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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第3297號 原　　　告　邱靜瑜 訴訟代理人　楊坤信 　　　　　　陳幸玉 被　　　告　賴怡伶 　　　　　　賴建宏 共　　 同 訴訟代理人　詹德柱律師 複　代理人　許毓民律師 被　　　告　傑創不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　洪家峻 訴訟代理人　呂恆 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於中華民國107年1月31 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告賴怡伶應給付原告新臺幣壹拾柒萬肆仟貳佰零陸元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用（除撤回部分外）由被告賴怡伶負擔百分之五，餘由原 告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告賴怡伶如以新臺幣壹拾柒萬肆仟 貳佰零陸元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告 同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被 告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為 同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、 第2項分別定有明文。經查，本件原告起訴主張其與被告賴 怡伶簽訂不動產買賣契約，爰依民法第359條規定，請求被 告賴怡伶給付系爭房屋減損之價金新臺幣（下同）383萬元 ，並聲明：被告賴怡伶應給付原告383萬元，倘前項無理由 ，則請求法院判決解除契約（見卷一第5頁）。嗣於民國105 年10月4日本院審理時當庭解除買賣契約，請求返還價金， 而追加先位聲明：⑴被告賴怡伶、賴建宏應連帶歸還原告房 屋價金2558萬元，及自105年6月30日起至清償日止按年利率 2%計算之利息，並歸還原告面額2046萬4000元之本票一紙。 ⑵被告賴怡伶、賴建宏應連帶給付原告61,000元（代書費及 相關規費、稅費)。⑶被告賴怡伶、賴建宏應連帶給付原告 240元匯款費用及工時2,250元，被告賴怡伶並應歸還仲介費 15萬元。⑷被告賴怡伶、賴建宏應連帶給付原告交通工時 38,000元、高鐵費用4,940元、捷運車資2,260元及機票費用 33,810元。⑸被告賴怡伶、賴建宏應連帶負擔買賣雙方回復 原狀手續費、代書費。⑹被告傑創不動產仲介經紀有限公司 （下稱傑創公司）應返還仲介費15萬元及賠償15萬元；並變 更備位聲明：被告賴怡伶、賴建宏應連帶給付原告383萬元 （見卷一第137頁背面）。又於106年4月19日審理時，撤回 先位聲明第⑶、⑷項之起訴，並追加備位聲明第2項：被告 賴怡伶、賴建宏應連帶給付原告違約金746萬9360元（見卷 二第99至100頁）。繼於106年5月17日審理時撤回先位聲明 第⑴、⑵、⑸項之起訴，並追加及變更聲明為：⑴被告賴怡 伶、賴建宏、傑創公司應連帶給付原告383萬元。 ⑵被告賴怡伶、賴建宏、傑創公司應連帶給付原告違約金74 6萬9360元。⑶被告傑創公司應返還仲介費15萬元及賠償15 萬元。⑷被告應將系爭土地及房屋所有權狀交付原告。末於 106年12月5日審理時擴張第⑵項聲明為：被告應連帶給付原 告自105年7月1日起至實際點交日止按系爭房地買賣價金255 8萬元每日千分之一計算之違約金；並變更第⑷項聲明為： 被告應將系爭房屋修繕完畢並限期點交（見卷二第175 頁） 。被告賴怡伶、賴建宏同意原告所為訴之變更、追加，被告 傑創公司則就原告上開訴之變更、追加無異議而為本案之言 詞辯論，即視為同意變更或追加，合於前揭規定，應予准許 。 貳、實體方面： 一、原告主張： (一)原告於105年4月29日就坐落臺北市○○區○○段○○段000 000000地號土地暨其上門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○巷○弄○號2樓建物（下稱系爭土地、房屋，合稱系爭房 地）與被告賴怡伶簽訂不動產買賣契約書，約定買賣價金為 2558萬元，原告於看屋、議價期間及簽訂買賣契約時，被告 賴怡伶及其代理人賴建宏、仲介公司即被告傑創公司一再宣 稱系爭房屋為自住使用，屋況良好，無滲漏水情形，並於不 動產買賣契約書第9條第3項本約標的物勾選「無滲漏水」。 