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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 105年度消字第19號 原　　　告　林裕展 　　　　　　王懷萱 訴訟代理人　許博森律師 　　　　　　陳羿蓁律師 被　　　告　禾禮建設股份有限公司 法定代理人　鄭力行 訴訟代理人　鄭敏郎律師 上列當事人間返還價金等事件，本院於民國107年1月29日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：原告參觀被告樣品屋過程，被告委託之廣告公司 代銷人員楊婕筠不斷向原告表示室內寬敞舒適，挑高空間可 設計夾層，再三保證附屬建物雨遮面積不會計入買賣價格， 將以每坪售價新台幣(下同)135萬元優惠價格出售給原告， 使原告於民國104年7月6日與被告簽訂6份土地、房屋預定買 賣契約書(下稱系爭契約)，購買被告所興建之「大安森霖」 社區A棟、B棟、C棟7樓及13樓共6間預售屋(下稱系爭預售屋 )，並交付60萬元定金(每戶10萬元)，原告王懷萱母親徐端 當場簽發發票日104年7月6日、到期日104年10月31日、票面 金額3396萬元之本票(下稱系爭本票)用以擔保付款。詎經原 告返家詳予比對樣品屋拍攝之照片及系爭契約書附件之平面 圖後發現，被告在搭建樣品屋時，將平面圖上預定作為陽台 及雨遮之部分外推，虛偽營造出室內空間寬敞舒適之錯覺， 致原告陷於錯誤，誤認房屋的使用面積而購買，且原告細算 買賣總價後更發現，被告將雨遮坪數計入買賣價格之中(計 算式：總價1億3822萬÷6戶含雨遮在內總坪數102.38＝135 萬元)，向原告超額收取386萬1000元之鉅額價金(計算式：6 戶雨遮總坪數2.86×135萬元＝386萬1000元)，並未給予原 告優惠價格。被告從未給予原告契約審閱期間，要求原告先 於日期尚空白之「本契約於中華民國__年__月__日經甲方攜 回審閱__日( 契約審閱期間至少五日) 甲方：( 簽章) 」條 文處簽名，事後再倒填日期為104 年6 月27日，偽稱契約書 已經原告攜回審閱7 日。原告並在簽約隔日即104 年7 月7 日電話通知被告受詐欺欲解除契約，復於104 年10月5 日以 台北青田563 號存證信函、105 年5 月19日台北杭南郵局92 1 號存證信函再次通知解除契約，並請求返還60萬元定金以 及系爭本票。被告拒絕返還原告60萬元訂金及系爭本票，僅 同意退回雨遮款180 萬元，復稱要退回400 萬元，原告堅持 解除契約後，被告以系爭本票向法院聲請本票裁定( 本院10 4 年度司票字第19705 號裁定) ，同時向原告要脅支付600 萬元款項，否則即聲請拍賣徐端房屋，惟數額實在過於龐大 ，原告只得在105 年4 月12日先匯款40萬，詎匯款後被告猶 以未收到600 萬元為由，執意續拍徐端房屋而於105 年4 月 14日拍定( 本院105 年4 月22日北院木104 司執亥字第8563 0 號函) ，致徐端及配偶無家可歸，及承擔房屋低價賤賣之 結果，且被告為掩飾其詐欺犯行事後更寄送40萬元統一發票 給原告，欲將此筆款項偽裝成原告給付之簽約金。原告依民 法第92條第1 項規定，向被告主張撤銷買受之意思表示，並 依民法第179 條之規定，請求被告返還原告林裕展60萬元、 原告王懷萱40萬元及系爭本票；又原告是信賴被告委託之廣 告公司代銷人員楊婕筠說詞及現場樣品屋之示範，決定購買 系爭預售屋，此應成為契約之一部分，嗣被告於訂約之際未 如實告知上開情事顯係故意隱匿房屋真實格局，違反消費者 保護法第22條之規定，構成民法第184 條第2 項之侵權行為 ，原告請求賠償原告林裕展已給付60萬元、原告王懷萱已給 付40萬元之損害。系爭契約第13條第2 項係以不影響原告專 有部分主建物空間之前提下方有適用餘地，參蘋果日報報導 與證人徐端到庭所述，可證無此條文適用餘地，系爭契約附 件4 材料設備說明清楚告知樣品屋只有「建材」、「傢俱擺 設品」不作為契約之一部分，契約第25條之規定可證被告應 確保樣品屋之空間與實際相符，被告稱已盡充分告知義務無 理由，證人楊婕筠所述自相矛盾，裝修施工許可證僅是主管 機關依照相關法令所核發，然被告檢附之室內裝修圖說是否 與預售屋實際狀況相符則非主管機關審查之範圍，係屬兩事 。