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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第851號 原　　　告　大師國際不動產股份有限公司 法定代理人　陳建慶 訴訟代理人　蔡茂松律師 　　　　　　林思勻律師 　　　　　　黃啟銘律師 被　　　告　張秋美 訴訟代理人　陳居亮律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106年1月18日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣伍佰貳拾貳萬零陸拾參元，及自民國一百 零五年七月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之六十二，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰柒拾肆萬元供擔保後 ，得假執行；但被告如以新臺幣伍佰貳拾貳萬零陸拾參元為原告 預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序事項 按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟者為限，民事訴訟法第24條第 1項定有明文 。查兩造約定以本院為第一審管轄法院，有大師國際不動產 股份有限公司經紀人合作契約書（下稱系爭經紀契約）第19 條約定可憑（本院卷第22頁），故本院自有管轄權，合先敘 明。 貳、實體事項 一、原告方面： (一)被告於民國95年起任職原告天母營業處，擔任營業員，雙方 並簽訂有系爭經紀契約。原告於103年4月23日與訴外人陳幼 玲、余明芳（即買方）達成以新臺幣（下同）3億1,018萬元 購買訴外人蔡明興（即賣方）所有門牌號碼臺北市○○區○ ○○路○段○○號15樓房屋、坐落土地（下稱系爭房地）及9個 停車位之居間仲介協議，並與陳幼玲簽訂大師房屋買賣斡旋 契約書（下爭系爭斡旋契約），約定斡旋期間為103年4月23 日起至同年月30日（下爭系爭斡旋期間）。被告明知系爭房 地之買賣雙方已於系爭斡旋期間就買賣價金及標的範圍達成 合意，竟為私自獲得高額之仲介服務報酬，故意不於系爭斡 旋期間促成買賣雙方簽訂買賣契約。被告於系爭斡旋期間期 滿之翌日即103 年5月1日自原告公司離職，開設大喜國際開 發有限公司（下稱大喜公司），並於103年5月14日促成陳幼 玲、余明芳與蔡明興就系爭房地簽訂成屋買賣契約書（下稱 系爭買賣契約），買賣價金及標的均與系爭斡旋契約相同， 即以3億1,018萬元購買系爭房地及9個停車位，並已於103年 5月22日辦妥所有權移轉登記。 (二)被告任職原告公司期間，依系爭經紀契約第3 條第2項第3款 、第11條之約定，應忠實履行契約義務，盡力銷售原告公司 物件，亦應禁止私下完成交易或獲取不當利益。被告就系爭 房地故意不在系爭斡旋期間完成交易，旋即於離職後與訴外 人臺灣房屋天母七段特許加盟店即翊富房屋股份有限公司（ 下稱翊富公司）負責人黃翊華合作，以翊富公司名義完成系 爭房地之買賣，致原告公司受有無法取得服務報酬之損害， ，已違反前揭約定。被告承辦系爭房地買賣斡旋期間所獲取 之相關資料，依系爭經紀契約第8條、第17條第1項後段、第 10條第1 項第1款、第6款約定均屬原告公司財產，被告負有 保密義務，被告卻將系爭房地買方客戶資訊揭露予黃翊華知 悉，並於離職後繼續利用前開資訊，亦違反前揭保密相關約 定。被告依系爭經紀契約第9條第4項規定不得與原告公司以 外之人合作不動產相關業務，原告公司對於與同業間合作銷 售不動產有內部規範可供依循，被告就系爭房地之斡旋並未 向原告報告欲與他人合作，亦未依規定向原告公司申報，被 告與翊富公司就系爭房地合作，已違反前揭約定。被告依系 爭經紀契約第10條第2項、第17條第1項約定，於自原告公司 離職後，應停止以原告公司名義從事不動產仲介業務，被告 卻於離職後提供大喜公司帳戶予陳幼玲匯款，並表係該帳戶 係原告公司帳戶，顯見被告刻意隱瞞已離職一事，並以原告 公司名義繼續從事不動產仲介業務。