詎原告於簽約後前往系爭房屋檢查時，發現系爭房屋漏水及 瑕疵情形如下：1.馬桶堵塞。2.廚房牆壁下方大量漏水、地 面瓷磚成小水塘。3.浴室排水孔阻塞無法排水。4.自來抽水 機無法使用。5.廚房外牆濕黑，滲漏水滲入屋內並長出雜草 。6.廚房天花板新刷油漆再次剝落。經探詢同棟鄰居，得知 被告賴怡伶曾因系爭房屋漏水與鄰居尋找漏水原因及多次僱 工維修無效，已有一、二年之久，被告豈能諉為不知。被告 等人欺瞞屋況，於簽約時為不實告知，誤導原告相信系爭房 屋之品質，致同意以高價向被告賴怡伶購買滲漏水多年之房 屋。 (二)本件經法院囑託臺灣營建防水技術協進會鑑定後，系爭房屋 確有漏水情事，足見系爭房屋價值已減損，且至今仍無法交 屋，又系爭房屋並無水塔，被告等隱瞞未告知，房屋使用價 值亦有減損，是系爭房地應減少價金383 萬元，作為房屋價 值減損之賠償。又原告已於105年6月22日寄發存證信函催告 被告等系爭房屋漏水等情，然被告僅為小部分修理，對多處 嚴重漏水置之不理，迄至合約約定之交屋日105 年7月1日仍 未修復，且未將系爭房屋搬清騰空，而無法交屋，爰請求法 院判決被告應限期點交房屋予原告，並依不動產買賣契約第 11條第1項約定，給付原告自105年7月1日起至法院裁定限期 點交房屋日止，按原告已付價金2558萬元千分之一計算之違 約金。另被告傑創公司因未盡仲介應盡之責任義務，亦應返 還原告已付仲介費15萬元及罰款15萬元，並與賣方負連帶賠 償責任。 (三)聲明：⑴被告應連帶給付原告自105年7月1日起至實際點交 日止按系爭房地買賣價金2558萬元每日千分之一計算之違約 金。⑵被告應連帶給付原告383萬元。⑶被告傑創公司應給 付原告30萬元。⑷被告應將系爭房屋修繕完畢並限期點交。 二、被告賴怡伶、賴建宏辯稱： (一)被告賴怡伶係於103年12月3日因買賣而取得系爭房地所有權 ，並居住於系爭房屋內，迄至105年4月29日簽約出售系爭房 地為止，從未發現系爭房屋有原告所主張之瑕疵及漏水情事 ，更無原告所稱與鄰居共同尋找漏水原因及多次僱工維修漏 水之情形。原告於簽訂本件不動產買賣契約前，曾與仲介至 現場勘查系爭房屋之狀況，當時原告對於系爭房屋應具備之 品質、效用，並無意見。兩造簽訂不動產買賣契約後，被告 多次委請水電廠商全面就系爭房屋進行抓漏、排通、維護暨 修繕工程，更在原告要求下，敲除廚房水槽下方牆面、進行 公管之修繕作業，關於公管繞管之方向，更是與原告再三確 認後才回填牆面。原告所指稱系爭房屋滲漏水、管線堵塞等 瑕疵，被告已於兩造原預定點交之日前，全數修葺完畢，並 向原告陳明願自房屋交付時起5年內，於發現漏水瑕疵之6個 月內通知被告進行滲漏水修繕之瑕疵擔保責任。是系爭房屋 於兩造預定點交日時，實無存在滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。次依台 灣營建防水技術協進會105年12月22日鑑定報告書，系爭房 屋後陽台外牆2樓至3樓（樓層縫）接縫處（廚房）位置固有 滲漏水現象，但該處瑕疵並非重大，僅須透過簡易修繕、補 強即可修補瑕疵，並無影響到房屋居住使用之狀態，是原告 以該輕微瑕疵而拒絕受領房屋，不僅有失事理之平，且因此 要求被告擔負因原告拒絕交屋而可能隨時間遞移而持續累加 之巨額遲延利息，對被告而言，亦屬過苛；至於客廳廁所天 花板滲漏水處，原告已於106年4月委請聯通工程有限公司（ 下稱聯通公司）進行防水層之修繕，業於106年5月15日修繕 完畢並取得3年保固；另台灣營建防水技術協進會於106年8 月11日進行第二次勘驗時，以天花板第六點浸水前後差異1. 3 %、第七點浸水前後差異2.3%，認仍有滲漏水情況，惟該 處天花板第二點浸水前後差異竟為-1.2%，由此顯見，濕度 高低之原因應與環境、氣壓、氣候、通風與否相關，非必然 為滲漏水之情況所致。且被告事後將台灣營建防水技術協進 會第二次鑑定報告通知聯通公司，請其修繕，惟聯通公司告 知3 樓浴室之地坪防水層已修繕完成，並無漏水及水漬情形 ，且造成浴室室內濕度偏高之原因，應與天氣、水氣之原因 相關所致，其公司於防水保固期限內，若有漏水情事，亦會 負責惟修到好等語。是系爭房屋客廳、廁所、天花板滲漏水 處，均已修繕完畢，並無原告所稱之漏水瑕疵。退步言之， 若仍認上開鑑定報告所稱之濕度檢測、修復工法及費用均屬 可採，被告亦願以123,046元（計算式：21,612元＋67,016 元＋34,418元＝123,046元），作為與原告和解之條件。 (二)系爭房屋並無原告所稱之滲漏水瑕疵，縱有滲漏水之瑕疵， 亦屬輕微且已修復，未達原告可主張解除契約或拒絕點交之 事由，系爭房屋之遲延點交，並非可歸責於被告，原告主張 依不動產買賣契約第15條（應為第11條之誤載）請求按日賠 償標的價款千分之一違約金，並不可採。另兩造簽訂買賣契 約後，原告詢問被告能否留下部分家具設備予其使用，被告 才未於約定之交屋日前騰空房屋，嗣獲知原告要求須騰空房 屋後，復因尼伯特颱風來襲，105年7月8日臺北市宣布停班 停課，而105年7月9日、10日為週休2日，環保單位未能清運 大型家具，故於7月14日始騰空房屋並通知原告，嗣再以被 證4之律師函二度通知原告辦理交屋，該律師函已於105年7 月25日送達原告，是本件未能於約定之105年7月5日交屋係 非可歸責於被告之事由所致。又系爭房地原係供被告自用， 享有租稅之減免優惠，惟不動產移轉登記予原告後，稅種變 更為非自住住家及一般土地，課稅金額亦大幅增加，房屋稅 部分，105年應繳稅額為3,422元（自住用稅率），然106年 應繳稅額增為6,720元（非自住用稅率），地價稅部分，104 年應繳稅額為5,310元（自用住宅用地稅率），惟105年、10 6年均增為34,058元（一般土地稅率），因原告受領遲延致 被告需繳納高額房屋稅及地價稅，應屬可歸責於原告之事由 造成被告之損害，若認原告請求損害賠償有理由，被告亦於 60,794元【計算式：（6,720元－3,422元）＋（34,058元－ 5,310元）×2＝60,794元】之範圍內，主張抵銷。 (三)聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，被告願供擔保， 請准宣告免為假執行。 三、被告傑創公司辯稱： (一)被告賴怡伶於104年4月間將系爭房地委託被告仲介銷售時， 被告之經紀人員即曾向賣方詢問系爭房屋是否存在滲漏水之 情形，賣方告知並無此情事，並於委託銷售契約書之附件「 房地產標的現況說明書」勾選無滲漏水。被告於委託銷售期 間帶同原告前往系爭房屋看屋時，亦未發現系爭房屋存在滲 漏水現象。原告於看屋時，對於每個房間皆仔細查看，被告 經紀人員均曾詳細說明屋況，原告於簽約前對系爭房屋之屋 況均相當了解。嗣於105年4月29日原告與賣方簽訂不動產買 賣契約時，被告經紀人員亦再次向賣方詢問是否有滲漏水情 事，賣方仍回覆系爭房屋並無滲漏水，被告經紀人員即當場 告知買賣雙方，買賣契約簽訂後，如發現系爭房屋存在滲漏 水情形，賣方依法應負責修繕及擔負瑕疵擔保責任，且因原 告於簽約前看屋多次均未發現滲漏水，故其於簽訂買賣契約 時，在「房地產標的現況說明書」上簽字確認與事實相符。 買賣契約簽訂後交屋前，被告經紀人員再次陪同原告前往系 爭房屋看屋時，始首次發現系爭房屋出現疑似漏水之現象， 經確認後即著手進行修繕，修繕期間並邀請原告多次到場查 看以了解修繕之過程及進度，修繕完畢後亦通知原告到場確 認已經修繕完成，是被告全力協助雙方完成修繕事項並無任 何疏忽或怠惰之處。詎原告除向被告提起本件訴訟外，更對 被告之法定代理人洪家峻及經紀人員呂恆提出刑事詐欺罪之 告訴，經檢察官調查後認定系爭房屋於簽訂買賣契約前，確 無滲漏水之情事，被告於「房地產標的現況說明書」第13項 「建築改良物是否有漏水之情形」勾選否之記載，並無不實 ，而給予洪家峻等人不起訴處分，顯見被告確實已善盡調查 之責任，並無任何疏失。 (二)原告所主張之瑕疵，經台灣營建防水技術協進會鑑定結果， 系爭房屋客廳廁所天花板雖有滲漏水，然據賣方表示已修繕 完畢，並取得3年保固，日後如仍有未盡之處，保固廠商均 會依約處理，故原告之權益已獲得保障。系爭房屋係經由被 告仲介原告與賣方簽訂買賣契約，被告依約向原告收取服務 報酬於法有據，且被告向原告收取之服務報酬僅15萬元，尚 不足系爭房地買賣價金之百分之一，並未超過不動產經紀業 管理條例第19條第1 項所定之報酬標準上限百分之六，兩造 間又無任何罰款之約定，被告更無任何義務之違背，原告主 張被告應返還服務報酬15萬元及罰款15萬元顯無依據。 (三)聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，被告願供擔保， 請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執事項（見卷三第56頁背面）： (一)原告經由被告傑創公司之居間，於105年4月29日以價金2558 萬元向被告賴怡伶買受系爭房地。 (二)原告已將買賣價金2558萬元匯入中信房屋仲介股份有限公司 交易安全專戶。 (三)原告已給付仲介費15萬元予被告傑創公司。 (四)買賣雙方約定系爭房地點交日期為105年7月5日，原告於105 年6月22日寄發臺北逸仙郵局684號存證信函通知被告系爭房 屋有滲漏水情形，並於點交當日以系爭房屋有漏水等瑕疵拒 絕點交系爭房地。 五、本院之判斷： (一)原告主張被告等隱瞞系爭房屋滲漏水情事，並於不動產買賣 契約書第9條第3項本約標的物勾選「無滲漏水」，經原告寄 發存證信函催告後，迄至合約約定之交屋日仍未修復，且被 告亦未將系爭房屋騰空，而無法交屋，爰請求法院判決被告 應給付原告房屋價值減損之價金383 萬元，及將系爭房屋修 繕完畢限期點交予原告，並依不動產買賣契約第11條第1 項 約定，給付原告自105 年7月1日起至法院裁定限期點交房屋 日止，按原告已付價金2558萬元千分之一計算之違約金；另 被告傑創公司未盡仲介應盡之責任義務，應返還仲介費15萬 元及罰款15萬元。被告等則以前揭情詞置辯。是本件應審究 者為系爭房屋有無滲漏水情事？原告上開請求有無理由？ (二)本院囑託台灣營建防水技術協進會鑑定系爭房屋有無滲漏水 情形及其修復方法及費用，經該協進會以105年12月22日鑑 定報告書略以：「九、複勘結果：5.綜上依現況檢測研判有 之漏水原因：①廚房旁之（廁所）、客廳廁所天花板、前， 後陽台天花板，為同號棟3樓防水層破裂或其他因素等導致 現況結構體滲漏水現象，須至3樓現況了解。②後陽台外牆2 樓至3樓（樓層縫）接縫處（廚房）位置，有滲漏水現象依 現況人員至外牆查看有龜裂及加強磚造牆無粉刷泥漿與無施 作防水層，現況加強磚造牆裸露容易吸取外來水故導致滲透 水。③其所示之『通排水管路、水箱處、公管處、壓力開關 』經放水後查看現況可正常使用，經兩造現場確認暫無問題 。④前陽台2樓至3樓（雨遮）接縫處，依人員查看及放水測 試，現況無明顯滲漏水至內部現象。現況該建築物經過長期 、溫度或濕度變化…等原因，造成局部結構體產生裂縫，水 分會沿裂縫或損壞處滲入樓板及牆壁內，而造成內部含水量 增加，使2樓之天花板滲水及長期含水量增加，這些水份進 而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化物 。而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形 成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌）。6.有關回復原狀 之修復工法及費用，如需進入樓3樓室內施工等位置無法預 估。7.僅②後陽台外牆2樓至3樓（樓層縫）接縫處（廚房） 位置，可由施工人員從外牆施工，修復工法及費用。(詳如 附件五：修復方式與計價概估)第33頁。費用合計21,612元 。」。因前述鑑定報告提及①廚房旁之（廁所）、客廳廁所 天花板、前，後陽台天花板，為同號棟3樓防水層破裂或其 他因素等導致現況結構體滲漏水現象，須至3樓現況了解； 6.有關回復原狀之修復工法及費用，如需進入樓3樓室內施 工等位置無法預估。本院復行囑託台灣營建防水技術協進會 就上開事項為補充鑑定。經該協進會以106年9月28日鑑定報 告書略以：「十、依據以上浸水測試二小時後數據研判漏水 原因：⑴經浸水測試二小時後，二樓鑑定範圍內之前陽台及 後陽台結構體混泥土裏含水量依測量結果顯示表所示屬乾燥 。⑵依據8月11日二樓高週波水分子儀檢測紀錄表廁所天花 板第六點浸水前後差異1.3%、廁所天花板第七點浸水前後差 異2.3%，研判三樓廁所原防水層施作未完善或防水層被破壞 ，造成相對應位置三樓使用浴室時所造成之水分會沿著裂縫 或防水層施作未完善滲入樓板及牆壁內，而造成二樓鑑定範 圍滲漏水。⑶其他原因尚有因建築物結構體老舊（已有四十 幾年以上），並加上建築物老舊經過外力影響如載重、地震 、颱風等及長期溫度或濕度變化等…原因，造成局部結構體 局部產生裂縫及排水管周邊產生縫隙，而相對應位置三樓使 用浴室時所造成之水分會沿著裂縫或防水層施作未完善處滲 入樓板及牆壁內，而造成二樓室內天花板及牆壁滲漏水。⑷ 鑑定標的物台北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號2樓室內 鑑定範圍內之天花板建議修復方式及費用概估，如下所示： 一、三樓廁所修復方式如下：a.浴室設備施作防護措施。b. 浴室地坪及牆壁（五樓最少1.5m）磁磚及水泥砂漿打除棄。 c.素地面整理乾淨。d.浴室牆壁、地板部位塗膜具高接著強 度、防水性、耐候性，且符合CNS國家標準、JIS標準或ASTM 標準之水和凝固型防水材（至少五層，底油＋防水材＋補強 布＋防水材＋防水材）。e.浴室牆壁地板部位施作樹脂水泥 砂漿鋪貼磁磚。f.環境整理、廢棄物運棄。合計67,016元。 二、二樓鑑定範圍內天花板及牆壁修復方式如下：1.