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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第892號 原　　　告　嘉林股份有限公司 法定代理人　林憲宗 訴訟代理人　余淑杏律師 　　　　　　許喬茹律師 　　　　　　董晉良律師 被　　　告　吉利開發股份有限公司 法定代理人　吳竹明 訴訟代理人　劉炳烽律師 被　　　告　台灣大戶屋股份有限公司 法定代理人　吳勝福 訴訟代理人　鄭智仁 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年12月8日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將如附表所示之不動產全部騰空返還原告。 被告吉利開發股份有限公司應給付原告新台幣叁拾陸萬柒仟伍佰 元，及自民國一百零四年八月十三日起至清償日止，按週年利率 百分之五計算之利息。 被告吉利開發股份有限公司應自民國一百零四年八月十三日起至 返還如附表所示之不動產之日止，按月於每月十日給付原告新台 幣壹拾捌萬叁仟柒佰伍拾元，及自各該期應付之翌日起至清償日 止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新台幣伍佰壹拾壹萬元為被告供擔保後， 得假執行；但被告如以新台幣壹仟伍佰叁拾肆萬玖仟壹佰叁拾柒 元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項於原告以新台幣壹拾貳萬叁仟元為被告供擔保後， 得假執行；但被告吉利開發股份有限公司如以新台幣叁拾陸萬柒 仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第三項於原告就已屆清償期部分，按月各以新台幣陸萬貳 仟元為被告供擔保後，各得假執行；但被告吉利開發股份有限公 司如以新台幣壹拾捌萬叁仟柒佰伍拾元為原告預供擔保，得免為 假執行。 事實及理由 一、原告主張：原告與被告吉利開發股份有限公司（下稱吉利公 司）前就原告所有，如附表所示之建物（下稱系爭建物）簽 訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自民國 101年5月1日起至104年4月30日止，共3年，每月租金新台幣 （下同）183,750元，吉利公司復將系爭建物轉租予被告台 灣大戶屋股份有限公司（下稱大戶屋公司）。嗣原告已分別 於104年4月30日、5月27日以存證信函通知吉利公司因租期 屆至，請交還系爭建物等語，惟其均未置理，並續將系爭建 物轉租予大戶屋公司占有使用，因此獲有相當於租金之不當 得利，且致原告受有損害，爰依民法第455條前段規定，請 求吉利公司返還系爭建物，復依民法第179條、第181條規定 ，請求吉利公司給付其於104年5、6月所受不當得利，或對 原告之損害賠償367,500元（計算式：183,750×2＝367,500 ），並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭建物之日止，按 月於每月10日給付183,750元。又原告與吉利公司所約定之 租期既已屆至，大戶屋公司對系爭建物之原占有權源，亦因 此而中斷，且基於債權相對性，大戶屋公司亦不得以其對吉 利公司之占有權源，向原告抗辯，爰依民法第767條第1項規 定，請求大戶屋公司返還系爭建物予原告等語。並聲明：㈠ 被告應將系爭建物全部騰空返還原告。㈡吉利公司應給付原 告367,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。㈢吉利公司應自起訴狀繕本送達翌 日起至返還系爭建物之日止，按月於每月10日給付原告 183,750元，及自各該期應付之翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告部分： ㈠吉利公司答辯略以：吉利公司與原告簽訂系爭租約後，原告 之承辦人有口頭同意延長租期為6年，因此吉利公司方將系 爭建物出租予大戶屋公司6年，故吉利公司占用系爭建物係 基於租賃關係，而非無權占有，且縱認並未延長租期為6年 ，惟吉利公司於原訂租期屆滿即104年4月30日，並未收到原 告所稱通知交還建物之存證信函，並仍為使用迄今，依民法 第451條規定，系爭租約應視為不定期限繼續契約。又系爭 建物原所有人即訴外人基泰建設股份有限公司（下稱基泰公 司）出租如附表編號1所示建物，約定租期為6年，基泰公司 嗣於104年4月5日出售系爭建物予原告，依民法第425條之規 定，其與大戶屋公司間之租約於5年內對於原告仍繼續存在 ，原告本件係104年6月起訴，尚不得請求大戶屋公司遷讓返 還。縱本件無民法第425條規定之適用，僅因吉利公司與大 戶屋公司間租約期間為6年即排除該條適用，顯有失允當， 是以應類推適用。