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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2459號 原　　　告　穆旺建設股份有限公司 法定代理人　邱美麗 訴訟代理人　林雯澤律師 　　　　　　謝幼軒律師 被　　　告　楊丹誠 訴訟代理人　游孟輝律師 　　　　　　宋銘樹律師 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年4月12日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：原告於民國102 年1月1日將其所有門牌號碼為臺 北市○○區○○路0段000號10樓之1、11樓之1之房屋及地下 3 樓48號車位（下合稱系爭房屋）出租予被告，並與被告簽 訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自102年1 月1日起至106年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）5,00 0元，被告應於每年1月5日繳納1年期之租金予原告，並於系 爭租約記載收受押租保證金 1萬元，惟原告並未收受該押租 金。被告自102 年起即未依約給付租金，原告於104年12月3 日以存證信函催告被告給付積欠之租金，被告置之不理，原 告遂於104 年12月28日以存證信函終止系爭租約，並以起訴 狀繕本之送達再次為終止系爭租約之意思表示。系爭租約既 經終止，被告即應返還系爭房屋並給付積欠之租金，詎被告 迄今仍繼續使用系爭房屋，屬無權占有，另應賠償原告按系 爭房屋每月租金額計算之損害金，爰依民法第455條、第767 條第1 項前段及不當得利之法律關係提起本件訴訟。原告就 系爭房屋押租金及102 年度租金收入查無相關資料，難認被 告已依系爭租約繳納。被告雖主張抵銷抗辯，惟被告之母親 謝亦馨為原告之前任董事長，謝亦馨自董事長之職卸任後並 未交付原告所有三芝區建物（下稱三芝區建物）之鑰匙及所 有權狀，原告迄今無法使用三芝區建物，自無須給付三芝區 建物之相關費用，況三芝區建物之管理費雖係謝亦馨繳納， 然資金來源係由原告支出，被告應舉證證明三芝區建物相關 費用確係其給付；另被告自103年1月底前即非原告之員工， 原告亦無積欠勞保費、勞退費及健保費之情事；再者，被告 並未說明記帳費3萬5,000元所指為何；被告所提水費、電費 、電信費繳費資料僅係繳費資料查詢結果，並無法證明被告 有支付該等費用。又謝亦馨自原告公司取走1,200萬元，其 縱支付前揭費用，亦是使用原告公司之經費，並非由被告代 墊，被告實未代原告墊付任何款項，原告亦未積欠被告債務 ，被告以上開費用主張抵銷抗辯，應就兩造有抵銷約定及抵 銷債權存在舉證等語。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出， 並將其全部返還予原告；㈡被告應給付原告自102年1月1日 起至起訴狀繕本送達之日起，按月以5,000元計算之租金， 暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日起，按週年 利率5%計算之利息。㈢原告應自起訴狀繕本送達之翌日起至 返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000元；㈣願供擔保 ，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告於 102年1月1日向原告承租系爭房屋並簽立 系爭租約，約定租賃期間自102年1月1日起至106年12月31日 止，每月租金5,000元，被告應於每年1月5日繳納1年期之租 金予原告，被告依約給付押租金 1萬元予原告後，原告即於 系爭租約「房租收款明細欄」註記，並蓋公司大小章為憑。 被告已依約繳付102年度之租金共6萬元；103年度至105年度 之租金18萬元部分，原告曾與被告及訴外人楊丹語約定，由 被告及楊丹語代原告墊付三芝區建物之空屋管理費37萬1,80 8元、電費7萬4,536元、水費2萬2,223 元，及原告之電話費 及網路費共8萬1,614元、勞保費5萬1,686元、勞退費2萬3,3 46元、健保費1萬6,373元、薪資72萬1,500元、記帳費3萬5, 000元等費用，並以代墊費用抵付租金。