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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2782號 原　　　告　廣欣育樂開發股份有限公司 法定代理人　周錦峰 訴訟代理人　謝天仁律師 複　代理人　陳建至律師 被　　　告　張桂蓁 　　　　　　潘建志 　　　　　　簡月芳 　　　　　　吳美惠 上四人共同 訴訟代理人　邱南嫣律師 被　　　告　謝潮儀 　　　　　　林志遠 　　　　　　藍美幸 　　　　　　劉郁苓 上四人共同 訴訟代理人　陳國雄律師 被　　　告　蔡家賦 訴訟代理人　許博森律師 　　　　　　陳羿蓁律師 被　　　告　周文龍 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106 年9 月26日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分 本件被告周文龍未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為 判決。 貳、實體部份 一、原告起訴主張：兩造係坐落於臺北市○○區○○段○○段00 0 地號土地及其上同地段3844建號建物（門牌號碼為臺北市 ○○區○○路○ 段○○○ 號地下室，下稱系爭建物）之共有人 ，其應有部分各如附表「共有人應有部分」欄所示，而系爭 建物現狀為如附圖所示（民國106 年2 月14日臺北市大安地 政事務所土地複丈成果圖）編號1 至10號停車位及儲藏室等 空間可供共有人使用，其中1 號停車位現由被告潘建志占有 使用；2 號停車位由被告簡月芳占有使用；3 號停車位由被 告吳美惠占有使用；4 號停車位由被告劉郁苓占有使用；5 號停車位由被告林志遠占有使用；6 號停車位由被告謝湘儀 占有使用；7 號停車位由被告藍美幸占有使用；8 、9 號停 車位由被告張桂蓁占有使用；10號停車位由被告蔡家賦占有 使用；A 部分儲藏室由被告周文龍占有使用；C 部分儲藏室 由訴外人鄭延年占有使用。本件原告多次召集共有人會議， 就系爭建物尚有可供使用空間，祈能透過協議，合理享有對 共有物之使用權，因原告為共有人，在共有物尚有空間下， 無法享有使用權，顯不合理，詎被告等共有人竟於原告、周 文龍召集共有人會議時，擬對第10號車位及儲藏室等空間會 商，不予置理，致無法開會。又被告雖辯稱臺北市○○區○ ○段○○段0000○號建物，及同段416 地號、416-2 地號土 地分別為系爭建物之共用部分，該等系爭建物坐落基地及車 道出入口，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，不得與 系爭建物分離而為移轉，故無從就系爭建物單獨訴請分割云 云，惟民法物權編施行法第8 條之5 第2 項及內政部85年2 月5 日（85）台內地字第8578394 號函釋，均規定民法物權 編修正施行前或公寓大廈管理條例施行前已登記之區分所有 建物與其基地之所有權或地上權之權利人非屬同一人者，不 受民法第799 條第5 項或公寓大廈管理條例第4 條第2 項規 定之限制，則依系爭建物之建築改良物登記簿及建號異動索 引可知，系爭建物係於77年5 月11日由訴外人即原始起造人 陳添丁取得所有權第一次登記，陳添丁嗣於79年8 月16日、 79年11月23日、79年11月23日分別將12分之1 、120 分之73 、120 分之37應有部分出售予訴外人駱季豐、林良錞及被告 周文龍，被告周文龍則於82年2 月25日、82年7 月1 日分別 將120 分之10、120 分之10應有部分出售予訴外人許嫺嫺及 被告潘建志，系爭建物下一次所有權異動是84年11月6 日， 由被告周文龍出售部分應有部分與本件被告謝潮儀。