參證人徐端到庭證稱，可見被告原先確實允諾以每坪135 萬元出售非以總價進行銷售，又楊婕筠既自承雙方有2 、3 次的談價過程，以總價金額來談不合常情，參大安森霖預售 建案之相關網路廣告，均著重在每坪單價的記載，及蘋果日 報報導內文稱系爭預售屋每坪開價188 萬元，基本資料欄位 亦記載單價：每坪188 萬元，與優築網、591 房屋交易網等 相同，均著重在每坪之單價，益徵楊婕筠證述交易都是依總 價金額來談並非事實，據104 年10月2 日談話錄音及105 年 5 月10日電話錄音被告委託之代銷公司許總陳述，可知被告 確因理虧，主動承諾要將雨遮價金將近400 萬元退還給原告 ，可見被告確有允諾每坪135 萬元。再104 年6 月27日徐端 當日亦無簽署過任何一份審閱單，合約書樣本審閱單實際上 是原告林裕展事後於簽約當天，在代銷人員之催促下而簽立 ，嗣再由被告自行倒填借閱日期為104 年6 月27日，此觀審 閱單最後押的日期就是104 年7 月6 日即明，欲使原告陷於 現場推銷話術搶購情境未深思而倉促簽約，被告公司的執行 長104 年10月2 日談話錄音將未提供契約審閱期間之過失歸 咎於消費者。又購屋臨時證明單是104 年7 月6 日簽約當日 原告給付剩餘50萬元後被告倒填日期製作，依104 年10月2 日談話錄音可知被告早已知悉原告因不滿渠等虛偽售價及偽 填審閱期間等行為而欲撤銷契約之事，不容被告謊稱原告未 曾反應廣告不實或未給審閱期間等事由；原告給付40萬元並 非簽約金；藍經理既代理被告與原告商談本件預售屋之買賣 及後續簽約動作，即為被告之代理人或使用人，就此買賣事 宜已得充分授權，且徐端亦非以自己之名義通知被告解約， 而是代原告等人通知藍經理，倘若原告確有藉此砍價之意圖 ，則在被告允諾退還雨遮400 萬元時即應立即答應，原告在 簽約隔日即已通知被告解約，被告顯尚未喪失預期利益或花 費鉅額成本，縱認原告前開主張均無理由，依系爭契約第23 條第1 項規定，其性質屬損害賠償總額預定之違約金，因被 告尚有相當充裕的時間得以繼續銷售系爭預售屋，而仍得將 房屋出賣他人，並未喪失預期利益或因此花費鉅額成本，被 告在未受有損害的情況下，猶請求原告給付房地總價款15% 即近2 千1 百萬元之高額違約金，應酌減違約金數額。並聲 明：㈠被告應給付原告林裕展60萬元、原告王懷萱40萬元， 及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之5 計算之利息。㈡被告應返還訴外人徐端簽發發票日104 年7 月6 日、到期日104 年10月31日、票面金額3396萬元之 本票原本。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告答辯：實際洽購人徐端議價時稱為稅賦考量而用女婿及 女兒（即原告）名義購買，有被告公司電話錄音、購屋臨時 證明單可證當時A、B、C棟7樓即係用徐端為買方名義人，簽 約時徐端才確定7樓部分以林裕展名義登記，13樓則登記在 王懷萱名下，兩造俱不爭執所收受的數額係60萬元，被告方 同意由徐端簽發系爭本票，用以表示最晚會在到期前支付並 擔保簽約款的繳交，惟簽約後，徐端以是否可再以總價給予 折扣，被告認為與簽約時己有優惠，且系爭契約簽訂以6戶 的總價給予議價折扣而非以每坪單價計價者，最後拿合約書 及拆款表給徐端時，亦向徐端解釋總價計價的情事，並無所 謂以每坪135萬元合意的事實，至於蘋果日報報導、591房屋 交易網及優築網兩平台，不能以第三人所展示的交易方式內 容即推定被告亦如是，交涉過程中，徐端曾提出要將訂購權 利轉讓予第三人名為黃教授者，因該時點104年11月25日已 逾徐端所簽發本票到期日104年10月31日，被告為求和諧同 意讓價400萬元，徐端表示同意，嗣卻無任何下文，斯時徐 端或原告從未主張契約的審閱期或廣告有何不實，由原告自 行提出存證信函內容僅表示與被告公司藍經理議價完成，與 原告所謂受騙上當在簽約隔日即104年7月7日電話通知被告 因詐欺欲解除契約等屬相互矛盾。而原告在105年5月間寄發 存證信函已係事隔近一年後，益證原告的指摘不實在。系爭 本票到期前，被告公司已多次發函催討並與原告及徐端交涉 ，但截至本票到期，原告仍未繳交簽約款，被告只得聲請本 票裁定及強制執行，而被告聲請強制執行後，才知有徐端之 債權人早已聲請拍賣徐端的財產，被告依法被視為參與分配 ，本院北院木104司執亥字第85630號執行命令列明債權人許 念中等與徐端間給付票款強制執行事件已明，而本院105年7 月20日北院隆104司執亥字第85630號函，所列債權人有許念 中、許雲川、併案債權人黃健達、抵押權人國泰世華銀行等 即明並非被告對徐端財產為提出強制執行者，被告僅受償9 百餘萬元，足見原告所謂因將面臨流離失所等云云不足憑採 。