二樓室 內鑑定範圍天花板部位刮除至RC面層、素地面整理，塗布滲 透性矽酸質系防水材，再將表面整平、油漆復原。合計34,4 18元。」堪認系爭房屋確有滲漏水情事。 (三)被告賴怡伶雖辯稱系爭房屋客廳廁所天花板滲漏水處，其已 於106年4月委請聯通公司進行防水層之修繕，業於106年5月 15日修繕完畢並取得3 年保固，並提出聯通公司保固書、估 價單及現場修繕施工照片等件影本為證（見本院卷第178 至 188 頁）。然台灣營建防水技術協進會係於聯通公司修繕完 畢後之106年8月11日進行第二次勘查，並於二樓室內鑑定範 圍，以高週波水分子儀檢測二樓結構體混凝土裏含水率變化 ，依據浸水測試二小時候數據研判漏水原因，業如前述，是 系爭房屋經聯通公司修繕後，仍有滲漏水情形，被告辯稱系 爭房屋客廳、廁所、天花板滲漏水處，均已修繕完畢云云， 即非可採。 (四)按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出 賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契 約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金。」民法354條、第359條分別定有明 文。而公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使 用，倘有滲漏水，自足影響居住、營業之目的，而屬物之瑕 疵，應不待言，且買賣雙方於不動產買賣契約書第九條擔保 責任第三項明文約定「本約標的物無滲漏水」（見卷一第9 頁），則被告賴怡伶已保證系爭房屋無滲漏水情事。則原告 主張被告賴怡伶就系爭房屋應負瑕疵擔保責任，並依民法第 359 條規定請求減少價金，洵屬有據。查系爭房屋滲漏水之 修繕費用合計為123,046元（計算式：21,612元＋67,016元 ＋34,418元＝123,046元），有前揭台灣營建防水技術協進 會之鑑定報告書可按，而系爭房屋滲漏水之瑕疵經修繕後， 已回復至合於正常使用狀態，應無再減損系爭房屋效用或價 值，自應以上開鑑定報告鑑估滲漏水之修繕費用作為系爭房 屋因該瑕疵所應減少之價金。從而，原告所得請求減少之價 金應為123,046元，原告請求減少價金383萬元，逾上開金額 範圍部分，即非有據。又原告既以系爭房屋有滲漏水瑕疵請 求減少價金，經本院按修復費用減少其買賣價金，被告賴怡 伶即不再負瑕疵修繕責任，則原告請求被告賴怡伶應將系爭 房屋修繕完畢並限期點交，亦非有理。 (五)按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務 ，民法第367 條定有明文。故出賣人已有給付之合法提出而 買受人不履行其受領義務時，買受人非但陷於受領遲延，並 陷於給付遲延（最高法院64年台上字第2367號判例參照）。 又債權人拒絕受領或於債務人履行債務前，已預示拒絕受領 之意思表示，或債務人之給付兼需債權人之行為而不行為， 債權人即負受領遲延之責任，而債務人於此受領遲延狀態終 了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依 民法第230 條之規定，自不負給付遲延責任（最高法院86年 度台上字第580號判決參照）。再按民法第359條規定買受人 因買賣標的物有瑕疵，得請求減少其價金，此項減少價金請 求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足 ，無庸以訴之方式向法院請求准許其減少價金（最高法院86 年度台上字第2659號判決參照），故於出賣人應負瑕疵擔保 責任之情形，經買受人以意思表示請求減少價金，即生效力 。原告主張被告賴怡伶迄至合約約定之交屋日105年7月1日 仍未將系爭房屋滲漏水部分修復，而無法交屋，爰依不動產 買賣契約第11條第1項約定，請求被告給付自105年7月1日起 至法院裁定限期點交房屋日止，按原告已付價金2558萬元千 分之一計算之違約金。經查，依買賣契約第11條第1 項約定 ：「乙方（被告賴怡伶）除因不可抗力之事由外，若有可歸 責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約 定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付 日止）乙方應按甲方（即原告）已支付價款千分之一計算違 約金予甲方…。」（見卷一第10頁）。