再原告從未將系爭建物點交予吉利公司， 吉利公司並非系爭建物之直接或間接占有人，原告請求吉利 公司遷讓房屋，顯有違誤。退步言之，若本院認定吉利公司 應返還系爭建物，爰依民事訴訟法第396條第1項規定，請求 酌定至少6個月之履行期間，以利吉利公司妥善處理轉租及 回復原狀之事宜。另系爭建物之實際使用人為大戶屋公司， 吉利公司並未占有使用而獲有利益，亦未收取租金，故原告 應向大戶屋公司請求相當於租金之不當得利，而非向吉利公 司請求。 ㈡大戶屋公司抗辯略以：其於101年3月7日與基泰公司簽訂房 屋租賃契約書，向基泰公司承租如附表編號1之建物，租期 自101年5月1日起至107年4月30日止，惟基泰公司旋即於101 年4月5日將建物售予原告，原告復將建物出租予吉利公司。 大戶屋公司嗣於101年12月28日始經基泰公司告知其已非建 物所有權人，基泰公司、吉利公司及大戶屋公司三方乃於 101年12月28日簽訂租賃權利移轉協議書，約定由吉利公司 概括承受基泰公司出租人地位，並由吉利公司、大戶屋公司 簽訂房屋租賃契約書，約定租期自101年5月1日起至107年4 月30日止，大戶屋公司現仍依約每月給付租金。大戶屋公司 自始基於租賃關係為合法占有，且此租賃法律行為更早於原 告與基泰公司間之買賣行為及其與吉利公司間之租賃行為（ 惟並不主張有買賣不破租賃規定之適用）等語。 ㈢並均聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項： ㈠原告於101年4月間就系爭建物與吉利公司簽訂系爭租約，系 爭租約記載租賃期間自101年5月1日起至104年4月30日止， 合計3年，每月租金183,750元。 ㈡吉利公司承受基泰公司與大戶屋公司間租賃契約，於101年 12月28日與大戶屋公司簽訂房屋租賃契約書。 四、原告主張系爭租約業已屆期，並舉系爭租約、台北敦南郵局 第556號、台北雙連郵局第744號存證信函及郵件收件回執為 證，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠ 系爭租約約定租賃期間為何？有無視為不定期限繼續契約規 定之適用？㈡原告依民法第455條、第179條規定，請求被告 遷讓返還系爭建物，及吉利公司給付相當於租金之不當得利 ，有無理由？茲分別論述如下： ㈠系爭租約約定期間為3年，至104年4月30日屆期： 系爭租約約定租賃期間自101年5月1日起至104年4月30日止 ，合計3年，有系爭租約在卷可憑（見卷第13-17頁），吉利 公司抗辯系爭租約簽約時原告承辦人口頭同意吉利公司將租 約延長為6年，因此吉利公司才將台北市○○區○○段○○ 段0000○號（門牌號碼：台北市○○區○○○路○段○○○號地 下1樓）出租大戶屋公司6年云云，並聲請傳喚證人李靜芳欲 證明原告簽約時承諾出租6年一節。惟原告與吉利公司於101 年間就系爭建物既簽訂明訂租約為3年之系爭租約，並以書 面為證，足認原告與吉利公司對於系爭租約期間為3年已為 合致之意思表示，原告承辦人於締約過程中曾為何等之表示 並非兩造契約合致之內容，系爭租約不因原告承辦人口頭承 諾租約為6年而變更兩造明文之約定。況吉利公司訴訟代理 人當庭亦陳稱：吉利公司不清楚為何當初承諾出租6年，簽 約只簽3年等語明確（見本院104年12月8日言詞辯論筆錄， 卷第93頁），是前開證人調查並無必要。再原告於104年3月 31日以台北敦南郵局第441號存證信函通知吉利公司於104年 4月5日前回覆有無繼續承租之意，惟吉利公司並未回覆，原 告始於104年4月30日以台北敦南郵局第556號存證信函通知 吉利公司依約交還系爭建物，有上開存證信函在卷可憑（見 卷第91頁、第18頁），足見吉利公司亦無繼續承租之意，吉 利公司臨訟始以原告簽訂系爭租約時承諾延長租期為6年為 詞抗辯，顯無理由。綜上，原告與吉利公司間系爭租約約定 之租期至104年4月30日屆期，已堪認定。 ㈡系爭租約並無民法第451條視為不定期限繼續租約之適用： 按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451條定有明文。又被上訴人於租期屆滿前，即已表示期 滿後不再續租，寬限2個月拆遷，又係基於上訴人要求而允 予之履行期間，縱上訴人於被上訴人拒收租金後有提存之情 形，亦不發生不定期限繼續契約之問題（最高法院59年台上 字第555號民事判例參照）。查原告於104年4月30日以台北 敦南郵局第556號存證信函通知吉利公司，請求吉利公司依 約交還系爭建物，該信函並於同年5月4日送達予吉利公司， 有該存證信函、郵件收件回執在卷可查（卷第18頁、第89 -90頁），是原告已即為表示反對吉利公司繼續承租之意思 ，自無民法第451條視為不定期限租賃規定適用。吉利公司 抗辯系爭租約因原告未即為表示反對續租之意思，視為不定 期限繼續契約云云，核屬無據。