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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1101號 原　　　告　顏妙容 訴訟代理人　林坤榮 　　　　　　周滄賢律師 上　一　人 複　代理人　楊于瑾 訴訟代理人　葉家馨律師 被　　　告　利大建設股份有限公司 法定代理人　慶啟本 被　　　告　鄧淦敦 共　　　同 訴訟代理人　陳宏雯律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年6月23日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告利大建設股份有限公司應給付原告新臺幣貳萬貳仟玖佰玖拾 元，及自民國一百零五年一月五日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告利大建設股份有限公司負擔千分之四，餘由原告 負擔。 本判決得假執行。但被告利大建設股份有限公司如以新臺幣貳萬 貳仟玖佰玖拾元為原告供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 原告起訴時原列利大建設股份有限公司為被告（下稱利大公司 ），依後述契約請求利大公司給付違約金及遲延利息共新臺幣 （下同）231萬120元（見本院卷㈠第5頁），嗣本於主張利大 公司就原告購買之後述房屋遲延完工，而將房地買賣契約一併 解除之同一基礎事實，追加後述房屋坐落基地之出賣人鄧淦敦 為被告（見同上卷第191頁），並擴張請求數額如後述聲明所 載（見同上卷第189頁），依民事訴訟法第255條第1項第2、3 款規定，自應准許。 原告主張：訴外人陶世恩於民國101年2月25日與利大公司簽訂 房屋預定買賣契約（下稱系爭房屋契約），以總價361萬元向 利大公司購買「和旺中華帝標」建案（下稱系爭建案）中編號 第C3棟第13樓預售屋（下稱系爭房屋），並於同日與鄧淦敦簽 訂土地預定買賣契約（下稱系爭土地契約），以總價1029萬元 向鄧淦敦購買系爭房屋坐落基地應有部分（下稱系爭土地，與 系爭房屋合稱為系爭房地）。嗣陶世恩與兩造於103年5月10日 簽訂讓渡書，將依系爭房屋契約及系爭土地契約所生權利、義 務讓與原告。依系爭房屋契約第12條第1款約定系爭房屋所在 之系爭建案應於104年8月31日前完成主建物、附屬建物及使用 執照所定必要設施，並取得使用執照。原告已為預購系爭房地 繳納房屋價金108萬元及土地價金310萬元，共418萬元。詎系 爭建案直至104年12月14日始取得臺北市政府都市發展局（下 稱都發局）核發之104使字第311號使用執照（下稱系爭使照） ，逾上開期限達3個月以上。原告已依系爭房屋契約第12條第2 款約定以起訴狀之送達解除系爭房屋契約；依系爭土地契約第 14條第1款約定以105年4月25日變更聲明暨追加被告狀（下稱 系爭書狀）之送達解除系爭土地契約，復依系爭房屋契約第12 條第2款、第23條第1、3款約定，請求利大公司返還原告已繳 納之系爭房屋價款108萬元，並給付以系爭房屋總價361萬元之 15％計算之違約金54萬1500元、以遲延完工之104年9月1日起 至104年12月14日止按原告上開已繳系爭房地價金418萬元按日 以年息萬分之5計算之遲延利息21萬7360元；依系爭土地契約 第14條第1、3款約定，請求鄧淦敦返還原告已繳納之系爭土地 價金310萬元，並給付以系爭土地總價1029萬元之15％計算之 違約金154萬3500元等語。並聲明：㈠利大公司應給付原告108 萬元，及如附表一所示各期價款繳款之日起至清償日止，按年 息5％計算之利息。㈡利大公司應給付原告75萬8860元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 ㈢鄧淦敦應給付原告310萬元，及如附表二所示各期價款繳款 之日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣鄧淦敦應給付 原告154萬3500元，及自系爭書狀送達翌日起至清償日止，按 年息5％計算之利息。