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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2873號 原　　　告　樂高不動產有限公司 法定代理人　高其鵬 訴訟代理人　林秀香律師 被　　　告　羅益銘 訴訟代理人　林重宏律師 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國105年12月6日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣柒拾萬元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之九十二，其餘由原告負擔。 本判決於原告以新臺幣貳拾叁萬肆仟元為被告供擔保後，得假執 行；但被告如以新臺幣柒拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執 行。 事實及理由 一、原告起訴主張略以：被告於民國105年4月25日與原告簽定不 動產購買意願書（下稱系爭購買意願書），委託原告居間仲 介承買門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號5樓之房地（ 下稱系爭房地），並交付斡旋金新臺幣（下同）100萬元之 支票一紙。原告恪遵所託，於105年4月26日促成賣方胡春祥 同意被告之出價，願與被告就系爭房地達成買賣合意，原告 即通知被告前來完成買賣合約。詎被告除不願出面訂定買賣 契約外，旋即於其他不動產仲介公司居間下就系爭房地以同 一價格完成買賣。為此，爰依系爭購買意願書第8條第2項約 定，請求被告給付按賣方委託銷售價格（即3,798萬元）2％ 計算之違約金等語，並聲明：㈠被告應給付原告75萬9,600 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：原告於105年4月25日當日始交付系爭購買意願書 時予被告審閱，原告未給予審閱契約條款之機會，亦未說明 系爭購買意願書條款內容及意義，被告係應原告要求而簽名 ，故依消費者保護法第11之1條規定，系爭購買意願書第8條 第2項並不構成契約內容。且系爭購買意願書為定型化契約 ，其中第8條第2項約款約定原告無須仲介成功，僅於消費者 與賣方成交時，原告即得請求委託價格2％之違約金，顯悖 於誠信原則，依消費者保護法第12條規定應屬無效。又原告 於簽立系爭購買意願書前並未提供不動產說明書及實價登錄 交易資訊等相關重要事項予被告參考，已違反不動產經紀業 管理條例第23條、第24條所定經紀人員之作為義務，除致被 告陷於錯誤，無從決定合理之委買價格外，更在急迫、輕率 、無經驗之情況下，出價委託原告居間承買，被告爰依民法 第88條、第92條、第74條規定，以答辯狀之送達為撤銷簽署 系爭購買意願書之意思表示。另原告請求違約金之數額過高 ，應與酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行 之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。 三、經查，被告於105年4月25日與原告訂定不動產買賣意願書， 委託原告居間仲介承買系爭房地，約定承購總價為3,400萬 元，系爭買賣意願書保留期間至105年5月2日，如買賣成交 時，被告應給付原告按購買價格1％計算之服務報酬；被告 並交付票面金額100萬元之支票作為斡旋金。又系爭房地之 原所有權人胡春祥委託原告仲介出售系爭房地，委託銷售價 格為3,798萬元，委託銷售期間自104年12月13日起至105年6 月12日止；胡春祥另於105年4月25日簽立契約內容變更合意 書，同意變更委託出售價格為3,500萬元（包含應支付原告 之4％服務費）。嗣被告之子羅志方經由永慶房屋仲介股份 有限公司（下稱永慶房仲公司）居間仲介，於105年4月26日 與胡春祥訂立不動產買賣契約書，由羅志方以總價3,400萬 元購買系爭房地，並於105年5月30日辦畢所有權移轉登記， 由被告取得系爭房地所有權等情，有系爭購買意願書、支票 、一般委託契約書、建物登記謄本、土地登記謄本、契約內 容變更合意書、不動產買賣契約書在卷可參（見本院卷第7 頁至第13頁、第31頁至第71頁、第97頁、第127頁至第133頁 ），堪認為真實。 四、得心證之理由： 原告主張被告委託原告仲介購買系爭房地，原告協調賣方同 意出價後，被告之子卻另於永慶房仲公司與賣方完成買賣契 約，故依系爭購買意願書第8條第2項約定請求被告給付違約 金等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥 為：被告是否違反系爭購買意願書第8條第2項之約定？原告 是否未給予被告審閱系爭購買意願書之期間？系爭購買意願 書第8條第2項約定有效與否？被告有無受原告詐欺或陷於錯 誤之情？原告請求違約金之數額是否過高？茲分述如后： ㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項定有明文。又按系爭購買意願 書第8條第2項約定：「買方及其配偶，二等親內之親屬若與 加盟店曾介紹之賣方於其委託契約期間或期間屆滿後2個月 內成交時，買方同意給付加盟店依賣方委託價之2％計算之 約金作為買方違約之賠償。」。本件被告委託原告居間購買 系爭房地，於105年4月25日簽定系爭購買意願書出價，經原 告居中斡旋後，系爭房地原所有權人胡春祥於105年4月25日 簽立契約內容變更合意書，同意變更委託出售價格。然被告 之子羅志方旋即於翌日經由永慶房仲公司居間仲介，與胡春 祥就系爭房地成立買賣契約，顯已違反系爭購買意願書第8 條第2項約定，是原告依上開約定請求被告給付按賣方委託 價格2％計算之違約金，自屬有據。而系爭房地之原所有權 人胡春祥委託出售價格原為3,798萬元，嗣變更為3,500萬元 ，則原告得請求之違約金數額應為70萬元（計算式：3,500 萬元×2％＝70萬元）。 ㈡被告雖以系爭購買意願書為定型化契約，原告未給予被告審 閱期間為抗辯。惟查被告之子羅志方於105年11月8日本院言 詞辯論期日到庭具結證稱：「（提示原證六照片）（問：這 張照片是何時照的？）