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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 105年度重訴字第1165號 原　　　告　新富地產股份有限公司 法定代理人　葉茂宏 訴訟代理人　許兆慶律師 　　　　　　陳慧文律師 被　　　告　頂禾開發股份有限公司 法定代理人　林信成 訴訟代理人　吳至格律師 　　　　　　陳怡雯律師 　　　　　　陳威璇律師 被　　　告　百世多麗投資開發股份有限公司 法定代理人　藍俊昇 訴訟代理人　陳祐良律師 上列當事人間請求給付居間報酬事件，經本院於中華民國106年4 月27日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠、其與被告頂禾開發股份有限公司（下稱頂禾公司）於民國10 4 年6 月2 日簽訂不動產買賣一般委託書（下稱系爭契約） ，由頂禾公司委託原告居間仲介出售原屬頂禾公司所有門牌 號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○號之中華票券大樓及坐落 基地（下稱華票大樓），合約期間原約定自104 年6 月2 日 至7 月2 日，並約定買賣成交時，原告得向頂禾公司收取實 際成交價額1%之服務報酬。嗣委託期間屆滿前，頂禾公司於 104 年6 月底口頭向原告表示，希望原告繼續尋找買家，並 承諾會依系爭契約給付服務報酬，原告因此持續為頂禾公司 尋找華票大樓之買家，其中透過授權代理人王泰安委由陳純 仁報告訂約機會，並交付華票大樓相關資料予潛在買家慧洋 海運股份有限公司及被告百世多麗投資開發股份有限公司（ 下稱百世多麗公司）董事長藍俊昇。後因頂禾公司於105 年 1 月27日告知原告華票大樓不賣了，原告遂停止提供居間仲 介之服務。詎新聞媒體於105 年3 月24日報導：頂禾公司於 104 年12月底將華票大樓以約新臺幣（下同）49億元出售予 百世多麗公司，且原告調閱華票大樓登記謄本，亦發現頂禾 公司與百世多麗公司已於104 年12月31日就華票大樓訂立買 賣契約，並於105 年3 月21日完成移轉登記（下稱系爭交易 ），系爭交易顯係因原告提供雙方居間仲介服務所促成，原 告自得依系爭契約第4 條第1 項及民法第568 條第1 項請求 頂禾公司給付服務報酬即成交金額1%之居間報酬4,900 萬元 （計算式：49億元×1%＝4,900 萬元）。 ㈡、原告提供潛在買家藍俊昇所屬團隊原告所製作之華票大樓產 品報告書，百世多麗公司董事長為藍俊昇，顯見百世多麗公 司係透過原告報告訂約機會，則頂禾公司與百世多麗公司間 之系爭交易確係基於原告之居間仲介服務而完成。另且，原 告委託並授權代理人王泰安委由陳純仁向百世多麗公司董事 長藍俊昇報告頂禾公司欲出售華票大樓之消息，並交付華票 大樓評估報告書，百世多麗公司董事長藍俊昇亦知悉陳純仁 所報告華票大樓欲出售之消息係王泰安輾轉經由原告授權而 來，則百世多麗公司輾轉經由原告代理人得知華票大樓出售 消息，並收受原告製作之華票大樓評估報告書，顯見原告與 百世多麗公司間已成立報告居間契約，因百世多麗公司嗣與 頂禾公司成立系爭交易，可認百世多麗公司乃因原告報告居 間而與頂禾公司成立系爭交易。又原告係以仲介不動產為業 ，屬非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，是原告自得依 民法第566 條、第568 條第1 項向百世多麗公司請求報酬， 然因原告與百世多麗公司間未約定報酬數額，故比照原告與 頂禾公司間系爭契約，向百世多麗公司請求服務報酬即成交 金額1%之居間報酬4,900 萬元（計算式：49億元×1%＝4,90 0 萬元）。 ㈢、並聲明：1.頂禾公司應給付原告4,900 萬元，及自105 年6 月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.百世多 麗公司應給付原告4,900 萬元，及自起訴狀送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。3.願以現金或銀行無記 名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。 二、被告頂禾公司則以：其本身即以房地產買賣為業，於104 年 初即自行透過管道釋出有意處分華票大樓之消息，原告於10 4 年5 月初主動接觸頂禾公司，表示有特定買家有意購買華 票大樓，欲與頂禾公司簽署仲介契約，頂禾公司乃約明委託 期間為1 個月，且刪除有關專任委託之條文後，於104 年6 月2 日與原告簽訂系爭契約。然原告於委託期間內，僅於10 4 年6 月10日帶看一組買家，此後未再介紹或報告任何買家 給頂禾公司，雙方之仲介關係於委託期間屆滿即結束，兩造 並未口頭延長系爭契約，而系爭交易係於104 年12月31日成 立，原告自無從基於系爭契約請求頂禾公司給付報酬。又頂 禾公司係透過自己之管道，得知百世多麗公司有意購買華票 大樓，加以百世多麗公司董事長藍俊昇及頂禾公司原董事長 魏應交本即相識，經雙方議定買賣條件後，遂於104 年12月 31日簽約，而以成交價49億50萬元出售華票大樓，原告不僅 於委託期間內，從未向頂禾公司提及欲介紹百世多麗公司購 買，縱於委託期滿後，亦未曾向頂禾公司透露百世多麗公司 有購買意願，系爭交易與原告無關。又系爭契約屬媒介居間 性質，然原告從未向頂禾公司提及百世多麗公司此一交易對 象，遑論媒介說合、成交，況由頂禾公司委託之出售價格為 52億元，而系爭交易成交價格為49億50萬元，價差近3 億元 ，益見原告根本未曾消弭價格歧見，自不能認為原告已達媒 介就緒之階段，原告自不得僅憑曾提供百世多麗公司交易訊 息，即依系爭契約向頂禾公司請求報酬等語，資為抗辯。並 聲明：㈠、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡、如受不 利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、被告百世多麗公司則以：其與頂禾公司完成系爭交易，係因 百世多麗公司董事長藍俊昇與頂禾公司原董事長魏應交本即 相識，且百世多麗公司知悉頂禾公司擬出售華票大樓之消息 ，係透過藍俊昇與魏應交之共同友人戴章揮告知，嗣經頂禾 公司與百世多麗公司洽商議定買賣條件後，方於104 年12月 31日簽訂買賣契約，系爭交易與原告無關，原告主張與百世 多麗公司間有成立居間契約，應由原告負舉證責任。況陳純 仁於拜訪藍俊昇時，然因藍俊昇早已知悉頂禾公司擬出售華 票大樓，故雙方並未就此再有聯絡，且陳純仁係以個人身分 拜訪藍俊昇，並未表達係代表原告或受原告委託而來，無由 證明原告與百世多麗公司間成立居間契約。再者，媒介居間 契約與報告居間契約實無併存之可能，原告既辯稱與頂禾公 司間已成立媒介居間契約，依約即應於買賣雙方間善盡媒介 說合、買賣交涉之義務，根本無再與百世多麗公司成立報告 居間契約之可能，且依民法第570 條規定，原告就其居間應 得報酬已約定全由頂禾公司支付，原告請求百世多麗公司給 付等額居間報酬，顯係就同一買賣事實請求2 次居間報酬， 而屬權利濫用。