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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第231號 原　　　告　林暉堂 　　　　　　周芳慈 　　　　　　黃齡瑩 　　　　　　黃偉哲 上四人共同 訴訟代理人　張靖雅律師 被　　　告　全達建設開發股份有限公司 法定代理人　李隆廣 訴訟代理人　李永然律師 　　　　　　黃介南律師 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105 年12月28日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關 係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之。民事訴訟法 第24條定有明文。經查，原告林暉堂、周芳慈、黃齡瑩、黃 偉哲與被告均合意就房屋土地預定買賣契約涉訟時，以本院 為第一審管轄法院（各房屋土地預定買賣契約第26條，本院 卷一第20、46、61、115 頁），依前揭說明，本院對本件訴 訟均有管轄權，先予敘明。 貳、實體方面： 一、原告主張：訴外人楊嘉誠、邱明珠、原告黃齡瑩、黃偉哲於 民國102 年3 月30日，分別與被告簽訂房屋土地預定買賣契 約（下按附表編號，依序稱系爭買賣契約一至四，合稱系爭 買賣契約），依序以附表編號一至四所示價金，承購位於新 北市○○區○○段，被告所興建之「全坤尊峰微風館」建案 （下稱微風館建案）如附表編號一至四所示房屋（下按附表 編號，依序稱系爭房屋一至四，合稱系爭房屋）、停車位暨 建物坐落基地之應有部分。嗣原告林暉堂於同年12月10日承 擔系爭買賣契約一、於同年月31日承擔系爭買賣契約二；系 爭買賣契約二再於103 年3 月6 日由原告周芳慈承擔，原告 已分別支付如附表「已支付價金」欄所示之金額予被告。原 告於微風館建案主結構完成，進行第1 次驗屋時，發見兩組 主結構大樑（下稱系爭主樑）與屋內隔間之設計並未一致， 分別橫過主臥室正中央、臥室、大門、客廳及廚房。自風水 學而言，樑下易生煞氣，對健康不利；自心理學以觀，人處 樑下易生心理壓迫，長期以降恐生心理疾病。系爭房屋均為 3 房格局，進門即面對大樑，將生視覺及心理壓迫，另大樑 橫過客廳及廚房，裝潢不易，且有云廚房有樑，積蓄難留， 又主臥室之大樑從正中央橫過，床鋪擺放無避開大樑可能。 而原告承購之房屋大樑下淨高度僅有229 至230 公分，因大 樑與天花板之高度落差甚鉅，僅得以包樑方式裝潢，於預留 裝潢空間後，天花板高度將小於229 至230 公分，有裝潢及 照明不足、家具選擇有限之困擾。被告為知名上市公司關係 企業，原告信其專業購屋，竟輕忽隔間設計，令系爭房屋有 上開重大且無法修補之瑕疵，喪失宜人居住之基本功能，原 告當均得解除系爭買賣契約，請求返還已支付之價金。詎原 告於104 年9 月15日發函通知被告解除系爭買賣契約，竟為 被告所否認，被告並於同年12月間函知原告解除契約，將原 告已付之價金分別扣除如附表「原告請求返還金額」欄所示 房地總價15 %之違約金後，為原告分別提存如附表「原告已 領回之提存金」欄所示之金額（已由原告各自領回）。前揭 瑕疵影響系爭房屋居住品質及裝潢自由，原告依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，實屬有據，被告不得主張解約及 扣除違約金；縱被告得解約扣除違約金，系爭違約金以房地 總價款15% 計算亦屬過高，應予酌減，爰依民法第259 條第 2 款規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告林 暉堂新臺幣（下同）258 萬7,500 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給 付原告周芳慈263 萬1,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應給付原告 黃齡瑩266 萬2,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告應給付原告黃偉哲 262 萬6,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：訴外人楊嘉誠、邱明珠、原告黃齡瑩、黃偉哲於 第1 次參觀微風館建案預售樣品屋時，現場銷售人員已向渠 等展示日後系爭房屋之樑柱、開窗位置及裝修示意圖。嗣10 2 年3 月30日簽約日，銷售人員乃再行告知，經渠等確認並 於意見調查表上簽名，原告林暉堂及周芳慈分別承擔系爭買 賣契約一、二，應繼受前手之權利義務，是原告於系爭買賣 契約簽訂前，均應已知悉樑柱之位置。