裁判書系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 105年度重訴字第1371號 原　　　告　蔡天啟 訴訟代理人　吳雨學律師 被　　　告　萬世盛工程顧問股份有限公司 法定代理人　楊萬木 訴訟代理人　張雙華律師 被　　　告　卓昌科電股份有限公司 法定代理人　簡秋忠 訴訟代理人　周彥憑律師 上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國106年9月28日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民 事訴訟法第10條第2 項定有明文。又所謂其他因不動產涉訟 ，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關 之一切事項涉訟者而言（最高法院98年度台抗字第155 號裁 判要旨參照）。查兩造間係因就坐落新北市○○區○○路 0 段000號3樓、188號3樓房地以及該房地之地下2層編號3、11 、26號平面車位（下合稱系爭房地）之買賣爭議而涉訟，依 上說明，自屬因不動產而涉訟，本院自有管轄權，合先敘明 。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張：被告萬事盛工程顧問股份有限公司（下稱萬 事盛公司）、卓昌科電股份有限公司（下稱卓昌公司）於民 國103年3月15日委由廣孝英與江和不動產有限公司（下稱江 和公司）洽商後簽立買賣斡旋金契約，表明願以每坪新臺幣 （下同）32.4萬元，總坪數294.09坪，另加上3個車位（共6 00萬元）之總價1 億128萬5,160元向原告購買系爭房地，並 同時交付斡旋金100 萬元給江和公司。嗣江和公司向原告報 告該訂約機會，經原告同意以上揭金額及條件出售系爭房地 並收取斡旋金，兩造間即因江和公司之斡旋成功而就系爭房 地成立買賣契約，該斡旋金並成為買賣價金之一部分。原告 遂於103年3月22日分別與被告萬世盛公司及卓昌公司簽立不 動產買賣契約書各1 份，由原告將系爭房地其中坐落新北市 ○○區○○路○段○○○號3樓之房地及該房地之地下2層編號11 、26號平面車位售予被告萬世盛公司，另將坐落於新北市○ ○路○段○○○號3樓房地及該房地之地下2層編號3 號平面車位 售予被告卓昌公司，嗣並經原告分別就上開部分辦理所有權 移轉登記予被告2 人完畢。惟因簽約當時承辦之代書在書寫 該2 份不動產買賣契約書之「買賣總價款」欄時，僅計算系 爭房地之房屋及土地買賣價款，卻疏漏未予加計前述3 個平 面車位之買賣價金共600 萬元，與兩造所約定之買賣價金不 符，原告自得依兩造間因原告收取前開斡旋金而成立之買賣 契約關係，請求被告萬世盛公司、卓昌公司就上述未給付之 平面車位價款部分，再各給付400萬、200萬元予原告等語， 並聲明：㈠被告萬世盛公司應給付原告400萬元，及自103年 12月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告 卓昌公司應給付原告200萬元，及自103年12月23日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息；㈢原告願供擔保，請准宣 告假執行。 二、被告萬世盛公司則以：廣孝英係因受伊委託代為尋訪欲購置 之不動產而與江和公司之李弘春接洽，並在103年3月15日就 系爭房地簽立：買方願以1 億128萬5,160元買受（內含車位 金額：600 萬元整）之買賣斡旋金契約。惟廣孝英將買賣斡 旋金契約傳真予伊法定代理人楊萬木後，因楊萬木表示價格 超出預期，希望能以更低價格購置系爭房地，廣孝英乃再於 同日書立買賣要約書，表明買方願以9,528萬5,160元買受（ 內含車位金額：600 萬元整）系爭房地，希望李弘春能盡力 以上開9,528萬5,160元之價格協助伊與原告達成買賣合意， 故不論係依買賣斡旋金契約或買賣要約書，均可知承購價格 均應包含停車位之價格。