㈤願供擔保為假執行。 被告則以：系爭建案之設計包含地上一層A戶樓度為7.45公尺 （下稱系爭樓高）在內之相關內容，經都發局於100年11月8日 函告符合都市設計及土地使用開發許可審議委員會（下稱都審 委員會）審議決議，而准予核備後，系爭建案之起造人始可申 請建造執照，並於100年12月12日取得都發局核發之100建字第 858號建造執照（下稱系爭建照）。系爭建照之注意事項已註 明系爭建案第2層挑高部分不得違建，則系爭樓高自於核發系 爭建照時已經實質審查。嗣都發局於101年11月6日依建造執照 及雜項執照規定項目審查及簽證項目抽查作業要點（後於104 年6月5日修正發布名稱為建造執照及雜項執照簽證項目抽查作 業要點，下稱系爭要點）及臺北市政府建造執照建築師簽證案 件考核處理原則（下稱系爭處理原則），函請起造人於基礎版 勘驗前，就包括系爭建照審查不符之系爭樓高在內之各項目加 以說明，繼而於102年8月20日都發局再核准系爭建照變更設計 。詎都發局竟就上開通過該局都市設計審議、該局建築管理處 建照核發審查及抽查之系爭樓高，又於102年9月24日依系爭要 點及系爭處理原則重複要求起造人就系爭樓高再為報備，且須 在1樓版勘驗前完成，導致系爭建案於102年12月2日完成1樓版 後，無法往上進行要徑工程，僅能就地下樓層進行非要徑之零 星工作，直至都發局103年2月25日函覆同意系爭樓高備查，期 間停工之85天乃都發局就已經准許之系爭樓高重複抽查所致， 自不可歸責於被告。又系爭建案於施工期間因遇颱風或豪雨， 依系爭建案所在地之臺北市政府發布之停工通報，而於101年6 月12日、8月2日、102年7月12、13日、8月21日、103年7月23 日、104年7月10日、8月8日、9月28、29日停工，並為颱風前 施作防護措施、颱風及豪雨後之復原，復於101年6月13、20日 、8月1、3日、102年7月11、14日、8月20、22日、103年7月22 、24日、9月21日、104年7月9、11日、8月7、9日、9月27、30 日停工，共27天，乃因颱風影響而致系爭建案要徑工程無法進 行，亦不可歸責於被告，則系爭建案取得使用執照之完工日期 自應由原約定之104年8月31日，依系爭房屋契約第12條第1款 第4目約定，往後順延112天（計算式：85＋27＝112）至104年 12月20日，則被告自無遲延完工，原告無從解除契約，並請求 被告返還價金並給付違約金及遲延利息等語置辯。並聲明：原 告之訴駁回。 查陶世恩於101年2月25日各與被告簽訂系爭房屋契約及系爭土 地契約，以總價361萬元向利大公司購買系爭建案中之系爭房 屋；以總價1029萬元向鄧淦敦購買系爭土地。嗣陶世恩與兩造 於103年5月10日簽訂讓渡書，將依系爭房屋契約及系爭土地契 約所生權利、義務讓與原告。原告已依序繳納如附表一、二所 示房屋價金108萬元及土地價金310萬元，共418萬元。系爭建 案於100年12月12日取得系爭建照，已於規定期限之101年5月 15日內開工，並於104年12月14日取得系爭使照等情，為兩造 所不爭執，有系爭房屋契約、系爭土地契約、讓渡書、價金信 託專戶查詢畫面、系爭建照、系爭使照及都發局101年10月3日 函在卷可證（見本院卷㈠第7至82、136至137、239至240頁、 卷㈡第51至54、293頁），堪信為真。 按系爭房屋契約第12條第1款約定，系爭建案之建築工程應在 104年8月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必 要設施，並取得使用執照。但因天災地變等不可抗力之事由， 致賣方不能施工者，其停工期間；因政府法令變更或其他非可 歸責於賣方之事由發生時，其影響期間，賣方得順延其期間； 同條第2款約定：如因可歸責於賣方之事由，致賣方逾前項期 間未完工者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算 遲延利息予買方。若逾期三個月仍未完工，視同賣方違約，雙 方同意依第23條違約之處罰處理（見本院卷㈠第21至22頁）； 第23條第1款約定：賣方違反取得使用執照期限之規定者，買 方得解除契約。