退步言，報告居間與媒介居間為2 種居間態 樣，前者通常係為後者之前置準備階段，前者所費時間、勞 力成本及服務內容實遠低於後者，原告主張報告居間得取得 與媒介居間相同報酬，顯屬無理，即原告主張百世多麗公司 應給付居間報酬4,900 萬元，顯屬過高，應予酌減等語，資 為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 ㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、查，原告與頂禾公司於104 年6 月2 日簽定系爭契約，委託 期間自104 年6 月2 日至同年7 月2 日止，原告與頂禾公司 並約定原告於買賣成交時，得項頂禾公司收取服務報酬，數 額為實際成交價額1%等情，為原告與頂禾公司所不爭執，並 有系爭契約可稽（見本院卷第23至24頁），堪信此部分事實 為真。 五、兩造之爭點及論述 原告主張系爭交易係因原告提供締約機會與詳細說明即產品 報告書後始成立，故依系爭契約請求頂禾公司給付居間報酬 ，復原告提供報告訂約機會與百世多麗公司，兩造間有報告 居間之合意，依法百世多麗公司亦應給付居間報酬與頂禾公 司等語，均為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥 為：㈠、系爭契約之法律關係，究屬報告居間或媒介居間， 且為一般委託或專任委託。㈡、原告是否已完成系爭契約所 指之居間工作，而得向被告請求居間報酬。現就爭點分別析 述如下： ㈠、系爭契約之法律關係，究屬報告居間或媒介居間，且為一般 委託或專任委託： 1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因 其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；民法第565 條、 568 條第1 項定有明文。即依民法第565 條所定之居間有二 種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居 間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合 為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報 酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求（最高 法院52年台上字第2675號、58年台上字第2929號民事判例意 旨參照）。 2.依系爭契約第4 條：「受託人於買賣成交時，得向委託人收 取服務報酬，其數額為實際成交價格之1%。前項受託人之服 務報酬，委託人於與買方簽訂買賣契約時，受託人支付服務 報酬70% 予受託人，餘30% 於交屋時繳清」（見本院卷第24 頁），足認原告依約請求居間服務報酬，係以被告與原告所 仲介之買方成立、簽訂買賣契約為前提，是兩造間之居間契 約顯非約定原告報告訂約機會即得請求報酬，原告至少應達 成媒介就緒之程度即就買賣契約之必要之點，媒介、磋和兩 造達意思表示合致之程度，方可請求居間報酬，應堪認定。 3.復以系爭契約原第7 條第1 項「甲方（即頂禾公司）保證於 本委託期間內並無與其他不動產經紀業簽立任何專任委託銷 售契約」之約定，業經原告與頂禾公司合意刪除，有系爭契 約足參（見本院卷第24頁），可徵系爭契約僅具有一般委託 效力，委託人即頂禾公司仍得自行出售或委託他人居間買賣 。 4.是以，兩造間雖簽有系爭契約，頂禾公司委託原告媒介居間 華票大樓之買賣，惟頂禾公司亦得委託他人從事媒介居間工 作，倘本件係由其他居間人完成華票大樓買賣之居間事務， 原告即無從請求頂禾公司支付系爭契約所載之居間服務報酬 。 ㈡、原告是否已完成系爭契約所指之居間工作，而得向被告請求 居間報酬： 1.