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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第878號 原　　　告　王梅子 訴訟代理人　施中川律師 被　　　告　金梅子餐廳有限公司 法定代理人　汪金滿 訴訟代理人　劉健右律師 　　　　　　陳和君律師 參　加　人　年富投資有限公司 法定代理人　謝憲治 上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國106年8月31日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項 定有明文。經查，本件被告主張原告及訴外人黃正雄已將名 下門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○○號地下1樓房屋 （下稱系爭房屋）暨所坐落基地之應有部分，均售予年富投 資有限公司（下稱年富公司），年富公司復將系爭房地租予 被告，被告係基於與年富公司間租賃契約有權占有系爭房屋 ，惟原告現以其為系爭房屋之所有權人為由，訴請被告騰空 返還系爭房屋予原告及其共有人，是年富公司就被告之敗訴 ，顯有法律上之直接利害關係，其具狀為輔助被告聲請參加 訴訟（見卷一第141-142頁），於法尚無不合，應予准許。 二、原告主張：原告、黃正雄共有系爭房屋（應有部分各1/2） ，原告與黃正雄於民國103年5月間與被告簽訂房屋租賃契約 書（下稱系爭租約），將系爭房屋以每月新台幣（下同）30 萬元租予被告，約定租賃期間為103年5月1日起至105年4月 30日止。原告於租期屆滿前，即於104年3月18日通知被告租 期屆滿不再續租，復於105年4月14日通知被告遵期返還租賃 物，再於105年4月27日通知被告於同年5月1日會同辦理點交 事宜，而被告於接獲不續租通知後，於105年3月24日與原告 簽訂商標終止授權協議，終止使用長期營業所用之原告所有 「梅子」商標，兩造間之租賃關係已因租賃期間屆滿而消滅 。詎被告於105年5月1日拒不配合點交，經原告於同年月18 日限期催告其返還，仍拒不返還，已屬無權占有。原告雖曾 與參加人洽談出售系爭房地應有部分之事，惟雙方就價金給 付方式、何時騰空點交建物、稅務負擔、信託專戶結清方式 、印鑑證明交付方式、承租戶即被告應否搬離等事項意思表 示並未合致，買賣契約並未成立。參加人雖向黃正雄購得其 應有部分1/2，惟共有人就共有物之使用收益應得全體共有 人同意，被告自不得以其與參加人間債權契約對抗原告。另 黃正雄於系爭租約所定租期大多旅居國外，原告並未委託黃 正雄管領系爭房屋，復未與黃正雄就系爭房屋成立分管協議 ，黃正雄自無權將房屋點交參加人。為此，爰依民法第455 條及第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告將 系爭房屋騰空返還原告及其共有人。另依系爭租約第6條及 民事訴訟法第246條規定，請求被告自105年5月1日起至騰空 返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金75萬元（計算式 ：300,000×1/2×5＝750,000）等語。並聲明：㈠被告應將 系爭房屋騰空返還原告及其共有人。㈡被告應自105年5月1 日起至將上開房屋騰空返還原告及其共有人之日止，按月給 付原告75萬元。 三、被告則以：系爭房地原為原告及黃正雄共有，然因系爭房屋 由黃正雄單獨管領，故黃正雄委託連帶保證人蔡惠分草擬系 爭租約，並親筆簽名用印，原告僅在事後補蓋印章。原告、 黃正雄已於105年1月13日與參加人簽訂定金收據，雙方就系 爭房地買賣契約必要之點，即標的物及價金均已達成合意， 3人並於同日簽署客戶委託辦理地政士法第16條執行業務委 託書，委託地政士辦理移轉登記等事宜，就買賣契約非必要 之點之付款方式為價金信託一節亦已達成合意，即須買方給 付全部價金後，賣方始得一次性取得全部價款，各期價金所 占百分比顯非買賣契約重點所在，雙方就此約定再討論，並 無意思表示不一致之情形，無礙買賣契約於105年1月13日已 成立。原告依約應將系爭房地應有部分移轉予參加人，原告 雖遲未依約辦理移轉登記，惟因系爭房屋原即由黃正雄單獨 管領，並已由黃正雄點交予參加人，即生移轉占有之效力。 另原告曾於105年5月6日出具授權書授權訴外人施淑貞代理 原告與參加人洽談出售系爭房地應有部分事宜，及受領因買 賣契約洽談、簽訂、過戶相關文書或物品，足見原告此時已 同意以被告繼續占有系爭房屋，及改由參加人出租系爭房屋 予被告方式，點交系爭房屋予參加人。參加人本於買賣之法 律關係，自具有占有系爭房屋之正當權源，則被告向有權占 有之參加人承租系爭房屋成為直接占有人，被告與參加人間 ，及參加人與原告間，構成占有連鎖，被告自得向原告主張 有占有之合法權源。又系爭房屋係黃正雄單獨管領及出租， 原告自行向被告表示不再續租，自不生效力。再參加人為繼 續以被告名義於系爭房屋經營餐廳，原告亦基於照顧餐廳員 工免於失業之目的，與參加人洽談出售系爭房地應有部分， 並同意被告得繼續在系爭房屋使用「梅子餐廳」名稱招牌營 業，但不得使用於其他地點，原告、黃正雄與參加人遂於 105年1月13日簽訂定金收據，原告復收受定金300萬元，足 見原告有默示續租之意思表示。