其後李弘春告知廣孝英，原告同意 以買賣要約書所載之9,528萬5,160元出售系爭房地（含車位 ），故兩造約定於103年3月22日就系爭房地簽訂不動產買賣 契約書。簽約當日賣方由原告親自到場，簽約前代書一一核 對資料，且為昭慎重，並逐條朗讀合約文字向兩造確認無誤 後，始進行簽約及後續不動產移轉事宜，根本不可能發生原 告所稱疏漏致未加計平面停車位買賣價金之情事，則伊已依 約履行付款義務，原告要求伊再給付價金400 萬元，殊不合 理。縱認原告之意思表示確有錯誤，然原告與伊係於103年3 月22日簽立不動產買賣契約書，而原告雖曾於103 年12月22 日函請伊給付停車位價金，但未撤銷其錯誤之意思表示，其 撤銷權亦已因法定除斥期間經過而消滅；且買賣要約書既載 明被告2 人願買價款9,528萬5,160元係內含車位，簽約過程 亦經代書朗讀合約條文向兩造一一確認，縱原告有意思表示 錯誤之情事，復屬其過失所致，仍不能據此撤銷其錯誤之意 思表示，故原告本件請求，即屬無據等語，資為抗辯，並聲 明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決， 被告萬世盛公司願供擔保，請准免為假執行。 三、被告卓昌公司則辯稱：兩造就系爭房地所約定之買賣價金即 為前開2 份不動產買賣契約書所示，並無原告所指漏計停車 位買賣價金之情事，而伊已依約給付價金予原告並據此完成 房地之所有權移轉登記，原告主張伊應再給付其200 萬元， 殊屬無據，等語，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁 回；㈡如受不利判決，被告萬世盛公司願供擔保，請准免為 假執行。 三、兩造不爭執之事項： ㈠被告2人委託廣孝英於103年3 月15日與江和公司簽立買賣斡 旋金契約及買賣要約書之事實。 ㈡兩造於103年3 月22日就系爭房地簽立不動產買賣契約書共2 份，原告並已將系爭房地移轉登記予被告2人之事實。 四、本院之判斷： ㈠本件買賣斡旋金契約第1條就被告2人願承購系爭房地之總價 額載明為：買方（即被告2人）願以1億128萬5,160元整買受 （內含車位金額600萬元整），惟被告2人所另簽之買賣要約 書第1 條則記載：買方願以9,528萬5,160元整買受（內含車 位金額：600 萬元整）」等語，有買賣斡旋金契約書、買賣 要約書影本各1 份存卷可查（見本院卷第7至8頁）。經就上 開2 份文件相互對照，即可知前開買賣斡旋金契約與買賣要 約書就被告2人願就系爭房地承購之總價額間存有600萬元（ 即車位3個之買賣價金）之差距。又就前開2份文書承購總價 款差異之原因，經查： ⒈證人廣孝英證稱：因為被告2 人要買房子，伊跟被告萬世盛 公司之楊董事長及被告卓昌公司之總經理張釗霖均是朋友， 江和公司有貼廣告，伊才會在103年3月15日去找李弘春談本 件買賣不動產事宜，買賣斡旋金契約書上方表格內及下方簽 名欄的廣孝英的簽名是伊簽的，中間敘述內容部分不是伊寫 的，身分證字號及電話號碼也是伊寫的；買賣要約書上方及 下方立書人廣孝英是伊簽的，身分證字號及電話是伊寫的， 上開兩份文件其他內容都是李弘春寫的，兩份文件上承購總 價款不同係因太貴，所以伊又跟李弘春殺價，詳細情況有點 不記得，買賣斡旋金契約書伊有傳給被告萬世盛公司之楊董 事長，因為是他出錢買的，所以伊傳給他確認，但楊董事長 認為價錢太高，所以伊後來再簽了1 份金額比較低的，就是 買賣要約書，伊當天都是跟李弘春接洽，買賣要約書是跟楊 董事長討論過後才簽的，伊有把買賣要約書交給李弘春，他 說要去跟蔡董事長（即原告）殺價，伊也不懂為何未修改買 賣斡旋金契約之承購總價款，是李弘春說要幫伊殺價，所以 要伊簽買賣要約書，當時伊只是表達買方想要用什麼價格來 購買，都是李弘春在負責填寫，伊也不清楚，李弘春要如何 填寫文件如何跟賣方談，伊都不知道，伊只知道伊跟李弘春 說金額太高伊等就不買了，李弘春在伊簽立買賣斡旋金契約 跟買賣要約書後，有跟伊表示原告已經收了斡旋金，所以買 賣應該成立了，所以就約見面簽約，李弘春跟伊回報賣方有 同意9 千多萬的價格，這個價格有包括房屋、土地及停車位 ，每坪多少伊不記得，伊只有跟證人李弘春說總價，廣告並 沒有說每坪是多少錢，所以是從總價談起等語綦詳（見本院 卷第72頁背面至第75頁、第102 頁），而觀之由原告所提出 之買賣斡旋金契約影本左上角處，亦確有「To：楊董（即被 告萬世盛公司之法定代理人楊萬木）」之字樣（見本院卷第 7 頁），又實際上兩造嗣於103年3月22日所簽立之不動產買 賣契約書2 份，其買賣之總金額復與買賣要約書所載前開承 購總價相符，此亦有不動產買賣契約書2 份可參（見本院卷 第14、26頁），綜此，當堪認證人廣孝英前開所證情節，應 有相當之可信度。 ⒉證人李弘春就簽立買賣斡旋金契約及買賣要約書之過程雖證 述：伊曾經任職江和公司，之前有幫原告賣過中興路2段188 號2樓之不動產，之後原告請伊賣3樓（即系爭房地），斡旋 金及買賣要約書都是103年3月15日伊接洽的，最早廣孝英找 伊等配合時，斡旋金契約約定是房子1 坪32.4萬，車位也有 權狀，3個車位600萬元，車位是另外計價，價格有兩種寫法 ，一種是1億多元內含車位，另一種車位600萬，房子是9,00 0 多萬，但買賣總價不會變，如果9,000多萬有包含600萬元 ，房屋單價就不會是32.4萬；因為時間很久了，依伊現在的 印象，當時會寫2份應該是對方怕如果加車位會變成1億多元 又再外加600萬車位，兩份文件應該是同時寫的，理論上是1 億多元的先寫，為了怕有1 億多元再外加車位的誤會，所以 拆成兩部分寫，兩份文件是同樣的意思，當初沒有什麼原因 ，伊當初就是給廣孝英兩份，看她要用哪一份，其實意思都 一樣，唯一沒變的房屋單價每坪32.4萬元，買賣要約書還是 寫內含車位600 萬元，可能是因為格式是死的，所以才會再 標註32.4萬元，伊沒有答應廣孝英要殺價云云（見本院卷第 83頁背面至第86頁）。但觀之買賣要約書記載之承購總價款 較諸買賣斡旋金契約所載數額已短少600 萬元，而買賣要約 書就車位之買賣價金（即600 萬元）復係記載為「內含」而 非「外加」於承購總價款中，顯見買賣斡旋金契約及買賣要 約書之承購總價款確有不同，並非係就同一價格以兩種不同 方式予以表達。證人李弘春雖仍一再強調：因買賣要約書之 格式是死的，所以才會另標註每坪32.4萬元，房屋單價既未 改變，總價即不可能是9,528萬5,160元云云。然參以買賣要 約書第5條、第6條有關定金及服務報酬數額部分，均可見證 人李弘春就該買賣要約書既有格式以手寫方式劃除並加以修 改之情事（見本院卷第8 頁），足證並無其所稱因買賣要約 書格式既定致無從修改之狀況存在，則若被告2 人確係欲以 買賣要約書所載承購總價款外加車位價金之總數額向原告進 行要約，證人李弘春大可逕將買賣要約書第1 條所載「內含 」2 字修改為「外加」即為已足，其卻證稱係以另行註記「 每坪32.4萬元」之方式表達車位價金係屬外加於承購總價款 之意，無異削足適履，明顯與常理有異而難以採信。故證人 李弘春上述所證兩份文件所載承購總價款實質上並無差異， 僅係兩種不同寫法云云，已難認與事實相符。 ⒊證人李弘春雖再提出江和不動產流通物件協同仲介約定書（ 下稱仲介約定書）影本1 份（見本院卷第89頁），證稱：證 人廣孝英是仲介跑單幫，要求跟伊等配合案子，仲介約定書 上的金額是廣孝英自己提出來的，依照伊等流程，如果金額 有變動，仲介約定書也一定會修改，或者會有1 份契約變更 書云云（見本院卷第83頁背面、第85頁背面），而證人粘一 敏（即江和公司負責人）固亦證稱：依照仲介慣例，買賣斡 旋金契約上面所載價格是買方願意買受的金額，如果買方要 變卦，伊等會另外再簽訂1 份契約變更書，但伊沒有看過本 件有簽契約變更書，則如果本件沒有另外簽過契約變更書， 在正式簽約的買賣價金就應依照買賣斡旋金契約上的金額來 簽約等語（見本院卷第100 頁背面）。