故系爭 建物在公寓大廈管理條例84年6 月28日公布施行前之所有權 人應為駱季豐、被告周文龍、林良錞、許嫺嫺、被告潘建志 五人，而系爭建物坐落之同段416 地號，依土地謄本標示部 記載其地上建物有58棟之多，則公寓大廈管理條例施行前同 段416 地號登記之所有權人，不可能僅為上開駱季豐等五人 ，揆諸上開內政部函釋意旨，系爭建物在公寓大廈管理條例 施行前已登記之建物與其基地之所有權人非屬同一人，應不 受公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定之限制，故系爭建物 與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有 部分（即臺北市○○區○○段○○段0000○號建物及416 地 號、416-2 地號土地），得分離而為移轉，被告等人主張不 得單獨分割系爭建物，於法無據。又縱認系爭建物不得與同 段4014建號建物分離而為移轉，惟4014建號係單獨登記為「 仁愛名廬大廈」區分所有權人共有，若認4014建號建物必須 與系爭建物隨同移轉，則不論原物分割或變價分割，分得或 買受系爭建物之人（不論為一人或數人），仍為「仁愛名廬 大廈」區分所有權人，仍依上開公寓大廈管理條例第3 條第 2 款及土地登記規則第81條第1 項規定，按其應有部分對於 共用部分之4014建號建物有所有權，並依公寓大廈管理條例 第9 條第1 項規定，各區分所有權人按其共有之應有部分比 例，對建築物之共用部分有使用收益之權，即4014建號建物 仍係登記為全體區分所有權人共有，並無分割登記之情。復 84年9 月14日之「和解書」（下稱系爭和解書）並無全體共 有人簽署，訴外人許嫺嫺、駱季豐及被告潘建志成為系爭建 物共有人之日期均遠早於系爭和解書，分管協議並未合法生 效，且其記載多有錯誤，自無受系爭和解書拘束之可能，況 系爭和解書不符合使用現況，當不成立分管契拘束目前之共 有人，亦不拘束後承接之受讓人，退步言，縱令有分管協議 （原告否認之），依法各共有人仍得隨時請求分割。末被告 雖辯稱原告與被告周文龍對系爭建物與其坐落基地原有之應 有部分權利，按理本應搭配渠各次販售之停車位分管權利而 全數售罄，卻預留部分之應有部分權利，因此迄今仍為系爭 建物之共有人，應承擔已無分管車位權利之不利益，故原告 請求分割系爭建物違反誠信原則，更係以損害被告等人為主 要目的云云，惟系爭建物可規劃10個車位，卻只規劃9 個， 若依被告主張，系爭建物應有部分應平均分配給每個車位， 則10個車位每一車位配有120 分之12應有部分，縱車位編號 1 至6 由被告周文龍售出，依被告主張搭配每一車位補2/12 0 ×6 應有部分，原告仍逾有120 分之10應有部分，應可兼 顧共有人權利。又被告稱系爭建物應原物分割，並就共有物 之部分維持共有，以符合被告等共有人之最大利益云云，惟 系爭建物上車位編號1 至7 乃共有人持分120 分之10應有部 分為占有使用，而被告張桂蓁於法院拍賣程序購得120 分之 27，佔有編號8 、9 二車位，及與編號8 車位連接之儲藏室 ，將120 分之7 讓給訴外人田碧君，田碧君再讓給被告蔡家 賦，被告張桂蓁仍擁有編號8 、9 二車位及儲藏室，另有訴 外人鄭延年無權占有102 年6 月19日臺北市大安地政事務所 土地複丈成果圖所示之Ａ部分（見調字卷卷第10頁102 年6 月19日臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖所示）以堆放 雜物。惟原告、周文龍及蔡家賦卻無使用共有物之空間，倘 以原物按應有部分比例分配予各共有人，將造成部分共有人 無車位可使用之情形，確有困難。