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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度重訴字第37號 原　　　告　陳書坤 訴訟代理人　李金澤律師 被　　　告　達基建設股份有限公司 法定代理人　林晋賢 訴訟代理人　蕭明哲律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106年11月9日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告 起訴時未言明其請求權基礎，然聲明：「一、請求判令被告 修復坐落臺北市○○區○○路0段000巷00號（文山印象公寓 大樓 C棟）房屋之漏水及安全設備等瑕疵並提供前述項目10 年無條件免費保固；二、被告應給付原告因被告瑕疵給付所 造成原告之損害計新臺幣（下同）653萬元；三、被告如逾3 個月內無法修復，應返還購屋價金及並賠償原告因此之損失 。」（新北地院卷第3至4頁）；嗣於民國105年3月29日以民 事準備書狀變更以民法第359 條為請求權基礎，並變更聲明 為如後所示（本院卷第29頁），復於106年11月9日言詞辯論 期日變更追加以買賣契約瑕疵修補請求權及買賣契約價金減 少請求權為基礎（本院卷第218 頁），並以同日庭呈之民事 綜合辯論意旨狀變更訴之聲明第一項所示附件一之內容（本 院卷第222至248頁），核原告所變更及追加之請求權基礎， 與原訴屬基於同一紛爭事實，並擴張及減縮應受判決事項之 聲明，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。 貳、實體方面 一、原告主張：原告於102年9月20日向被告買受其所建造之門牌 號碼為臺北市○○區○○路0段000巷00號之四層房屋（下稱 系爭房屋）一戶，並與被告簽立房屋買賣契約書（下稱系爭 買賣契約），約定房屋價款為1340萬元，另與系爭房屋坐落 土地之地主即訴外人翁國榮簽立土地買賣契約書，約定土地 價款3140萬元，房地總價共4480萬元。原告自102年12月2日 交屋入住系爭房屋後，即發現系爭房屋有多項設施具非人為 性之損害，經原告自行雇工或催促被告修復後，雖大抵已於 103 年間修復完畢而可堪用，惟系爭房屋外圍之內外牆及地 板，仍有因房屋基地後方之擋土牆施作不良，致終年滲水並 於牆面產生白灰色水痕即俗稱白華之瑕疵（下稱系爭滲漏水 瑕疵，詳如附件一即本院卷第222至247頁之照片所示），被 告雖曾進行修復，然未久即又滲漏，原告自有請求被告修復 至不再漏水狀態之必要。又系爭房屋因係現況交屋，交屋時 即設有被告安裝之「真空氣動梭電梯」（下稱系爭氣動梭） ，原告斯時誤認被告提供之系爭氣動梭為合法設備，始未提 出異議；嗣於104 年6月9日經電視新聞報導後，始悉系爭氣 動梭並無使用執照亦未經檢驗合格，屬違法設備，原告已不 敢再使用系爭電梯，然其存在佔用系爭房屋每層約0.5 坪之 面積且無法拆除，現甚已損壞無法使用，自亦屬系爭房屋之 瑕疵（下稱系爭氣動梭瑕疵）。系爭滲漏水瑕疵及系爭氣動 梭瑕疵之存在使系爭房屋之價值減損15% 之價值，原告自得 請求減少價金共672 萬元；又原告自交屋以來即通知被告修 復系爭滲漏水瑕疵，然被告迄今未能修繕至完全不漏水之狀 態、系爭氣動梭瑕疵則為被告故意不告知之瑕疵，均不受行 使減少價金請求權除斥期間規定之拘束等語。為此，爰依民 法第359 條規定、買賣契約瑕疵修補請求權、買賣契約價金 減少請求權提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺 北市○○區○○路0 段000巷00號（即文山印象公寓大樓C棟 含擋土牆，如附件一所示之位置），修復至不再漏水之狀態 。㈡被告應給付原告672 萬元，及自準備書狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%之利息；㈢願供擔保，請准宣 告假執行。 二、被告則以：本件為成屋買賣，且為現況交屋，原告於購買系 爭房屋時，即已知悉其所主張之系爭滲漏水瑕疵，被告就此 依民法第355條第1項規定不負物之瑕疵擔保責任；況被告自 兩造簽約後即派員持續與原告聯繫修繕事宜，係因原告未能 配合始未能進行修繕，原告訴請被告修繕，無訴之利益。另 系爭氣動梭並非系爭買賣契約之標的，被告依約並無給付室 內合法電梯之義務，系爭氣動梭係被告無償贈與原告之設備 ，僅為室內之輔助設施，無合法與否的問題，況被告於銷售 系爭房屋時，即已告知系爭氣動梭僅是方便老弱婦孺上樓之 用，並非作為電梯之替代設計，故非瑕疵，且無原告所稱無 法拆除並占用地坪之情事，房屋價值亦未因此減損，原告應 就系爭房屋價值減損之事實負舉證責任。再者，原告自承自 交屋迄今已入住逾1 年半，期間不斷通知被告修復，然未於 通知後6 個月內請求減少價金或解除契約，系爭房屋縱有原 告所指瑕疵存在，原告減少價金請求權亦已罹於民法第356 條所定之除斥期間等語為辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。 