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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2347號 原　　　告　德星有限公司 法定代理人　陳建州 訴訟代理人　范宗熙律師 複代理人　　林志緯律師 被　　　告　富耀建設有限公司 法定代理人　郭耀仁 訴訟代理人　簡秀容 上列當事人間返還票據等事件，本院於民國105年8月23日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 被告應將如附表所示之支票返還予原告。 被告應給付原告新台幣伍萬玖仟貳佰伍拾元，及自民國一百零四 年十二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被告應給付原告新台幣柒萬伍仟元，及自民國一百零五年一月十 一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之七十八，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新台幣壹拾陸萬元供擔保後，得假執行； 但被告如以新台幣肆拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行 。 本判決第二項於原告以新台幣貳萬元供擔保後，得假執行；但被 告如以新台幣伍萬玖仟貳佰伍拾元為原告預供擔保後，得免為假 執行。 本判決第三項於原告以新台幣貳萬陸仟元供擔保後，得假執行； 但被告如以新台幣柒萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行 。 原告其餘假執行聲請駁回。 事實及理由 甲、程序部分： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原 告起訴狀所載應受判決事項之聲明原為「被告應返還原告 如附表所示支票。被告應給付原告新台幣（下同）225,00 0元及自民國104年11月30日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。…願供擔保請准宣告假執行。」，嗣於105年6 月4日以民事準備狀變更為「被告應將如附表所示之支票 返還原告。被告應給付原告150,000元及自104年12月8日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被告應給付原 告75,000元及自104年12月10日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。被告應給付原告75,000元及自105年1月11 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。…願供擔保 請准宣告假執行。」，經核其聲明之變更，請求之基礎事實 並未改變，仍係基於兩造間租賃契約之法律關係為本件請求 ，且金額之變更，亦屬擴張或減縮應受判決事項聲明之情形 ，揆諸前揭規定，核無不合，應予准許。 乙、實體部分 一、原告起訴主張： ㈠原告於103年7月30日向被告承租其所有台北市○○區○○路 ○○○號3樓及地下二樓B2-133、134號車位及機車位（下稱系 爭房屋），約定租賃期間自103年8月10日起至106年8月9日 止，押租金為15萬元，每月租金75,000元，原告除於承租時 開立15萬元支票交付被告外，另簽發發票日各為每月10日、 票面金額各為75,000元之支票交付被告收執，作為支付押租 金及每月租金之用，嗣因原告因故無法繼續承租，乃於104 年11月初電聯被告告知將於104年11月30日終止租約，並以 台北大同郵局第645號存證信函通知被告，被告亦於104年12 月8日以基隆八斗子郵局第42號存證信函函覆原告稱「…將 結算所有損失金額後，一併向原告要求賠償，要求原告於三 日內，將房屋租賃交屋清單所列物品、停車證2只及建設公 司更換小門鑰匙寄回」，復於104年12月30日以金山郵局第 83號存證信函稱「…故意過失致房屋所有牆面、油漆、地面 拋光石英磚等汙染及損毀之情及房屋所施作之改良或裝潢未 恢復原狀，原告須賠償被告173,250元。」