而變價分割之方式，將系 爭不動產出售，以價金分配予各共有人，簡單可解決爭議， 是原告認為變價分割為對全體共有人最為有利且適當之分割 方法等語。並聲明：請求判決將坐落臺北市○○區○○段○ ○段0000○號，建物門牌號碼臺北市○○路○段○○○ 號地下 一樓之建物變賣，將價金按建物持分比例分配予各共有人。 二、被告則以： ㈠、被告張桂蓁、潘建志、簡月芳、吳美惠、謝潮儀、林志遠、 藍美幸、劉郁苓等8 人部份： 系爭建物已由原始共有人即被告周文龍與訴外人林良錞於84 年9 月14日協議分管，將之作為停車與儲藏空間等使用，被 告周文龍與林良錞並先後陸續出售停車位等權利，被告謝潮 儀、林志遠、藍美幸、劉郁苓、張桂蓁、潘建志、吳美惠、 簡月芳與原告等人或為被告周文龍、訴外人林良錞之直接後 手，或歷經數次移轉而輾轉繼受、拍定取得權利之人，並均 遵循分管約定使用迄今，已為前案即本院102 年度訴字第12 號、臺灣高等法院103 年度上字第322 號民事判決審認且確 定在案。且系爭建物與屬其共用部分之同段4014建號建物， 兩者具有不得分離而為移轉之關係，故系爭建物依法無從單 獨訴請分割，而4014建號建物除隸屬於系爭建物之共用部分 外，且併屬「仁愛名盧大廈」全體區分所有權人共有並共同 使用，故4014建號建物於性質上屬區分所有建築物之共同使 用部分，為各區分所有人利用該建築物所不可或缺，屬於因 物之使用目的不能分割之部分，故縱准系爭建物與同段4014 建號建物合併分割（共有人不同），亦與民法第823 條第1 項但書之規定牴觸，且系爭建物實際上已經成為停車位與儲 藏室專用權之權利標的，而建物、坐落土地之應有部分交易 上則已成為停車位與儲藏室專用權之表徵，因此時持有建物 及坐落土地所有權應有部分，為行使停車位與儲藏室之專用 權不可或缺之前提而已，系爭建物實因使用目的不能分割。 再原告所提之本件分割共有物之舉，核屬權利濫用、違反誠 信原則之所為，其權利之行使，有違誠實及信用之方法，更 係以損害被告等共有人為主要目的，自應予以駁回。此外， 原告聯合被告周文龍，率然逕行主張變賣共有物為分割方法 ，係漠視與罔顧被告周文龍乃創設系爭建物為停車位與儲藏 室專用權權利標的之始祖，並為建物、坐落土地之應有部分 交易之推動與執行者，而被告等人均為善意繼受取得停車位 與儲藏室專用權之後手等事實，原告於今興訟此舉，不僅無 正當性可言，亦顯難合於公平原則，更是欲藉此以求損及被 告等全體共有人最大利益之取巧行為，實應駁回其訴。退步 言，倘准予分割，被告等人主張系爭建物應依原物分割，並 就共有物之部分維持共有，以符合被告等共有人之最大利益 等語資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。 ㈡、被告蔡家賦部份： 兩造共有之系爭建物係於77年5 月11日建造完成，用途為停 車場及儲藏空間，並遵循分管契約使用迄今，業經本院102 年度訴字第12號、臺灣高等法院103 年度上字第322 號判決 認定在案。而系爭建物雖有獨立建號，惟既供作「仁愛名廬 大廈」住戶作為停車場及儲藏空間使用，性質上即屬該棟大 廈之共用部分，復參以建築法第102 條之1 第1 項前段規定 「建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間」及系爭建 物現況確實作為停車空間及儲藏空間之實際使用情形，亦應 理解為系爭建物屬該大廈共用部分，屬民法第823 條第1 項 所謂因物之使用目的不能分割之情況，是兩造共有之系爭建 物應不得為分割，既不得為分割，即包含不得為原物分割或 以變賣方式為分割，況以變賣方式為分割之結果，系爭建物 勢將歸於一人所有，如此，則未能取得系爭建物所有權之共 有人即仁愛名廬大廈住戶即無停車空間或儲藏空間可資利用 ，有違系爭大廈興建時之空間規劃，原告請求顯無可採。