同條第3款約定：買方解除契約時，賣方除應 將買方已繳房屋價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還， 並應同時賠償房屋總價款15％之違約金。但該賠償之金額超過 已繳價款者，則以已繳價款為限（見本院卷㈠第28頁）。而上 開逾期未完工所應給付以已繳房地價款依萬分之五計算者，實 為民法第231條規定之遲延損害，雖上開約定以「遲延利息」 為名，然與法定孳息之本質不同，附此敘明。又上開系爭房屋 契約第23條第1、3款所定賣方違反取得使用執照之完工期限， 買方得解除契約，賣方應返還已繳價款本息並給付違約金之約 定，於系爭土地契約第14條第1、3款同予援用（見本院卷㈠第 72頁）。從而，依兩造上開約定，系爭建案因可歸責於利大公 司之事由而未於104年8月31日取得使用執照，利大公司即應依 上約定給付原告遲延利息；因可歸責於被告之事由最遲未於 104年8月31日之3個月後即同年11月31日取得使用執照，原告 即可解除系爭房屋契約及系爭土地契約，請求被告返還已繳之 系爭房地價金，並依上約定給付原告違約金。而系爭建案直至 104年12月14日始取得系爭使照，已如前述，不惟已逾原定取 得使用執照之104年8月31日，復已逾同年11月31日，原告遂依 上約定解除上開契約，並依上約定請求被告返還價金，並給付 遲延利息及違約金。惟被告辯稱系爭建案係因不可歸責於伊等 之颱風停工及都發局重複審查系爭樓高而停工，致未依上開約 定期限取得使用執照，應順延完工期限112天至104年12月20日 等語。是以，本件茲應審酌者為被告有無因不可歸責於伊等之 事由，致系爭建案停工而應順延上開完工期限？查： ㈠都審主要係就各案整體開發內容對於周邊環境影響，包含對建 築物開發規模、量體、色彩、開放空間之人車動線、景觀綠化 等內容進行審議，申設單位須針對都審委員決議修正後始予以 核定。至建築執照係依建築法規定申請。系爭建案在臺北市核 定之都審範圍，依規定須提送都審通過後，始得申請建築執照 ，系爭建案係於100年8月3、8日檢送書圖辦理都審事宜，有都 發局105年6月1日函附卷可參（見本院卷㈡第59頁）。次查， 系爭建案之都審經都發局於100年11月8日函告符合都審委員會 審議決議，而准予核備，有該函存卷可憑（見本院卷㈠第140 頁）。嗣起造人就系爭建案申請建照，於100年12月12日取得 系爭建照。系爭建照之建築物概要一項中，記載地上1層高度 為4.2公尺、地上2層高度為3.25公尺，第2層挑高部分切結不 得違建（見系爭建照注意事項第37點），有系爭建照為憑（見 本院卷㈡第51至54頁）。繼而都發局於101年11月6日函知起造 人就辦理系爭建照案一事，經該局依系爭要點及系爭處理原則 審查有不符規定者，需於基礎版勘驗前完成變更設計以改正。 上開都發局審查後所指不符規定者，包括「地上一層A戶樓層 高度請說明，挑高位置」在內，有上開函件可稽（見本院卷㈢ 第83至84頁）。又查系爭建案因此辦理變更設計，都發局循都 審程序以102年7月5日函核定系爭建案第2次變更設計圖說，當 時系爭樓高即地上1層A戶核定設計高度即為7.45公尺（計算式 ：4.2＋3.25＝7.45），地上2層為挑高。該次都市審議報告書 就系爭建案1層平面圖，註記應在建照圖內就系爭樓高加註： 「一樓零售業A戶樓高檢討：依本府100.11.8之...都市設計核 准函會議要求面對中華路設置商業空間，此處樓高為7.45M， 為結構設計合理，本一般零售業亦配合此高度配置」等字句。 從而都發局就系爭建照於102年8月20日核准之第2次變更設計 圖圖說內，即有記明上開字句，系爭建案亦於該日完成基礎版 勘驗，有都發局105年6月1日函及所附102年7月5日函、都市設 計審議報告書內附1層平面圖、蓋有變更設計發照章之1層平面 圖及建築物勘驗紀錄表可據（見本院卷㈡第61至63頁、卷㈢第 86、88頁），可認系爭樓高在系爭建案於102年8月20日完成基 礎版勘驗前，已經都發局循都審程序核准，且在都發局於建照 審查程序依系爭要點及系爭處理原則抽查而要求起造人就系爭 樓高加以說明後，在系爭建照圖說上記明系爭樓高前經都審核 准且結構設計合理。