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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第588號 原　　　告　大同世界大樓辦公區管理委員會 法定代理人　褚定義 訴訟代理人　林傳源律師 　　　　　　楊元豪律師 被　　　告　幸福建設企業股份有限公司 法定代理人　陳韻如 訴訟代理人　林鴻儀 上列當事人間給付管理費等事件，本院於民國105 年8 月22日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面 一、按非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢 建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商 場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部 分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所 有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規 約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有 權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣(市)主管機關 報備。一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。二、共用 部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費 用之分擔方式。三、公共基金之分配。四、會計憑證、會計 帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管 文件之移交。五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場 部分之區分所有權人會議之分工事宜。第20條、第27條、第 29條至第39條、第48條、第49條第1 項第7 款及第54條規定 ，於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及 其主任委員、管理委員準用之。管理委員會有當事人能力。 公寓大廈管理條例第26條、第38條第1 項定有明文。準此， 查門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○號、236號、144巷1 號、3號、5弄1號、3號、5號、7號、9號、11號、13號等3棟 296戶（領有使用執照為民國79年使字0172號）（下稱大同 世界大樓）已於94年11月17日經臺北市政府同意報備成立管 理組織即大同世界管理委員會，後於104 年11月21日經大同 世界大樓區分所有權人會議討論事項案由第一案決議將大同 世界大樓管理委員會分為辦公區及住宅區二個委員會並向臺 北市政府申請報備，由臺北市政府都市發展局於105 年5 月 2 日同意報備以門碼號碼為臺北市○○區○○○路○○○ 號等 址公寓大廈，計一幢1 棟160 戶（領有79年使字0172號使用 執照，其餘137 戶另外成立管理委員會在案）成立管理委員 會，有臺北市政府105 年3 月21日府都建字第10500263000 號函暨所附核備資料、臺北市政府都市發展局105 年5 月10 日北市都授建字第10500485700 號函暨所附資料及大同世界 大樓區分所有權人會議紀錄可按（見本院卷第16頁至第166 頁、第180 頁至第181 頁、第219 頁至第221 頁），可認原 告業已另行成立管理委員會，揆諸前揭說明，具有當事人能 力。 二、被告經合法通知未於言詞辯論期日到庭，經核無民事訴訟法 第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決，併予敘明。 貳、實體方面 一、原告起訴主張：門牌號碼為臺北市○○○路○○○ 號地下1 樓 及1-5 樓房屋（下稱系爭房屋）為被告所有，屬大同世界大 樓辦公區之區分所有權人。大同世界大樓自79年起即已將住 宅區、辦公區分開管理，人事及財務各自獨立，是原告於10 3 年9 月23日召開103 年度區分所有權人會議（下稱系爭會 議），會議第八案「因應大樓各項重大修繕，如何籌措資金 ，成立修繕公共基金（專款專用）」議題，決議每戶除正常 繳納每月管理費外，各區分所有權人額外繳納每坪新臺幣（ 下同）90元費用5 個月份作為大樓公共修繕基金，可以分5 期繳納（下稱系爭決議），經原告執行系爭決議，大部分區 分所有權人已陸續繳納，而被告所有系爭房屋之坪數約為1, 924 坪，換算出被告應繳納之公共修繕基金每月為195,840 元，總計應繳納979,200 元（下稱系爭修繕基金），被告迄 今未繳納系爭修繕基金，經原告函催亦置之不理，為此，爰 依系爭決議、公寓大廈管理條例第21條、大同世界辦公區管 理規約（下稱系爭規約）第17條第3項約定請求被告給付積 欠之系爭修繕基金。並聲明：被告應給付原告979, 200元及 自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 二、被告則以：大同世界大樓為地下1 樓至地上5 樓作商業使用 ，6 至18樓為住家或小型事務所，因基地面臨民權西路，當 初設計為住商分流，一般住家入口在大樓東側，商業使用之 入口則在西側，配置有電梯、逃生樓梯各一。