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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第150號 原　　　告　柏年不動產有限公司 法定代理人　林月嫦 訴訟代理人　黃勃叡律師 被　　　告　北新針織股份有限公司 法定代理人　陳欽尚 訴訟代理人　許正欣律師 　　　　　　邱雅文律師 　　　　　　許仁純律師 上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國105年7月25日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：被告於民國(下同)104年9月7日與原告簽訂 一般銷售委託書（下稱系爭銷售委託書），委託原告將被告 及訴外人陳京昊等12人（下稱陳京昊等12人）所有如附件所 示土地共68筆（下稱系爭委售標的），以最低總價新臺幣（ 下同）8億7,500萬元對外尋找買主出售，委託銷售期間自10 4年9月7日起至同年10月6日止，並允諾於被告收取買賣價金 尾款同時一次給付成交總價1.5%作為仲介報酬。嗣經由原告 仲介，訴外人都美建設股份有限公司（下稱都美公司）有意 願購買系爭委售標的，被告與都美公司於同年9月23日在都 美公司設址處就買賣契約之標的、價金及定金等必要之點意 思表示合致，買賣契約即已成立生效，原告於同年月30日持 都美公司已簽名之不動產買賣約定書（下稱系爭買賣約定書 ）予被告簽名，並交付都美公司簽發之5,000萬元支票（下 稱系爭支票）予被告作為定金。詎被告為無視於已與都美公 司成立買賣契約，將系爭委售標的出售予他人，原告係以不 正當行為阻止都美公司交付價金尾款，類推適用民法第101 條第1項規定，應視為清償期屆至，原告自得請求被告給付 服務報酬。爰依系爭銷售委託書第4條約定及民法第565條、 第568條第1項規定，提起本件訴訟，請求被告給付服務報酬 1,312萬5,000元。併聲明：㈠被告應給付原告1,312萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告與都美公司間未能對付款條件及買受人數、 土地分割與否等要件達成合意，買賣契約並未成立，所簽訂 之系爭買賣約定書僅係購買意向書，或僅屬預約；被告收取 之系爭支票約定日後俟買賣本約成立後將作廢返還都美公司 ，與不動產交易實務定金多會抵充為買賣價金一部之情形不 同，故系爭支票亦非定金，既被告與都美公司之買賣契約未 成立，原告自無權請求仲介報酬等語，資為抗辯。併聲明： ㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠、被告之法定代理人即訴外人陳欽尚（下稱陳欽尚）於104年9 月7日簽立系爭銷售委託書，委託原告出售系爭委售標的， 委託銷售價格為8億7,500萬元以上，期間自104年9月7日起 迄至同年年10月6日止，於該銷售委託書第4條關於銷售服務 報酬記載：「銷售總價百分之一點五，于賣方收取尾款同時 一次給付」等語，有系爭銷售委託書、系爭委售標的土地登 記謄本等件在卷（見本院卷一第10、58-169頁）。 ㈡、原告於104年9月30日持都美公司已簽名之不動產買賣約定書 （即系爭買賣約定書），由被告法定代理人陳欽尚簽名並蓋 用私章於其上，原告並交付都美公司簽發之系爭支票予陳欽 尚收執，有系爭買賣約定書、系爭支票等件在卷（見本院卷 第13-18頁）。 四、本院得心證之理由： 原告主張其依系爭銷售委託書，在委託銷售期限內，覓得買 主都美公司與被告簽訂系爭買賣約定書，惟被告拒絕履行該 買賣契約，係以不正當行為阻止都美公司交付價金尾款，類 推適用民法第101條第1項規定，並依系爭銷售委託書第4條 約定及民法第568條第1項規定，得請求被告給付仲介報酬1, 312萬5,000萬元本息，惟為被告所否認，並以上開情詞置辯 。是本件所應探究者厥為：㈠被告與都美公司就系爭委售標 的之買賣契約是否成立？㈡被告有無以不正當行為阻止都美 公司給付價金尾款？原告請求有無理由？爰析述如下： ㈠、被告與都美公司就系爭委售標的之買賣契約是否成立？ ⒈按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約」、「當事人就標的物及其價金互相同意時 ，買賣契約即為成立」、「當事人互相表示意思一致者，無 論其為明示或默示，契約即為成立」、「當事人對於必要之 點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定 其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時， 法院應依其事件之性質定之」民法第345條第1、2項、第153 條第1、2項分別定有明文。次按當事人締結不動產買賣之債 權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致 ，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬 買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契 約即難謂已成立（最高法院40年台上字第1482號判例意旨參 照）。又按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力， 預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預 定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價 金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此 即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號判例 意旨參照，該院102年度台上字第488號判決採相同見解）。 又按預約與本約之性質及效力均有不同，一方不依預約訂立 本約時，他方僅得請求對方履行訂立本約之義務，尚不得逕 依預定之本約內容請求賠償其支付或可預期之利益（最高法 院74年度台上字第1117號判決意旨參照）。當事人訂立之契 約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之 意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之 要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形 決定之（最高法院85年度台上字第2396號判決意旨參照）。 ⒉考據系爭銷售委託書第4條就銷售服務報酬約定：於賣方即 被告向買方即都美公司收取尾款同時一次給付等語以觀（見 本院卷一第10頁），被告與都美公司間買賣契約成立，且都 美公司支付被告全部買賣價金等，為原告收取本件銷售服務 報酬之要件，是首應探究者即為被告與都美公司間之買賣契 約是否業已成立。經查，系爭買賣約定書4條記載：「甲方 同意支付新台幣伍仟萬元整做為本標的買賣之定金，待甲乙 方就不動產買賣契約之內容協商訂定完成時…」等，另該約 定書第5條載明：「甲（即都美公司）乙（即被告）方同意 簽訂『不動產買賣契約』時辦理不動產交易價金信託」等（ 見本院卷一第14-15頁）；再稽之都美公司於104年10月30日 、同年11月6日寄發予被告之存證信函各記明：「謹催請貴 公司按貴我雙方於民國104年9月30日簽訂『不動產買賣約定 書』之約定，於民國104年11月6日上午10點整至本公司協商 正式不動產買賣契約之內容」、「本公司於民國104年10月3 0日以士林社子郵局第169號存證信函催請貴公司按雙方簽定 之不動產買賣約定書，於同年11月6日上午10點至本公司協 商正式不動產買賣契約之內容」等，有士林社子郵局第169 號、第177號存證信函在卷可參（見本院卷一第210-211頁） ，依前開約定書文義及存證信函內容可知，被告與都美公司 間，就買賣系爭委售標的事宜約定將再另行簽立買賣契約， 足徵被告與都美公司之真意為系爭買賣約定書僅係買賣預約 ；況參以系爭委售標的分別為被告及陳京昊等12人所有，有 系爭委售標的土地登記謄本附卷可稽（見本院卷一第58-169 頁），系爭買賣約定書既已表明被告代理陳京昊等12人處分 其等所有之土地，系爭買賣約定書之立約當事人卻僅為被告 法定代理人陳欽尚一人，而未記明陳京昊等12人，有系爭買 賣約定書在可考（見本院卷一第14、16頁），與一般交易常 情相悖，益徵系爭買賣約定書並非買賣本約。 ⒊復審酌兩造於104年9月30日在簽立系爭買賣約定書現場之錄 音譯文，其中被告法定代理人陳欽尚及原告員工黃華憙對話 為：「（陳欽尚：這個是契約書？買賣約定書？）黃華憙： 這是購買意向書的意思。內容是很簡單…」；再者，原告委 託萬峯法律事務所於104年11月3日寄發之信函記載：「首按 ，本公司前於104年9月30日仲介『北新針織股份有限公司』 與『都美建設股份有限公司』簽立『不動產買賣約定書』， …，並承諾近日將擇期簽署上開不動產買賣之本約，俾便雙 方進行履約」等，有萬峯法律事務所104年11月3日104峯律 字第110305號函為佐（見本院卷一第208頁正、反面），可 證原告明確知悉系爭買賣約定書僅係買賣預約，日後被告與 都美公司將再簽立買賣本約，執此，難認兩造已就系爭委售 標的成立買賣契約。 ⒋原告另主張被告業已收取定金，足證系爭委售標的買賣契約 已經成立云云。按訂約當事人之一方，由他方受有定金時， 推定其契約成立。民法第248條定有明文。職是，定金係謂 契約當事人之一方，以確保契約之履行或擔保契約之成立為 目的，交付他方之金錢或其他代替物。被告法定代理人陳欽 尚固有收執系爭支票乙情，此為兩造所不爭執，然揆以系爭 買賣約定書4條記載：「甲方同意支付新台幣伍仟萬元整做 為本標的買賣之定金，待甲乙方就不動產買賣契約之內容協 商訂定完成時轉為不動產買賣契約書約款之部分款項」等（ 見本院卷第14-15頁），故被告與都美公司約明定金將充作 買賣價金之價款。惟衡之兩造於104年9月30日在簽立系爭買 賣約定書現場之錄音譯文：「（陳欽尚：欸，簽收人應當是 否憙哥，我們這個不應該簽收吧？）黃華憙：其實你們應該 跟我簽收去。」、「黃華憙：因為這個東西…聽說你們…反 正你跟人家拿去沒關係，只要你有簽收，反正這個禁背你們 也領不到，他們也領不…這個錢都撥進去了，到時信託的時 候這個都直接轉到信託帳戶。」、「陳欽尚：不過都是放在 他那邊，不是…不是我這邊，我們現在是不能收，是不是？ 」「陳欽明：誰拿都…如果放在你那邊保管，可以嗎？」「 陳欽尚：對啊，要不然就放在周律師，原則上我們不能收。 」「黃華憙：我認為說你們收起來，到時候交到周律師那邊 保管。我認為要這樣子。」、「黃華憙：我認為要這樣子， 因為這個東西第一個，裡面…他們也知道說這像一張廢紙一 樣，都一定要開始做禁背，都一定要開始做禁背，到時候我 們開始買賣交易的時候一直到信託，到時候你們會開一個信 託帳戶出來，我們就整個錢都進到信託帳戶。」、「陳欽尚 ：這個可能要稍微問一下看看」、「黃華憙助理：簽收沒關 係啊！你就先簽收起來」等，有兩造不爭執部分之譯文存卷 可佐（見本院卷一第205頁），由是可知，收取系爭支票以 供日後抵充買賣價金實為原告員工遊說陳欽尚之詞，陳欽尚 及陪同在場之陳欽明等人，並無收取系爭支票抵充買賣價金 之意，準此，無從推認陳欽尚收取系爭支票係向都美公司收 取定金，而據以認定被告與都美公司間買賣契約業已成立明 灼。 ⒌基上，原告依系爭銷售委託書，及被告法定代理人陳欽尚收 取系爭支票之舉主張被告與都美公司間之系爭委售標的買賣 契約已經成立云云，應無可採，此外復無法舉證證明被告與 都美公司成立買賣契約，因此無從為有利原告之認定，原告 主張洵屬無據，無可信取。 ㈡、被告有無以不正當行為阻止都美公司給付價金尾款？原告請 求有無理由？ 依系爭銷售委託書第4條之約定，於被告收取尾款同時一次 給付原告銷售服務報酬議價等語（見本院卷一第10頁），惟 被告與都美公司實未成立買賣契約，業如前述，則原告依系 爭銷售委託書第4條約定及第568條第1項規定，請求被告給 付服務報酬，亦失所據，不應准許。 五、綜上所述，原告依系爭銷售委託書第4條約定，及民法第568 條第1項規定，請求被告給付原告服務報酬1,312萬5,000元 及自起訴狀送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息 ，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，因訴之駁回而失 所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 105 年 8 月 29 日 民事第二庭 法 官 江春瑩 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 8 月 29 日 書記官 楊其康