系爭租約第6條並未約定租 期屆滿後絕不續租或續租應另訂契約等語，足見該條約定並 非於締約之際表明反對續租之意思表示，不生阻止續租之效 力。如認系爭房屋非黃正雄單獨管領，惟原告係以個人名義 向被告表示不再續租之意思，而非由全體出租人、全體共有 人為之，依法不生效力，是被告與原告、黃正雄間系爭租約 應視為不定期繼續租約。退步言之，原告先使參加人信賴可 購買系爭房屋及投資被告公司以經營餐廳，嗣竟拒不依買賣 契約移轉房地應有部分予參加人，復提起本訴以圖妨礙參加 人以被告名義繼續經營餐廳，原告所為顯然係以損害被告、 參加人及其負責人為目的，遑論原告尚受有兩倍定金及租金 之利益，依民法第148條規定，原告之請求已構成權利濫用 ，且違反誠信原則，不應允許，另原告請求之違約金亦屬過 高。退萬步言，縱認原告得請求被告返還系爭房屋，被告爰 依民事訴訟法第396條第1項規定，請求法院定至少2年之履 行期間，以平衡兼顧原、被告之利益等語。並聲明：原告之 訴駁回。 四、參加人則以：原告及黃正雄業以總價143,153,500元將系爭 房地應有部分均售予參加人，原告已收取定金300萬元，黃 正雄於105年3月30日將其應有部分移轉登記予參加人，並將 系爭房屋依現況點交予參加人，參加人依前開買賣關係取得 系爭房屋之占有權源，被告向有權占有之參加人承租系爭房 屋，取得占有權源，顯非無權占有，係原告違反與參加人間 之買賣契約迄未辦理所有權移轉登記等語，資為抗辯。 五、兩造不爭執事項： ㈠系爭房地（門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○號地下1 樓房屋暨所坐落台北市○○區○○段三小段20、20-1、20-2 、23、24、54、54-1、57地號土地應有部分），原為原告及 黃正雄所有，權利範圍各1/2。現登記為原告及參加人所有 ，權利範圍各1/2。 ㈡原告曾於104年3月18日以存證信函通知被告租期屆滿不再續 租；復於105年4月14日以存證信函通知被告應於租期屆滿時 ，依約返還系爭建物；另於105年4月27日以存證信函通知被 告訂於105年5月1日會同辦理點交事宜。 ㈢系爭建物於103年5月1日迄今，均由被告占有。 六、本件之爭點為：㈠系爭房屋是否已出售予參加人且由參加人 取得系爭房屋之占有？㈡如否，系爭租約有無默示更新為不 定期限租約？茲分別論述如下： ㈠按數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人；各 共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之 全部，有使用收益之權；各共有人，得自由處分其應有部分 。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同 意，民法第817條第1項、第818條、第819條分別定有明文。 又按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者 ，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之，民法第 758條亦有明定。而共有人中一人處分共有物，非其他共有 人共同處分者，必事前為他共有人之同意或得其事後之追認 ，其處分行為始能有效（最高法院19年上字第2014號民事判 例參照）。兩造對於原告及黃正雄為系爭房屋之共有人，應 有部分各1/2，嗣黃正雄於105年3月30日將其系爭房屋應有 部分所有權移轉登記予參加人一情並不爭執，復有參加人之 土地及建物所有權狀在卷可稽（見卷一第109-117頁），則 系爭房屋原為原告、黃正雄所共有，則系爭房屋之處分即應 由共有人共同為之，始生效力。被告固抗辯系爭房屋由黃正 雄單獨管領，並已由黃正雄點交予參加人，即生移轉占有之 效力云云，為上情為原告所否認，被告即應就上開爭點舉證 以實其說。查證人蔡惠分證稱：我從90年左右開始受僱於被 告公司，黃正雄是我表舅，被告公司原負責人簡朝明是我的 姊夫。以前的房屋出租事宜大部分是我代黃正雄處理，黃正 雄回國簽租約，租金是我在收，我收了之後15萬元給黃正雄 ，15萬元給原告。…金梅子餐廳從72年開始經營，當時原告 跟黃正雄很好，換租約或收租金時，是黃正雄出面處理。… 黃正雄長期在國外，系爭房屋租約換約是簡朝明跟黃正雄換 約，原告沒有在租約上簽名，就黃正雄一個代表。簽租約的 時候我在場，黃正雄跟原告的印章都是黃正雄當場蓋的，原 告沒有到，是黃正雄代表處理等語（本院106年7月20日言詞 辯論筆錄，卷二第110-111頁），佐以系爭租約上確實只有 黃正雄簽名，另蓋有黃正雄及原告印章一情（見卷一第18頁 ），堪認證人蔡惠分所述關於系爭租約係由黃正雄出面與被 告公司簽約一節係屬真實，可資採信。惟黃正雄固出面代表 原告與被告公司共同簽租約，亦非等同於系爭房屋係由黃正 雄單獨管領。參以被告公司於72年間即承租系爭房屋經營「 梅子餐廳」，有證人蔡惠分、被告公司員工陳春枝證述足佐 （同上筆錄，卷二第107-108頁、第110-111頁），以及黃正 雄長年在國外等節，則系爭房屋是否為黃正雄單獨管領，仍 屬有疑，被告前開抗辯不能遽信。