而系爭買賣契約簽約 後，原告再次於記載室內樑構件位置及高度之客戶變更施工 簽認圖簽署，不得諉為不知系爭主樑位置及高度。再則，系 爭主樑下淨空間高度符合「建築技術規則建築設計施工編」 第32條第2 款所規定之天花板淨高度規定，原告主張系爭主 樑風水學及心理學上之諸多不利，不惟毫無科學根據，尚可 以變更床鋪位置、加裝飾品等方式化解，不構成物之瑕疵。 此外，微風館建案共234 戶，扣除原告4 戶及保留戶15戶外 ，其餘215 戶均完銷一空且全數交屋，甚於105 年3 月5 日 召開第一次區分所有權人會議，可見系爭房屋並無原告所稱 重大瑕疵存在。又系爭房屋毛胚完成時，被告尚通知原告到 場；室內粉刷及磁磚鋪設完工後，被告亦寄發看屋通知函， 邀請原告至現場由工作人員陪同參觀，確認施工與簽認圖有 無不符。而於104 年7 月28日竣工後，原告均依約繳納期款 ，是則，原告於訂約前既已知悉樑柱位置，簽約後又繳納分 期款長達2 年半，倘有重大瑕疵，豈有不表異議之理。實則 ，系爭房屋並無原告所稱系爭主樑位置設計不良及樑下空間 不足之瑕疵，渠等僅係簽約後適逢政府打房而房價下跌，乃 因獲利不彰反悔，刻意藉故解除系爭買賣契約，實有違誠信 。況兩造尚未就系爭房屋進行交屋，則系爭房屋之危險負擔 既未移轉於原告，原告尚不得主張物之瑕疵擔保責任。被告 先後以存證信函敦促原告儘速對保、繳交取得使用執照後之 約定期款及代收款，且於104 年9 月24日發函催告原告履行 ，惟遭置之不理，方於104 年11月30日發函原告依系爭買賣 契約第20條第2 項約定為解除之意思表示，並依同條項約定 沒收以房地總價款15% 計算之金額作為違約金。被告因系爭 買賣契約之解除，受有差價、管理費、房屋稅、瓦斯管費、 行銷費用、專案顧問費等損失，已逾所沒收之違約金，故前 開違約金並未過高，且原告逾時提出該攻防方法，應生失權 效力而不得主張等語置辯，並聲明：㈠如主文第1 項所示。 ㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項（本院卷二第32頁反面至第34頁、第41至 46頁、第105 頁反面，依判決格式修正或刪減文句，或依爭 點論述順序整理內容）： ㈠訴外人楊嘉誠、邱明珠、原告黃齡瑩、黃偉哲，於102 年 3 月30日，分別與被告簽立系爭買賣契約一至四，依序以 附表編號一至四所示價金，承購微風館建案之系爭房屋一 至四、停車位暨建物坐落基地之應有部分。嗣原告林暉堂 於同年12月10日承擔系爭買賣契約一、於同年月31日承擔 系爭買賣契約二；系爭買賣契約二再於103 年3 月6 日由 原告周芳慈承擔。系爭買賣契約一、二之承擔，均由契約 原買受人、新買受人與被告三方參與，簽立附表編號一、 二所示之讓渡同意書。訴外人、原告、被告間，分別簽立 如附表「相關書面」欄所示之文件；原告已支付如附表編 號一至四「已支付價金」欄所示之金額予被告。 ㈡系爭房屋一至四，屋內均有兩組主結構大樑（即系爭主樑 ）。系爭主樑下淨高度為：系爭房屋一229 公分（樑寬53 .5公分、樓板下淨高度311 公分）、系爭房屋二230 公分 （樑寬53.2公分、樓板下淨高度為310.5 公分）、系爭房 屋三230 公分（樑寬53.2公分、樓板下淨高度為311 公分 ）、系爭房屋四229 公分（樑寬53公分，樓板下淨高度為 311 公分）。 ㈢原告於104 年9 月15日，委由訴訟代理人以律靖民字第16 57號函，通知被告解除系爭買賣契約一至四，並請求退還 已繳納之價金。 ㈣被告於104 年10月15日，以內湖郵局1500、1502、1501、 1498號存證信函通知原告履約並均送達原告；於同年11月 12日，以內湖郵局1650、1651、1653、1649號存證信函催 告原告履約並均送達原告。 ㈤被告於104 年11月30日，以內湖郵局1783、1782、1784、 1781存證信函通知原告解除系爭買賣契約並均送達原告， 嗣被告將原告已給付價金扣除房地總價15% 之違約金後， 為原告提存如附表「原告已領回之提存金」欄所示之金額 ，該等提存金後均經原告領回。 ㈥原告於104 年12月22日，委由訴訟代理人以律靖民字第14 28號函，通知被告不同意扣除房地總價15% ，並請求返還 剩餘金額。 四、經本院於105 年10月24日與兩造整理並協議簡化之爭點（本 院卷二第34頁反面，依論述先後、妥適性調整順序、內容及 文字）： ㈠原告各依民法第359 條規定，解除系爭買賣契約一至四， 有無理由？ 1.系爭房屋是否有大樑位置設計不良、高度過低之物之瑕 疵？ 2.原告得否各依民法第359 條規定，解除系爭買賣契約一 至四？ ㈡被告主張依系爭買賣契約第20條第2 項約定，解除系爭買 賣契約，並各沒收買賣總價款15% 為違約金，有無理由？ 1.被告依系爭房屋買賣契約書第20條第2 項約定解除契約 ，有無理由？ 