裁判書系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第935號 原　　　告　仁裕投資有限公司 法定代理人　謝燕琴 訴訟代理人　胡峰賓律師 複 代 理人　吳逸軒律師 被　　　告　美勝國際餐飲有限公司 法定代理人　鄒為康 訴訟代理人　王書明 上列當事人間返還房屋等事件，本院於中華民國105年1月18日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落臺北市○○區○○○路○○○號一樓房屋騰空遷讓 返還原告。 被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾貳萬柒仟伍佰元，及自民國一○ 四年十月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳佰玖拾萬元為被告供擔保後，得 假執行。但被告如以新臺幣捌佰柒拾萬元預供擔保，得免為假執 行。 本判決第二項於原告以新臺幣伍拾萬玖仟元為被告供擔保後，得 假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾貳萬柒仟伍佰元預供擔保， 得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序事項： 按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。查兩造所簽訂之房屋租賃契約書第15條 約定合意以本院為第一審管轄法院，此有上開契約書在卷可 稽，是本院自有管轄權。 貳、實體事項： 一、原告起訴主張： ㈠兩造於民國103年1月23日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租 約），原告將坐落臺北市○○區○○○路○○○號1樓房屋（下 稱系爭房屋）出租予被告，租期自103年3月5日起至106年3 月4日止，每月租金新臺幣（下同）11萬7500元。被告嗣於1 03年5月22日傳簡訊告知於103年5月31日終止租賃契約，原 告亦已同意，是兩造於104年5月31日已合意終止系爭租約。 若被告否認兩造於當時已合意終止租約，按終止權之性質係 屬形成權之一種，一方當事人依其單方意思表示，即得終止 租賃契約，是系爭租約亦因被告之上揭簡訊通知，而於103 年5月31日終止。即或不然，被告自103年6月5日起即未付租 ，其遲付租金已逾2期以上，原告亦得終止租約，並以起訴 狀之繕本送達表示終止系爭租約。然被告仍遺留物品尚未清 除，現系爭租賃契約既已終止，被告自有清理相關遺留物品 ，並將系爭房返還予原告之義務。爰依民法第455條、第767 條規定，請求被告返還系爭房屋。 ㈡兩造於103年5月31日終止系爭租約，然被告一直拒不還屋， 繼續占有系爭房屋，則被告自應給付自103年6月1日起至今 14個月之相當於租金之不當得利164萬5000元。若鈞院認為 系爭租約係原告於起訴時方為終止，被告亦應依系爭租約按 月給付租金11萬7500元，自103年6月1日起至起訴時（即104 年8月7日），已積欠14個月租金共計164萬5000元。原告並 得請求自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息。爰依民法第179條或系爭租約請求給付上開 金額及利息。 ㈢聲明：⑴被告應將原告所有坐落臺北市○○區○○○路○○○ 號1樓房屋騰空遷出，返還予原告。⑵被告應給付原告164萬 5000元，及自起訴狀繕本送達之翌日時至清償日止按年息百 分之5計算之利息。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭房屋係國宅，依法不得出租，且房屋之所有 權人為謝燕琴個人，但與被告簽約的是公司，不知謝燕琴與 公司間是否有合約關係。原告是非法租賃，且原告簽約時承 諾兩件事情，如果無法作為餐廳營業使用，被告可無條件退 租，原告應全額返還保證金，另外如租賃物遭法院除去租賃 權...等，原告應賠償被告於租賃期限無法使用租賃物之損 害，被告當初投入600多萬，法院已判決原告應賠償399萬37 94元，如將房屋還給原告，猜測原告將會再租給別人，再製 造另外的損害，所以未交還等語。並聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷： 原告主張兩造於103年1月23日簽訂系爭租約，原告將系爭房 屋出租予被告，租期自103年3月5日起至106年3月4日止，每 月租金11萬7500元，被告曾於103年5月22日以簡訊通知原告 於103年5月31日依合約約定條款終止租約，以及被告迄今尚 未將系爭房屋騰空返還予原告等情，業據原告提出與其所述 相符之房屋租賃契約書1份、簡訊照片1張、現場照片4張為 證（見本院卷第16-19、49-52頁），並均為被告所自認（參 本院卷第91頁背面、第122頁），自堪信為真實。又原告主 張兩造已於103年5月31日終止租約，被告已無合法之占有權 源，應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並應給付原告相當 於租金之不當得利，如若兩造未於上揭期間終止租約，因被 告遲付租金已逾2期以上，原告亦得終止租約，並以起訴狀 之繕本送達（本院送達日為104年10月5日）表示終止系爭租 約，則自103年6月1日起至起訴時，已積欠14個月租金共計 164萬5000元，亦得請求給付等語，惟被告則以前開情詞置 辯。是本件所應審究者為：兩造間系爭租約已否終止？何時 終止？原告請求遷讓返還系爭房屋，及被告給付164萬5000 元暨其遲延利息有無理由？茲分述如下： ㈠按「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿 前，得終止契約者，其終止契約，應依第453條第3項之規定 ，先期通知。」、「前項終止契約，應依習慣先期通知。但 不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者 ，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止 期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」，民 法第453條、第450條第3項分別定有明文。且按當事人約定 租賃之期限者，固應受期限之拘束，但如約定當事人之一方 ，得於期限屆滿前終止契約者，即為終止權之保留，仍為法 之所許。又按終止權係屬形成權之一種，形成權於權利人行 使時，即發生形成之效力，不必得對方之同意。