元。 五、綜上所述，原告依民法第423條、第226條第1項、第227條等 規定請求被告給付995萬7,137元，及自起訴狀繕本送達翌日 即104年2月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為 有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁 回。 六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。 七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用 之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響， 均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要， 併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 6 月 30 日 民事第八庭 法 官 宣玉華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 6 月 30 日 書記官 巫玉媛