證人即原告輾轉授權之代理人陳純仁於本院審理時具結證稱 ：伊係透過王泰安得知華票大樓出售的消息，王泰安請伊代 為尋找買家，並在104 年11月25日將原告製作之華票大樓評 估報告書交給伊，伊認為買的人財力一定要雄厚，便透過薛 祖復連絡藍俊昇於104 年12月15日見面，當天伊有將華票大 樓評估報告書交給藍俊昇，藍俊昇有問伊華票大樓的價格， 伊便如實轉達王泰安所說原告開價54億一口價；在聊天過程 中，藍俊昇有講他也認識魏家的負責人，他自己可以跟他直 接談；伊在交付評估報告書與藍俊昇後，因為藍俊昇說要自 己跟魏家聯繫，伊就沒有再跟藍俊昇聯絡等語（見本院卷第 206 頁背面至第207 頁）。是陳純仁於104 年12月15日方將 原告製作之評估報告書，以及華票大樓以54億元出售之消息 提供、告知藍俊昇。 2.證人即與魏應交、藍俊昇相識之戴章揮於本院審理時具結證 稱：我分於87年、99年間因魏應交公司上市及爭取投資案， 而認識魏應交與藍俊昇，101 年間魏應交、藍俊昇透過我在 上海球敘認識。103 年魏家出了一點事，同年11、12月間魏 應交跟我提及想處分包含華票大樓在內的一些資產，華票大 樓的出售價格是52、53億，魏應交說要問一下外面有無人有 興趣；因我於103 年間擔任慧洋海運集團董事，故有跟藍俊 昇提及此事，後來在104 年上半年也陸續有跟藍俊昇提到這 件事，並提及價格約是52、53億元，藍俊昇聽到後，對於價 格很關心；後來因我在上海，我與藍俊昇通電話時，藍俊昇 問我華票大樓是否可以談一個好價錢，我說若你持續關注， 我在10、11月回台北時，大家吃個飯，藍俊昇便請我約魏應 交來談華票大樓的事情，至於價錢絕對不可能是這個價格， 後來我打電話給魏應交，魏應交說可以，可以有彈性，後來 我在聖誕節之前回來，他們就在飯局上不到10分鐘就達成協 議，之後我就回香港，沒有再參與這件事；當天飯局上有我 、魏應交、藍俊昇及林信成等語（見本院卷第217 頁背面至 第219 頁）。是藍俊昇於103 、104 年上半年即透過戴章揮 得知華票大樓以52、53億元出售之消息，且藍俊昇至遲於10 4 年11月底即有意購買華票大樓，而透過戴章揮約時任頂禾 公司董事長之魏應交商談華票大樓買賣乙事。 3.證人即時任頂禾公司總經理之林信成於本院審理時具結證稱 ：魏應交曾打電話給我約與藍俊昇見面吃飯的時間地點，打 電話給我與會面的時間都是11月底、12月初左右，會面該次 就談成華票大樓以49.5億元出售等語（見本院卷第203 頁背 面、第204 頁）。是魏應交、藍俊昇於104 年11月底、12月 初業就華票大樓買賣必要之點即買賣標的物與價金一事，達 成意思表示合致，堪可認定。 4.勾稽以上，可知頂禾公司非僅委託原告出售華票大樓，而是 透過多方管道釋出有意處分華票大樓之訊息，且自前開時序 觀之，原告在透過陳純仁接觸百世多麗公司法定代理人藍俊 昇前，藍俊昇早自戴章揮處知悉頂禾公司有意以52、53億元 之價格出售華票大樓，亦已與頂禾公司法定代理人魏應交見 面並就華票大樓買賣必要之點達成意思表示合致，則無論是 報告訂約之機會，抑或是媒介居間系爭交易，顯然系爭交易 均非由原告授權之代理人陳純仁促（牽）成。況以證人陳純 仁告知藍俊昇華票大樓價格為54億元，顯然與藍俊昇已悉之 52、53億元，有1 、2 億元差距，參以證人即慧洋海運總經 理鄭俊聲於本院審理時證稱：陳純仁、薛祖復與藍俊昇會面 時，我也在場，在陳純仁、薛祖復離去後，藍俊昇報怨這2 位提出欺騙的價錢等語（見本院卷第214 頁），以及陳純仁 證稱與藍俊昇會面後迄系爭交易完成之日止，未就華票大樓 一事，有再與藍俊昇連繫之情，益見原告授權之代理人陳純 仁就系爭交易並無居間媒介之可能。 5.