原告寄發存證信函後，被告即復函表示來函所述內容俱與 事實不符，予以否認，內容表示前已多次發函催請依約給付 ，原告除有再存入銀行專戶40萬元外，餘額仍未能清償，於 法自屬遲延狀態，因原告對被告的催討不理，系爭契約是以 總價議價的方式，且樣品屋因係利用中古屋改裝者，按主管 機關所核准的建築執照按圖施作，並依規定報建築物室內裝 設施工許可，並無將陽台外推的事實，銷售時更無藉此營造 室內空間，合約A戶附件的平面圖標示尚以螢光筆為標示門 、窗戶、雨遮、陽台位置，並用以區隔室內、室外間，不足 使原告陷入錯覺之可能，徐端在簽約現場再三確認雨遮不計 價，不可能將陽台、雨遮與天井誤做室內空間，且於簽約前 的104年6月27日借閱契約時，更有簽署證明書可證，原告既 置被告催討不理，被告即以存證信函聲明依法解除系爭契約 ，並依契約第23條第1項約定解除本約，並沒收依房地總價 款百分之十五計算之違約金及遲延利息，是原告起訴請求返 還價款及本票等云云，實無理由。原告指摘被告違反消費者 保護法第22條，惟原告並未舉證完足，系爭契約並無所謂二 次施工之約定，而系爭契約第13條第2 項約定，及契約附件 4 建材設備說明，即是怕消費者受樣品屋的擺設及營造空間 感所誤導及混淆，已示被告已盡充分告知的義務及特別的說 明。104 年10月2 日當時係被告法定代理人及執行長拜訪徐 端，希望能與徐端就簽約款的給付達成共識，原告卻私自錄 音，105 年5 月10日電話錄音譯文，係原告王懷萱以誘導方 式與代銷公司許總的對話錄音，皆無證據能力。縱可採，系 爭契約第三條第二項房屋面積所列，附屬建物面積有陽台及 雨遮，分別標示有面積，第六條房地買賣總價第二項房屋價 款明示雨遮未計入房地買賣總價，被告與徐端電話對談中一 再強調，且電話錄音譯文許總未提到雨遮計入買賣價格，而 所謂讓價係以總價再折讓400 萬元希望能和諧收場，被告從 無因雨遮因素向原告表達同意退價之情，至於代銷公司的許 總或許係因為能爭取佣金而願意與徐端表示讓利，乃其個人 的善意行為，原告以許總同意退還180 萬元，推論被告允諾 每坪135 萬元並非事實。原告已自認徐端確係購買系爭房屋 的代表人，因此由徐端拿買賣契約回去審閱，至於徐端簽約 時決定由女兒王懷萱及女婿林裕展出名( 即原告二人) 簽約 也屬常見，被告執行長之對話內容，在向徐端表示不審閱也 是他的權利，因審閱期是內政部的規定，被告當然會依法配 合辦理，徐端當即表示都知道且渠向遠雄買了三、四十間房 子云云，原告提出的錄音譯文刻意省略片段，而買賣磋商議 價時都是徐端出面，因此才會有出具予徐端及林裕展的購屋 臨時證明單，直到簽約當日徐端才表示欲以王懷萱為13樓的 承購人，林裕展則換為7 樓，原告王懷萱明知上情，卻意圖 誘導代銷公司的許總而混淆事實，由該對話內容適足證明原 告確有足夠的審閱期並如樣本審閱單所載原告確有於104 年 6 月27日即將合約書帶回審閱，若係倒填日期，原告不當場 立即反應有違常情。104 年10月2 日錄音譯文，原告固曾提 出解除契約但不為被告公司接受。再由被告的電話記錄，徐 端嗣即以有名為黃教授會承接渠買賣契約再三與被告公司拖 延時間，尚以黃教授為藉口希望被告不要執本票裁定為強制 執行，依本院民事執行處104 司執亥字第85630 號函所示說 明二清楚記載，是民事執行處否准徐端停止強制執行的聲請 。所謂簽約款本即應於簽約時交付，被告因考量原告訂購6 戶，而徐端又表示渠的錢很快會從國外轉進來即可支付簽約 款，被告始同意由徐端先行簽發本票，待其國外款項匯回再 支付，徐端未依承諾將簽約款匯入因買賣而開設的信託專戶 ，原告雖稱為保全其房屋才另籌40萬元等，被告依票據法第 123 條聲請裁定准予強制執行並無違法，被告以系爭契約第 23條規定解除契約並沒收原告已付價金含本票的面額，為契 約適用的結果。原告固指被告有詐欺事實，自應由原告詳就 所謂詐欺事實盡其舉證責任，且系爭買賣總價高達1 億多元 ，豈是能倉促決定者。系爭預售屋買賣價金須受託銀行信託 管理監督，原告僅以60萬元綁架被告高達1 億3 千多萬元價 值，在未解除契約前，自不可能再就系爭房屋為銷售，原告 主張被告未喪失預期利益或因此花費鉅額成本，有失公平。 