但證人廣孝英已證稱 ：伊沒有在仲介公司上過班，也沒有在幫人家仲介，仲介約 定書是伊簽的，當時只有李弘春跟伊在江和的會議室，當時 約定書是空白的，證人李弘春說因為伊要求的金額太低，會 讓他賺不到服務費，所以他希望伊配合他演戲，寫這張給賣 方看，表示他賺不到服務費，他要去跟賣方談一些事情，他 說這是一般買方都會配合仲介所做的一些事情，他說伊簽了 這份約定書，他只要跟原告談好後，就可以簽約，除了證人 李弘春外，仲介約定書上的人伊都不認識，證人李弘春說他 會幫伊等去跟原告談依伊等所提出9,000 多萬的價格，含車 位及房子，所以要配合他演戲，但伊不知道是要怎麼演，約 定書上的金額是怎麼算出來，伊不清楚，證人李弘春只叫伊 簽名，而且當時另一方的3 個人也沒有在伊面前簽名等語（ 見本院卷第102 頁），參以仲介約定書上雖蓋有「粘一敏」 字樣之印文，其書立日期復記載為103年3月10日，然證人李 弘春既證稱：仲介約定書是銜接買賣斡旋金契約而簽訂的等 語明確（見本院卷第84頁），證人粘一敏復證述：仲介約定 書應該是事發後證人李弘春拿給伊看等語屬實（見本院卷第 99頁背面），足認仲介約定書實際簽立之日期應為103年3月 15日而非其上所載之103年3月10日，且於簽立當時證人粘一 敏亦確未在場，是已可見證人廣孝英所證其當時係在證人粘 一敏不在場且該約定書尚屬空白的情況下，應證人李弘春之 要求而簽立仲介約定書等情，應非虛偽。又證人粘一敏就其 看過仲介約定書之原因，證稱：仲介約定書應該是事發後證 人李弘春拿給伊看，證人李弘春是說證人廣孝英有收了配套 費150 萬元，因為伊錢要撥出去給證人廣孝英作為配套費， 必須要提出證明，伊知道證人廣孝英有開1 張發票給江和公 司，是150 萬元，其實該筆款項是要給伊等，因為證人李弘 春跟證人廣孝英有約定，後來伊等再把該款項給證人廣孝英 ，該筆款項應該就是被告給付的服務費，但上開都是證人李 弘春要伊這麼做的，當時伊還沒有接觸證人廣孝英，都是證 人李弘春說的，發票及票據的流向要回去查，伊忘記伊是給 證人李弘春票還是錢，但伊是給證人李弘春，不是直接給證 人廣孝英等語（見本院卷第100、103頁），而證人廣孝英已 否認有何收取前開150 萬元之情事，卷內復無該等服務費確 已由證人李弘春轉交證人廣孝英之相關積極事證，自不能據 此認定證人廣孝英確有與江和公司共同仲介系爭房地買賣之 情，益徵證人廣孝英所證其係因證人李弘春表示希望多賺取 服務費，其為求能順利成交，乃配合證人李弘春出具仲介約 定書乙情，應堪採信。則仲介約定書既屬證人李弘春為獲得 額外之服務費而要求證人廣孝英簽立內容不實之文件，自不 能以該約定書之內容作為被告2 人就系爭房地所為要約金額 有無變動之有效佐證，證人李弘春據此所為被告2 人就系爭 房地所為要約金額並無變動之證述，亦顯難憑採。 ⒋證人李弘春固又證稱：買賣斡旋金契約之正本係A3大小，不 可能拿來傳真云云（見本院卷第85頁背面）。但買賣斡旋金 契約與買賣要約書正本實際上係分屬同張A3大小紙張兩邊之 事實，業經證人粘一敏、廣孝英證述明確（見本院卷第98頁 背面、第101 頁背面），復有買賣斡旋金契約與買賣要約書 之正本1 份足憑（詳參本院卷證物袋），準此，買賣斡旋金 契約正本實際上僅A4大小，非不得以對折前開A3紙張之方式 加以傳真，證人李弘春此部分證述，要屬不實，當無從憑此 質疑證人廣孝英前開相關證述之可信性。原告就此雖亦謂： 買賣斡旋金契約正本並無「To：楊董」之字樣，足見應無證 人廣孝英所證稱買賣斡旋金契約經傳真予楊萬木後，因楊萬 木表示太貴，故才又另行書立買賣要約書之情事云云。然原 告既已將其提出之買賣斡旋金契約影本引為證據使用，卻又 以該正本上並無「To：楊董」字樣為由，主張並無前開傳真 之情，此已無疑形同自陳其所提出之影本係屬不實，顯與其 欲以之為證之主張自相矛盾；況證人粘一敏已證稱：原告係 在事發即過戶完畢後發現價款不對，跟伊要而取得買賣斡旋 金契約等語（見本院卷第99頁），可見前述買賣斡旋金契約 影本應係原告自江和公司所取得者，則不論該正本上無前述 字樣之原因為何（如係以鉛筆於正本上書寫傳真後擦去、直 接在先行影印之影本加註以為傳真等，均不無可能），實亦 均無損該影本上確有「To：楊董」字樣之真正性，原告此節 主張，亦無可採。 ⒌至證人粘一敏雖證述：買賣要約書上寫的「內含車位」在伊 的認知是錯的，應該要外加，代書之所以寫成9,000 多萬， 就是少了3 個車位云云（見本院卷第98頁背面、第99頁背面 ）。