又 系爭建物除用作停車場及儲藏空間外，另有共有部分即同段 4014建號建物，係由系爭建物剩餘空間與地下2 樓組成，並 由仁愛名廬大廈住戶共有，系爭建物與4014建號建物間確實 具有處分及使用上的相互依存關係，原告豈能聲請單獨分割 系爭建物，況4014建號建物坐落同段416 、416-2 地號土地 、系爭建物坐落416 地號土地，能否撇除此2 筆土地單獨聲 請分割，同有疑義，且因416-2 地號土地乃系爭建物對外出 入之車道，車道為建築物之一部分，不得分割登記，而車道 又為行車所不可或缺之一部，若允聲請分割豈非僅供特定人 出入停車之用，自有違分割目的，亦非事理之平，益證本件 實屬民法第823 條第1 項所謂因物之使用目的不能分割之情 形，不得為分割等語資為抗辯，並答辯聲明：原告之訴駁回 。 ㈢、被告周文龍未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。 三、兩造共有系爭建物，各共有人權利範圍各如附表所示，系爭 建物坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上，另 有共有部分建號為同段4014號，面積412.82平方公尺，權利 範圍99987 分之4687，系爭建物使用現況為如附件土地複丈 成果圖所示編號1 至10號停車位及儲藏室Ａ、Ｂ、Ｃ部份， 其中1 號停車位現由被告潘建志占有使用；2 號停車位由被 告簡月芳占有使用；3 號停車位由被告吳美惠占有使用；4 號停車位由被告劉郁苓占有使用；5 號停車位由被告林志遠 占有使用；6 號停車位由被告謝湘儀占有使用；7 號停車位 由被告藍美幸占有使用；8 、9 號停車位由被告張桂蓁占有 使用；10號停車位由被告蔡家賦占有使用；A 部分儲藏室由 被告周文龍占有使用；C 部分儲藏室現由鄭延年占有使用等 情，為兩造所不爭執，並經本院於106 年1 月6 日現場履勘 屬實，附有系爭建物登記第一類謄本、異動所引、勘驗筆錄 、106 年2 月14日臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖、 臺北市建築管理工程處依106 年4 月25日北市都建使字第10 636861500 號函復檢附之系爭建物標示部資料、使用執照等 件影本在卷足稽（見調字卷第23頁至第26頁；本院卷一第24 9 頁至第252 頁、第286 頁至第287 頁、第292 頁；本院卷 二第11頁至第15頁），此部分事實，堪信為真實。 四、原告請求就兩造共有之系爭建號建物予以變價分割，將價金 按建物持分比例分配予各共有人，被告等則分別以前詞置辯 ，是以本件應審究之爭點，乃在於原告訴請分割系爭建物， 有無理由？茲論述如下： ㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物； 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823 條第1 項定有明文。又兩造共有之系爭 地下室，性質上為繼續供大樓避難及停車使用之不可或缺， 依目前法令尚不得為分割，上訴人以該地下室獨立編有建號 及門牌，即謂得為分割之客體，訴請准為原物分割或以變賣 共有物分配價金為分割方法，自屬無理（最高法院81年度台 上字第838 號裁判意旨參照）。 ㈡、經查，系爭建物於77年5 月間領有臺北市政府工務局77字第 322 號使用執照，並於86年11月14日為所有權登記乙情，此 有臺北市建築管理工程處依106 年4 月25日北市都建使字第 10636861500 號函復檢附之系爭建物標示部資料及使用執照 在卷可參（見本院卷二第11頁至第14頁）。