徐端既與原告有一定親屬關係，所為證言無任何參考價值。 並聲明：如主文；如受不利判決願供擔保免假執行。 三、不爭執事項：兩造於104年7月6日簽訂系爭契約，購買系爭 預售屋，並交付60萬元定金，徐端並簽立系爭本票交付被告 ，系爭本票經被告向本院聲請本票裁定，經本院104年度司 票字第19705 號裁定准許強制執行，嗣本院104 年度司執亥 字第85630 號強制執行拍賣徐端房屋而於105 年4 月14日拍 定；原告王懷萱於105 年4 月12日匯款40萬予被告。原告林 裕展、徐端、被告法定代理人鄭力行、被告執行長104 年10 月2 日於徐端位在台北市○○區○○○路○段○○○ 巷○ 號2 樓房屋商談本件事宜；原告王懷萱、被告委託廣告公司總經 理許德賢105 年5 月10日以電話聯繫，原告於104 年10月5 日寄發台北青田563 號存證信函；105 年5 月19日寄發台北 杭南郵局921 號存證信函予被告；被告於105 年6 月2 日寄 發敦南郵局831 號存證信函予原告。以上事項，有系爭契約 、統一發票影本、本院104 年度司票字第19705 號、本院10 5 年4 月22日北院木104 司執亥字第85630 號函、104 年10 月5 日台北青田563 號存證信函及105 年5 月19日台北杭南 郵局921 號存證信函( 本院卷一第8-199 、202-203 、208- 210 頁) 及105 年6 月2 日敦南郵局831 號存證信函( 本院 卷一第234-237頁) 在卷可證，堪信為真。 四、本院判斷的簡要說明 ㈠原告不得依民法第92條撤銷意思表示請求返還不當得利及系 爭本票 1.按民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限 ，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某 事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項 之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884號民事判例、84 年度台上字第1619號民事裁判）。而債之關係中，一方當事 人就他方當事人所不知之事項，雖有告知義務，惟此一告知 義務並非無限擴大，而應在給付過程中，基於誠實信用原則 ，於個別情況要求當事人一方有所作為或不作為，因而發生 告知、說明、保管、協力等各種義務，以維護交易相對人之 權益。準此，於買賣房地之交易上，此契約之告知義務是以 契約成立時存在於買賣標的上之現狀內容為告知，如非存在 於買賣標的上之事由，且未經一方當事人特別要求說明，自 難課予他方當事人有此告知義務。 2.原告主張被告搭建樣品屋有故意陽台外推其因此受騙云云， 惟依證人徐端及楊婕筠證述，104年6月27日原告林裕展有陪 同看屋、104年7月6日原告二人皆有前往(本院卷二第28頁背 面、30頁背面至31頁)，可認看屋之過程大部分由徐端看屋 ，原告等有於上開日期參與，且原告已就購買系爭預售屋之 事宜充分授權予徐端(本院卷二第121頁)。就陽台與雨遮部 分，原告固提出樣品屋之照片(本院卷一第200-201頁)及蘋 果日報報導(本院卷二第71-72頁)，惟依該樣品屋之照片， 縱有木質地板及燈光裝飾，惟僅有單一角度拍攝，且照片就 陽台之呈現尚非完整，即便如原告所主張樣品屋之橫條木板 處屬系爭契約之平面圖陽台雨遮部分(本院卷二第6頁)，也 僅能證明於該處有橫條木板及燈光裝潢；又蘋果日報報導， 其報導日期為104年8月8日，已晚於原告等參觀樣品屋及簽 訂系爭契約之日期，當難以用以確定原告主張樣品屋陽台外 推事實為真。且系爭契約就平面圖部分，皆蓋有原告林裕展 及王懷萱之蓋印(本院卷一第9-193頁)，又據系爭契約附件 四、十、特約事項、3約定：「銷售現場接待中心樣品屋所 展示之建材及傢俱擺設品為設計師示意表現，僅供參考，不 包括在交屋範圍中，實際交屋之建材以本合約建材設備表為 準。」( 本院卷一第29頁) ，與證人楊婕筠證述：「( 你有 針對照片右下角那個橫條木紋地板處，實際上是雨遮跟陽台 乙事做說明嗎？) 有，而且有拿原始藍圖給他看，合約也有 標記。」；「( 如果是這樣為何要將該處鋪設木紋地板？甚 至裝設大片落地窗？) 因為這是裝潢的部分，我們會跟客戶 說我們實際給你的是什麼，這僅是裝潢做參考。」