被告既無法證明系爭房屋 為黃正雄單獨管領，則依共有之法律關係，黃正雄無從將系 爭房屋全部點交予被告公司甚明。從而，依被告之舉證，尚 無從認黃正雄得單獨處分系爭房屋並移轉占有予參加人，則 被告抗辯參加人依買賣契約取得系爭房屋占有之正當權源， 被告係向參加人承租系爭房屋而占有系爭房屋，得向原告主 張為合法占有云云，並非可採。本院尚毋庸就原告與參加人 間買賣契約是否成立一節加以論斷，附此敘明。 ㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451條定有明文。次按雖租約書記載：「如租用期間屆滿 後繼續租用時須雙方同意後另訂契約」，惟此項約定僅屬期 滿後得協商再訂租賃契約之意，不能解釋為期滿後當然排除 民法第451條之適用。最高法院55年台上字276號判例固謂「 於訂約之際訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍 難謂不發生阻止續租之效力」。惟此判例並無凡有該判例所 指情形者，均無民法第451條規定之適用之意。倘客觀情事 符合民法第451條之規定，甚至更有利於承租人者，縱租賃 契約有期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之約定，自難謂 無民法第451條規定之適用（最高法院87年度台上字第1348 號民事判決要旨參照）。查系爭租約第6條約定：「乙方於 租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋 誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利 ，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租 金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方 ，決無異議」，有系爭租約在卷可憑（見卷一第16頁），依 其文意，租期屆滿時，如出租人同意續租，承租人即可不遷 讓返還系爭房屋，而此之同意應不排除默示意思表示，非必 出租人明示同意始得繼續租約，且前開條文並無必須另定租 約或絕不續租之意，是應認系爭租約上開約定並無排除民法 第451條租約默示更新規定之適用。又台灣高等法院暨所屬 法院60年度法律座談會民事類第3號法律問題題旨係：「房 屋定期租賃，在訂約之際，訂明『期滿後，同意續租，應另 訂契約』，是否即發生阻止續租之效力而無需另行表示反對 續租之意思？」與本件租約約定情形不同，尚難比附適用。 是原告主張系爭租約第6條約定係排除民法第451條規定之適 用，即難採據。 ㈢按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三 分之二者，其人數不予計算，民法第820條第1項定有明文。 又共有物之出租，乃共有物之利用行為，為共有物之管理行 為（最高法院79年度第二次民事庭會議決議㈡意旨參照）， 故除契約另有訂定外，應由共有人依前揭法律規定比例為之 （台灣高等法院85年度重上字第365號民事裁判參照）。又 民法第451條之規定，乃出租人表示反對續租之意思，有阻 卻繼續契約之效力，此與同法第263條所定當事人依法律之 規定終止契約之情形，具有同一之法律理由，自應類推適用 。故租賃物為數人所共有，表示此項意思時，應準用第258 條第2項規定，由共有人全體為之（最高法院41年台上字第 767號、63年台上字第2139號民事判例參照）。系爭租約之 甲方即出租人既有2人即原告及黃正雄，則出租人表示反對 續租之意思，自應由原告及黃正雄共同為之始為適法。經查 ，原告固於104年3月18日以士林芝山郵局第46號存證信函通 知被告租賃期滿不再續租，於105年4月14日通知被告遵期返 還租賃物，於105年4月27日通知被告於同年5月1日會同辦理 點交事宜，惟觀諸上開函件係原告1人所為意思表示（見卷 一第19-27頁），自非共有人共同為之，是以非屬民法第451 條規定所稱出租人即為反對之表示。從而，系爭房屋至105 年4月30日租期屆滿後，被告仍為租賃物之使用收益，系爭 房屋之共有人即原告、黃正雄未即表示反對之意思，視為以 不定期限繼續契約。則被告占有系爭房屋使用收益，非無權 占有，原告依民法第455條、第767條第1項前段及中段、第 767條第1項中段、第821條規定請求被告騰空返還系爭房屋 ，為無理由。 ㈣綜上，系爭租約租期屆滿，出租人未為反對之表示而視為不 定期限租約，被告依租賃之法律關係占有系爭房屋，並非無 權占有，則原告依所有權人、共有人之地位，請求被告騰空 返還系爭房屋原告及其共有人，為無理由，原告另依系爭租 約第6條約定請求被告逾期返還系爭房屋之違約金，亦無可 據，原告之訴應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請失其依據，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 9 月 26 日 民事第八庭 法 官 林欣苑 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 9 月 26 日 書記官 黃巧吟