因商業區未如 住宅區同享警衛及清潔服務，需另負擔專屬設備如商場空調 、消防設備及電梯等維修費，被告自79年起迄102 年底均循 例月繳95,640元作為補貼大樓管理支出，後於103 年由現任 主任委員就任後無視商業區未享有前揭服務，竟運用多數暴 力通過系爭決議將商業使用區管理費視同住宅區收費，需月 繳195,660 元，被告各房客目前合計月繳管理費125,920 元 ，已超過應負擔部分，原告之請求為無理由等語置辯。並聲 明：原告之訴駁回。 三、首查，坐落於臺北市○○區○○段○○段000000000 0號即 門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○ 號地下一層（面積1, 865.63平方公尺）、臺北市○○區○○段○○段00000 0000 0號即門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○ 號（總面積57 4.96平方公尺，一層面積為472.38平方公尺、騎樓為102.58 平方公尺）、臺北市○○區○○段○○段000000000 0號即 門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○ 號2 樓（面積595.71 平方公尺）、臺北市○○區○○段○○段000000000 0號即 門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○ 號3 樓（面積641.45 平方公尺）、臺北市○○區○○段○○段000000000 0號即 門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○ 號4 樓（面積956.11 平方公尺）（即系爭房屋）於86年2 月1 日以買賣為登記原 因，辦理所有權登記予被告。大同世界大樓管理委員會辦公 區於103 年9 月23日召開104 年度區分所有權人會議，討論 議題第八案，通過授權管委會開立公共修繕基金專戶，每戶 除正常繳納管理費外，各區分所有權人額外繳納每坪90元費 用5 個月份作為大樓公共修繕基金，可以分5 期繳納，從10 3 年11月1 日起至104 年3 月31日止，專款專用等情，有建 物登記謄本及系爭會議紀錄（見本院104 年度司促字第1639 3 號卷第5 頁至第13頁），是前揭事實，堪信屬實。 四、其次，原告主張依系爭決議、系爭規約第17條第3 項或公寓 大廈管理條例第21條規定請求被告給付系爭修繕基金等情， 為被告所否認，並以前情置辯，是本件應審究為㈠原告主張 依系爭決議及公寓大廈管理條例第21條規定請求被告給付系 爭修繕基金，是否有據？㈡原告主張依系爭規約第17條第3 項及公寓大廈管理條例第21條規定請求被告給付系爭修繕基 金，是否有據？茲分論述如下： ㈠原告主張依系爭決議請求被告給付系爭修繕基金，是否有據 ？ ⒈按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告 仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付 應繳之金額及遲延利息。區分所有：指數人區分一建築物而 各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權； 區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年應至少 召開定期會議一次；區分所有權人會議除第28條規定外，由 具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或 管理委員為召集人，…無管理負責人或管理委員會，或無區 分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區 分所有權人互推一人為召集人；區分所有權人會議之決議， 除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區 分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以 上之同意行之，公寓大廈管理條例第21條、第3 條第2 款、 第25條第1 項、第3 項前段、第31條分別定有明文，準此， 區分所有權人會議為公寓大廈全體區分所有權人組成而召開 之會議，並應依法召集之。稽之大同世界大樓94年向臺北市 申請核備之公寓大廈組織報備資料（見本院卷第16頁至第16 6 頁），大同世界大樓計3 棟296 戶，區分所有權人名冊內 包含被告，當時訂立之規約定義本大廈即為大同世界，效力 及於本大廈全體區分所有權人及住戶，是由前揭核備資料可 知大同世界大樓於斯時僅依法成立一管理委員會，管理大同 世界大廈3棟大樓全體區分所有權人事務，亦即大同世界大 樓區分所有權人會議應係指94年10月25日申請核備時之門牌 號碼為臺北市○○區○○○路○○○號、236號、144巷1號、3 號、5弄1號、3號、5號、7號、9號、11號、13號等3棟296戶 （領有使用執照為79年使字0172號）全體區分所有權人所組 成之會議而言。 ⒉次按區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既 非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效 之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決 議當然自始完全無決議之效力（最高法院92年度台上字第25 17號判決要旨參照）。