( 本院卷 二第29頁) ，並無出入，尚不能僅以證人徐端證述：「問： 楊婕筠有無跟你說明，照片右下角那個橫條木紋地板處，其 實是雨遮跟陽台？完全沒有，而且他還跟我說那裡光線說可 以做房間、喝茶。」( 本院卷二第30頁背面) ，即逕予推翻 上述系爭契約附件四特約之效力，且因原告不否認簽立系爭 契約時皆在現場，故縱證人楊婕筠證述：原告等在現場看其 等蓋印於系爭契約( 本院卷二第29頁背面) ，亦不足以推認 原告等主張被告以上不實廣告使其陷於錯誤而為買受系爭預 售屋之意思表示。 3.次按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意 ，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。 倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意 思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171 號民事判決）。經查，樣品屋僅係為未來成屋時之樣貌及周 圍環境大致情形之功能目的，此為一般建案銷售之常情，再 系爭契約既繪有平面圖，且證人楊婕筠已為說明及系爭契約 附件約定既如上述，則自難認被告就此有何使原告陷於錯誤 之故意，復依原告所提出104年10月2日錄音譯文所載，被告 執行長：「來不及啦!你買這麼多房子你應該懂啊。」徐端 ：「我跟趙藤雄在審閱期的時候也跟他毀約啊…」等語(本 院卷一第251頁)，且徐端亦自承買賣房屋2、30年(該錄音光 碟2分30秒部分)，可推知原告及徐端於本件買賣之前，已有 充足購屋經驗，且購屋時原告及徐端均有先至系爭樣品屋查 看一節，亦為兩造所不爭（本院卷二第28頁背面、第30頁背 面），是樣品屋為銷售示意之常情，原告及徐端自應知之甚 詳，又經原告親自參觀確認，難認其有何因樣品屋而陷於錯 誤之情形。 4.原告另主張被告從未給予契約審閱期間且事後倒填日期云云 ，查系爭契約書、購屋臨時證明單及合約書樣本審閱單(本 院卷一第8-193頁、230-231頁、238頁)，形式上已有原告等 簽章之客觀證據，原告固提出104年10月2日談話錄音及證人 徐端之證詞為證，惟被告執行長談話錄音係稱：「是你沒有 要求啊!你可以要求呀，這個簽約以前，要要求一個審閱期 。」(本院卷一第250頁背面)，僅為被告執行長事後回應原 告得要求攜回系爭契約之表示，且無法排除原告購買系爭預 售屋過程中被授權人徐端（本院卷二第121頁）已充分審閱 契約之可能。又證人徐端雖證稱其簽立系爭契約時，104年6 月27日經原告攜回審閱之日期是空白的（本院卷二第31頁反 面），惟該簽署空白日期文書之變態事實，即應由其他客觀 可以重複檢視之證據加以補足，參以原告自行提出之電話錄 音譯文（本院卷一第252頁），原告王懷萱並不否認徐端已 有帶回審閱一個禮拜，僅爭執自身未為審閱（本院卷一第25 2頁反面），則於原告自承就購買系爭預售屋之事宜充分授 權予徐端(本院卷二第121頁)之情形下，即得合理推斷上開 文書記載不違原告之本意，而不得僅以證人徐端之證詞及10 4年10月2日之上述通話紀錄，否定系爭契約有關審閱期間記 載之效力，且進而認定原告主張被告倒填日期為真，是原告 此部主張，並不可採。 5.原告另主張被告以每坪議價之不實報價使其陷於錯誤而請求 撤銷買受意思云云，查，原告雖提出大安森霖預售建案之相 關網路廣告、蘋果日報報導及優築網、591房屋交易網為證( 本院卷一第253-255頁、卷二第47-53、71-73頁)，惟縱有上 開廣告以單價每坪188萬記載，與兩造是否約定以每坪計價 並於系爭契約中明定，及原告是否因上開廣告而認系爭預售 屋係以每坪計價，乃屬兩事，自無法僅以上述證據認定兩造 以每坪議價。且依證人楊婕筠證述：「(你們預售屋是以每 坪開價或是以總價來談？)我們都是以總價金額來談，因為 客人出的價額都比較低，所以我們會以總價來與客戶談，本 案也是一樣。」(本院卷二第28頁背面)，雖原告所提系爭契 約封面有計算每坪計價之筆記(本院卷一第8頁)，惟無法認 定係經被告同意，況系爭契約皆於第3條明定買賣標的房屋 面積，第6條則記載房地買賣總價，是縱廣告有以每坪計價 之報導或記載，均僅為各該媒體之引用，而無法用以證明本 件兩造間係依每坪135萬計價且達成合意。