且依上開使用執 照可知系爭建物之主要用途為「日用品零售及日常服務業」 、「停車場」使用（見本院卷二第13頁）。又原告及被告周 文龍前曾以本件被告張桂蓁、訴外人田碧君（被告蔡家賦之 前手）未經分管協議即擅自占有系爭建物特定部分使用，屬 無權占有為由，依民法第767 條、第821 條之規定起訴請求 被告張桂蓁及訴外人田碧君返還系爭建物特定部分予共有人 全體，經本院102 年度訴字第12號民事判決田碧君應返還系 爭建物特定部分予共有人全體，訴請被告張桂蓁返還之訴部 分則經駁回，案經上訴後，經臺灣高等法院103 年度上字第 322 號判決上訴駁回確定在案，此有臺灣高等法院103 年度 上字第322 號判決在卷可參（見本院調字卷第13頁至第18頁 ，下稱前案）。而前案二審判決業已認定系爭建物自84年間 起，即作為停車場使用，並定有分管契約設有編號1 至編號 9 之停車位由共有人使用等情（見本院調字卷第16頁），此 部分亦有被告所提84年9 月14日載有系爭建物分設編號1 至 編號9 停車位使用狀況之和解書在卷可參（見本院卷一第22 3 頁至第226 頁），再由卷附被告潘建志與被告周文龍於82 年6 月23日所簽訂之不動產買賣契約、被告謝潮儀與被告周 文龍於84年9 月26日所簽訂之不動產買賣契約、被告林志遠 與被告周文龍於84年10月24日所簽訂之不動產買賣契約（見 本院卷一第150 頁至第170 頁），買賣標的均為系爭建物應 有部分120 分之10，及其坐落土地同段地號416 地號土地應 有部分6 萬分之30，且買賣契約書均明確記載買賣標的為「 停車位」且均有以附圖標示特定位置（分別為編號1 、5 、 6 之停車位），此有上述三份買賣契約書在卷可參（見本院 卷一第151 頁至第152 頁、第157 頁、第159 頁至第160 頁 、第165 頁、第167 頁）。已足見系爭建物自興建完工後至 辦理所有權登記以前，系爭建物使用目的即係作為分設數停 車位供所有人停放車輛使用。陸續購買系爭建物及其坐落基 地應有部分之人，亦係根據與前手之不動產買賣契約明確載 明所約定購買之停車位設置編號及位置而加入成為系爭建物 之共有人。而原告於92年1 月24日出售系爭建物樓上12樓建 物及系爭建物應有部分120 分之10暨坐落基地土地予被告劉 郁苓時，依渠等所簽訂之不動買賣合約書，亦明確記載買賣 標的位於地下一層，現場編號第4 號車位，此有不動產買賣 合約書一份在卷可參（見本院卷一第171 頁至第172 頁）， 另由原告出售上開不動產予被告劉郁苓時與仲介業者所簽訂 之買賣仲介專任委託書，載明「委託銷售1 個車位」（見本 院卷一第180 頁），亦可徵原告對系爭建物使用目的即係作 為分設數停車位供所有人停放車輛使用乙情亦表認同，故方 於92年1 月24日將其就系爭建物應有部分120 分之10出售予 被告劉郁苓，並約明被告劉郁苓可取得系爭建物現場劃置編 號4 之停車位使用權。又依原告所提出101 年6 月20系爭建 物共有人會議紀錄（見本院調字卷第11頁），原告與被告周 文龍、潘建志、謝潮儀、林志遠、藍美幸、劉郁苓應有部分 逾半及逾半數之共有人出席該次會議討論系爭建物車位位置 使用範圍等議題，決議為系爭建物所設置之編號1 至編號7 之停車位由原使用人使用，其餘有占有範圍逾越持分及持分 不足使用一車位部分，由渠等協商使用及補償條件後完成分 管協議並送地政機關辦理分管車位登記等情，有上開共有人 會議紀錄在卷可參（見本院司調字卷第11頁），益徵系爭建 物之共有人，包含原告及被告周文龍，均始終同意系爭建物 之使用目的應為分設數停車位供所有人停放車輛使用乙情。 綜合上情觀之，系爭建物雖有獨立之建號，然其既然於興建 完工之後及辦理所有權登記以來，使用目的均係作為分設數 停車位供所有人停放車輛使用，陸續購買系爭建物及其坐落 基地應有部分之人，亦係根據與前手之不動產買賣契約明確 載明所約定購買之停車位設置編號及位置而加入成為系爭建 物之共有人，則系爭建物之使用目的性質上應為繼續供停車 使用，非但不適宜原物分割，且變價分割亦難認符合系爭建 物之使用目的。