三、不爭執事項： 原告於102年9月20日向被告買受系爭房屋，並與被告簽立系 爭買賣契約，約定房屋價款1340萬元，且於契約中載明「本 戶房地依現況交屋」，原告另與系爭房屋坐落土地之地主翁 國榕簽立土地買賣契約書，約定土地價款3140萬元，房地總 價共4480萬元。被告於102年12月2日交屋，交屋時系爭氣動 梭即已存在，原告自交屋後即通知被告系爭滲漏水瑕疵存在 並請求修補等情，為兩造所不爭執，且有系爭買賣契約、土 地買賣契約、交屋證明書及原告與被告員工之通訊軟體LINE 對話紀錄及往來書信等卷在卷可稽（新北地院卷第7 頁至26 -1頁、本院卷第152至176頁、第194頁），自堪信為真實。 四、得心證之理由 原告主張被告應就上開瑕疵負物之瑕疵擔保責任，並請求被 告依買賣契約瑕疵修補請求權，將系爭房屋修補至不漏水之 狀態，另主張系爭滲漏水瑕疵及系爭氣動梭瑕疵致系爭房地 之價值減損，請求減少價金15%共672萬元，則為被告所否認 ，並以前詞置辯。是本院應審酌者闕為：㈠原告是否得依瑕 疵修補請求權，請求被告將系爭房屋修補至不漏水之狀態？ ㈡原告是否得請求減少價金672 萬元？其權利是否已罹於民 法第365條之除斥期間？析述如下： ㈠原告不得依瑕疵修補請求權，請求被告將系爭房屋修補至不 漏水之狀態： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條 第1 項本文定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺 點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不 以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例 要旨參照）。經查，系爭房屋於102年12月2日交屋時，C 棟 房屋後方室外之擋土牆、地板及圍牆固有漏水之現象，業據 原告提出附件一所示照片為證（本院卷第222至247頁）。又 該滲漏水之現象，雖僅存在於房屋後方室外之擋土牆、地板 及圍牆，然依一般買賣房屋之交易習慣，買屋者所期待者， 衡情應係買受一無滲漏水之虞之房屋，是系爭房屋應具備無 滲、漏水等情形而可供原告為正常使用之價值，應認無違一 般人之經驗法則。準此，系爭房屋於交付時有原告所指多處 因此有減少系爭房屋價值之瑕疵，此亦有臺北市土木技師工 會之鑑定結果外放在卷為憑，認被告應對系爭漏水瑕疵30萬 元之修復費用負擔70% 之責，是系爭房屋具有滲漏水之瑕疵 而有減損系爭房屋價值之瑕疵，堪以認定。 ⒉次按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣 之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或 請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告 知物之瑕疵者亦同；買賣之物，僅指定種類者，如其物有瑕 疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而即時請求另行 交付無瑕疵之物，民法第359條、第360條、第364條第1項定 有明文。前揭規定為物之瑕疵擔保責任之法律效果，於特定 物買賣契約之情，物之瑕疵擔保責任之法律效果，依同法第 359條、第360條為減少價金、解除契約或損害賠償，然並無 瑕疵修補請求權之規定，是買受人於特定物買賣契約主張物 之瑕疵擔保責任時，並無請求出賣人修補瑕疵之請求權。經 查，系爭買賣契約第9條第2項約定：「有關本標的物之瑕疵 擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。」等語（新 北院卷第11頁），兩造就系爭房屋之瑕疵擔保責任既無特別 約定，是關於瑕疵擔保權利之行使，自應依兩造契約之前揭 規定，依民法之規定為之。又系爭房屋固有原告主張之系爭 滲漏水瑕疵，已如前述，被告依系爭買賣契約及前揭規定， 自應就上開瑕疵負物之瑕疵擔保責任，惟系爭房屋之買賣契 約屬特定物買賣契約，揆諸前揭說明，於系爭房屋具物之瑕 疵時，原告依民法買賣章節之規定，僅得選擇行使減少價金 請求權、契約解除權或損害賠償請求權，而無請求被告修補 瑕疵之權利。準此，原告主張依買賣契約瑕疵修補請求權， 請求被告將系爭漏水瑕疵修補至不再漏水之狀態，洵屬無據 ，難以准許。 ㈡原告請求減少價金672 萬元，為無理由： ⒈買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解 除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不 行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法第365條第1項 定有明文。原告主張系爭漏水瑕疵及系爭氣動梭瑕疵致系爭 房屋之價值減損15%即672萬元，並請求被告給付上開金額云 云，為被告抗辯該請求權罹於除斥期間。經查： ⑴原告主張系爭房屋之價值減損15%即672萬元云云，此為原告 自行預估而來（本院卷第218 頁反面參照），並未見其舉證 以實其說，是其逕為前揭主張，顯屬無據，不足採信。