況依原告所提之 104年10月2日談話錄音及105年5月10日電話譯文(本院卷一 第249-252頁)，被告皆未明確提及系爭預售屋以每坪135萬 元計價並認定原告之主張，是亦不能僅以上述電話紀錄中有 折讓買賣價款之談話紀錄，即認原告關於被告不實報價之主 張為真，原告此部分主張，並不可採。 6.原告雖再爭執夾層、天井及雨遮計入總價使其陷於錯誤云云 ，惟依證人楊婕筠證述：「(你有無告知徐端，系爭房屋可 以做夾層？)沒有，但我們有告訴他有客人會問，但我們不 能幫你做。」「(你上述提到天井，為何會向他們提到天井 ？)因為天井是樣品屋的現場，我們有向徐端說明樣品屋天 井蓋起來的部分，房屋蓋好後不會有這塊，我們是依合約書 標記向徐端說明。」，已使原告知悉得以自行運用空間，且 說明房屋蓋好後不會有這塊，復未承諾有夾層之施作(本院 卷二第29、30頁)；證人徐端雖證稱：「(楊婕筠有無向你表 示可以做夾層？)有，他有用電腦給我看，這是我心動的地 方。」(本院卷二第30頁背面)，則僅得認原告知悉室內裝潢 之夾層利用，惟是否由被告施作夾層，並未載於系爭契約內 ，難認屬買賣標的。再就雨遮不計入總價部分，雖證人徐端 稱堅持雨遮不能算錢，媒體有報導(本院卷二第30頁背面)， 惟依系爭契約中第3條第2項約定，附屬建物面積有陽台及雨 遮分別標示有面積，第6條房地買賣總價第2項第(二)款僅註 記除陽台外，其餘項目不得計入買賣價格，約定條文除上開 文字外並無其他註記，原告即應受該契約明白約定且解釋上 並無疑義之文字內容拘束。原告雖提出104年10月2日之錄音 譯文，惟譯文內被告皆未明確提及雨遮計入買賣價格與否， 縱有180萬或400萬元之退還說法，至多僅能認為屬買賣間之 議價或讓利行為，尚難以被告嗣後同意少收價金，認定被告 有原告指稱之詐欺故意。另關於原告所提105年5月10日電話 譯文，惟該對話顯示原告王懷萱並未在場參與洽談買賣價格 ，許總(卷內查無本名，為代銷公司人員)稱雨遮部分並非跟 他談，而是跟禾禮公司談的(本院卷一第252頁)，依上開電 話譯文可知對話兩造皆非現場議價之當事人，自無法以該電 話紀錄認定被告以雨遮贈送之方式使原告陷於錯誤之主張為 真，原告以此為據撤銷買受之意思表示，亦難採取。 7.依上，原告依民法第92條第1項、第179條請求被告分別返還 原告林裕展、王懷萱60萬元、40萬元及系爭本票，難認有據 ，不可採取。 ㈡原告主張被告違反民法第184條第2項侵害其權利不能成立 1.按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義 務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。然 消費者保護法上開規定並未明定「廣告為要約」或「廣告必 為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經 營者提供之廣告訊息洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告 內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣 告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方 已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬 「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之 「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平 交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之 一部（最高法院92年度台上字第2694號民事判決）。 2.原告主張信賴證人楊婕筠的說詞及現場樣品屋之展示而決定 購買系爭預售屋云云，惟依上述㈠之說明，難以認定樣品屋 的確有陽台外推等不實廣告之事實，則原告持系爭契約第13 條第2 項及第25條，消費者保護法第22條主張被告有樣品屋 不實等詐欺，即難以認定，本件既無法認定被告違反消費者 保護法第22條，則原告依民法第184 條第2 項規定，以被告 違反消費者保護法，請求被告賠償其等分別給付之40萬元、 60萬元，同難認為可以採取。 ㈢關於原告違約金酌減之主張 1.