原告雖以依不動產交易實務，上市櫃公司於取得資產前，除 非已經經由其他管道，如本件原告提供之評估報告書，獲得 標的之詳細資訊，否則必會先進行謹慎性查核，並由會計師 出具分析意見，方得進行交易，依此經驗法則，證人戴章揮 證述10幾分鐘就談妥交易，顯屬不實；退步言之，戴章揮既 證稱未提供不動產細節與雙方，足見藍俊昇係因原告提供載 有標的物現況、位置、出售單位明細、規劃評估、都更訊息 及土地基本資料之評估報告書，始瞭解華票大樓之詳細情況 ，方有可能於10幾分鐘內談妥49億餘元的不動產交易，是系 爭交易確實是經由原告居間行為所成；魏應交、藍俊昇談妥 之價格為49.5億元，百世多麗公司卻在交屋時，以華票大樓 是危樓為由，減價1%，且經頂禾公司同意，此減價適與市場 上買方應給付仲介之費用相當，更見被告刻意規避居間仲介 之事實等為由，主張本件係因原告居間行為促成系爭交易云 云。惟查： ⑴以藍俊昇103 年即已知悉華票大樓出售之消息，卻迨至104 年11月底、12月初才透過戴章揮表明有意購買之情，期間難 謂非長，已有充裕時間自行搜尋資料、分析，進而考量是否 購買華票大樓，非必須他人提供資料方能得知標的物現況， 故原告主張證人戴章揮證述10幾分鐘就談妥交易，與經驗法 則有違，此部分之證述不實在云云，置藍俊昇於103 年間已 知悉華票大樓出售之消息不論，自無足採。況戴章揮人與兩 造間並無仇隙，亦未自系爭交易獲取任何報酬，實無甘冒涉 犯偽證罪之風險，到庭具結後為虛偽證述之必要。原告以此 指摘證人戴章揮證述不實，並非可採。 ⑵再者，如前4.所陳，陳純仁接觸並交付評估報告書與藍俊昇 前，藍俊昇早知頂禾公司有意以52、53億元之價格出售華票 大樓，亦已於104 年11月底、12月初透過戴章揮表明有購買 意願，且嗣與魏應交見面，渠等並就系爭交易必要之點達成 意思表示合致。足見原告提供之產品報告書與藍俊昇購買華 票大樓之決定無因果關係，至為明灼，是原告認其耗費心力 製作之評估報告書促使藍俊昇瞭解華票大樓現況，致生購買 決定，原告有居間系爭交易之情，與客觀事證有違，不足採 信。 ⑶至原告主張華票大樓最終售價經百世多麗公司以危樓為由， 故以魏應交與藍俊昇談妥之價格再減價1%，百世多麗公司既 是要創建總部大樓，是否危樓，無關緊要，何需減價，此1% 又與市場上買方應給付仲介之費用相當，因認被告刻意規避 原告之居間仲介云云。然不動產買賣，以買方立場而言，如 標的物有瑕疵，當可以之作為減價事由，至賣方是否同意， 則繫諸當時市場環境及賣方之主觀心理。是百世多麗公司以 華票大樓為危樓為由，要求減價1%，乃事理之常，與百世多 麗公司取得華票大樓之最終目的並無必然關連，原告以頂禾 公司減價1%與市場上買方應給付之仲介費相當，認被告刻意 規避仲介費用云云，乃主觀臆測之詞，尚難憑採。 6.基上，系爭交易既均非由原告授權之代理人陳純仁促（牽） 成，揆諸前述㈠4.，本件原告即無從請求被告給付服務報酬 。 六、綜上所述，殊不論原告與頂禾公司間之系爭契約是否已口頭 延長至105 年1 月27日，就華票大樓之買賣，百世多麗公司 法定代理人藍俊昇既早於接觸原告輾轉授權之代理人陳純仁 前，即透過戴章揮得知華票大樓出售消息，且已與頂禾公司 法定代理人魏應交於餐敘中談妥系爭交易，足見原告根本未 報告訂約之機會與頂禾公司，亦未居間媒介頂禾公司與百世 多麗公司。則原告依系爭契約、民法第566 、568 條之規定 ，請求被告各給付原告居間服務報酬4,900 萬元，洵屬無據 ，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所 附麗，併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌 ，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 5 月 19 日 民事第一庭 法 官 蕭涵勻 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 5 月 19 日 書記官 林立原