被告故意不於斡旋期間 內促成系爭房地成交，並有上述違反系爭經紀契約之行為， 原告得依系爭契約第12條第1項前段之約定，請求被告負損 害賠償責任。 (三)兩造間基於系爭經紀契約成立委任關係，被告受原告委任並 為原告處理房屋買賣、租賃之仲介事務。被告故意不於系爭 斡旋期間促成系爭房地成交，致原告受有仲介服務報酬之損 失，原告得依民法第544 條請求被告負損害賠償責任。且被 告前揭行為顯係故意侵害原告之財產權，並經臺灣士林地方 法院檢察署（下稱士林地檢署）檢察官以背信罪提起公訴， 原告亦得依民法第184條第1項前段請求損害賠償。系爭房地 之買賣總價金為3億1,018萬元，依系爭斡旋契約第6條第1項 ，陳幼玲應支付之服務報酬為買賣總價1%即310萬1,800元， 又賣方蔡明興應支付之服務報酬為買賣總價2%即620萬3,600 元，故系爭房屋之仲介服務報酬為930萬5,400元。原告公司 與營業員分配服務報酬前，就服務報酬須先扣除公司管理服 務費即服務報酬之5%及營業稅，本件分別為46萬5,270元 及 42萬959 元，則本件被告原可領取之仲介服務報酬計算基礎 為841萬9,171元，依系爭經紀契約約定之分配比例計算，被 告就系爭房屋可領取之業績獎金為508萬5,337元，故原告公 司之損失為422萬63元，原告依系爭經紀契約第12條第1項、 民法第184條第1項前段、第544條擇一請求勝訴判決。 (四)被告係為謀取自己不法之利益，故意不於系爭斡旋期間促成 買賣契約之簽訂，原告依系爭經紀契約第12條第 2項約定得 請求損害金額加計一倍之違約金即422萬63 元。爰依系爭經 紀契約第12條第2 項請求違約金等語。並聲明：⒈被告應給 付原告844萬126元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行 。 二、被告則以：被告自95年間起與原告有不動產經紀人合作關係 ，並簽訂有系爭經紀契約，惟系爭經紀契約之性質屬於委任 契約，被告僅能於仲介案件成交時向原告請求報酬。訴外人 陳幼玲、余明芳於103年5月22日簽訂之系爭斡旋契約雖就停 車位記載為 9個，惟陳幼玲、余明芳因為有較多車位之需求 ，希望能購買11個車位，被告就系爭房地與買賣雙方前後交 涉許久，但因賣方斯時無法出售額外的車位，所以系爭房地 未能於系爭斡旋期間成交。嗣陳幼玲於系爭斡旋期間期滿後 即出國旅遊，於103年5月間回國後向被告表示願意僅買9個 停車位，系爭房地最終能成交亦係因買方願意接受9個停車 位，實非被告故意不促成系爭房地成交。本件原告僅是買方 仲介服務人員，賣方另有翊富公司擔任仲介人員，故原告主 張本件原告可得仲介報酬930萬5,400元顯然有誤，被告於本 件中實際獲得之服務報酬金額則為430萬元。就系爭房地出 售及陳幼玲、余明芳之客戶資訊，買賣雙方仲介人員均已知 悉，並非被告於離職後洩漏；被告亦未於離職後保存系爭房 地相關資料，而係陳幼玲於出國回來後主動與被告聯絡；又 縱使被告洩漏系爭房地及客戶資料，亦不代表原告有利用客 戶資訊完成系爭房屋買賣之能力等語為辯。並聲明：㈠原告 之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。 三、得心證之理由： (一)查被告自95年起與原告有不動產經紀人合作關係，每年簽約 一次，每次契約期間為1年，兩造於103年1月15日簽訂有系 爭經紀契約，契約存續期間為自簽訂日起至103年12月31日 止；原告與訴外人陳幼玲、余明芳於103年4月23日簽訂有系 爭斡旋契約，就訴外人蔡明興所有之系爭房地約定以總價金 3億1,018萬元進行斡旋，約定斡旋期間為103年4月23日起至 同年月30日；被告於103年5月1日提出承攬合約解除申請書 予原告，兩造之合作關係自103年5月2日終止；陳幼玲、余 明芳於103年5月14日與蔡明興就系爭房地以總價金3億1,018 萬元簽訂系爭買賣契約，並於103年5月22日完成所有權移轉 登記；被告因系爭買賣契約向陳幼玲、余明芳收取300萬元 服務報酬，向翊富公司收取130萬元服務報酬，並以被告擔 任負責人之大喜公司名義開立發票等情，有系爭經紀契約、 系爭斡旋契約、承攬合約解除申請書、建物登記謄本暨異動 索引、發票、系爭買賣契約等件附卷可憑（本院卷第12至31 頁、第59頁、第111至116頁），且為兩造所不爭執（本院卷 第51頁、第62頁），均堪信為真實。 (二)原告主張系爭房地買賣雙方已於系爭斡旋期間就價金及買賣 範圍達成合致，被告故意不於系爭斡旋期間促成買賣契約之 簽訂等語。被告則抗辯系爭房地係因買方希望能購買11個停 車位，賣方無法配合而未能在系爭斡旋期間能簽訂買賣契約 等語。惟查，系爭斡旋契約約定之斡旋標的為系爭房地、地 下 1樓編號9、10、11、12及地下4樓編號25、26、27、52、 53共 9個停車位，總價款為3億1,018萬元；系爭買賣契約之 買賣標的為系爭房地、地下 1樓編號9、10、11、12及地下4 樓編號25、26、27、52、53共9個停車位，總價款為3億1,01 8 萬元，此有系爭斡旋契約、系爭買賣契約附卷可憑（本院 卷第27至28頁、第111至116頁），是系爭斡旋契約與系爭買 賣契約就標的及價金之約定係屬一致。系爭房地之買方陳幼 玲於士林地檢署104 年度偵字第4158號案件證稱簽訂系爭斡 旋契約時就同意買系爭房地及 9個停車位、本來的想法是想 多加1個停車位的錢來多買1個停車位、不是用原來的價錢卻 要多1 個停車位、中間對於為何不能趕快談成感到有點奇怪 、透過被告買的就是系爭房地及9個停車位、後來以280萬元 單獨和富邦買1個停車位等語（本院卷第145 至149頁）；證 人即富邦建設股份有限公司業務經理王曉平於本院準備程序 證稱蔡明興是富邦的股東故系爭房地出售由伊經手、伊並未 直接與買方談價錢、被告告訴伊買方是要以3億1,018萬元購 買系爭房地及10個停車位、3億1,018萬元僅能購買系爭房地 及9個停車位、雙方於系爭斡旋期間就是差1個停車位的錢、 買方於1年以後有再加買停車位等語（本院卷第160 至164頁 ）。綜上，陳幼玲於系爭斡旋期間時係欲以3億1,018萬元購 買系爭房地及 9個停車位，而非以3億1,018萬元購買系爭房 地及10個停車位，又蔡明興亦同意以3億1,018元出售系爭房 地及 9個停車位，堪認買賣雙方於系爭斡旋期間就買賣標的 即系爭房地和 9個停車位、價金即3億1,018萬元已有意思表 示一致。被告以陳幼玲係欲以3億1,018萬元購買系爭房地及 10個停車位與王曉平斡旋，顯與系爭斡旋契約及陳幼玲之意 思相悖；復參酌被告於系爭斡旋期間期滿翌日即103 年5月1 日申請自原告公司離職並開設大喜公司，系爭房地買賣雙方 於103年5月14日即簽訂系爭買賣契約，距系爭斡旋期間屆滿 僅相隔2週，足認被告係故意以傳遞陳幼玲係欲以3億1,018 萬元購買系爭房地及10個停車位之錯誤訊息，使系爭房地無 法於系爭斡旋期間成交。 (三)系爭經紀契約第3 條第2項第3款約定：「乙方（即被告）不 得與客戶或任何第三人私下完成交易或獲取不當利益」、第 10條第1項：「乙方不得為自己或第三人之利益以任何形式 （包括且不限於：口頭、影印、交付、文章發表或以他方法 ），蒐集、處理及利用因合作期間而知悉、取得或持有之客 戶資料、甲方人員、合作廠商或競爭者之任何形式儲存資料 」、第11條約定：「乙方同意勤奮工作而且盡力銷售、租賃 甲方（即原告）所有之物件，以便取得更多物件及顧客，同 時乙方應全力促進並提高成交比率以使雙方均能獲利」、第 12條第1 項約定：「如乙方違反本合約條款，甲方除得解除 或終止本合約外，如致甲方造成損失或支出費用時，乙方願 負所有損害賠償責任」等語（本院卷第15頁、第20頁）。被 告與翊富公司負責人黃翊華合作，促成陳幼玲、余明芳及蔡 明興於103年5月14日簽訂系爭買賣契約，被告並取得服務報 酬 430萬元等情，有發票、臺灣房屋不動產一般委託銷售契 約書、系爭買賣契約附卷可稽（本院卷第59頁、第104至105 頁、第111至116頁）；又被告有故意以傳遞錯誤訊息使系爭 房地無法於系爭斡旋期間成交之情事，已詳如前述，是被告 係利用於原告公司任職期間所獲得之系爭房地、客戶資料與 黃翊華合作，故意於系爭斡旋期間屆滿後方促成系爭房地成 交，已違反系爭經紀契約前揭約定，並使原告受有無法取得 系爭房地成交服務報酬之損害，原告以系爭經紀契約第12條 第1項請求損害賠償，應屬有據。 (四)按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之 計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利 益，民法第216條定有明文。原告主張系爭房地之總價金為3 億1,018 萬元，陳幼玲、蔡明興應分別支付總價金1%、2%之 服務報酬，合計為930萬5,400元，原告公司就服務報酬須扣 除管理服務費46萬5,270元及營業稅42萬959元，再依系爭經 紀契約之約定分配予被告，本件被告本可分得之報酬為 508 萬5,337元，故原告公司之損失為422萬63元等語。經查，系 爭斡旋契約第6條第1項前段約定：「買方於簽訂不動產買賣 契約時，同意支付承購總價百分之一，作為受託人之服務報 酬」等語（本院卷第28頁），是陳幼玲與原告就系爭斡旋契 約約定之服務報酬為總價金1%即310萬1,800元（3億1,018萬 元×1%＝310萬1,800元）。被告雖抗辯系爭房地係由翊富公 司擔任賣方仲介，原告公司不得向賣方請求服務報酬，並提 出臺灣房屋不動產一般委託銷售契約書為證（本院卷第 105 至106 頁）。惟證人王曉平於本院準備程序證稱系爭房地屬 於一般委託、本件賣方給付之服務報酬為總價的2%、陳幼玲 在系爭斡旋期間是原告公司客戶、如果在系爭斡旋期間成交 服務報酬就是給原告公司、富邦公司是案件快要談成才會簽 委託契約等語（本院卷第160 頁反面、第162頁、第170頁反 面至第171 頁反面），堪認系爭房地如於系爭斡旋期間成交 ，蔡明興將與原告公司簽訂委託契約並支付總價金2% 即620 萬3,600 元之服務報酬。原告就系爭房地本可請求之服務報 酬為930萬5,400元（310萬1,800元＋620萬3,600元＝930萬 5,400 元）。又系爭房地於系爭斡旋期間成交，被告依系爭 經紀契約本可獲得業務獎金；原告公司就業務獎金之計算基 礎須先扣除管理服務費及營業稅各5%，為兩造所不爭執（本 院卷第8頁反面、第56頁反面），本件管理服務費為46萬5,2 70元（930萬5,400元×5%＝46萬5,270 元），營業稅為42萬 959元（【930萬5400元－46萬5270元】÷1.05×0.05＝42萬 959 元，元以下四捨五入），是本案被告原可領取之業務獎 金計算基礎為841萬9,171 元（930萬5,400元－46萬5,270元 －42萬959元＝841萬9,171 元）。系爭經紀契約就被告業務 獎金之計算方式約定如附表「業績目標」、「獎金比例」欄 所示（本院卷第25頁），依此標準計算被告本可領取之業績 獎金為508萬5,337元（計算式詳如附表）。是以扣除被告本 可領取之業績獎金後，本件原告之服務報酬損失為422萬63 元（930萬5,400元─508萬5,337元＝422萬63元）。原告依 系爭經紀契約第12條第1項請求被告給付服務報酬損失422萬 63元，應屬有據。至原告另以民法第544條、第184條第1項 前段請求服務報酬損失，即毋庸再為審酌，附此敘明。 (五)按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此為民 法第252 條所明定，且不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之 預定，均有其適用（最高法院70年台上字第3796號判例意旨 參照）。又約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、 兩造之社會經濟地位、當事人受害之情形，及債務人若能如 期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為度。