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第252條所明定；違約金是否相當，應依一般客觀事實、社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所 約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減， 並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院 82年度台上字第2529號民事判決）。此規定乃係賦與法院得 依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利 益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調 查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排 除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主 張及舉證責任。又違約金之約定，為當事人契約自由、私法 自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願 、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因 素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並 舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規 定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相 當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定 之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法 院93年度台上字第909號民事判決）。 2.經查，原告分別給付60萬元定金及匯款40萬元予被告等情， 為兩造所不爭，嗣被告以原告違約不付期款為由依系爭契約 第23條規定第1項解除契約，並沒收原告已付之定金及系爭 本票，有被告寄發105年6月2日敦南郵局831號存證信函(本 院卷一第234-237頁)，並已送達原告等(本院卷二第157頁反 面)，則系爭契約業經被告合法解除，應得認定。原告雖主 張被告沒收定金及本票對其顯失公平云云。惟查，被告所沒 收原告已給付價金部分總共為100萬元(計算式：60＋40＝10 0萬元)，與系爭預售屋之賣價A、B、C之7樓及13樓之總價13 822萬元(計算式：3213萬＋1461萬＋1801萬＋3633萬＋1668 萬＋2046萬＝13822萬元，本院卷一第10、41、72、103、13 4及165頁)，比例上所占僅為100分之1，尚難認為有過高之 情事，而對原告顯失公平。 3.再就被告沒收證人徐端所交付之系爭本票部分，系爭契約並 未約定以系爭本票作為系爭預售屋買賣的價款，且係由徐端 自行交付予被告，原告並非交付系爭本票之當事人，徐端復 未顯名為系爭契約之買受人，原告既非系爭本票之發票人， 自難請求被告返還。原告雖有酌減主張（本院卷二第122 頁 ），經本院闡明後，原告仍依訴之聲明第二項為返還系爭本 票之聲明（本院卷二第157 頁），則就被告持系爭本票執行 所得是否過高，屬被告與徐端間票據原因關係，本院即應受 該全部返還聲明之拘束，而不得認原告此部分主張可以採取 。 五、綜上，原告依民法第92條第1項規定，撤銷買受之意思表示 ，並依民法第179條之規定，請求被告返還原告林裕展60萬 元、原告王懷萱40萬元及法定利息暨系爭本票；依消費者保 護法第22條之規定及民法第184條第2項之侵權行為，請求被 告賠償原告林裕展60萬元、原告王懷萱40萬元及法定利息， 均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，假執行之聲請 已失所依據，應併駁回。 六、依民事訴訟法第78條判決。 中 華 民 國 107 年 2 月 26 日 民事第四庭 法 官 詹駿鴻 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 2 月 26 日 書記官 王文心