2.被告依系爭房屋買賣契約書第20條第2 項約定，沒收原 告林暉堂、周芳慈、黃齡瑩、黃偉哲依序2,587,500 元 、2,631,000 元、2,662,500 元、2,626,500 元為違約 金，有無理由？ 3.系爭違約金是否過高？應否酌減為若干數額？ ㈢原告林暉堂、周芳慈、黃齡瑩、黃偉哲依民法第259條第2 款規定，請求被告依序返還2,587,500元、2,631,000元、 2,662,500元、2,626,500元，有無理由？ 五、茲就爭點分別論述如下： ㈠原告各依民法第359 條規定，解除系爭買賣契約一至四， 為無理由。 1.系爭房屋無大樑位置設計不良、高度過低之買賣標的物 物之瑕疵。 ⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物無滅失或減少 其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預 定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視 為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其 所保證之品質。民法第354 條定有明文。申言之，所 謂「物之瑕疵」，係指買賣標的物應有之價值、效用 或品質，與出賣人交付之買賣標的物實際價值、效用 或品質不具符合性（conformity）而言。本諸契約屬 雙方當事人間就紛爭事實之行為規範，並為法院之裁 判規範，所謂買賣標的物應有之價值、效用或品質， 應先以契約雙方當事人主觀上約定之價值、效用或品 質為判準，倘當事人未有約定或約定未臻明確，尚難 探求當事人之約定範圍，則以客觀上通常之價值、效 用或品質為輔助基準，此即民法第354 條就物之瑕疵 所採主觀結合客觀之瑕疵概念（最高法院73年台上字 第1173號判例類同此旨）。又買賣標的物之應有之價 值、效用或品質如屬雙方當事人約定之主觀基準，固 無庸論；若無主觀基準，而以客觀價值、效用或品質 為輔，則買受人於契約成立時，倘已知標的物具客觀 之瑕疵，而未約定出賣人應除去瑕疵後為交付，如許 買受人嗣為主張物之瑕疵擔保責任，則有違禁反言之 原則；又買受人於契約締結時如重大欠缺交易上之必 要注意，致未發見標的物具客觀之瑕疵，除出賣人保 證其無瑕疵時或故意不告知其瑕疵外，亦欠缺法律保 護之必要性，此即民法第355 條「買受人於契約成立 時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負 擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1 項 所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔 保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」規定所 由設；另則，有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移 轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其 物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去 該瑕疵後給付，則買受人自得於危險移轉前行使瑕疵 擔保之請求權（最高法院99年度台上字第2443號判決 意旨參照）。原告主張：系爭房屋之系爭主樑位置設 計不良、高度過低，屬買賣標的物即系爭房屋之瑕疵 等情，為被告所否認，職此，本件應審究系爭主樑是 否有不符系爭買賣契約約定之應有價值、效用或品質 之主觀瑕疵；倘當事人未有約定或約定未臻明確，是 否不具客觀上通常之價值、效用或品質，而生客觀瑕 疵。次按，當事人之一方將其因契約所生法律上地位 概括移轉於承受人者，乃屬契約承擔。此項承擔乃以 承受契約當事人地位為標的之契約，亦即依法律行為 所生之概括承受，而將由契約關係所發生之債權、債 務及其他附隨的權利義務關係一併移轉（最高法院10 3 年度台上字第2573號判決意旨參照）。查，原告林 暉堂以讓渡同意書承擔訴外人楊嘉誠、邱明珠系爭買 賣契約一、二之當事人地位，系爭買賣契約二再由原 告周芳慈承擔，並均經被告同意，為兩造不爭執之事 項（見上三、㈠），依前揭說明，原告林暉堂、周芳 慈應概括承擔訴外人楊嘉誠、邱明珠與被告間就系爭 買賣契約一、二所發生之一切債權、債務及其他附隨 的權利義務關係。 ⑵關於系爭主樑之位置、樑下高度是否具物之瑕疵一節 ，首則，訴外人楊嘉誠、邱明珠、原告黃齡瑩、黃偉 哲於102 年3 月30日與被告簽立系爭買賣契約一至四 時，已分別填具意見調查表，明確表明「了解所購買 （預售屋）戶別的室內樑柱及開窗位置」等語，有渠 等分別簽認之意見調查表在卷可憑（本院卷一第199 至202 頁），訴外人楊嘉誠、邱明珠此部法律行為所 生之契約上效力，應由原告林暉堂、周芳慈概括繼受 ，如前敘及。