我不太記得是沈安第一次或第二次來 拜訪時照的，是在105年4月25日之前來我們公司拜訪。」； 原告員工即證人沈安則證稱：「（問：請說明被告簽立該不 動產購買意願書之前後情形？）被告是在105年4月4日傍晚 ，他們全家從我們公司前面經過，當日剛好是我值班，我就 幫他們介紹了系爭房屋，前後帶看了兩間，有五樓和七樓， 七樓的坪數較大，不符合需求，五樓比較適合，後來有再帶 看第二次，我們就提供不動產購買意願書，當時被告表示還 要再看看，後來又去看第三次，我們就要求去被告公司拜訪 ，105年4月25日的前幾天，然後我就約了另外一位同事去被 告公司拜訪，我有帶我的工具冊去，裡面有一些相關的契約 文件，當天到被告公司做洽談，當時屋主委託我們賣的價格 是3780萬元，我們請被告出價，不動產購買意願書及斡旋金 的正本，都要向公司申請，但是我都有帶影本出示給被告看 ，當天被告看完後有表示要和家人討論再出價，所以我們就 約了105年4月25日再拜訪，所以我們就申請不動產購買意願 書的正本及斡旋金正本一起帶過去，我們當天也有帶不動產 現況說明書一起帶過去給被告看。不動產現況說明書的內容 包括謄本、提供權狀的切結書、地籍圖、竣工圖、使用分區 、房屋的現況說明、週邊三百公尺的重大瑕疵等。房屋的現 況說明包括房屋是否有滲漏、是否檢測過輻射海砂屋、是否 凶宅，本件都不是。」、「（問：證人在照原證六照片當天 ，是否有留存不動產購買意願書影本壹份給被告）有。」等 語明確（見本院卷第116反面、第117頁反面、第118頁）； 並衡以被告係公司經營者，應具有相當社會歷練，如非已詳 閱系爭購買意願書，當無草率於系爭購買契約「本人已事前 詳閱本意願書及不動產購買要約書達3日，深切明瞭標的物 之行情及自身權益後，仍選擇使用購買意願書支付出價金表 達購買意願。」一欄簽名之理，是本件堪認於兩造正式簽署 系爭購買意願書前，原告已提供不動產購買意願書予被告參 閱。又原告既已先將系爭購買意願書影本予被告留存，被告 得隨時查閱契約條款，有充分瞭解契約條款之機會，而被告 未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款 或主張契約條款之不公平處，迄至其子羅志方購得系爭房地 後之105年5月12日始寄發存證信函，並於本件抗辯原告未給 予審閱期間云云，要無可取。另證人黃俊清證稱不確定被告 有無可能於他處閱覽系爭購買意願書等語；證人羅志方則證 稱原證六照片攝影當日並未站在被告身旁等語，是渠等證述 均無法證明原告是否未先將系爭購買意願書交付被告閱覽乙 事，本院尚難據此逕為有利被告之認定。 ㈢被告又抗辯系爭購買意願書第8條第2項約定顯失公平，違反 消費者保護法第12條應屬無效云云，惟查系爭購買意願書雖 係由原告預先擬定之定型化契約，惟核該內容並非艱澀難懂 ，亦未隱藏風險轉嫁，被告並已於該契約之特約條款「已事 前詳閱本意願書……，深切明瞭標的物之行情及自身權益後 ……。」旁簽名（見本院卷第7頁），足見被告簽署系爭購 買意願書時，已充分瞭解契約內容後始作決定。又觀諸系爭 購買意願書第8條第2項約明：「買方及其配偶，二等親內之 親屬若與加盟店曾介紹之賣方於其委託契約期間或期間屆滿 後2個月內成交時，買方同意給付加盟店依賣方委託價之2％ 計算之約金作為買方違約之賠償。」，核此仲介業者與消費 者約定，如買賣未能成交時，消費者或一定親屬須俟相當期 間經過後，始得與賣方進行交易，否則消費者仍應給付違約 金，藉以遏止消費者利用近親名義惡意規避仲介費之給付義 務或另尋服務報酬較低之仲介業者而故不為合意，避免仲介 業者投入之成本及費用付諸流水，此係基於誠實信用原則始 然，衡情並無加重被告之責任或不當限制消費者權益而有顯 失公平之情形。被告是項抗辯，委無足採。 ㈣次按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財 產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院 得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民 法第74條定有明文。是法院依民法第74條第1項之規定撤銷 法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經 驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人 為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客 觀事實，始得因利害關係人之聲請為之，此有最高法院28年 上字第107號判例意旨參照。復按民法第92條第1項前段規定 ，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示。又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者 ，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院 21年上字第2012號判例要旨參照）。另按當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條 前段有明文規定，復按民事訴訟如係由原告主張權利者，應 先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張 之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所 舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院著有17年 上字第917號判例足參。又原告於起訴原因已有相當之證明 ，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者， 當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判， 本最高法院18年上字第1679號判例可資參照。被告又抗辯原 告未提供不動產說明書等相關重要資訊予其作為決定委託價 格之參考，致被告陷於錯誤，且於急迫、輕率、無經驗之情 況下，出價委託原告居間承買云云。