況本件原告於92年1 月24日出售系爭建物樓 上12樓建物及系爭建物應有部分120 分之10暨坐落基地土地 予被告劉郁苓時，依渠等所簽訂之不動買賣合約書，亦明確 約定「買賣標的包含停車位部分，位置在地下一層，現場編 號第4 號車位」，此有不動產買賣合約書一份在卷可參（見 本院卷一第171 頁至第172 頁），且原告於101 年6 月20所 召開系爭建物共有人會議（見本院調字卷第11頁），系爭建 物應有部分逾半及逾半數之共有人出席該次會議決議亦不爭 執系爭建物所設置編號4 之停車位由被告劉郁苓使用（見本 院調字卷第11頁），則今僅因原告手上仍留有系爭建物之部 分持分，卻因系爭建物之分管協議未能使其有實際車位使用 ，即提請本件訴請分割系爭建物，並主張變價分割分配價金 予各共有人，豈不使向原告購買系爭建物內編號4 停車位之 被告劉郁苓將因此面臨居住其上12樓卻無法使用地下室停車 位之情，而有違原告與被告劉郁苓所簽訂之上開不動產買賣 合約書之約定（見本院卷一第171 頁至第176 頁），故本件 被告等辯稱原告提起本件訴訟訴請求分割系爭建物，其權利 之行使有違誠實及信用之方法，亦難謂不可採。況本件原告 就系爭建物仍留有部分持分，卻無車位可使用之情形，亦非 無任何其他方式可行使而實現其所有權之權益，如任原告請 求分割系爭建物，則在系爭建物供作數共有人停車使用之情 形下，不僅不適宜為原物分割，且變價分割亦將喪失各共有 人購買系爭建物繼續作為停車位使用之目的，並造成上開向 被告周文龍及原告購買系爭建物之被告潘建志等人徒留系爭 建物坐落基地土地之持分，而無相對應之建物可供使用，復 造成後續法律關係複雜化，是本件原告起訴請求裁判分割系 爭建物，不應准許。 五、綜上所述，兩造共有之系爭建物因其使用目的不能分割，原 告訴請裁判分割，於法未合。從而，原告本件分割共有物之 訴，係無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，爰不逐一論述。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 10 月 24 日 民事第七庭 法 官 張宇葭 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 10 月 24 日 書記官 鍾子萱 附表： ┌──┬──────┬───────┐ │項次│共有人姓名 │共有人應有部分│ ├──┼──────┼───────┤ │1 │廣欣育樂開發│ 120分之10 │ │ │股份有限公司│ │ ├──┼──────┼───────┤ │2 │張桂蓁 │ 120分之20 │ ├──┼──────┼───────┤ │3 │周文龍 │ 120分之13 │ ├──┼──────┼───────┤ │4 │潘建志 │ 120分之10 │ ├──┼──────┼───────┤ │5 │謝潮儀 │ 120分之10 │ ├──┼──────┼───────┤ │6 │林志遠 │ 120分之10 │ ├──┼──────┼───────┤ │7 │簡月芳 │ 120分之10 │ ├──┼──────┼───────┤ │8 │藍美幸 │ 120分之10 │ ├──┼──────┼───────┤ │9 │劉郁苓 │ 120分之10 │ ├──┼──────┼───────┤ │10 │吳美惠 │ 120分之10 │ ├──┼──────┼───────┤ │11 │蔡家賦 │ 120分之7 │ └──┴──────┴───────┘