次則，系爭房屋之室內裝修、隔間，買 受人得依系爭買賣契約第14條約定申請變更，此觀系 爭買賣契約第14條第1 項約定：「甲方（即買受人） 可申請變更範圍以室內隔間及裝修為限，其他有關結 構、大樓立面外觀、管道間、廚房位置、浴廁位置、 公共設施或影響上下樓層等均不得要求變更」即明（ 本院卷一第17頁、第44頁反面、第59頁反面、第109 頁），以故，系爭買賣契約締結後、房屋竣工前，原 告林暉堂、周芳慈乃於103 年3 月6 日；原告黃齡瑩 、黃偉哲（2 人由訴外人黃明章代理）於同年7 月27 日，與被告分別簽署「客戶變更施工簽認圖」，就是 否變更室內裝修、隔間一事，均表明「本戶不客變， 依原設計施作」，有該簽認圖附卷可參（本院卷一第 118 至121 頁），茲屬兩造不爭執之事實（見上三、 ㈠、附表「相關書面」欄）。觀諸被告各交付原告之 「客戶變更施工簽認圖」，其中「建築平面圖」部分 均已明確繪製系爭房屋之樑件位置及編號，並附註各 編號樑件之斷面尺寸，系爭主樑即其上記載編號B13 號、斷面尺寸50x95CM 之樑件，為兩造自承在卷（本 院卷一第95頁、卷二第103 頁反面至第104 頁），又 該等建築平面圖上，均已明顯標示系爭房屋均有主臥 室1 間、臥室2 間，系爭主樑橫跨全屋，設計位置沿 臥室之邊緣，並自主臥室之中央橫過。而該等「客戶 變更施工簽認圖」，另以文字記載：「1.本圖標示之 相關尺寸均為結構尺寸，不含裝修完成尺寸。…3.結 構樑尺寸以結構圖為準。4.本人（即原告）確認圖說 之各項變更，並收到影本乙份，各項變更之工程追加 減費用訂於103 年3 月6 日（原告林暉堂、周芳慈部 分）／103 年7 月27日（原告黃齡瑩、黃偉哲部分） 前簽認，並繳納客變費用（追減於交屋結算），逾期 本人同意依原主管相關核准之圖說施工。5.本戶平面 配置與家配圖或合約附圖若有差異，即依本圖為據， 交屋依本簽認圖為驗收依據」；再則，兩造於簽署「 客戶變更施工簽認圖」同日所簽署之「水電配置圖」 （本院卷一第203 至206 頁），就系爭主樑部分亦均 有明確之圖說標示。原告林暉堂、周芳慈、黃齡瑩、 黃偉哲（2 人由訴外人黃明章代理）於簽署「客戶變 更施工簽認圖」、「水電配置圖」時，均無何等異議 ，並均簽認「本戶不客變，依原設計施作」，則依前 開客觀事證以審，堪認系爭主樑之設計位置、樑下高 度，就應有之價值、效用或品質一節，已透過兩造系 爭買賣契約中前揭「客戶變更施工簽認圖」之簽署為 確認，當屬契約雙方當事人主觀上約定之價值、效用 或品質。原告乃未陳明或舉證證明系爭主樑有何不符 前揭「客戶變更施工簽認圖」之原因事實，當難認系 爭主樑之設計位置、樑下高度有何「應有之價值、效 用或品質」與「契約雙方當事人約定之價值、效用或 品質」不具符合性之主觀瑕疵可言。更況，被告因系 爭房屋室內隔間、水電配置均已完成，始於104 年6 月23日各寄發「看屋通知函」與原告，通知均於同年 7 月13日由原告察看房屋施作是否與「客戶變更施工 簽認圖」、「水電配置圖」不同，乃原告均無異議， 原告周芳慈、黃齡瑩、黃偉哲於同年8 月6 日分別繳 納申請使用執照分期款35萬元、原告林暉堂於同年月 10日繳納申請使用執照分期款34萬元予被告，有看屋 通知函、郵政大宗掛號（限時專送）函件、被告客戶 資料卡可憑（本院卷一第207 至216 頁），更徵系爭 房屋之系爭主樑無主觀之瑕疵。依上而論，原告之主 張，自難憑採。 ⑶另就建築規劃、設計、施工、構造、設備應遵守之技 術規則各節，中央主管機關內政部依建築法第97條之 授權，訂定發布建築技術規則總則編、建築施工設計 編、構造編、設備編等規範。質言之，就建築應具有 之客觀通常價值、效用或品質，我國法以建築技術規 則為客觀規範基準，倘建築無違建築技術規則之規範 ，即應推定建築未有客觀物之瑕疵（至標的物是否具 有主觀物之瑕疵，則屬另一問題），如當事人指摘建 築具客觀之瑕疵，即應具體陳明及舉證所指瑕疵有何 不符合建築通常價值、效用或品質之情形。經查，建 築技術規則建築施工設計編關於住宅戶內空間，雖無 樑柱位置、樑下高度之直接規定，惟依建築技術規則 建築施工設計編第32條規定：「天花板之淨高度應依 左列規定：一、學校教室不得小於3 公尺。二、其他 居室及浴廁不得小於2.1 公尺，但高低不同之天花板 高度至少應有一半以上大於2.1 公尺，其最低處不得 小於1.7 公尺」、第164 條之1 第3 項規定：「住宅 、集合住宅等類似用途建築物未設計挑空者，除有第 1 項第4 款情形（即同1 戶空間變化需求而採不同樓 板高度之複層式構造設計時，其樓層高度最高不得超 過4.2 公尺）外，地面一層樓層高度不得超過4.2 公 尺，其餘各樓層之樓層高度均不得超過3.6 公尺」即 屬相關之規範。