再者 ，原告自承其自交屋後即陸續通知被告系爭滲漏水瑕疵之情 ，業據提出通知被告修復之往來函件、通訊軟體LINE之對話 紀錄截圖在卷（新北地院卷第7頁至26-1頁、本院卷第152至 176頁、第194頁），已如前述。另依原告自行製作之「原告 通知被告修繕瑕疵時程表」，其上編號5所載「入住4個多月 通知被告履行階梯白華瑕疵修補漏水」等語，及相對應之編 號5證物所載「請您,轉達老闆別讓貴司工務兒戲處理房子瑕 疵,今天的情況與8個月前一樣大漏水」、「水流成這樣」等 語，足徵原告早於103 年7月3日即已通知被告系爭滲漏水瑕 疵（本院卷第151頁、第161頁），然原告遲至104年8月24日 始提起本訴，甚遲於105年3月29日始請求減少價金。是依前 揭條文之規定，原告既未於通知系爭漏水瑕疵6 個月間行使 其請求減少價金之權利，該權利早已罹於民法第365條第1項 所定之除斥期間，被告抗辯本件原告之減少價金請求請求權 已罹於除斥期間，依法有據，原告猶執前詞主張系爭漏水瑕 疵致系爭房屋價值減損，請求減少價金云云，顯無理由。 ⑵次按，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人 承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373 條亦 有明文。第查，系爭氣動梭於102年12月2日交屋時即已存在 ，且系爭買賣契約由兩造約定依「現況交屋」（本院卷第27 頁背面參照）等情，為兩造所不爭執，足認原告於交屋時即 知系爭氣動梭設置於系爭房屋內之事實。又系爭買賣契約既 約定依現況交屋，被告交屋時，系爭氣動梭之現況縱無使用 執照或未經檢驗合格，被告將上開現況之系爭氣動梭交付予 原告後，該氣動梭之利益及危險承受負擔已移轉予原告。換 言之，系爭氣動旋縱有違建或交付後不能使用等情事，危險 負擔之責任移轉予原告，是原告自無從以該氣動梭交付後無 法使用或有違建等情以為減少價金之請求。況原告就法律之 適用及探知，為其權利與義務，不得於事後以其不知法律卸 責。尤有甚者，原告於本件訴訟繫屬中，曾向臺北市政府都 市發展局（下稱北市都發局）函詢系爭氣動梭是否合法，並 經北市都發局於105年6月1日以北市都建字第10508236300號 函函覆系爭氣動梭「未經竣工檢查取得使用許可證，應立即 停止使用」等語（本院卷第67頁參照）。是由該函文可知， 北市都發局是以系爭房屋之平面圖說原無系爭氣動梭之設置 ，該項設置雖屬違章建築，然得申請雜項執照，辦理使用執 照之變更，即可合法使用，是北市都發局迄今並未逕為拆除 ，原告亦不爭執系爭氣動梭仍設置於系爭房屋內，是原告逕 以主張系爭房屋有15% 價值之減損，顯屬遽斷。況且，原告 既得於本件訴訟繫屬中既可自行查明系爭氣動梭之適法性， 益徵其於系爭買賣契約成立時，亦有能力自行查明系爭氣動 梭之適法性與否，然原告斯時怠於行使其檢查權利及查證義 務，探詢系爭氣動梭是否合法，即率依系爭氣動梭之現況交 屋，事後自不得以知悉系爭氣動梭無使用執照、未經檢驗合 格在後以為卸責之詞；而被告就系爭氣動旋所應負之瑕疵擔 保責任，自為交屋時之現況，即無使用執照亦未經檢驗許可 之狀態。準此，原告主張系爭氣動梭因無使用執照及未經檢 驗合格之情，屬物之瑕疵，顯屬無據，其據此請求減少價金 ，亦難照准。 ⒉據上論結，原告就系爭滲漏水瑕疵之減少價金請求權，因未 於通知瑕疵6 個月間行使權利，已罹於民法第365條第1項之 除斥期間；被告就系爭氣動梭無使用執照、未經檢驗合格等 情，不負物之瑕疵擔保責任。原告主張系爭滲漏水瑕疵及系 爭氣動梭瑕疵致系爭房地減損15%之價值，並依民法第359條 第1項規定請求減少價金，為無理由。 五、綜上所述，被告依民法物之瑕疵擔保責任之規定，就系爭滲 漏水瑕疵並無瑕疵修補義務，原告自無請求被告修復系爭滲 漏水瑕疵之權利；原告就系爭漏水瑕疵請求減少價金之請求 權，已因罹於民法第365條第1項規定之除斥期間而消滅，被 告就系爭氣動梭之設置無使用執照亦未經檢驗合格之情，不 負物之瑕疵擔保責任，原告不得請求減少價金。從而，原告 依買賣契約瑕疵修補請求權，請求被告將系爭房屋修復至不 再漏水之狀態，及依買賣契約減少價金請求權，請求被告給 付672 萬元及其法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原告 之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，依法併予駁回 之。 六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提 之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響 ，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。 七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中 華 民 國 106 年 11 月 30 日 民事第三庭 法 官 洪純莉 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 11 月 30 日 書記官 范國豪