經查，系 爭經紀契約第12條第 2項約定：「前項之損害責任，若經甲 方之高階管理曾研析認定係屬乙方之惡意行為所致者，則乙 方應就甲方所受損害金額，另加計一倍之懲罰性損害違約金 」等語（本院卷第20頁）。被告係故意傳遞錯誤訊息使系爭 房地無法於系爭斡旋期間成交，已詳如前述，原告依據前項 約定向被告請求違約金，應屬有據。本院審酌系爭房地之成 交金額為3億1,018 萬元、被告因系爭房地收取430萬元之服 務報酬、原告已請求被告違約之損害、兩造係從事不動產仲 介業、被告違約情節等一切情狀，認原告請求422萬63元之 違約金，尚屬過高，應以100萬元為適當。爰依民法第252條 之規定，將本件違約金酌減為100萬元，以符公允。 (六)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者 ，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項 前段及第203條分別定有明文。本件被告於105年7月4日收受 起訴狀繕本（本院卷第38頁），原告請求被告加付自起訴狀 繕本送達翌日即105年7月5日起至清償日，按週年利率5% 計 算之利息，應屬有據。 四、綜上所述，原告依系爭經紀契約之法律關係，請求被告給付 522萬63元，及自105年7月5日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求， 並無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執 行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分 別酌定相當之金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之 駁回而失所依據，不予准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法及證據，經 本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附 此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 106 年 2 月 15 日 民事第六庭 審判長法 官 沈佳宜 法 官 陳君鳳 法 官 宋雲淳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 2 月 15 日 書記官 王琪雯 附表 ┌───────┬─────┬───────────────┐ │業績目標 │獎金比例 │獎金數額 │ ├───────┼─────┼───────────────┤ │0~300萬元 │50% │300萬元×50%＝150萬元 │ ├───────┼─────┼───────────────┤ │300.1~400萬元 │55% │100萬元×55%＝55萬元 │ ├───────┼─────┼───────────────┤ │400.1~500萬元 │60% │100萬元×60%＝60萬元 │ ├───────┼─────┼───────────────┤ │500.1~600萬元 │65% │100萬元×65%＝65萬元 │ ├───────┼─────┼───────────────┤ │600.1~700萬元 │70% │100萬元×70%＝70萬元 │ ├───────┼─────┼───────────────┤ │700.1~800萬元 │75% │100萬元×75%＝75萬元 │ ├───────┼─────┼───────────────┤ │800.1萬以上 │80% │41萬9,171元×80%＝33萬5,337元 │ ├───────┴─────┴───────────────┤ │總計：508萬5,337元（150萬元＋55萬元＋60萬元＋65萬元＋70萬 │ │元＋75萬元＋33萬5,337元＝508萬5,337元） │ └─────────────────────────────┘