就系爭房屋樑柱位置及樑下高度是否 符合建築技術規則一節，經本院函詢地方主管機關新 北市政府，函復略以：依使用執照載示，本案建物為 鋼筋混凝土構造、地上22層、地下3 層、2 幢、4 棟 共234 戶，建築物高度為73.85 公尺，19樓（即系爭 房屋一、三、四位置）樓層高度3.3 公尺、19樓天花 板高度最低處2.1 公尺、20樓樓層高度3.4 公尺、20 樓天花板高度最低處2.1 公尺，故上開樓層及天花板 高度未違反建築技術規則建築施工設計編第32條、第 164 條之1 規定。又新北市政府依建築法第34條、新 北市政府建造執照特殊結構委託審查原則，就本案結 構部分亦委託台北市土木技師公會審查完竣，亦無違 反前揭規定等情，有新北市政府工務局105 年6 月27 日新北工建字第1051177550號函及檢附相關文件在卷 可憑（本院卷一第237 至253 頁），堪認系爭房屋就 房屋樑柱位置及樑下高度，均未違反建築技術規則， 當得推定就此部分無客觀上物之瑕疵。原告雖一再主 張：系爭主樑設計位置、樑下高度，具風水學、心理 學瑕疵，且將造成裝潢及照明不足、家具選擇有限困 擾等語，惟原告未能舉證證明所稱風水學上禁忌、心 理壓迫感、裝潢、照明不足、家具選擇有限等情確屬 客觀物之瑕疵，當難為有利於原告之認定。更何況， 縱認原告所指系爭主樑位置、樑下高度具客觀物之瑕 疵，觀諸兩造不爭執形式上真正，締約前所參觀之樣 品屋示意圖（本院卷一第195 至198 頁、卷二第35頁 ），室內空間已多有以裝潢包覆樑柱情形，該樑柱包 覆部分，天花板高度亦有明顯之落差，未見訴外人楊 嘉誠、邱明珠（由原告林暉堂、周芳慈概括繼受權利 義務）、原告黃齡瑩、黃偉哲有何異議，乃分別簽立 系爭買賣契約一至四暨客戶意見調查表，確認了解所 購買戶別室內樑柱及開窗位置，此其一；原告林暉堂 、周芳慈、黃齡瑩、黃偉哲簽署明確記載系爭系爭主 樑位置、斷面尺寸之「客戶變更施工簽認圖」、「水 電配置圖」時，亦均簽認「本戶不客變，依原設計施 作」，此其二；系爭房屋室內隔間、水電配置均已完 成、經被告通知看屋後，原告未表異議並持續繳款分 期款，此其三，當難認原告得諉稱不知系爭主樑之位 置及樑下高度，依民法第355 條第1 項規定，被告不 負瑕疵擔保責任。再則，系爭買賣契約為預售屋買賣 ，價金均為1,700 餘萬元，交易非微，原告乃於締約 前、後參觀、簽署文件之時，對系爭主樑之位置、樑 下高度均未表異議或為何等之確認，當難認非重大欠 缺交易上之必要注意情形。原告復未能舉證被告有何 故意不告知其瑕疵或保證品質之情，依民法第355 條 第2 項，被告亦不負瑕疵擔保責任。至原告雖再陳稱 ：客戶意見調查表目的在調查客戶意見，客戶變更施 工示意圖則在確認客戶是否變更施工，均非告知樑柱 尺寸、位置之文件，被告不得執此逕謂已盡告知義務 、且被告未給予客戶變更施工示意圖合理審閱期間云 云，惟均與前開被告就樑柱位置多次向原告確認、原 告執有「客戶變更施工簽認圖」影本等客觀事證不符 ，當非足採。依上論述，本件系爭主樑之設計位置、 樑下高度亦無客觀瑕疵；縱有客觀瑕疵，原告亦屬知 悉或因重大過失而不知，被告不負瑕疵擔保責任。以 故，原告此部分主張，難認有據。 2.原告不得依民法第359 條規定，解除系爭買賣契約一至 四。 按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但 依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價 金，民法第359 條定有明文。本件系爭房屋之系爭主樑 設計位置、樑下高度無何等主觀或客觀物之瑕疵，原告 亦非不知或得諉為不知前開所指瑕疵之情，均難責令被 告負瑕疵擔保之責。職是，原告主張依民法第359 條規 定，解除系爭買賣契約一至四，為無理由。 ㈡被告主張依系爭買賣契約第20條第2 項約定，解除系爭買 賣契約，並各沒收買賣總價款15% 為違約金，為有理由： 1.被告依系爭房屋買賣契約書第20條第2 項約定解除系爭 買賣契約一至四，為有理由。 ⑴按甲方（即原告）如有違反本契約各項規定時，經乙 方（即被告）催告仍未依該通知期限履行者，乙方得 解除本契約即收回本戶房地，並得沒收依房地總價款 15% 計算之金額，如該沒收金額超過甲方已繳價款者 ，則以已繳價款為限；甲方應於結構體完成後1 個月 內辦妥乙方洽定銀行之一切貸款手續。若甲方未於本 條第1 項期限內完成貸款手續，或不辦貸款或減少貸 款金額，或核貸金額不足時，應於乙方取得使用執照 後7 日內以現金1 次付清全部貸款或差額款項，否則 視同違約，並應賠償乙方因此所受之一切損失；甲方 應依分期付款表（附件一）之約定，按已完成工程進 度之期別於接獲乙方書面通知日起7 日內至乙方指定 繳款地點或銀行帳戶以現金或即期支票如數1 次繳清 。