被告就前揭費用係 以現金給予謝亦馨，由謝亦馨負責繳納，被告支出之代墊款 為69萬9,043元，與原告對被告103年度至105年度之租金債 權共18萬元抵銷後，被告並未積欠原告系爭房屋之租金，原 告催告被告繳付租金之存證信函內容有誤，不生催告之效力 ，其未經合法催告逕為終止系爭租約之意思表示顯非適法， 系爭租約仍繼續存在，被告使用系爭房屋屬有權占有，原告 主張依民法第455條、第767條及不當得利法律關係，請求被 告給付租金、遷讓返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得 利金額，均無理由等語為辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： (一)經查，原告於102年1月1日將其所有之系爭房屋出租予被告 ，並與被告簽訂系爭租約，約定租賃期間自102年1月1日起 至106年12月31日止，每月租金5,000元，被告應於每年1月 5日繳納1年期之租金予原告；系爭租約記載原告收受押租保 證金1萬元；原告以土城郵局104年12月3日第355號存證信函 催告被告給付積欠之租金，嗣以土城郵局104年12月28日第 376號存證信函向被告為為終止系爭租約之意思表示；被告 現仍繼續占有使用系爭房屋等情，有系爭房屋建物登記謄本 、系爭租約、存證信函附卷可憑（本院卷第12至21頁），堪 信為真實。 (二)被告抗辯簽訂系爭租約時就已給付押租金 1萬元，且已給付 102年度租金6萬元予被告，並提出統一發票為證（本院卷第 42頁）。原告雖主張查無相關收入資料等語。惟查，系爭租 約於房屋收付款明細欄記載102年1月1日起押租保證金1萬元 ，並蓋用原告公司大小章（本院卷第14頁反面）；前揭統一 發票亦記載買受人為被告，品名為租金收入（102.1.1~102. 12.31），並蓋用原告公司統一發票專用章（本院卷第42頁） 。系爭租約及前揭發票既由原告所簽立，原告就未收受該筆 押租金、租金亦僅空言泛稱查無相關收入資料，並未能舉證 以實其說，是被告抗辯已給付押租金 1萬元及102年度租金6 萬元予被告，應堪採信。 (三)被告抗辯曾與原告約定，由被告代墊原告公司應支出之費用 ，並以代墊費用抵付租金等語。經查，證人即原告前任董事 長、被告之母謝亦馨於本院105年11月8日準備程序證稱：我 在97年9月至103年年初在原告公司任職並擔任董事長，曾經 和被告約定就系爭房屋之租金，由被告替原告公司墊付水費 、電費、管理費、薪資、記帳費等費用抵付， 103年初原告 公司負責人變更為邱美麗後，被告仍然有繼續繳納費用，被 告大多是拿錢給我，請我幫忙繳交費用等語（本院卷第 216 頁反面至219 頁）。原告主張謝亦馨為被告之母，前揭證詞 不足採信。惟原告公司已於103年1月27日改選董事，並由邱 美麗擔任董事長，有原告公司登記表在卷可憑（本院卷第39 3頁）；被告於103 年1月底起即非原告公司員工，亦為原告 所自承，是謝亦馨、被告於103年2月起均未任職於原告公司 。被告於103年2月以後仍繼續繳納三芝區建物管理費、電費 、水費、電信費等費用，則有新北市三芝米蘭社區公寓大廈 管理委員會收據、台灣電力公司收據、台灣自來水公司各項 費款收據、中華電信股份有限公司繳款通知在卷可憑（本院 卷第246至364頁），與謝亦馨證稱於原告公司負責人變更為 邱美麗後仍有繼續繳費相符。又謝亦馨及被告於103年2月後 既已非原告公司員工，衡諸常情，應毋庸繼續替原告公司墊 付前揭費用，惟被告仍繼續繳納前揭費用，堪認被告與原告 間確實有被告墊付前揭費用以抵扣系爭房屋租金之約定，是 謝亦馨之證詞應堪採信，原告與被告間有以代墊費用抵付租 金之約定。就被告代墊費用之金額，分述如下： ⒈管理費： 被告就墊付三芝區建物管理費37萬1,808元，業據提出新北 市三芝米蘭社區公寓大廈管理委員會收據6紙為證（本院卷 第44至46頁）。原告主張三芝區建物係由謝亦馨占有使用， 應由謝亦馨繳交管理費，且前揭管理費係以謝亦馨之支票交 付，而非被告繳付等語。惟查，前揭收據均記載住戶為原告 公司，原告亦不否認三芝區建物為原告所有；原告就三芝區 建物均由謝亦馨占有使用，應由謝亦馨負擔管理費乙節，亦 未為舉證，是依公寓大廈管理條例第10條第 2項規定，原告 為區分所有權人負有繳納管理費之義務。又前揭管理費係由 被告請謝亦馨開支票，再由被告支付支票款項予謝亦馨，業 經證人謝亦馨證述明確（本院卷第217 頁反面），堪認被告 替原告公司墊付三芝區建物管理費之金額為37萬1,808元。 ⒉電費： 被告就墊付電費7萬3,317元，固於105年6月17日民事答辯狀 提出電費帳務管理系統查詢結果為證（本院卷第48至55頁反 面），惟前揭查詢結果僅能證明電費繳交日期，並無從認定 係由被告繳納。被告就墊付電費5萬7,981元，於105 年12月 29日民事陳報狀提出台灣電力公司收據（本院卷第248至294 頁），前揭收據均蓋有經收人章，且戶名均為原告公司，堪 認被告替原告公司墊付電費之金額為5萬7,981元。 ⒊水費： 被告就墊付水費2萬1,235元，固於105年6月17日民事答辯狀 提出電子帳單系統補寄紙本帳單為證（本院卷第57至68頁） ，惟補寄紙本帳單僅能證明水費繳交日期，並無從認定係由 被告繳納。被告就墊付水費1萬5,134元，於105 年12月29日 民事陳報狀提出台灣自來水公司收據（本院卷第295至316頁 ），前揭收據均蓋有經收人章，且戶名均為原告公司，堪認 被告替原告公司墊付水費之金額為1萬5,134元。 ⒋電信費： 被告就墊付電信費6萬1,060元，固於105年6月17日民事答辯 狀提出中華電信股份有限公司繳費證明單為證（本院卷第70 至92頁反面），惟繳費證明單僅能證明前揭費用繳交日期， 並無從認定係由被告繳納。被告就墊付電信費，於10 5年12 月29日民事陳報狀提出中華電信股份有限公司繳費通知（本 院卷第317至364頁），惟前揭通知記載用戶為原告公司且蓋 有收經收人章者合計金額為1萬7,858元（本院卷第317、320 、324、329、332至334反面、336至338反面、340至342反面 、344、351、354、357至360頁）；又用戶號碼0000000 0號 於104年3月份之費用雖記載用戶為原告公司，惟該筆費用係 原告自行繳納（本院卷第198頁、第349頁）；被告所提其餘 繳費通知並未記載用戶為原告公司，尚難認定係替原告公司 墊付之費用，是被告替原告公司墊付電信費之金額為1萬 7,858元。 ⒌勞保費、勞退費、健保費、薪資： 被告就墊付勞保費5萬1,686元、勞退費2萬3,346元、健保費 1萬6,373元、薪資72萬1,500 元，雖提出有限公司薪資印領 清冊（本院卷第365、367頁），惟印領清冊無從證明被告有 墊付前揭費用，被告亦未提出其他證據證明有墊付前揭費用 ，是被告抗辯替原告公司墊付勞保費、勞退費、健保費、薪 資，尚非可採。 ⒍記帳費： 被告就墊付記帳費3萬5,000元，雖提出華泰銀行跨行匯款回 單為證（本院卷第366頁），惟前揭匯款回單金額僅1萬4,00 0 元；又證人即十方廣華聯合會計師事務所員工宋正宏於本 院105年11月8日準備程序證稱：查詢網路銀行資料，103年1 月、2月是謝亦馨匯款，每個月是7,000元，103年3月是原告 公司匯款，其餘不知道匯款的人是誰（本院卷第215頁反面 至216頁），堪認被告替原告公司墊付記帳費之金額為1萬4, 000元。 (四)綜上，被告替原告公司墊付費用合計47萬6,781元（計算式 ：37萬1,808元＋5萬7,981元＋1萬5,134元＋1萬7,858元＋1 萬4,000元＝47萬6,781元）。原告雖主張謝亦馨從原告公司 取走1,200 萬元，係以原告公司之經費繳納前揭費用等語， 並提出臺灣銀行取款憑條、存入憑條、穆旺建設股份有限公 司財務報表暨會計師查核報告民國一０四年度及一０三年度 為證（本院卷第231至235頁）。惟查，前揭憑條記載原告公 司於102年5月10日提領1,200萬元並存入謝亦馨之帳戶；前 揭查核報告則記載對謝亦馨有應收款項1,200萬元。是前揭 憑條及查核報告僅得證明原告公司與謝亦馨個人間有金錢往 來，前揭1,200萬元款項顯非原告公司交由謝亦馨繳納前揭 費用使用，是以原告前揭主張，尚難採信。 (五)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約， 民法第440條第1項、第2項定有明文。經查，系爭房屋租期 自102年1月1日至106年12月31日，每月租金為5,000元，共 計30萬元。被告已繳納系爭房屋押租金1萬元、102年度租金 6萬元，並替原告公司墊付費用47萬8,093元抵扣系爭房屋租 金，均已詳如前述，是被告並未積欠系爭房屋租金。原告以 被告積欠租金而為催告並解除契約，並不合法，亦不生解除 效力，系爭租約仍有效存在。 四、從而，被告依系爭租約使用系爭房屋係有權占有，原告依民 法第455條、第767條第1 項前段及不當得利法律關係，請求 被告給付租金、遷讓返還系爭房屋並給付相當於租金之不當 得利金額，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所 為假執行之聲請即失所依據，一併駁回之。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 5 月 3 日 民事第六庭 審判長法 官 沈佳宜 法 官 楊雅清 法 官 宋雲淳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 5 月 4 日 書記官 王琪雯