從而，都發局統管之都審及建照申請程序 固各有目的及不同法規須遵循，然系爭樓高於基礎版勘驗前確 實已依此二程序完成審查，並獲核准。 ㈡惟查，都發局隨後於102年9月24日再依系爭要點及系爭處理原 則抽查時，認系爭建照有「地上一層A戶樓層高度是否符合挑 高原則」之不符規定項目，並要求起造人委託設計人於1樓版 前辦理報備。而都發局於103年2月25日同意系爭樓高依臺北市 建築物樓層高度及夾層挑高設計管理規則第7條規定辦理，所 依據者乃系爭建案設計人即負責就系爭建照圖說為簽證之訴外 人黃宏輝建築師提出之建築物高度說明書所載：「...本案 業經都市設計審議核准（100年11月8日...），其核定本內載 明其空間之樓層高度。...其一層A戶為配合結構系統單純化 且相鄰空間為大樓之門廳高度，設計高度為7.45公尺。設置挑 高空間係考量塑造入口意象及店面裝修造型設計，提升商業品 質空間」等項，有都發局102年9月24日函、103年2月25日函、 建築物高度說明書及附件為憑（見本院卷㈠第143、146至156 、291頁），可認都發局就系爭樓高於102年8月20日循建照抽 查程序審查核准後，再度抽查後雖認不符規定，惟最終同意備 查，其理由無非係因系爭樓高前經都審通過，並考量結構及商 業空間設計所需，然前者早涵蓋在100年11月8日完成之初次都 審審議範圍內，並於102年7月5日又完成二次都審審議；後者 則在102年8月20日抽查建照時已明載在系爭建照變更圖說上。 被告辯稱都發局係就已完成都審及建照抽查之系爭樓高，於10 2年9月24日再重複抽查等語，自屬有據。而都發局於102年9月 24日發函要求起訴人就系爭樓高在1樓版勘驗前辦理報備。系 爭建案依系爭建照記載乃「RC造」（見本院卷㈡第51頁），即 鋼骨混凝土構造。依臺北市建築工程施工中必須勘驗部分作業 要點第2條第3款、第3條規定，鋼骨混凝土構造之各層樓板乃 建築工程施工中必須勘驗部分，建築工程進行至必須勘驗部分 後，應先由承造人及其技師確實依照核准圖說施工，並請監造 人查驗無訛後，由承造人會同監造人簽章按時向臺北市工務局 申報勘驗。而被告陳稱系爭建案於102年12月2日完成1樓版之 施工，為原告所不爭執，復直至103年2月27日始完成1樓版所 必要之勘驗程序，有建築物勘驗紀錄表供參（見本院卷㈢第88 頁）。而依兩造所不爭之系爭建案工程於102年12月2日起至 103年2月27日止之工地日報表（見本院卷㈡第133至176頁）所 示，除原即不計入工期之103年1月30日至同年2月4日之春假外 ，系爭建案工程於該段期間進行之屬於各層樓版形成之主結構 要徑作業，僅有102年12月2日之1樓版梁澆置，其餘為地下室 相關電氣、消防等管線、內牆、格間牆、樓梯等工程；施工環 境整理；數量估算及客變資料整理等本應可與主結構之要徑作 業同時進行之工項，可認系爭建案工程於102年12月2日後至 103年2月27日間之要徑作業因都發局102年9月24日函就就系爭 樓高再為重複審查，而於1樓版勘驗前無法進行，自不可歸責 於被告。從而被告抗辯自102年12月3日起至103年2月25日都發 局再次發函同意核備系爭樓高止之85天工期（計算式：29＋31 ＋25＝85），依系爭房屋契約第12條第1款第4目約定應予順延 ，即屬有據。 ㈢查系爭建案於施工期間因遇颱風或豪雨，系爭建案所在地之臺 北市政府發布有於101年6月12日、8月2日、102年7月12日下午 、7月13日、8月21日、103年7月23日、104年7月10日、8月8日 停工發布停止上班通告，有臺北市政府人事處之天然災害停止 上班上課訊息網頁在卷可據（見本院卷㈡第12頁），依系爭房 屋契約第12條第1款第3目約定，被告就此等天候所致不可抗力 事由所致不能施工，自得順延工程。又系爭建案接續於104年9 月28、29日遇臺北市政府發布停止上班通報（見同上頁），原 告主張此二天之停工已逾104年8月31日取得使用執照之完工期 限，被告就此遲延中之停工日數本即不得主張順延工期等語。 惟查，被告因不可歸責於其等之都發局重複就前已核准之系爭 樓高再為抽查一事，可依約順延工期85天，前已敘及，則原定 104年8月31日取得使用執照之完工期限，自可順延至104年11 月24日（計算式：85－30－31＝24），則上開104年9月28、29 日因不可抗力之天候因素而停工，自仍計入順延工期之期間， 與上開7天合計後共為9天。