甲方如逾5 日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現 時，甲方應加付按逾期期款部分每日萬分之2 單利計 算遲延利息，於補繳期款時一併繳付乙方，如逾期2 個月或於使用執照核發後1 個月不繳期款或遲延利息 ，經乙方以存證信函或其他書面催繳，經送達7 日內 仍未繳清者，經雙方同意依本契約第20條約定辦理。 但前項情形乙方同意緩期支付者，不在此限，系爭買 賣契約第20條第2 項（違約處罰條款）、第9 條第1 項後段、第3 項（貸款約定）、第8 條（付款約定） 約定分別定有明文。 ⑵經查，微風館建案於104 年7 月28日竣工，於同年10 月20日取得使用執照等節，有新北市政府工務局104 股使字第00468 號使用執照存卷足考（本院卷一第18 3 頁）。又微風館建案結構體完成後，原告並未辦理 銀行貸款手續、亦未繳納領得使用執照之期款及代收 款等情，為渠等所不否認。則系爭建案結構體既於10 4 年7 月28日即已完成，依系爭買賣契約第9 條第1 項後段、第3 項約定，原告即應於1 個月內辦妥銀行 貸款事宜。乃原告均未履行，經被告於104 年10月15 日，以內湖郵局1500、1502、1501、1498號存證信函 通知原告於同年月30日前履約辦理銀行貸款事宜（本 院卷一第122 至129 頁）；再於同年11月12日，以內 湖郵局1650、1651、1653、1649號存證信函催告原告 於同年月20日前履約辦理銀行貸款事宜、繳交領得使 用執照之期款、代收款（本院卷一第130 至137 頁） 。因原告均未依催告而履行，甚主張因物之瑕疵而單 方解除契約，被告始於同年月30日，以內湖郵局1783 、1782、1784、1781存證信函通知原告解除系爭買賣 契約、沒收原告房地總價15% 之違約金（本院卷一第 141 至156 頁），茲屬兩造所不爭執之事項（見上三 、㈣至㈤）。以故，原告已有違反系爭買賣契約第9 條第1 項後段、第3 項、第8 條約定之事實，則被告 依系爭買賣契約第20條第2 項約定，分別對原告林暉 堂、周芳慈、黃齡瑩、黃偉哲表示解除系爭買賣契約 一至四，並沒收原告林暉堂、周芳慈、黃齡瑩、黃偉 哲依序258 萬7,500 元、263 萬1,000 元、266 萬2, 500 元、262 萬6,500 元為違約金，即屬有據。 2.系爭違約金無過高之情，尚無酌減必要。 ⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約 金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而 生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或 不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權 人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期 或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；次按 ，當事人約定之違約金額過高者，法院得依民法第25 2 條規定，以職權酌減至相當之數額。又賠償性違約 金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當 事人所受損害、債務人倘依約履行，債權人可得享受 之一切利益等情形，以為衡量標準（最高法院51年台 上字第19號、79年台上字第1612號、第1915號判例、 100 年度台上字第533 號、105 年度台上字第129 號 判決意旨參照）。質言之，違約金之約定，係基於個 人自主意思所形成之當事人間之規範，本諸契約自由 原則，當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其 拘束。倘法院審酌上開要素，認當事人就違約金所約 定之數額並無違背契約正義而有過高情事，即無酌減 必要（最高法院103 年度台上字第1899號判決意旨參 照）。系爭買賣契約第20條第2 項約定，屬買受人未 履約之違約金約款，觀諸系爭買賣契約第20條第2 項 後段約定「如該沒收金額超過甲方已繳價款者，則以 已繳價款為限」，暨兩造未約定該違約金為懲罰性質 等節，堪認系爭違約金約款屬賠償性違約金之約定， 且依上開說明，本院應依職權審酌系爭違約金是否過 高，惟就事證之提出，仍應由當事人依辯論主義就利 己事實為主張並負舉證責任。被告雖抗辯：原告遲至 105 年10月24日準備程序中始提出違約金過高之主張 ，於該次準備程序前之言詞辯論期日均未論及，應生 民法第276 條之失權效等語，惟原告既於本院再開準 備程序而協議簡化爭點後即主張違約金過高（本院卷 二第34至35頁），且茲屬法院職權事項，當不生民法 第276 條準備程序之失權效，被告此部分抗辯，自非 足採。 ⑵經查，被告抗辯：因原告林暉堂、周芳慈、黃齡瑩、 黃偉哲違約，致被告就系爭房屋一至四依序生①差價 損失260 萬200 元、279 萬200 元、323 萬4,500 元 、289 萬4,500 元；②支出因持有房地而生1 年之管 理費依序為3 萬8,700 元、3 萬8,700 元、3 萬8,36 4 元、3 萬8,364 元、③房屋稅依序為2 萬6,887 元 、2 萬6,887 元、2 萬6,632 元、2 萬6,632 元；④ 瓦斯管費依序為6 萬9,033 元、6 萬9,305 元、6 萬 9,033 元、6 萬9,033 元等情，業據提出內政部不動 產交易實價登錄查詢資料、微風館建案管理委員會收 據、新北市稅捐稽徵處105 年度房屋稅繳款書、欣泰 石油氣股份有限公司收據為憑（本院卷二第85至91頁 ），經核並無不合。原告雖主張：被告繼續保有房屋 所有權，本享有一定價值利益，前開房屋稅、管理費 、瓦斯管費不得充作損失云云，惟被告以出售微風館 建案營利，前開稅、費支出，確屬倘原告依約履行， 被告得免於支付之成本，當屬因原告違約所受之所受 損害及所失利益，原告此部分主張，並非有憑。觀諸 被告前開①至④之損失，既已超過前開所沒收之違約 金金額，且衡諸不動產交易價格，每隨國家社會經濟 狀況、景氣、政府政策等因素影響，本件預售屋買賣 締約至系爭建案竣工約2 年4 月，當有一定違約金機 制確保雙方當事人履約；又該等違約金各占系爭買賣 契約總價金15% ，並非顯不具合理性及公平性而有違 背契約正義情形，本院認尚無介入私法自治而酌減之 必要。至被告另抗辯：伊委託創意家行銷股份有限公 司銷售微風館建案，就系爭房屋一至四分別支出103 萬650 元、102 萬3,710 元、107 萬9,460 元、102 萬1,150 元；又支付全坤建設開發股份有限公司以實 際總銷售額5%計算之專案管理顧問費，就系爭房屋一 至四分別支出72萬7,800 元、72萬7,800 元、72萬90 0 元、72萬900 元等語，縱認屬實，此部分金額屬原 告銷售微風館建案系爭房屋一至四之成本，無論原告 履約與否，被告均非得免於支出，當不能認係因原告 違約所生之損害，一併指明。職此，原告主張系爭違 約金過高，即無理由。 六、綜上所述，原告主張依民法第359 條規定，解除系爭買賣契 約一至四，應屬無據；其違反系爭買賣契約第9 條第1 項後 段、第3 項、第8 條約定，被告乃依系爭買賣契約第20條第 2 項約定，主張解除系爭買賣契約一至四，並沒收原告林暉 堂、周芳慈、黃齡瑩、黃偉哲依序258 萬7,500 元、263 萬 1,00 0元、266 萬2,500 元、262 萬6,500 元為違約金，則 屬有憑，前開違約金無過高之情，尚無酌減之必要。從而， 原告林暉堂、周芳慈、黃齡瑩、黃偉哲依民法第259 條第2 款規定，請求被告依序返還2,587,500 元、2,631,000 元、 2,662,500 元、2,626,500 元，及自起訴狀繕本送達被告翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應 予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗 ，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或 防禦方法；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以 影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要。至原告請求 履勘現場，與判決之結果不生影響，核無必要，併此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 106 年 1 月 18 日 民事第八庭 審判長法 官 鄭佾瑩 法 官 郭銘禮 法 官 劉庭維 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 1 月 18 日 書記官 鄭涵文 附表（金額均為新臺幣） ┌─┬──────┬───────┬────┬─────┬─────┬──────────────┐ │編│房屋土地預定│承購建物 │已支付價│原告已領回│原告請求返│相關書面（時間、卷證頁碼） │ │號│買賣契約書之│承購停車位 │金 │之提存金 │還金額 │ │ │ │買受人、出賣│（微風館建案）│ │ │ │ │ │ │人、買賣總價│ │ │ │ │ │ │ │金 │ │ │ │ │ │ ├─┼──────┼───────┼────┼─────┼─────┼──────────────┤ │一│訴外人楊嘉誠│B1棟19樓房屋 │381 萬元│原告林暉堂│原告林暉堂│1.