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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1784號 原　　　告　鎮金殿社區管理委員會 法定代理人　曾維恒 訴訟代理人　游朝義律師 　　　　　　王美玉 　　　　　　郭渝玉 　　　　　　宋敏芝 　　　　　　周百勉 被　　　告　日鑫開發股份有限公司 法定代理人　張富逸 訴訟代理人　姚文勝律師 複　代理人　趙子澄律師 訴訟代理人　蔡靜娟律師 上列當事人間請求回復原狀等事件，經本院於中華民國105年10 月17日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面 一、原告法定代理人原為許雅玲，嗣於訴訟繫屬後變更為曾維恒 ，變更後之法定代理人曾維恒遂於民國105 年7 月15日提出 民事承受訴訟狀聲明承受訴訟，有臺北市政府都市發展局10 5 年3 月2 日北市都建字第10566047900 號函在卷可稽，經 核與民事訴訟法第170 條、第175 條、第176 條規定相符， 應予准許。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本 案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；不變更訴訟標的， 而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 、3 款及第2 項、 第256 條分別定有明文。查，原告起訴時，係依據民法第76 7 條主張被告無權占用鎮金殿社區大樓（下稱系爭大樓）地 下1 層至地下5 層之公共設施建物（下稱系爭公設建物）如 原證二照片所示部分作為倉庫使用，依法應拆除倉庫並返還 建物，又被告使用系爭大樓地下1 層至地下5 層系爭公設建 物以外之部分，應繳納管理費，乃於訴之聲明第1 項請求被 告應將原證二照片所示倉庫拆除，並將所占用之系爭公設建 物返還原告；訴之聲明第2 項請求被告應給付原告新臺幣（ 下同）3,786,940 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息（見本院105 年度司北調字第 85號卷〈下稱司北調卷〉第4 至8 頁）。末於105 年10月17 日以民事更正聲明暨準備書狀，改為依據建商寶明建設股份 有限公司（下稱寶明公司）與鎮金殿社區住戶所簽訂之房屋 買賣契約書（下稱房屋買賣契約書）第15條第3 項所附住戶 管理規約（下稱原規約）第11條第1 項分管約定、新規約， 變更訴之聲明第1 項為被告應將如臺北市中山地政事務所土 地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A 至F 建物拆除。經核 原告起訴請求及變更訴之聲明第1 項部分，所依據之基礎事 實均係被告無權使用附圖所示編號A 至F 建物，堪認原告所 為變更之訴與起訴事實同一，且被告對於原告所為前開變更 無異議，並進而為本案之言詞辯論，是原告前揭訴之變更， 與上開規定相符，應予准許。另就訴之聲明第2 項部分，則 改為被告應給付原告3,582,530 元及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第78 頁），原告所為，核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規 定相符，亦應予准許，合先敘明。 貳、實體方面 一、原告起訴主張：依寶明公司與鎮金殿社區住戶所簽訂之房屋 買賣契約書第15條第3 項所附原規約第11條第1 項分管約定 ，以及停車空間買賣契約書第9 條第2 項約定，對照新規約 第2 條第4 項約定，被告就系爭大樓地下1 層至地下5 層之 停車空間，不得做為停車以外之其他用途使用，且如附圖編 號A 至F 所示建物確為被告所有，原告自得請求被告拆除如 附圖編號A 至F 所示建物。又被告自承臺北市○○區○○段 ○○段0000○號建物（下稱3730號建物），屬被告與鎮金殿 社區大樓地下1 層至地下5 層其餘共有人所共有，而被告所 有3730號建物權利範圍18,769/10 萬，復依測量成果圖所示 3730號建物面積10,344.35 平方公尺，換算被告持有3730號 建物面積587.3 坪，原告自得據被告所有面積要求其給付管 理費，並應回溯5 年期間一併繳付，並以104 年之前按每坪 100 元，104 年以後按每坪110 元計算，總計5 年期間應繳 納之管理費為3,582,530 元【計算式：（587.3 ×100 ×50 ）＋（587.3 ×110 ×10）＝3,582,530 元】。為此，依買 賣契約書、原規約、103 年12月13日規約（下稱新規約）、 公寓大廈管理條例第10條及第21條規定，起訴請求被告回復 原狀暨給付管理費等語，並聲明：㈠、被告應將如附圖所示 編號A 、B 、C 、D 、E 、F 建物拆除。