本件買賣雙方約定系 爭房地點交日期為105 年7月5日，原告於105年6月22日寄發 臺北逸仙郵局684 號存證信函通知被告系爭房屋有滲漏水情 形，並主張依民法第359 條規定請求減少價金，此有存證信 函及掛號郵件收件回執附卷可稽（見卷一第19至23頁），原 告並於點交當日以系爭房屋有漏水等瑕疵拒絕點交系爭房地 ，此為兩造所不爭執，則依前開說明，系爭房屋滲漏水之瑕 疵已因原告請求減少價金，而使被告賴怡伶不再負修補責任 ，亦即以減少價金代替被告賴怡伶之瑕疵修補，此時原告即 不得再以系爭房屋有瑕疵為由而拒絕受領系爭房地，其拒絕 點交系爭房地，應負受領遲延之責任，被告賴怡伶於此受領 遲延狀態終了前，未能點交系爭房地完成給付，係因不可歸 責於自己之事由所致，依民法第230 條之規定，自不負給付 遲延責任，則原告以被告賴怡伶迄未點交系爭房地，主張依 買賣契約第11條第1項約定，請求被告給付自105年7月1日起 至法院裁定限期點交房屋日止，按原告已付價金2558萬元千 分之一計算之違約金，即非有理。 (六)按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約 定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條 第1項、第252條分別定有明文。又違約金是否相當，應依一 般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡 量之標準，凡債權人之正當利益顯無如約定額之多，或實際 所受之損害與約定額相懸殊，或有其他顯不公平之情形者， 法院自得酌予以核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性 違約金而異（最高法院56年度台上字第1345號判決、82年度 台上字第2529號判決意旨參照）。原告另主張被告賴怡伶未 將系爭房屋搬清騰空，而無法於105年7月5日交屋等語。查 被告賴怡伶於105年7月5日約定之交屋日尚有家具設備遺留 在屋內而未騰空乙節，有被告傑創公司、賴怡伶分別提出手 機通訊軟體LINE「聯合報案⑷」群組之對話記錄可按（見卷 一第242至243頁，卷三第108頁），被告賴怡伶雖辯稱簽約 後原告詢問能否留下部分家具設備予其使用，伊才未騰空房 屋，嗣獲知原告要求須騰空房屋後，復因尼伯特颱風來襲， 105年7月8日臺北市宣布停班停課，而105年7月9日、10日為 週休2日，環保單位未能清運大型家具，故於7月14日始為騰 空並通知原告，此非可歸責於伊之事由等語。然按債務人遲 延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；前項債務人 ，在遲延中，對於因不可抗力而生之損害，亦應負責，民法 第231條第1項、第2項定有明文，被告賴怡伶未能舉證證明 係原告要求其留下家具設備，則於遲延交屋後所發生之不可 抗力事故，依前揭規定，原告亦應負責；嗣被告賴怡伶於 105年7月12日將系爭房屋騰空之照片以LINE傳送至群組，並 委請律師發函催告原告於函達5日內辦理交屋，該律師函已 於105年7月25日送達原告，此有被告賴怡伶提出連信聯合律 師事務所105年6月28日105年德律字第0000000-00號函及掛 號郵件收件回執、LINE對話記錄存卷可按（見卷一第120、 121頁，卷三第108至111頁），惟被告賴怡伶僅將房屋騰空 之照片傳送至群組，而未通知原告辦理交屋，難認已依債之 本旨提出給付，被告賴怡伶遲於105年7月25日始通知原告辦 理交屋，其應自105年7月6日起至105年7月25日止負遲延交 屋責任。爰審酌原告購買系爭房地無非在對於系爭房地為使 用收益，因被告賴怡伶未能如期騰空房屋點交系爭房地，原 告所受損害，應係其未能使用收益系爭房地之損害，而房屋 之使用及收益，在一般社會觀念上即相當於租金之利益，而 系爭房地買賣總價為2558萬元，如按每日千分之一計算（即 年息36.5%），每日為25,580元，一個月之租金即為767,400 元，而系爭房屋位於臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○ 號2樓，為一般公寓住家，就我國目前之社會經濟狀況而言 ，顯然過高，因認上開違約金之約定應予酌減至萬分之一， 換算每月租金為76,740元，始為適當。依此計算原告得請求 被告賴怡伶給付之違約金為51,160元（2558萬元×萬分之1 ×20日＝51,160元）。 (七)被告賴怡伶以系爭房地原係供其自用，惟移轉登記予原告後 ，稅種變更為非自住住家及一般土地，房屋稅部分，105年 應繳稅額為3,422元（自住用稅率），106年應繳稅額增為6, 720元（非自住用稅率），地價稅部分，104年應繳稅額為5, 310元（自用住宅用地稅率），105年、106年均增為34,058 元（一般土地稅率），此係因原告受領遲延致其須繳納高額 房屋稅及地價稅，爰於60,794元【計算式：（6,720元－3,4 22元）＋（34,058元－5,310元）×2＝60,794元】之範圍內 ，主張抵銷等語。然查，依不動產買賣契約第8 條稅費負擔 第1 項約定：「本不動產交屋前應納之各項費用（例如房屋 稅、地價稅…等），悉由乙方（被告賴怡伶）負責繳清，點 交後則由甲方（原告）負責繳清，但該各項費用之負擔應以 交屋日為準按比例計算之。」；第10條房地點交第5 項約定 ：「甲方無正當理由拒絕點交或逾期點交三日以上，經乙方 催告期限內仍未履約或提起訴訟者，即視為點交完成，乙方 對本房地即不負保管之責。」本件被告賴怡伶於105年7月25 日通知原告辦理交屋，原告無正當理由拒絕點交，業如前述 ，則依不動產買賣契約第10條第5 項約定即視同點交，關於 稅費負擔，依契約第8條1項約定，於點交前即105年7月25日 以前應納之房屋稅、地價稅應由被告賴怡伶負擔，點交後即 105年7月26日以後應納之房屋稅、地價稅應由原告負擔，而 兩造並未約定系爭房地僅能供自住使用，則不論係按自住用 稅率或非自住用稅率計算稅額，悉應依上開約定辦理結算分 攤。被告賴怡伶主張其因原告受領遲延致須繳納按非自住用 稅率計算之高額房屋稅及地價稅，爰請求原告賠償其差額， 並以此差額於原告得請求給付之金額互為抵銷，核與契約之 約定不合，即非可採。 (八)原告另請求被告賴建宏、傑創公司應與被告賴怡伶連帶給付 違約金及減損之價金383 萬元。然被告賴建宏僅係被告賴怡 伶簽訂系爭不動產買賣契約之代理人，其買賣契約之法律效 果應歸屬於被告賴怡伶，另被告傑創公司則係本件不動產買 賣之仲介公司，渠2 人與原告間並無買賣關係存在，就系爭 房地自不負出賣人之瑕疵擔保責任。原告依不動產買賣契約 第11條第1項約定及民法第359條規定，請求被告賴建宏、傑 創公司應與被告賴怡伶連帶給付違約金及減損之價金，並應 將系爭房屋修繕完畢、限期點交，俱無理由。 (九)按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」；「居間人關於 訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履 行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。 以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立 該約之能力，有調查之義務。」；「債務人之代理人或使用 人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意 或過失負同一責任。」民法第565條、第567條、第224條前 段分別定有明文。復按「經紀人員在執行業務過程中，應以 不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於 提供解說前，應經委託人簽章。」；「雙方當事人簽訂租賃 或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交 易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動 產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」不動產經紀業 管理條例第23條、第24條規定甚明。準此，居間人關於訂約 事項，如買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等，應就其 所知，據實報告於各當事人；其以居間為營業者，對於上開 事項並有調查之義務。不動產仲介業之業務，涉及房地買賣 之專業知識，一般消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲 介業者針對其所為之仲介行為，既向當事人收取高額之佣金 ，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人 注意義務。本件原告主張被告傑創公司欺瞞屋況，於簽約時 為不實告知，且未盡仲介應盡之責任義務，應返還原告已付 仲介費15萬元及罰款15萬元。被告傑創公司則辯稱其曾向賣 方詢問系爭房屋是否存有滲漏水情形，賣方告知並無此情事 ，並於委託銷售契約書之附件「房地產標的現況說明書」勾 選無滲漏水，其於委託銷售期間帶同原告前往看屋時，亦未 發現系爭房屋有滲漏水現象，嗣買賣雙方於105年4月29日簽 訂不動產買賣契約時，其經紀人員再次向賣方詢問是否有滲 漏水情事，賣方仍回覆系爭房屋無滲漏水等語。