再原告係於101年4月5日取 得系爭建物之所有權，並依系爭租約將系爭建物出租予吉利 公司，基泰公司於101年3月7日與大戶屋公司就如附表編號1 之建物簽訂6年租約，嗣於101年12月28日，基泰公司、吉利 公司及大戶屋公司三方簽訂租賃權利移轉協議書，合意由吉 利公司承受基泰公司出租人之地位，並由吉利公司與大戶屋 公司簽訂房屋租賃契約書，有系爭建物所有權狀、基泰公司 與大戶屋公司及吉利公司與大戶屋公司間房屋租賃契約書、 租賃權利移轉協議書在卷可查（卷第10-12頁、第70-77頁） ，則吉利公司係依其與原告間系爭租約而取得系爭建物之使 用收益權，再出租予大戶屋公司，並非大戶屋公司基於民法 第425條規定買賣不破租賃而取得如附表編號1建物之使用收 益權，吉利公司與原告間租賃關係自應以系爭租約之約定為 據，且吉利公司並非租賃契約之承租人，並非民法第425條 規定之權利主體，大戶屋公司亦陳稱並未主張民法第425條 規定之買賣不破租賃權利，吉利公司抗辯本件有債權物權化 法理之適用云云，洵非可採。 ㈢大戶屋公司基於其與吉利公司簽訂之房屋租賃契約書，約定 租期自101年5月1日起至107年4月30日止，占有使用系爭建 物，惟吉利公司就系爭建物自104年5月1日起已無承租權利 ，大戶屋公司就其與吉利公司之債權契約，僅具有相對之債 權效力，而無對抗所有權人之效力。原告請求大戶屋公司遷 讓返還系爭建物，亦有理由。 ㈣原告得請求不當得利之金額： 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179條前段、第181條但書分別定有明文。原告以每月183,75 0元出租予吉利公司，自堪認吉利公司自租期屆滿後受有相 當於每月租金183,750元之利益。吉利公司抗辯其並未管領 使用系爭建物而受有利益，亦未收取大戶屋公司之租金，惟 大戶屋公司訴訟代理人當庭陳稱：有按月繳付租金予吉利公 司等語（本院104年12月8日言詞辯論筆錄，卷第93頁），並 提出吉利公司開立之統一發票2紙（卷第113頁），吉利公司 所辯顯與事實不符，並無可採。是原告請求吉利公司應給付 104年5、6月相當於租金之不當得利金額共計367,500元，及 自本件起訴狀繕本送達翌日即104年8月13日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，以及自本件起訴狀繕本送達翌日 即104年8月13日起至返還系爭不動產之日止，按月於每月10 日給付原告183,750元，及自各該期應付之翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，為有理由。 五、從而，原告依民法第455條前段、第767條規定，請求被告返 還系爭建物，及依民法第179條規定，請求吉利公司給付104 年5月、6月，相當於租金之不當得利共計367,500元，以及 自104年8月13日起至返還系爭不動產之日止，按月於每月10 日給付原告183,750元，及自各該期應付之翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。又實 際占有使用系爭建物之大戶屋公司就系爭建物之遷讓返還並 未主張非長時間不能履行，本院因認本件並無定相當之履行 期間之必要，附此敘明。 六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核符 合規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 12 月 15 日 民事第八庭 法 官 林欣苑 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 12 月 15 日 書記官 黃巧吟 附表 ┌──┬────────────┬─────────┬──────┐ │編號│建號暨門牌號碼 │坐落土地 │權利範圍 │ ├──┼────────────┼─────────┼──────┤ │1 │台北市○○區○○段三小段│台北市○○區○○段│全部 │ │ │4056建號（門牌號碼：台北│三小段876、877地號│ │ │ │市○○區○○○路○段○○○號│ │ │ │ │地下1樓） │ │ │ ├──┼────────────┼─────────┼──────┤ │2 │台北市○○區○○段三小段│台北市○○區○○段│3/9 │ │ │4068建號（門牌號碼：台北│三小段876、877地號│ │ │ │市○○區○○○路○段○○○號│ │ │ │ │地下2樓停車位第4、7、9號│ │ │ │ │） │ │ │ ├──┼────────────┼─────────┼──────┤ │3 │台北市○○區○○段三小段│台北市○○區○○段│7/11 │ │ │4069建號（門牌號碼：台北│三小段876、877地號│ │ │ │市○○區○○○路○段○○○號│ │ │ │ │地下3樓停車位第3、5、6、│ │ │ │ │7、9、10、11號） │ │ │ └──┴────────────┴─────────┴──────┘