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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 105年度重訴字第1173號 原　　　告　中規開發股份有限公司 法定代理人　廖昭名 訴訟代理人　謝庭恩律師 被　　　告　財政部國有財產署北區分署 法定代理人　黃偉政 訴訟代理人　陳水勝 複　代理人　張漢榮律師 參　加　人　交通部觀光局北海岸及觀音山國家風景管理處 法定代理人　陳美秀 訴訟代理人　林志強律師 　　　　　　郭俊廷律師 複　代理人　周彤律師 上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國106 年7 月17日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 參加訴訟費用由參加人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項 定有明文。而此所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三 人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其為訴訟參 加所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利 益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言， 且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須 其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴 訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化 （最高法院97年度台抗字第414 號裁定參照）。經查，本件 原告主張其向被告承租坐落於新北市○里區○○段45、46、 46-1、46-2、46-6、46-7地號等6 筆土地（下稱系爭6 筆土 地），兩造約定租賃期限自民國97年10月1 日起至111 年3 月10日止，然被告片面終止如附表所示不動產（下稱系爭4 筆土地）租賃關係為不合法，爰請求確認兩造間就系爭4 筆 土地租賃關係迄今仍存在，惟被告抗辯其係依照行政院指示 ，將系爭4 筆土地撥交予參加人管理使用，遂終止與原告間 系爭4 筆土地之租賃契約，應認參加人於本件訴訟有法律上 利害關係，參加人並於106 年1 月24日具狀聲明參加本件訴 訟（見本院卷一第58至60頁），經核與前揭規定並無不合， 應予准許。 二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。 原告起訴時主張：確認兩造間就系爭4 筆土地租賃關係存在 等內容（見北補字卷第2 頁背面），嗣經本院探求當事人真 意，其於106 年7 月17日言詞辯論時表示訴之聲明第1 項係 請求確認兩造間就系爭4 筆土地租賃關係迄今仍存在等語（ 見本院卷二第74頁），是原告於本件訴訟上開聲明部分，顯 屬解釋請求確認之時間。原告於言詞辯論時僅係就其真意而 為更正，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠海洋世界公司於70年間向改制前之財政部國有財產局申請填 海造陸，及在填海後之陸地上興建建物作為經營「海洋世界 」遊樂園之用而獲准，故海洋世界公司在完成填海造陸後即 於其上興建建號為臺北縣萬里鄉（後改制為新北市萬里區， 下稱新北市○○區○○○段○○○ 號、251 號、272 號、274 號之建物（門牌號碼為新北市○○區○○路○○○ ○○ 號，下 稱系爭建物），作為經營「野柳海洋世界」之用，而部分填 海後即系爭建物所坐落之土地則新登記為新北市○○區○○ 里○○段○○○段0000地號之國有土地（下稱系爭2-20地號 土地），再由海洋世界公司向改制前之財政部國有財產局承 租系爭2-20地號土地。又海洋世界公司當初填海後所造陸地 之面積約略為36402.5 平方公尺，依當時都市計畫法之規定 ，系爭建物應符合10% 建蔽率之規定，再依系爭建物建築改 良物登記簿所載，系爭建物最後登記使用之「地面層」面積 為2879.49 平方公尺，故海洋世界公司上開填海造陸之面積 雖有36402.5 平方公尺，但國有財產局僅就其中面積為28,7 93平方公尺之範圍向地政機關登記為系爭2-20地號土地，並 出租予海洋世界公司作為系爭建物之基地及經營「野柳海洋 世界」之用。 ㈡嗣海洋世界公司於71年間經營不善，系爭建物遭法院查封拍 賣，原告在向新北市政府確認如拍定取得系爭建物仍能繼續 經營「野柳海洋世界」，及向財政部國有財產局確認仍會繼 續出租系爭2-20地號土地後（當時國有財產局即規定拍定人 必須與其訂定土地租賃合約），即於72年間拍定取得系爭建 物。詎料，國有財產局竟毀諾不願將系爭2-20地號土地全部 範圍出租予被告，於72年8 月27日向地政機關申請，將系爭 建物所坐落之土地範圍自系爭2-20地號土地單獨劃出分割為 坐落於同段2-23地號之土地，並僅同意將系爭2-23地號土地 租予原告。原告對此深表不滿，且會造成原告拍定取得之系 爭建物因欠缺法定空地，有無法使用之虞，幾經交涉後，雙 方同意由國有財產局於74年7 月20日向地政機關請求將系爭 2-20地號之部分土地分割為同段2-26地號土地，並將該2-26 地號土地出租予原告，供為系爭建物之使用人避難、通行、 活動之用。此外，系爭2-20地號、2-23地號、2-26地號於83 年間復經土地重測後，變更地號為新北市○○區○○段00地 號、45地號、46地號之土地（下稱系爭43地號、45地號、46 地號土地）。嗣至90年間，系爭43地號土地再分割為43、43 -1至43-4地號土地，系爭46地號土地再分割為46、46-1至46 -7地號土地。而上開分割後之43、43-1至43-4地號土地均由 國有財產局撥由參加人使用，系爭45、46、46-1至46-7地號 土地則仍由原告承租使用。復至96年間，參加人又向國有財 產局申請將原告承租之系爭46-1至46-7地號土地撥由參加人 使用，如此一來勢將造成原告用以經營「野柳海洋世界」之 系爭建物，不但將面臨法定空地、建蔽率本已不足之窘境， 更令系爭建物西南側之出入口與臨地間僅存約3.5 公尺之間 距，而不符合建築技術規則及消防安檢法規之要求，故原告 即向參加人及國有財產局表達強烈不滿，幾經協調，原告妥 協同意國有財產局將系爭46-3至46-5地號土地撥由參加人使 用。後原告於98年5 月26日再與財政部國有財產局臺灣北區 辦事處基隆分處（現改制為財政部國有財產署北區分署基隆 辦事處）代表被告簽訂「國有土地租賃契約」（下爭系爭契 約），約定由原告向被告承租系爭6 筆土地，租賃期限回溯 自97年10月1 日起至111 年3 月10日止，並於98年6 月30日 持系爭契約至臺灣基隆地方法院公證處由公證人公證。 ㈢被告於105 年1 至3 月間向原告請求支付新臺幣（下同）49 ,634元之月租金，原告亦按月給付，原告於105 年4 月間檢 視相關單據時，竟發現被告於105 年3 月通知單上所載請領 租金之地號僅有「2 筆」，與原本約定及105 年2 月通知單 上所載之「6 筆」土地均不相同，然請求之租金卻均為49,6 34元，故原告認為此應係被告作業疏失所致，即於105 年4 月8 日發函向被告機關請求補正，嗣被告機關於105 年5 月 3 日回函向原告表示依系爭契約第13條第5 款約定及國有非 公用不動產租賃作業程序第51點第1 項之規定，已將系爭4 筆土地依行政院105 年2 月17日院授財產公字第1050004187 0 號函撥用予參加人使用，並自105 年2 月起終止與原告間 系爭4 筆土地之租約。惟被告機關未依民法第453 條先期通 知之規定，甚於105 年2 月間即被告所主張之終止日亦未通 知原告終止乙事，更於105 年3 月仍向原告請求支付系爭6 筆土地之租金，益徵兩造間就系爭6 筆土地之租約皆未終止 ，被告主張已於105 年2 月間終止系爭4 筆土地之租賃關係 云云，與系爭契約所定者不符，亦與法不合，不生終止之效 力。此外，被告不曾告知原告有關行政院105 年2 月17日院 授財產公字第10500041870 號函所載內容為何，亦未告知所 終止租賃關係之系爭4 筆土地將由參加人作何種「舉辦公共 、公用事業需要」之使用，是否係在規避國有財產法第44條 之規定，即有可疑。是原告既不同意被告終止契約，被告亦 未告知具體終止契約之事由為何，則被告空言主張依作業程 序第51條第1 項第1 款之規定終止系爭4 筆土地之租賃關係 ，自不合法。 ㈣原告係以系爭建物作為經營「野柳海洋世界」之用，應受觀 光遊樂業管理規則之規範，系爭建物亦應符合施工篇第121 條有關演藝場及集會場所之要求。