經查，依原 告提出「房地產標的現況說明書」關於「建築改良物是否有 滲漏水之情形」一欄係勾選「無」，不動產說明書製作表單 （成屋）「建物瑕疵情形」一欄關於「是否有滲漏水情形」 亦勾選「無」，上開說明書及表單均經原告、被告賴怡伶之 代理人即被告賴建宏簽名；又系爭不動產買賣契約書第9條 擔保責任第3項本約標的物，亦勾選無滲漏水，並由原告及 被告賴建宏簽名（見卷一第13、14、9頁）。又原告曾對被 告傑創公司之法定代理人洪家峻及經紀人員呂恆提出刑事詐 欺取財告訴，指稱渠2人明知系爭房屋有滲漏水情形，仍誆 稱系爭房屋屋況良好、無滲漏水，使原告陷於錯誤而購買系 爭房屋，嗣於105年5月2日至系爭房屋現場查看時始發現屋 內有滲漏等語。該案經臺灣臺北地方法院檢察署（下稱臺北 地檢署）檢察官偵查後以105年度偵字第25284號為不起訴處 分，原告聲請再議，仍經臺灣高等法院檢察署（下稱臺灣高 檢署）以106年度上聲議字第1355號駁回其再議，此有被告 傑創公司提出臺北地檢署檢察官不起訴處分書、臺灣高檢署 處分書各1件存卷可按（見卷二第155至160頁）。而依呂恆 於該案陳稱：系爭房屋是賴建宏委託給伊的，本委託銷售房 屋，於104年4月4日，原屋主在「房地產標的現況說明書」 上即有記載無漏水情形，雙方及其於4月29日在簽「不動產 買賣契約書」前，約一星期前買主及其與訴外人廖竟源有到 系爭房屋現場，並將屋內狀況情形及檢測是否有漏水，經告 訴人無意見後，才會在「不動產買賣契約書」上簽名等語（ 見卷二第156頁背面）。原告於警詢陳稱：伊先生楊坤信於5 月2日至該屋內，發現馬桶不通，經與呂恆聯絡，他請工人 至現場，經將水的開關開了之後造成廚房淹水、馬桶滲漏等 情形，經工人開始抓漏，發現公管及私人管線均有破裂，要 求呂恆要維修，但均無法改善等語。原告之告訴代理人楊坤 信陳稱：伊認為呂恆騙伊的部分是，沒有告知伊左邊廁所馬 桶不通，馬桶完全不會動作，水源是關起來的，當下伊要求 呂恆要修好，他隔2、3天有修，後來馬桶的接管是漏水的， 廚房就像小水塘一樣等語（見卷二第156頁背面至157頁）。 足認原告及其代理人楊坤信於105年4月29日簽訂系爭不動產 買賣契約前至系爭房屋看屋時，並未發現有漏水現象，係因 原告發現左邊廁所馬桶不通，請呂恆派工維修、抓漏後，方 察覺系爭房屋有漏水情事；而參諸系爭房屋為中古屋，成交 價金為2558萬元，一般而言，就此等價值不菲之不動產買賣 ，買家應會仔細觀察標的物之現況有無表面可見之瑕疵，是 原告及其代理人應有以外觀檢查系爭房屋屋況並無滲漏水情 事，方於「不動產買賣契約書」第7條第3項之本約標的物無 滲漏水一欄予以簽認，本件亦無證據證明被告傑創公司經紀 人員於簽約前即明知系爭房屋有滲漏水情事，原告主張被告 傑創公司為不實告知云云，並無可採。又被告傑創公司係以 不動產仲介為營業，並未有土木或水電之相關專業，而由台 灣營建防水技術協進會鑑定報告書所載鑑定方法，其係以高 週波水分子儀檢測系爭房屋結構體混凝土裏含水率變化，並 經浸水測試2 小時後數據研判漏水原因，可知滲漏水測試除 需具備相關專業知識外，並應輔以精密分析檢驗儀器，被告 傑創公司係以經營不動產仲介為專業，對於不動產現況之調 查係以肉眼觀察為已足，滲漏水測試顯非其專業能力所及， 難認就其從事之仲介業務有何未盡善良管理人之注意義務。 從而，原告以被告傑創公司未盡仲介應盡之責任義務，請求 其返還仲介費15萬元，並賠償15萬元，非有理由。 六、綜上所述，原告依系爭不動產買賣契約第11條第1項約定， 請求被告賴怡伶給付違約金51,160 元，及依民法第359條規 定，主張減少價金123,046 元，並依不當得利返還請求權請 求被告賴怡伶返還所減少之價金，為有理由，應予准許；逾 此範圍之請求均非有據，應予駁回。 七、本判決主文第1項所命給付金額未逾50萬元，爰依民事訴訟 法第389條第1項第5款規定依職權宣告假執行；並依被告賴 怡伶聲請准供相當擔保金後，得免為假執行。 八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要， 併予敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。 中 華 民 國 107 年 2 月 27 日 民事第三庭 法 官 鍾淑慧 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 2 月 27 日 書記官 石勝尹