惟查，被告委託原告購 買之價格為3,400萬元，此業經兩造載明於系爭購買意願書 第4條。而被告之子羅志方藉由永慶房仲公司居間媒介，與 胡春祥就系爭房地成立買賣契約，渠等成交之買賣總價亦為 3,400萬元，則系爭房地成交價格既與被告委託原告購買之 出價價格相同，足徵該數額為買方衡量房況、地點、所鄰交 通環境與生活機能等項後所願提出價之價格，難認有何被告 陷於錯誤或被詐欺之情事。況被告就其如何被詐欺，及原告 如何利用被告急迫、輕率或無經驗之際，使其為財產上給付 或給付之約定、該約定依當時情形顯失公平之客觀事實等節 ，始終未能舉證以明其實，揆諸前揭條文及說明，本院尚無 從為有利於被告之認定，被告此部分所辯，實難憑採。 ㈤再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民 法第252條所明定，而契約當事人約定之違約金是否過高， 應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損 害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益 為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又違約金之約定，為 當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既 已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損 害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決 定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平 ，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情 事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人 均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契 約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之 違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利 益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交 易安全及私法秩序之維護，最高法院95年度台上字第1095號 、92年度台上字第2747號、93年台上第909號判決意旨參照 。查系爭購買意願書第8條第2項乃規範委託仲介之買方（含 一定範圍內之親屬）有違約私下或另覓仲介業者與賣方成交 之罰則，而綜合該條款約定觀察，足見兩造係合意當被告或 其配偶、二等親內之親屬於一定期間內與賣方就系爭房地完 成交易者，即屬違約，原告得不待舉證證明其損害係因債務 不履行所致及其數額之多寡，即得請求被告給付按賣方委託 銷售總價2％計算之金額，此係以預定債務不履行之損害賠 償額為目的，依民法第250條第2項之規定，應屬損害賠償額 預定之違約金。本院審酌原告已進行帶看房屋，且依據被告 之出價與賣方斡旋並就出售價格達成合意，已投入人事、勞 務費用，如被告依約履行，原告本得自買賣雙方獲得買賣總 價金1％、4％之報酬，即原可得預期之報酬為175萬元（計 算式：3,500萬元×5％＝175萬元），認原告請求按賣方委 託價格2％計算之違約金70萬元，應屬相當，並無過高情形 。況被告復未就違約金有何過高之利己事實盡舉證責任，空 言抗辯約定違約金過，應予酌減云云，尚難遽信。 ㈥末按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之 性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時 ，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第二百三十三條規 定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約 定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定 其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年台上 字第1394號判例意旨參照）。本件系爭購買意願書第8條第2 項所定之違約金性質上既屬兩造間就損害賠償數額之預定， ，業如前述，則依上揭判例意旨，自不得再加計遲延利息， 是原告就違約金更請求遲延利息，即屬無據，應予駁回。 五、綜上所述，原告依系爭購買意願書第8條第2項約定請求被告 給付違約金70萬元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求 ，為無理由，應予駁回。又本件原告及被告分別陳明願供擔 保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核與法律規定相符， 爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執 行之聲請失所附麗，併予駁回。 六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用 之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響， 均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要， 併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 12 月 30 日 民事第八庭 法 官 宣玉華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 12 月 30 日 書記官 巫玉媛