㈡、被告應給付原 告3,582,530 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。㈢、願供擔保，請准宣告假執行 。 二、被告則以：依房屋買賣契約書第15條第3 項暨原規約第11條 第1 項約定，可知鎮金殿社區住戶對於如附圖編號A 至F 所 示建物無管理使用權，且其他車位空間區分所有權人業與被 告約定，如附圖編號A 至F 所示建物由被告管理，是被告自 無將如附圖編號A 至F 所示建物拆除之必要。又觀諸系爭大 樓地下1 層至地下5 層之車位區分所有權人與寶明公司或被 告簽訂之停車空間買賣契約書第9 條第1 項、第2 項約定， 關於如附圖編號A 至F 所示建物之管理費收取權限應歸屬於 被告，是歷來均由車位所有權人或承租人依約向被告給付管 理清潔費，而由被告獨立管理維護。再參照新規約第10條第 3 項約定，毫無關於停車空間之收費規範，益證新規約並未 賦與原告就地下1 層至地下5 層停車空間之管理及收費權限 。本件原告迄未能證明有管理維護3730號建物之權限或事實 ，則原告就管理費之主張即無法無據而難採信。退步言，原 告以住家用途收費為計算標準，然客觀上住家與停車位之用 益狀態與享受管理服務明顯不同，倘以同一標準收取管理費 ，並非公平等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回。 ㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、查，系爭大樓為地上14層及地下5 層之建物，共用部分登記 為3728號建物（即系爭公設建物），而系爭大樓地下1 層至 地下5 層，除3728號建物外，其餘部分（停車空間及共用部 分）則登記為3730號建物，為系爭大樓地下1 層至地下5 層 車位空間所有權人所共有。被告前向寶明公司購得3730號建 物部分權利範圍，而與其他地下1 層至地下5 層所有權人共 有。系爭大樓地下1 層至地下5 層除公共設施、共用空間外 ，均作為停車空間使用。如附圖編號A 至F 所示建物均位於 3730號建物，而被告現占有使用如附圖編號A 、B 所示建物 ，分別作為收費室及倉庫使用。如附圖編號B 至F 所示建物 於被告向前手購得時，即已存在。原告未曾向3730號建物所 有權人收取3730號建物之管理費等情，為兩造所不爭執，並 有臺北市中山地政事務所建物測量成果圖、房屋買賣契約書 、住戶管理規約、停車空間買賣契約書、現況圖、臺北市中 山地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽（見司北調卷第67至 115 頁、第142 至146 頁、本院卷第56頁），堪信此部分之 事實為真實。 四、得心證之理由 原告主張如附圖編號A 至F 所示建物係作為停車以外之其他 用途使用，故依房屋買賣契約書所附原規約、停車空間買賣 契約書及新規約，請求被告拆除如附圖編號A 至F 所示建物 ，又被告為3730號建物之區分所有權人之一，而3730號建物 為系爭大樓之一部，被告自應依新規約、公寓大廈管理條例 第10、21條之規定繳納管理費等節，為被告所否認。是本件 爭點厥為：㈠、原告依買賣契約書、原規約、新規約及停車 空間買賣契約書請求被告拆除如附圖A 至F 所示建物，有無 理由。㈡、原告依新規約、公寓大廈管理條例請求被告給付 管理費，有無理由。現就爭點分別析述如下： ㈠、原告依買賣契約書、原規約、新規約及停車空間買賣契約書 請求被告拆除如附圖A 至F 所示建物，有無理由： ⒈房屋買賣契約書第15條第3 項及所附原規約第11條第1 項均 約定：「本大樓之地下1 層至地下5 層之停車空間除公共設 施部分外，其餘面積所有權均歸屬乙方（即寶明公司，下同 ），乙方有權單獨對外租售，甲方（即買受人，下同）絕無 異議，但乙方對於地下1 層至地下5 層之面積不得做為停車 以外之其他用途使用。甲方已充分認知其房地總價並未包含 停車空間持分面積及停車空間價格，並同意對本大樓之停車 空間（即法定車位、獎勵車位、自設車位）均無任何權利， 包括持分所有權及管理使用權」，佐以系爭大樓地下1 層至 地下5 層除系爭公設建物以外之其餘部分為3730號建物。堪 認寶明公司就3730建號即系爭大樓地下1 層至地下5 層系爭 公設建物以外之其餘部分，與原告間有不得作為停車以外用 途使用之約定。惟原告自始即非3730建號所有權人之一，上 開約定僅屬原告、寶明公司之契約，而非渠等就共有之物所 為之分管契約，至為明確。從而，寶明公司嗣將3730號建物 部分權利範圍移轉與被告，基於債之相對性，被告不受前開 買賣契約書、原規約之拘束，原告無從本於其與寶明公司間 之買賣契約書、原規約，請求被告拆除如附圖編號A 至F 所 示之建物。 ⒉上開買賣契約書、原規約是原告與寶明公司間之契約，被告 不受拘束，而系爭大樓地下1 層至地下5 層即3730號建物之 停車空間所有權人亦未曾參與鎮金店社區之區分所有權人會 議，此由鎮金店104 年10月6 日第10屆管理委員會10次權責 會議會議記錄載有「…決議：試行查明地下室停車位所有權 人，針對地下室停車位所有權人，成立管理委員會，或併同 本社區管理委員會的可行性」，以及鎮金殿104 年第11屆區 分所有權人會議記錄議題三載稱「…實際上該地下層（停車 場）未依公寓大廈管理條例成立管理組織」等語即知。則縱 新規約第2 條第4 項有：停車空間應依與起造人或建築業者 之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分之約定，自 無從拘束身為3730號建物共有人之被告，原告徒以自己訂定 之規約，請求被告拆除如附圖編號A 至F 所示建物，乏其所 憑，為無理由。 ⒊停車空間買賣契約書第9 條第2 項固約定：「本大樓之地下 1 層至地下5 層之停車空間除公共設施固定設備外，其餘面 積所有權歸屬乙方（即被告），乙方有權單獨對外租售或經 營，甲方（即買受人）絕無異議，但乙方對於前開範圍不得 做為停車以外之其他用途使用」等語。然上開條款乃被告與 買受系爭大樓停車空間之人之特約，原告既非系爭大樓停車 空間之買受人，自無從執停車空間買賣契約書請求被告拆除 如附圖編號A 至F 所示之建物。原告此部分之請求，亦無理 由。 ㈡、原告依新規約、公寓大廈管理條例請求被告給付管理費，有 無理由： ⒈查系爭大樓地下1 層至地下5 層，除系爭公設建物外，其餘 部分為被告與其他共有人所共有，且由被告負責管理、使用 等情，有停車買賣空間契約書第9 條第2 項附卷可稽，且為 原告所自承，此觀鎮金殿104 年第11屆區分所有權人會議記 錄議題三說明載有：「…依現況管理委員會對於大樓地下1 層至地下5 層無實質管理權能」等語即明（見司北調卷第15 0 頁背面）。 ⒉又依停車買賣契約書第9 條第1 項即被告與各該買受停車空 間之人約定：停車空間使用人除系爭大樓住戶外，均應由被 告所有之建物即天祥路78號進出，且不得使用系爭大樓其他 公共設施，每月並應繳納800 元之水電清潔費暨機械保養費 等語觀之，加以被告就系爭大樓地下1 層至地下5 層之停車 空間，投保公共意外責任保險、進行消防安全設備檢修、繳 納電費等節，有責任保險單、消防安全設備檢修申報書暨報 告書、電費收據附卷可參（見司北調卷第152 至162 頁）， 益徵被告為系爭大樓停車空間之實質管理人，負責管理、維 護停車空間，並向各該使用人收取相應之費用。 ⒊再者，觀諸新規約第10條公共基金、管理費之繳納第3 項所 載「區分所有權人或住戶按月繳交經常管理費，其收費標準 按其所持有之房屋總坪數分擔費用，住家及辦公室管理費收 費標準依產權登記坪數，辦公室每坪130 元，住家每坪110 元，1 樓店面每坪80元」等語。可知本條是規定系爭大樓地 上1 層至14層區分所有權人、住戶有繳納管理費之義務暨管 理費之收取標準，方以「所持有之房屋總坪數」作為管理費 計算基準，而未及於被告與其他共有人共有之「地下停車空 間」。此核與上揭㈡⒈所述鎮金殿社區認其對於系爭大樓地 下1 層至地下5 層無實質管理權能相符。準此，新規約未明 定被告與其他停車空間所有權人共有之「地下停車空間」有 繳納管理費之義務，則原告依據新規約、公寓大廈管理條例 第10、21條，請求被告按所共有之3730號建號應有部分給付 地下停車空間之管理費，即乏所憑。 ⒋據上，系爭大樓地下1 層至地下5 層除系爭公設建物以外之 停車空間是被告向使用各該停車空間之人收取費用，並管理 、維護，原告對之並無管理權能，自無權利向被告收取管理 費，且如前㈠⒉所述，被告不受原告新規約之拘束，況新規 約亦未規定被告就所有之地下1 層至地下5 層系爭公設建物 以外之停車空間有繳納管理費之義務，是原告逕援引公寓大 廈管理條例第10、21條、新規約主張被告應負擔管理費，顯 非可採。又原告雖以本院94年度訴字第2215號民事判決暨歷 審判決認被告應給付管理費，惟該案之基礎事實與本件迥異 ，自無從比附援引，原告此部分之主張，同無理由。 五、綜上所述，原告依買賣契約書、原規約、新規約及停車空間 買賣契約書，請求被告拆除如附圖編號A 至F 所示建物，並 給付自起訴狀繕本送達翌日起回溯5 年之管理費，洵屬無據 ，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所 附麗，併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌 ，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 11 月 11 日 民事第一庭 法 官 蕭涵勻 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 11 月 11 日 書記官 林立原