然其既已證稱：簽立該兩份文件時伊不在場等語明確（ 見本院卷第98頁），顯見其就證人廣孝英、李弘春就系爭房 地承購總價款之磋商過程並未親眼見聞，其上開證述自純屬 臆測之詞，不足資為認定被告2 人向原告提出要約承購總價 款數額之有效論據。 ⒍從而，證人廣孝英前開所證有關其係於103年3月15日先簽立 買賣斡旋金契約，嗣因楊萬木表示價錢太高，故其再於同日 簽立金額較低之買賣要約書，連同斡旋金100 萬元交予證人 李弘春以對原告要約之證詞，應與卷內事證較為相符，堪屬 信實。是被告2人雖曾簽立買賣斡旋金契約並交付斡旋金100 萬元予江和公司，然實際上被告2 人應係以位於買賣斡旋金 契約同張背面之買賣要約書所載之承購總價款，作為其向原 告提出斡旋金以要約之數額，僅因該等文件俱為證人李弘春 所書寫，因故未併同將買賣斡旋金契約所載之承購總價款數 額加以修改，始呈現買賣斡旋金契約與買賣要約書所載承購 總價款數額不符之情況。則被告2 人對受原告委託出售之江 和公司既係以買賣要約書所載之9,528萬5,160元提出買受系 爭房地之要約並交付斡旋金，縱原告同意收受斡旋金，亦不 會因此成立總價為1 億128萬5,160元之買賣契約，原告主張 兩造間已因原告收取斡旋金而成立總價為1 億128萬5,160元 之買賣契約云云，已非有據。 ㈡況證人廣孝英復證稱：簽約過程中仲介請的施代書在最後填 寫完買賣合約後有一條條唸出來，有確認土地、房屋、停車 位及總金額，當天確實有講金額，而且講很多遍，原告在代 書確認契約總金額時，沒有當場提出質疑稱與斡旋金契約所 載金額不同，很高興的簽名等語（見本院卷第73頁背面、第 103 頁），核與證人李弘春所證：兩造簽約當天，當時代書 有在，他一定會照本宣科念以確認買賣標的、契約條文及金 額等情（見本院卷第85頁）、證人粘一敏證稱：伊有參與兩 造簽約過程，伊沒有聽到兩造對價金有什麼問題等語（見本 院卷第99頁背面）均大致相符，足見原告於就系爭房地與被 告2 人正式簽立不動產買賣契約之際，實已經江和公司所請 之代書當場告知並與之確認系爭房地之買賣總價。再衡以本 件成交金額實屬龐大，且原告已自陳有多次買賣房地之經驗 （見本院卷第60頁），按理其亦不可能未於簽立書面契約前 就成交金額再三確認。原告雖猶謂其係因自己之代書未到場 致無從確認買賣契約總金額云云，然證人李弘春已證稱：買 賣雙方不能自己找代書等語（見本院卷第85頁背面），而證 人廣孝英、粘一敏亦均證述：簽約當時原告沒有當場表示他 的代書未到場需要另外確認合約內容等語（見本院卷第73頁 背面、第100 頁），足見原告此部分陳述，純係推託之詞， 不可採信。而觀之兩造所簽立不動產買賣契約書2 份上所載 成交金額之總數，即為與被告2 人於買賣要約書所載承購總 價款數額相符之9,528萬5,160元，原告既於兩造正式簽立不 動產買賣契約書時已同意以該等數額出售系爭房地予被告 2 人，顯然其已就被告2 人前開要約為同意之意思表示並以簽 立書面之方式加以確認，系爭房地之買賣價金自經兩造以意 思表示合致為9,528萬5,160元，原告無從另依兩造未曾達成 合意之1億128萬5,160元，主張被告2人有何短少給付價金之 情事。 ㈢綜上所述，原告主張依其因收取被告2人給付斡旋金100萬元 所成立之系爭房地買賣契約，請求被告萬世盛公司、卓昌公 司分別給付原告400萬、200萬元，及均自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即無理由，應 予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗 ，應併駁回之。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 106 年 10 月 31 日 民事第七庭 法 官 許勻睿 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 10 月 31 日 書記官 詹玗璇