查： ⑴依前述，大同世界大樓後固於104 年11月21日經區分所有權 人會議討論事項案由第一案依公寓大廈管理條例第26條規定 ，決議將大同世界大樓管理委員會分為辦公區及住宅區二個 委員會並向臺北市政府申請報備，由臺北市政府都市發展局 於105 年5 月2 日同意報備以門碼號碼為臺北市○○區○○ ○路○○○ 號等址公寓大廈，計一幢1 棟160 戶（領有79年使 字0172號使用執照，其餘137 戶另外成立管理委員會），然 依前揭公廈管理條例第26條第1 項規定，必須經公寓大廈即 大同世界大樓區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所 有權人會議決議或規約明定同條第1 項各款事項後，以該辦 公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，亦 即未依前揭規定召開區分所有權人會議做成辦公區另行成立 管理委員會前，大同世界大樓辦公區管理委員會並不適用公 寓大廈管理委員會第26條第1、2項規定，是僅自104年11月 21日大同世界大樓區分所有權人會議決議通過時起，大同世 界辦公區管理委員會始得依公寓大廈管理條例第26條第2項 規定召開大同世界辦公區區分所有權人會議，並就辦公區部 分之事務決議行之，未另行依法成立辦公區管理委員會前仍 以大同世界大樓全體區分所有權人組成之會議始符公寓大廈 管理條例前揭規定。 ⑵另觀以系爭會議開會通知單、簽到表及系爭會議紀錄（見本 院卷第233 頁至第247 頁、上開第16393 號卷第11頁至第13 頁），系爭會議乃由尚未依公寓大廈管理條例第26條第1 項 成立辦公區管理委員會所召開之辦公區區分所有權人會議， 召集人為辦公區管理委員會之主任委員，且出席之區分所有 權人僅為辦公區之區分所有權人共114 人（含委託書），與 前揭大同世界大樓報備時之區分所有權人共296 戶已有不同 ，原告亦不否認系爭會議僅為辦公區部分區分所有權人所組 成，揆諸前揭說明，系爭會議並非公寓大廈管理條例第25條 第1 項、第26條所規定之區分所有權人會議，召集人又非大 同世界大樓管理委員會主任委員或其他具召集權人之人，且 系爭會議又早於大同世界大樓於104 年11月21日召開之全體 區分所有權人會議，據此系爭會議非屬大同世界大樓區分所 有權人召開之會議，因此所做成之系爭決議即不成立，不生 拘束大同世界大樓全體區分所有權人之效力。 ⑶至原告主張大同世界大樓早於79年間即已區分為辦公區、住 宅區分開管理，被告自應依系爭決議繳納公共修繕基金云云 ，並提出收支明細表為證，然按本條例施行前已取得建造執 照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4 項規定，互 推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管 理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關 報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第 60條規約範本視為規約。但得不受第7 條各款不得為約定專 用部分之限制，公寓大廈管理條例第55條第1 項定有明文， 準此，大同世界大樓雖於79年取得使用執照，依前揭規定區 分所有權人仍應依公寓大廈管理條例第25條規定召開區分所 有權人會議，並組成管理委員會，是大同世界大樓如認須分 別辦公區、住宅區各自成立管理委員會，自應於94年成立管 理委員會時，即依公寓大廈管理條例第26條規定另行成立辦 公區管理委員會，由辦公區之區分所有權人決議共同事項之 處理，且公寓大廈管理條例既於84年6 月28日經總統公布， 大同世界大樓縱於公寓大廈管理條例施行前取得建造執照， 仍無礙於該條例之適用，況遍查大同世界大樓核備資料，其 中大同世界大樓管理規約亦未約定大同世界大樓辦公區之公 共修繕基金由該區之區分所有權人會議決議之，職是，大同 世界大樓區分所有權人既至104 年11月21日始決議另行成立 辦公區管理委員會，則於成立前就大同世界大樓包含辦公區 之事務處理，除規約另有訂定外，仍應由大同世界大樓全體 區分所有權人會議決議。 ⒊綜上，系爭會議非屬大同世界大樓區分所有權人會議，則系 爭決議自未成立，不生決議之效力，則原告主張依系爭決議 及公寓大廈管理條例第21條規定請求被告給付積欠之公共修 繕基金，洵屬無據。 ㈡原告主張依系爭規約第17條第3 項及公寓大廈管理條例第21 條規定請求被告給付系爭修繕基金，是否有據？ 參以系爭規約第17條第3 項約定，公共基金之收繳基準由各 區分所有權人依照區分所有權人會議之決議收繳（見本院卷 第194 頁背面），而依前述，系爭決議屬不成立之決議，不 生區分所有權人會議之效力，理由已認定如前，則本件既無 大同世界辦公區之區分所有權人會議決議應繳納每坪90元共 5 個月份之公共修繕基金，原告主張依系爭規約第17條第3 項規定請求被告給付979,200元，委無可採。 五、綜上，原告主張依系爭決議、系爭規約第17條第3 項、公寓 大廈管理條例第21條規定請求被告給付公共修繕基金979,20 0 元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息，為無理由，應予駁回。 六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁 之必要。 七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項 前段、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 9 月 6 日 民事第四庭 法 官 林玉蕙 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 9 月 7 日 書記官 洪婉菁