從而，上開全天停止上班之天數共 有9日，則被告依約可順延取得使用執照之完工日期至104年12 月3日。至被告抗辯因颱風前施作防護措施、颱風及豪雨後之 復原，復於101年6月13、20日、8月1、3日、102年7月11、14 日、8月20、22日、103年7月22、24日、9月21日、104年7月9 、11日、8月7、9日、9月27、30日停工等語，固提出該等期日 之工地日報表、工作聯繫單及自動檢查報告表為據（見本院卷 ㈠第172至185頁、卷㈢第89至94頁）。惟在上開日報表之工地 主任欄簽署之證人余正堂證稱：系爭建案在101年9月15日破土 ，伊在102年7月或8月被調離系爭建案工地，在這期間係擔任 系爭建案工地主任，後來直至104年5月底才被調回。依伊之工 地實務經驗，颱風影響不只宣布停班課的當天，颱風來之前之 後都有影響。上開工地日報何時簽伊忘記了，也不排除是一次 簽好幾張，簽之前沒有再核對日期及工作日誌所寫的內容是否 就如伊記憶的工作內容。至於伊不在系爭建案期間所簽的工地 日報表是訴外人勝裕營造工程股份有限公司拿給伊簽的等語（ 見本院卷㈡第258至259頁），可認即便颱風前後有影響系爭建 案施工之情事，然證人於簽認上開工地日報表前，並未確認與 當日系爭建案工地情形是否相符，則上開工地日報表自無從作 為認定事實之依據。另被告提出之工作聯繫單、自動檢查報告 表僅能認定系爭建案於颱風前通報系爭建案工地預作準備，然 無從逕認系爭建案於同時即為防颱準備而全面停工，則上開非 屬臺北市政府發布停止上班訊息之期日，即不能計入被告順延 工期之範圍內。 ㈣綜上，系爭建案依約原定於104年8月31日取得使用執照而完工 ，雖實際上遲至104年12月14日始取得系爭使照，惟其間因都 發局重複審查系爭樓高，致被告因此一不可歸責於其等之事由 可順延85天工期，復因颱風之不可抗力因素而可順延9天，共 94天，則上開完工日期依約應順延至104年12月3日（計算式： 00－00－00－00＝3）。則被告於104年12月14日始取得系爭使 照，已遲延11日，原告依系爭房屋契約第12條第2款約定，請 求利大公司給付原告已繳系爭房地價金418萬元按日以年息萬 分之5計算之遲延利息2萬2990元（計算式：0000000×0.0005 ×11＝22990），自為有據。惟系爭建案取得系爭使照距104年 12月3日尚未逾3個月，從而原告自無從依系爭房屋契約第12條 第2款、第23條第1、3款及系爭土地契約第14條第1、3款約定 解除上開契約，請求被告返還價金本息並給付違約金。 綜上所述，原告依系爭房屋契約第12條第2款約定，請求利大 公司給付2萬2990元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年1月5日 （見本院卷㈠第93頁）起至清償日止，依年息5％計算之利息 ，合於民法第229條第2項、第233條第1項、第203條規定，自 應准許。原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又原告 勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389 第1項第5款規定職權宣告假執行，復依民事訴訟法第392條第2 項規定，依職權酌定相當之擔保金額宣告利大公司預供擔保後 ，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之 駁回而失所附麗，不應准許，併予駁回之。 本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊防禦方法及提出之證據 ，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 106 年 7 月 14 日 民事第五庭 審判長法 官 姜悌文 法 官 薛中興 法 官 李陸華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 7 月 14 日 書記官 莊國辰