而查，系爭 租約第9條其他特約事項第3項約定：「若房屋無法做為餐廳 營業登記，乙方（即被告）得無條件退租，甲方（即原告） 應全額返還保證金。」，即兩造已事前約定，若系爭房屋無 法做為餐廳營業登記，被告即得於租賃契約屆滿前任意終止 契約，核屬前揭民法第453條所規定之「約定當事人之一方 於期限屆滿前，得終止契約」之約定，是若系爭房屋有該條 款約定所載無法做為餐廳營業登記之情形時，被告即得依上 開約款終止租約。 ㈡關於系爭租約終止時點一事，原告主張被告於103年5月22日 以簡訊通知原告於103年5月31日終止租約，業經原告同意， 是兩造間已於103年5月31日經合意終止租約等語。被告固自 認曾於103年5月22日以簡訊通知原告表示於102年5月31日終 止租約（見本院卷第91頁背面），惟抗辯原告並未回復是否 同意，且被告係以系爭房屋為國宅，依法不得出租作為餐廳 使用，而依據系爭租約第9條第3項約定終止租約，兩造並非 合意終止租約等語。經查，被告固於103年5月22日以簡訊通 知原告於103年5月31日終止租約，然被告否認原告於接受該 簡訊通知後曾表示同意，而原告復未能提出證據證明其當時 已同意被告所提出之終止租約之要約，則兩造間之系爭租約 並未於渠時經雙方合意而終止。是原告主張兩造間之系爭租 約於103年5月31日即發生終止租約之效力等語，並無可取。 又查，系爭房屋為國宅，依法不得作為餐廳使用一節，為原 告所不爭執（見本院卷第93頁），則依據系爭租約第9條第3 項約定，被告自得片面終止租約。然揆諸前開規定及說明， 被告於租賃契約屆滿前依上開約定提前終止租約時，應踐行 民法第450條第3項之先期通知程序。而依系爭合約第3條第3 項約定：「乙方（即被告）每月5日前將當月租金匯款至甲 方帳戶...。」，足認雙方係約定以每一個月為一期支付租 金，則依上開規定，系爭租約應於103年5月22日以簡訊通知 原告後30日即103年6月21日當月之末日，即103年6月30日發 生終止租約之效力。 ㈢按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」，民法第 455條定有明文。兩造間之租賃契約關係既已於103年6月30 日因被告行使終止權而消滅，被告自應返還租賃物，被告以 ：如將房屋還給原告，猜測原告將會再租給別人，再製造另 外的損害為由，拒絕交還系爭房屋予原告，自無可取。從而 ，原告依據上開規定請求被告騰空返還系爭房屋，洵屬有據 。至於原告雖另依民法第767條第1項：「所有人對於無權占 有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」之規定，請求被告 返還系爭房屋云云。然系爭房屋並非原告所有，而係原告之 法定代理人謝燕琴個人所有，嗣謝燕琴將之出租予原告使用 等情，業據原告提出系爭房屋之所有權狀影本暨房屋租賃契 約書為證（見本院卷第109-111頁）。原告既非系爭房屋之 所有權人，則其依上開民法第767條第1項所有物返還請求權 請求被告返還房屋，於法自屬無據，附此敘明。 ㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法 第179條定有明文；又無權占有他人之土地，可能獲得相當 於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房 屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益 （最高法院97年度台上字第294號判決參照）。又系爭租約 第7條第2項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋 ，自終止租約或租賃期滿之翌日起至交還房屋予甲方之日止 ，乙方應再支付逾期使用日數之租金，並沒收押租保證金。 」。查： ⑴兩造簽訂之系爭租約已依法終止，已如上述，原告雖非系爭 房屋之所有人，但依其與謝燕琴間之租賃契約關係，原告為 系爭房屋之合法使用權人。茲被告既未於系爭租約終止時返 還系爭房屋，則被告於兩造合法終止租約之翌日起即屬無權 占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有 無法使用收益系爭房屋之損害，原告依法得請求返還。而被 告向原告承租系爭房屋之租金每月為11萬7500元，已如前述 ，並有系爭租約附卷可參（見本院卷第26頁），自堪認此租 金額即為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受 無法使用收益之損害。 ⑵本件原告原請求被告給付上開不當得利之期間為自103年6月 1日起14個月即至104年7月31日止。然承前述，兩造間系爭 租約係於103年6月30日始行合法終止，則原告自103年7月1 日起始屬無權占有，是原告主張自103年6月1日起算不當得 利，即屬無據。又承前述，原告起訴時請求返還不當得利之 期日末日為104年7月31日，則依此計算，自兩造終止租約之 日即103年7月1日起至原告原請求計算之終止日即104年7月3 1日止，原告請求被告給付相當於租金之不當得利152萬7500 元（計算式：117,500×13=1,527,500），自屬有據，應予 准許，逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。 四、綜上所述，本件系爭租約已於103年6月30日經被告依法終止 而消滅，但被告仍未返還而繼續占有系爭房屋，則原告依租 賃契約之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及依 不當得利之法律關係，請求被告給付152萬7500元之相當於 租金之不當得利，為有理由，應予准許。原告逾上開准許範 圍之請求，則屬無據，應予駁回。 五、假執行之宣告：原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行 ，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。被告 雖未向本院聲請預供擔保免為假執行，爰併依民事訴訟法第 392條第2項規定，依職權酌定相當擔保金額，諭知被告得預 供擔保免為假執行。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料 ，核與本件判決所得心證及結果不生影響，毋庸逐一論述， 附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 2 月 4 日 民事第五庭 法 官 李桂英 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 2 月 4 日 書記官 林芯瑜