訴外人楊嘉誠、被告簽立「房│ │ │（原告林暉堂│B2-99號停車位 │（含承擔│122萬2,500│258萬7,500│ 屋土地預定買賣契約書」；訴│ │ │承擔契約）、│ │楊嘉誠已│元 │元 │ 外人楊嘉誠另簽立「意見調查│ │ │被告、1725萬│ │給付之20│ │ │ 表」 │ │ │元 │ │8 萬元）│ │ │ （102 年3 月30日、本院卷一│ │ │ │ │ │ │ │ 第100 至116 頁、第199 頁）│ │ │ │ │ │ │ │2.訴外人楊嘉誠、原告林暉堂、│ │ │ │ │ │ │ │ 被告簽立「讓渡同意書」 │ │ │ │ │ │ │ │ （102 年12月10日，本院卷一│ │ │ │ │ │ │ │ 第117頁） │ │ │ │ │ │ │ │3.原告林暉堂於「客戶變更施工│ │ │ │ │ │ │ │ 簽認圖」、「水電配置圖」簽│ │ │ │ │ │ │ │ 署（103 年3 月6 日，本院卷│ │ │ │ │ │ │ │ 一第118 、203 頁） │ ├─┼──────┼───────┼────┼─────┼─────┼──────────────┤ │二│訴外人邱明珠│B1棟20樓房屋 │386 萬元│原告周芳慈│原告周芳慈│1.訴外人邱明珠、被告簽立「房│ │ │（原告林暉堂│B1-197號停車位│（含承擔│122萬9,000│263萬1,000│ 屋土地預定買賣契約書」；訴│ │ │承擔契約，再│ │邱明珠、│元 │元 │ 外人邱明珠另簽立「意見調查│ │ │由原告周芳慈│ │林暉堂已│ │ │ 表」 │ │ │承擔契約）、│ │給付之24│ │ │ （102 年3 月30日、本院卷一│ │ │被告、1754萬│ │6 萬元）│ │ │ 第12至40頁、第200 頁） │ │ │元 │ │ │ │ │2.訴外人邱明珠、原告林暉堂、│ │ │ │ │ │ │ │ 被告簽立「讓渡同意書」 │ │ │ │ │ │ │ │ （102 年12月31日、本院卷一│ │ │ │ │ │ │ │ 第40頁反面） │ │ │ │ │ │ │ │3.原告林暉堂、原告周芳慈、被│ │ │ │ │ │ │ │ 告簽立「讓渡同意書」 │ │ │ │ │ │ │ │ （103 年3 月6 日、本院卷一│ │ │ │ │ │ │ │ 第41頁） │ │ │ │ │ │ │ │4.原告周芳慈於「客戶變更施工│ │ │ │ │ │ │ │ 簽認圖」、「水電配置圖」簽│ │ │ │ │ │ │ │ 署（103 年3 月6 日，本院卷│ │ │ │ │ │ │ │ 一第119 、204 頁） │ ├─┼──────┼───────┼────┼─────┼─────┼──────────────┤ │三│原告黃齡瑩、│B2棟19樓房屋 │391萬元 │原告黃齡瑩│原告黃齡瑩│1.原告黃齡瑩、被告簽立「房屋│ │ │被告、1775萬│B2-98號停車位 │ │124萬7,500│266萬2,500│ 土地預定買賣契約書」；原告│ │ │元 │ │ │元 │元 │ 黃齡瑩另簽立「意見調查表」│ │ │ │ │ │ │ │ （102 年3 月30日、本院卷一│ │ │ │ │ │ │ │ 第42至56頁、第201 頁） │ │ │ │ │ │ │ │2.原告黃齡瑩委由黃明章代理，│ │ │ │ │ │ │ │ 於「客戶變更施工簽認圖」、│ │ │ │ │ │ │ │ 「水電配置圖」簽署（103 年│ │ │ │ │ │ │ │ 7 月27日，本院卷一第120 、│ │ │ │ │ │ │ │ 206 頁） │ ├─┼──────┼───────┼────┼─────┼─────┼──────────────┤ │四│原告黃偉哲、│A2棟19樓房屋 │386萬元 │原告黃偉哲│原告黃偉哲│1.原告黃偉哲、被告簽立「房屋│ │ │被告、1751萬│B1-196號停車位│ │123萬3,500│262萬6,500│ 土地預定買賣契約書」；原告│ │ │元 │ │ │元 │元 │ 黃偉哲另簽立「意見調查表」│ │ │ │ │ │ │ │ （102 年3 月30日、本院卷一│ │ │ │ │ │ │ │ 第57至71頁、第202 頁） │ │ │ │ │ │ │ │2.原告黃偉哲委由黃明章代理，│ │ │ │ │ │ │ │ 於「客戶變更施工簽認圖」、│ │ │ │ │ │ │ │ 「水電配置圖」簽署（103 年│ │ │ │ │ │ │ │ 7 月27日，本院卷一第121 、│ │ │ │ │ │ │ │ 205 頁） │ └─┴──────┴───────┴────┴─────┴─────┴──────────────┘