依系爭建物所坐落之系爭 6 筆土地之使用現況觀之，系爭46、46-1、46-2、46-6、46 -7地號土地均作為系爭建物之法定空地使用，被告終止系爭 4 筆土地之租賃關係，並擅自將系爭4 筆土地撥用予參加人 使用，不但將造成系爭建物之面積遠小於2 公頃，令原告有 違背上揭觀光遊樂業管理規則第7 條規定之虞，亦與建築法 第11條第3 條前段規定不符，足認被告終止租約並不合法。 此外，原告因被告片面終止租賃契約之行為，導致面臨無法 繼續經營「野柳海洋世界」之窘境而蒙受重大損失，反觀參 加人取得系爭4 筆土地之撥用後，其使用之目的僅係將系爭 46-2地號土地以搭設鐵皮棚架之方式出租予臨時攤商使用， 顯有輕重失衡，是被告終止與原告間系爭4 筆土地租賃關係 之行為，顯有違反誠信原則及權利濫用之情，所為之終止亦 不生效力。是以，被告無理由片面終止系爭4 筆土地之租賃 關係，且被告對於原告拒絕終止之訴求置之不理，則原告就 系爭契約之存否在法律上之地位顯有不安之狀態，故有確認 之利益存在，為此，依法提起本件確認訴訟。並聲明：確認 兩造間就系爭4 筆土地租賃關係迄今仍存在。 二、被告則以：行政院於105 年2 月17日核准參加人申請撥用系 爭4 筆土地，乃政府基於公法上之權力，使需用土地之機關 取得該土地之權利，而該土地原使用人之權利因與此不能併 存遂歸於消滅，且上開核定之行政處分未經撤銷，系爭4 筆 土地之管理者業已由被告變更為參加人，縱使原告勝訴，行 政院函令之行政處分仍然具有存續力，被告亦無法將系爭4 筆土地交付予原告，基此，原告業已無法透過確認之訴除去 其法律上不安之地位，自無訴請確認租賃關係存在之確認利 益。又本件既經行政院核定將系爭4 筆土地撥用予參加人， 依系爭契約第13條約定及國有非公用不動產租賃作業第51點 第1 項、國有財產法第44條第1 項規定，被告終止租約，於 法有據，且兩造簽訂之租賃契約亦有約定終止事由，為原告 簽訂國有土地租賃契約所明知，原告雖然拒絕配合辦理減租 程序，但此不影響被告終止系爭4 筆土地租賃契約之效力。 此外，被告於105 年5 月3 日致函原告，請原告辦理原租約 標示變更事宜，但因原告未前來辦理，以致於被告國有土地 之管理系統資訊並未變更。再者，有關被告溢繳租金部分， 被告於原告配合辦理減租後，被告將進行結算並將原告溢繳 部分，自原告應付之租金中扣除。因此，被告在原告配合辦 理減租之前寄發租金繳納通知書固有包括原地號部分，但在 原告辦理減租之後，必定會進行結算。至原告辯稱系爭4 筆 土地租約終止後，將影響將面臨法定空地、建蔽率不足之窘 境，不符合建築技術規則及消防安檢法規云云，然原告此部 分並未舉證以證其說，自不足採。並聲明：原告之訴駁回。 三、參加人稱：原告固向被告承租系爭4 筆土地，惟系爭4 筆土 地既經行政院合法撥用予參加人，無論原告與被告間就系爭 4 筆土地之租賃契約是否繼續存續，原告已無得使用系爭4 筆土地，是原告使用系爭4 筆土地之權利已因行政院之撥用 而歸於消滅，原告顯無法透過提起本件確認之訴，除去其法 律上不安之地位，自無確認利益可言。至參加人有無依撥用 目的使用系爭4 筆土地，僅係行政院之裁量問題，倘認行政 院之撥用有違法之虞，應另行提起行政救濟，與本件兩造間 確認租賃關係無涉。是原告提起本件訴訟與民事訴訟法第24 7 條第1 項規定不符，應予駁回。並聲明：原告之訴駁回。 四、兩造不爭執之事項（見本院卷二第34頁背面至第35頁）： ㈠原告與財政部國有財產局台灣北區辦事處於74年簽訂國有土 地租賃契約，由原告承租坐落於新北市○里區○○里○○○ ○○段2-23（重測後為新北市○○區○○段○○○號土地）、 2-26（重測後為新北市○○區○○段○○○號土地）地號土地 ，租賃期間自74年8 月27日至91年3 月10日止。 ㈡嗣於91年租賃契約期限屆滿前，原告向財政部國有財產局台 灣北區辦事處基隆分處申請續租，並簽訂國有土地租賃契約 ，租賃期間自91年3 月11日起至111 年3 月10日止，原告承 租之國有土地因地籍重測改為45地號及46地號土地，而46地 號土地再分割為46-1、46-2、46-3、46-4、46-5等地號土地 。 ㈢交通部觀光局於97年間申請撥用新北市○○區○○段○○○○○ ○○○○○○○○○○號等3筆國有土地，經行政院於97年10月29日 函知交通部核定准予撥用，並副知被告上級機關財政部，再 由財政部國有財產局函知基隆分處配合辦理撥用程序。基隆 分處遂於97年12月26日通知原告配合辦理減租，兩造另於98 年5 月26日簽訂系爭契約，租賃之標的物為系爭6 筆土地。 ㈣行政院於105 年2 月17日再次核准參加人申請撥用系爭4 筆 土地，被告於105 年5 月3 日向原告表示依系爭契約第13條 第5 款及國有非公用不動產租賃作業程序第51點第1 項之規 定，已將系爭4 筆土地依行政院105 年2 月17日院授財產公 字第10500041870 號函撥用予參加人使用，並自105 年2 月 起終止與原告間就系爭4 筆土地之租約。 ㈤系爭4 筆土地之管理者已由被告變更為參加人。 ㈥系爭45地號土地上現有原告所有門牌號碼新北市○○區○○ 路○○○ ○○ 號建物，分別為地下層（建號250 號）、一層（ 建號251 號）、夾層（建號272 號）及二層（建號274 號） 。 五、得心證之理由： 原告主張被告終止系爭4 筆土地之租賃關係，與法不合，不 生終止系爭契約之效力等情，惟為被告所否認，並以前揭情 詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告就本件起訴之事實有無確 認之利益？㈡被告是否業已合法終止系爭4 筆土地之租賃契 約？ ㈠原告就本件起訴之事實有無確認之利益部分： 按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所 謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確 ，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此 種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52 年度台上字第1240號判例意旨可資參照）。經查，原告主張 其與被告簽立系爭契約承租系爭6 筆土地，然系爭4 筆土地 之租約經被告片面不合法終止，其與被告間就系爭4 筆土地 之租賃關係現仍存在。然為被告所否認，則就系爭4 筆土地 租賃關係之存否即不明確，且此涉及私權糾紛，又原告主觀 上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀 態，確能以確認判決將之除去，是本件原告所提起之確認之 訴，有確認利益甚明。 ㈡被告是否業已合法終止系爭4 筆土地之租賃契約部分： ⒈觀諸系爭契約之契約標題及第1 條即載明「國有土地租賃契 約」、「出租土地標示：甲方（即被告）願將下列國有土地 出租與乙方（即原告）」（見北補字卷第46頁），足見原告 於承租時即知系爭土地屬國有土地，又國有土地本係以公共 利益為主要目的，是為求國有土地更有效率之運用而另有規 劃本不難預見，故系爭契約第13條第5 款約定「租約之終止 ：租賃權存續期間，有下列情事之一者，甲方得終止本契約 ：…㈤其他合於民法或國有財產法或土地法律規定，得終止 契約者。」等內容，與系爭6 筆土地之屬性、使用目的相符 ，且為原告早可預見。另系爭土地既為國有土地，國有土地 之管理本應依法為之，而財政部國有財產署為執行國有非公 用不動產租賃事宜，依國有財產法施行細則第74條規定所制 訂之國有非公用不動產租賃作業程序第51點第1 項第1 款規 定：「租賃關係存續期間，除適用耕地三七五減租條例之養 地租約無效或終止另依該條例規定辦理外，有下列情形之一 時，出租機關得終止租約：㈠舉辦公共、公用事業需要，或 依法變更使用時。」等內容。兩相對照，足見系系爭契約第 13條第5 款已將國有非公用不動產租賃作業程序第51點第1 項第1 款等內容約定於系爭契約中。又系爭4 筆土地於兩造 簽立系爭契約後，經行政院於105 年2 月17日以院授財產公 字第10500041870 號函記載「貴部觀光局北海岸及觀音山國 家風景管理處為野柳核心區道路、景觀綠美化及消防救難通 道用地需要，申請無償撥用新北市○○區○○段○○○○○號等 4 筆國有土地（即系爭4 筆土地）乙案，准予辦理」等理由 ，核准參加人申請撥用系爭4 筆土地供「變更野柳風景特定 區計畫（配合野柳地質公園核心區建設計畫）案」，被告遂 於105 年5 月3 日發函向原告表示依系爭契約第13條第5 款 及國有非公用不動產租賃作業程序第51點第1 項等規定，已 將系爭4 筆土地依行政院前開函示撥予參加人使用，並自 105 年2 月起終止與原告間就系爭4 筆土地之租約等情，為 兩造所不爭執，並有被告105 年5 月3 日台財產北基二字第 10505027270 號函、前開行政院函、參加人之上揭計畫案、 新北市政府城鄉發展局106 年3 月20日新北城都字第106051 5217號函在卷可稽（見北補字卷第52頁，本院卷一第35、73 至145 、261 頁）。