云云，則被告既 要求原告返還停車證、鑰匙等物品，更向原告要求賠償，足 證被告已同意終止租約並欲收回房屋，而被告嗣後更已將系 爭房屋出租他人，兩造間之租賃契約已於104年12月8日合意 終止，被告自應按民法第179條規定返還原告簽發交付之押 租金及租金支票，並將溢領之兩個月租金加計利息返還之。 ㈡又兩造於簽訂租賃契約時，被告原於系爭房屋之機房處設有 簡易輕隔間之裝潢，然因原有之簡易輕隔間老舊不堪，原告 徵得被告同意後，乃自費裝潢全新之輕隔間，應屬增加房屋 之價值，依民法第431條規定，被告應償還增價之金額，自 無令原告負擔拆除該項輕隔間費用之理；縱認原告負有拆除 新輕隔間之義務，然被告將系爭房屋交付原告時，原告已代 被告拆除原有老舊之輕隔間而裝潢新輕隔間，被告因此節省 拆除費用而受有利益，此項利益與被告主張之拆除新輕隔間 費用兩相扣抵之下，被告亦無要求原告負擔拆除費用之理。 ㈢被告復主張於出租時已預期三年之租金而酌減租金，原告應 賠償15萬元云云，惟觀諸系爭租約第6條第4款為兩造就租約 期前終止之損害賠償之約定，足見被告早已就租約將來可能 發生期前終止有所預見，並同意以2個月租金作為損害賠償 之數額，自無確信有3年租金收益之事實，其所云者乃被告 內心之締約動機，並未成為系爭租約之內容，原告自無賠償 之義務。至被告稱103年7月31日起至103年8月9日免租裝潢 期間，係以合約租期為三年不予退租為前提云云，更未見被 告提出任何證據證明，亦悖於兩造租賃契約之約定，顯屬空 言爭執，並不可採。 ㈣並聲明：⒈被告應將如附表所示之支票返還原告。⒉被告應 給付原告150,000元及自104年12月8日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。⒊被告應給付原告75,000元及自104 年12月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒋被 告應給付原告75,000元及自105年1月11日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。⒌並願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠依兩造簽訂之系爭租賃契約第6條第4項約定，租賃期間未滿 前一方終止契約，須經得他方之同意並提前二個月告知，原 告既自承系爭契約於104年12月8日提前終止，依約即應給付 被告104年12月份及105年1月份計兩個月之租金，則被告將 上開兩個月份租金支票加以提示兌現，乃屬依約之兩個月租 金損害，原告主張此為溢付租金而請求返還，實無理由。 ㈡又依系爭租賃契約第3條第2項第2、3款之約定，原告交付之 押租金15萬元，應於兩造租賃契約終止後，於原告騰空交還 房屋時，扣除應由原告負擔之費用（如租金、違約金、水電 費、管理費等）後，被告方有返還剩餘差額予原告之義務， 或有請求承租人即原告就不足差額給付之權利，然被告因兩 造間之租賃關係受有高達748,250元之預期損害，於扣除15 萬元押租金後尚有不足，被告更得向原告請求598,250元之 損害賠償；況原告施作之輕隔間牆為原告公司專屬之LOGO牆 ，對於被告而言並未增加房屋價值，且被告原有之輕隔間為 建設公司施工所為必要簡易搭設，施工完畢後建設公司當會 拆除回復原狀，被告並無須花費拆除原簡易輕隔間費用，原 告施作之輕隔間裝潢迄未回復原狀，自無返還15萬元押租金 之理。 ㈢再者，系爭房屋之當區租賃行情價約為85,000元至95,000元 間，亦為全新裝潢新成屋，被告原開價85,000元，原告承租 時見系爭房屋為當區同坪數最為便宜之標的物，因此提出承 租3年並不任意終止之條件，要求被告酌減租金，被告出於 相信原告所言，方為同意租金降為75,000元，然原告除未盡 良善管理造成系爭房屋牆面、地板損害及髒亂，又任意施作 改良裝潢造成失去原有設計使用價值，之後更輕言終止租約 ，致使被告受有高達748,250元之租金收入損害，扣除15萬 元押租金後，尚得請求原告給付598,250元，則原告請求返 還附表所示支票，即無所據。 ㈣為此聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請准宣 告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠原告於103年7月30日向被告承租台北市○○區○○路○○○號3 樓及地下二樓B2-133、134號車位及機車位，雙方簽訂房屋 租賃契約書，約定租期為103年8月10日至106年8月9日，共 計三年，押金為15萬元，每月租金7萬5千元，租金採先付之 方式，承租人須於每月10日前繳納，每次繳納一個月份，惟 承租人須一次開出12個月之支票供出租人領款之用，而原告 已經依照房屋租賃契約書之約定，開立新台幣15萬元之支票 及發票日為103年8月10日至104年7月10日每張金額為7萬5千 元之支票交付被告，作為押金及支付每月租金之用，次年原 告再開立發票日為104年8月10日至105年7月10日之支票交予 被告，其中如附表所示之支票6紙尚未兌付。 ㈡雙方所簽訂之房屋租賃契約書第4條第6項係約定：「第4條 使用租賃標的物之限制：…非經甲方同意，乙方在租賃物 所施作之改良物或裝潢，應於租期屆滿或期前終止前自費拆 除並恢復於當時點交予乙方之原狀（自然耗損除外包括天花 板及燈具等之耗損）。經甲方同意毋庸拆除之改良物或裝潢 應於租期屆滿或期間終止返還租賃物予甲方之同時，歸甲方 無償取得…」等語，第6條第4項係約定：「第6條相關約定 事項…本租賃契約租賃期限未滿，一方擬解約時，需得他 方之同意並提前二個月告知。若乙方擬提前解約遷離他處時 ，乙方應賠償甲方二個月租金。如甲方擬提前收回房屋，亦 應賠償乙方二個月租金之損害」等語。 ㈢原告於104年11月30日以存證信函通知被告，其內容略以： 「…今公司因故無法續租，已於104年11月初電洽台端，並 以此函告知擬於104年11月30日終止本租賃契約並交還房屋 ，本公司依約同意以二個月押金合計作為違約金賠償台端。 另依約租賃初期業經台端同意施作簡單輕隔間毋庸拆除，在 此一並述明…」等語，而被告則於104年12月8日以存證信函 回覆原告，其內容略以：「…貴公司所述與事實嚴重不符 ，本公司歉難同意。貴公司未經本公司同意並且未依約提 前二個月以信函通知，擅自終止契約已造成本公司嚴重損失 。貴公司在租賃物所施作之改良或裝潢，未於終止前恢復 原狀，本公司將依約請求相關費用。貴公司故意過失致房 屋所有牆面油漆、地面拋光石英磚等有汙染及損毀之情形， 本公司將依約要求應負賠償責任。本公司將結算所有損失 金額後，一併向貴公司要求賠償。另請貴公司於函到三日 內將房屋租賃交屋清單所列物品、停車證2只及建設公司更 換小門鑰匙寄回。」等語。 ㈣雙方承辦人員並以電子郵件聯繫，原告承辦人員於104年12 月14日、12月15日詢問於現場點交房屋相關物品及屋況驗收 之時間，被告承辦人員則於104年12月15日回覆略以：「 貴公司已在104年11月30日來函終止契約。本公司也已派 員至現場勘驗派照存證。請貴公司依據本公司存證信函號 碼000042號函到3日內寄回相關物品。本公司陸續派人修 繕，日後將一併提列損失及賠償」等語，之後雙方再分別於 104年12月16日、104年12月30日以存證信函通知對方。 四、得心證之理由： ㈠經查，原告主張之事實，業據原告提出房屋租賃契約書、支 票、收據、支票存根、簽收單、存證信函、電子郵件、輕隔 間照片、裝修工程請款單以為佐證（士林卷第7頁、卷第52 、88頁），被告則否認原告之主張，而以前詞為辯，並提出 房屋租賃契約書、收據、房屋租賃交屋清單、交付簽收單、 簽收單、存證信函、現場照片、報價單、電子郵件、招租定 價、現場照片、原告施作裝潢位置原規劃照片、原告施作建 築改良物或裝潢照片、租賃行情表以資為據（卷第19、59、 106頁），是本件所應審酌者為：兩造於何時合意終止租約 ？原告請求被告返還如附表所示之支票，有無理由？原告請 求被告返還押租金15萬元，有無理由？原告請求被告給付溢 收之2個月租金，有無理由？被告主張因兩造間之租賃關係 受有高達748,250元之預期損害，有無理由？ ㈡就終止租約之部分，經查，雙方所簽訂之房屋租賃契約書第 6條第4項係約定：「第6條相關約定事項…本租賃契約租 賃期限未滿，一方擬解約時，需得他方之同意並提前二個月 告知。若乙方擬提前解約遷離他處時，乙方應賠償甲方二個 月租金。如甲方擬提前收回房屋，亦應賠償乙方二個月租金 之損害」等語，此有房屋租賃契約書在卷可按，而依照上揭 第6條第4項前段之約定，雙方於租賃期限屆滿前終止時（契 約書所稱解約應為終止之意思），應於二個月前告知並獲得 對方同意，即得終止，若未能於二個月前告知或未得對方之 同意但仍擬提前解約遷離他處或擬提前收回房屋時，依照上 揭第6條第4項後段之約定，則應賠償對方二個月租金之損害 ，應堪確定；而本件原告於104年11月30日以存證信函通知 被告，其內容略以：「…今公司因故無法續租，已於104年 11月初電洽台端，並以此函告知擬於104年11月30日終止本 租賃契約並交還房屋，本公司依約同意以二個月押金合計作 為違約金賠償台端。」等語，是原告即以房屋租賃契約書第 6條第4項後段之約定而為「提前解約遷離他處，並賠償甲方 二個月租金」之意思，即堪採信，又原告主張系爭房屋等處 已經於104年12月初交還被告，被告才能於12月5日、12月10 日委請聯前工程有限公司、山綺工程有限公司進入系爭房屋 內勘驗後報價，嗣並進入拍照及清理等作為，並以被告所提 出之報價單及現場照片為據，亦堪確認，因此，兩造租賃契 約已於104年12月8日合意終止，被告自104年12月8日起即不 得再將原告所開立用以繳納各月房租之支票兌現，並應返回 原告（未兌現部分即如附表所示之支票6紙），而被告既已 將預計繳納104年12月、105年1月房租之支票兌現而取得款 項，則原告主張為不當得利請求返還該款項，乃非無由，應 予准許。 ㈢而原告依照房屋租賃契約書第6條第4項後段終止，亦可由被 告於104年12月8日以存證信函回覆原告，其內容略以：「… 貴公司未經本公司同意並且未依約提前二個月以信函通知 ，擅自終止契約已造成本公司嚴重損失。…本公司將結算 所有損失金額後，一併向貴公司要求賠償。另請貴公司於 函到三日內將房屋租賃交屋清單所列物品、停車證2只及建 設公司更換小門鑰匙寄回。」等語，以及被告公司承辦人員 於104年12月15日回覆之電子郵件記載略以：「貴公司已 在104年11月30日來函終止契約。本公司也已派員至現場 勘驗派照存證。請貴公司依據本公司存證信函號碼000042 號函到3日內寄回相關物品。本公司陸續派人修繕，日後 將一併提列損失及賠償」等語，均足以表示：原告於104年 11月30日終止契約，但原告並未依照房屋租賃契約書第6條 第4項前段之約定需提前二個月告知，故將結算損失金額後 請求賠償，並請原告將房屋、鑰匙及文件等物品於三日內返 還之意思，足見本件原告依照房屋租賃契約書第6條第4項後 段之約定而為「提前解約遷離他處，並賠償甲方二個月租金 」之表示，被告亦將依照房屋租賃契約書第6條第4項後段之 約定請求賠償損失之金額，應堪確定。 ㈣雖然原告主張雙方係「104年12月8日雙方依合意為終止」， 即以新的合意而約定於104年12月8日依照合意而為終止之意 思，但是，原告104年11月30日存證信函之內容係依照房屋 租賃契約書第6條第4項後段之約定為表示，已如前述，並未 有新的合意之意思，且此部分業據被告否認其有與原告達成 新合意之意思合致，並主張：「104年12月8日終止，但是我 們回函是依照契約約定為賠償，所指為依據契約第6條第4項 約定，要扣除2個月租金，依第3條第2項第2、3款約定，主 張未依據合約第4條第6項約定未回復原狀，賠償598,250元 」等語，而被告主張經核與被告於104年12月8日以存證信函 回覆原告之內容，以及被告公司承辦人員於104年12月15日 電子郵件回覆之內容相互吻合，均未有以新合意同意之意思 ，是原告前揭主張，並不足採，是本件租賃契約係於104年 12月8日終止，被告並得依照房屋租賃契約書第6條第4項後 段之約定，請求原告賠償二個月租金，而原告所交付之押租 金係在擔保房屋租賃契約之履行，則以此作為原告應賠償二 個月租金，此亦據原告於104年11月30日存證信函敘述綦詳 ，已如前述，是原告請求返還所交付之押金，即非有據，應 堪確定。 ㈤再者，雙方房屋租賃契約書第4條第6項係約定：「第4條使 用租賃標的物之限制：…非經甲方同意，乙方在租賃物所 施作之改良物或裝潢，應於租期屆滿或期前終止前自費拆除 並恢復於當時點交予乙方之原狀（自然耗損除外包括天花 板及燈具等之耗損）」等語，此有房屋租賃契約書在卷可按 ，而被告主張原告所設置之輕隔間裝潢未予拆除部分，經查 ，輕隔間裝潢係由原告所設置，並將之做成原告公司logo牆 之事實，為原告所示認，並有現場照片及施作前之照片在卷 可按（卷第32、52、53、77、104頁），應該確定，而該輕 隔間裝潢之公司logo牆乃為原告公司標示其公司logo之用， 其他公司行號並無法使用，所設置之輕隔間裝潢，亦為依照 原告使用規劃而製作，並非房屋原狀，亦非符合被告或其他 使用者之規劃，故此既非有益費用支出，更無增加系爭房屋 之價值，甚為明確，則原告公司終止搬離時，自當將所設置 之輕隔間裝潢全數拆除回覆原狀返還，自屬必然，則被告依 照房屋租賃契約書第4條第6項之約定，主張原告應將輕隔間 裝潢拆除，即非無由，原告主張係有益費用支出，增加系爭 房屋價值等語，委不足採，又原告主張被告同意其所施作輕 隔間裝潢毋庸拆除之部分，為被告所否認，原告亦未就此部 分提出證據以資相佐，是原告此部分主張，無足採信，另該 輕隔間拆除之費用為15,750元，此有被告所提出之山綺工程 有限公司報價單在卷可按（卷第37頁，報價單稅前15,000元 ，稅後15,000*1.05=15,750），應堪採信，是被告主張應將 原告負擔之輕隔間拆除費用扣除，應堪採據；另外，被告主 張系爭房屋遭原告故意過失行為導致房屋牆面油漆、地面拋 光石英磚等有汙染及毀損情形之部分，固據被告提出現場照 片、聯前工程有限公司報價單、山綺工程有限公司報價單為 據，但是，被告所提出現場照片之情況，究係汙染毀損之狀 況，或者僅係自然耗損之情形，尚無從僅依照被告所提出之 照片即足以辨明，況且，被告主張原告究竟係如何之故意過 失行為所導致之毀損，亦未據被告提出無證據以資判斷，是 被告以聯前工程有限公司報價單、山綺工程有限公司報價單 （不包括前述輕隔間拆除之部分）以為主張，尚難遽以採據 。 ㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息。民法第229條第1項、第233條分別 定有明文。查原告主張兩造間租賃契約已於104年12月8日合 意終止，被告即應返還已受領之租金支票，惟其竟仍將104 年12月、105年1月之租金支票予以兌現，原告依民法第179 條規定請求被告返還溢領之104年12月、105年1月之支票票 款，並分別請求自104年12月10日、105年1月11日起依法定 利率之遲延利息，即屬有據，應予准許。 五、綜上所述，兩造租賃契約既已於104年12月8日合意終止，租 賃契約終止後，兩造即應依民法第454條、第455條互負回復 原狀之義務，被告持有原告簽發之支票即成為無法律上原因 ，則原告依民法第179條不當得利規定，請求被告返還如附 表所示支票及溢領之104年12月、105年1月之支票票款，及 分別自104年12月10日、105年1月11日起依法定利率之遲延 利息，均有理由，逾此範圍，為無理由，應予以駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述， 附此敘明。 七、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行 及免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保 金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁 回而失所依據，不予准許。 八、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，爰依民事訴 訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 9 月 20 日 民事第七庭 法 官 蘇嘉豐 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 9 月 20 日 書記官 曾東紅