準此，依系爭契約第13條第5 款約定及 國有非公用不動產租賃作業程序第51點第1 項第1 款，因舉 辦公共、公用事業需要時，出租機關得終止租約。而被告因 執行參加人「變更野柳風景特定區計畫（配合野柳地質公園 核心區建設計畫）案」之公共、公用事業需要，合於系爭契 約第13條第5 款之約定，故被告函知原告為終止租約之意思 表示，於法有據，自發生系爭4 筆土地租賃關係因終止而消 滅之法律效果。 ⒉至被告雖以前詞置辯，惟查： ⑴按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的 。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條第1 項、第2 項固有明定。惟所謂誠信原則乃斟酌事件之 特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法律關係臻於公平 妥當之一種法律原則，契約雙方當事人依法行使自己權利， 如權利人因權利行使所能取得之利益，無悖於公共利益，較 諸他方因該權利行使所受損失，亦無輕重失衡情事，縱行使 之結果有礙於他方利益實現，尚難謂有何違反誠信原則，或 權利濫用情事。經查，被告係為實施前揭參加人之計畫案， 依行政院函示撥用系爭4 筆土地予參加人以提升公共利益， 並據系爭契約之內容，將該土地收回使用，縱被告就系爭4 筆土地依照系爭契約仍有期限利益，然原告因租用該部分土 地所獲利益，並無顯然優於系爭計畫所帶動之區域利益（依 該計畫案，系爭46-1地號土地為道路用地、系爭46-2地號土 地為旅遊服務中心用地、系爭46-6及46-7地號土地為停車場 用地）而有輕重失衡之情，可見被告依約終止系爭4 筆土地 之租約，並無權利濫用或違反誠信原則可言。此外，系爭契 約第13條已明文規定終止租約事由，已如前述，原告一經閱 覽租約即知之甚明，尚不至使原告誤認該租賃關係無終止事 由存在，再者，系爭建物因系爭4 筆土地遭撥用予參加人後 ，其是否符合建築法規關於土地面積、寬度等規定，與被告 依約終止系爭契約無涉。從而，被告依系爭契約終止兩造間 就系爭4 筆土地之租賃關係，並未違反誠信原則，亦無權利 濫用情事，堪予認定。是原告此部分主張尚屬無據。 ⑵又依系爭4 筆土地之性質，既經撥用行為予以變更，乃行政 權行使之結果，原告如就此變更不服，自應循行政救濟程序 加以爭執。然依行政行為之結果，系爭4 筆土地已成為不得 出租之國有土地，則被告依約終止租賃關係，亦難謂為不合 。是以，原告主張依民法第450 條第1 項之規定，本件系爭 租約期限屆滿前，被告應不得任意終止系爭租約云云，顯有 誤會。再兩造就出租人之片面終止權限既有約定，業如前述 ，則無庸經由兩造合意終止，即得由被告依意思表示方式而 為終止，至為灼然。 ⑶原告另主張被告有溢收系爭4 筆土地租金之情形云云。然此 僅係原告可否另依其他法律關係請求被告返還該部分款項之 問題，尚難憑此遽認系爭4 筆土地未經被告合法終止租賃關 係。 ⒊綜上，被告依系爭契約第13條第5 款約定終止系爭4 筆土地 之租賃關係，為原告所得預見且為契約所明定，被告並無違 反誠信原則或濫用權利，是系爭4 筆土地之租賃契約既經被 告合法終止，即向後發生消滅之效力，原告主張其租賃權現 仍存在而未歸於消滅云云，於法不合。 六、綜上所述，原告訴請確認兩造間就系爭4 筆土地之租賃關係 迄今存在，洵屬無據，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 8 月 2 日 民事第七庭 法 官 溫祖明 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 8 月 2 日 書記官 江昱昇 附表： ┌──┬─────────────┬──┬────────┐ │編號│地號 │地目│面積（平方公尺）│ ├──┼─────────────┼──┼────────┤ │ 1│新北市○○區○○段○○○○○號│ 雜│219.49 │ ├──┼─────────────┼──┼────────┤ │ 2│新北市○○區○○段○○○○○號│ 雜│1,094.56 │ ├──┼─────────────┼──┼────────┤ │ 3│新北市○○區○○段○○○○○號│ 雜│173.33 │ ├──┼─────────────┼──┼────────┤ │ 4│新北市○○區○○段○○○○○號│ 雜│1,071.26 │ └──┴─────────────┴──┴────────┘