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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　106年度消字第8號 原　　　告　炎洲股份有限公司 法定代理人　李志賢 訴訟代理人　江肇欽律師 　　　　　　劉紀寬律師 複代理人　　游璧瑜律師 被　　　告　忠泰房屋仲介股份有限公司 法定代理人　李忠義 訴訟代理人　余淑杏律師 　　　　　　蘇芃律師 複代理人　　黃思雅律師 上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國106年11月15日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 甲、程序部分： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原 告起訴狀所載應受判決事項之聲明第一項原為「被告應給付 原告新台幣（下同）2,880,400元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，復於民國106 年11月8日以民事準備書㈣狀變更為「被告應給付原告3,400 ,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息」，又於106年3月22日以民事準備書㈠狀追加依 不動產經紀業管理條例第26條第1項、民法第544條、567條 等規定為訴訟標的請求權，經核其聲明之變更，請求之基礎 事實並未改變，仍係基於兩造間就委託企劃銷售契約書（下 稱系爭代銷契約書）關於服務報酬、超價獎金並賠償跌價損 失之爭執，且金額之變更及追加訴訟標的請求權，有利於兩 造在同一程序加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛 爭，揆諸上揭規定，尚稱相符，應予准許。 二、又訴外人旺洲建設股份有限公司（下稱旺州公司）已於104 年9月20日與原告合併，原告為存續公司，旺州公司為消滅 公司，並經經濟部於104年10月22日以經授商字第104012115 30號函核准，有上開經濟部函在卷可稽（卷第9頁），原告 自得提起本件訴訟，合先敘明。 乙、實體部分： 一、原告起訴主張： ㈠旺洲公司計劃於坐落新北市○○區○○○段○○段00地號土 地上興建地上13層、地下2層之大樓，為銷售上開房地及車 位（下稱系爭委託標的），乃於102年6月20日簽訂系爭代銷 契約書委託被告辦理房地廣告媒體製作、銷售業務執行等事 宜。嗣被告於同年12月14日將系爭委託標的中編號A3棟10樓 房地及地下2層編號第32號之法定停車位（下稱系爭房地） ，以總價1778萬元之價格銷售與訴外人彭國昌，詎彭國昌買 受後突於104年3月24日發函予旺洲公司，表示因被告於銷售 過程中未提供基地地籍圖，又將雨遮計入售價以及於廣告中 宣稱面對萬坪公園等錯誤資訊，且執行專案之周婷伃企圖隱 瞞事實誤導其簽約，並提出「A3B3一層平面配置圖、夾層平 面配置圖」及「A2B2一層平面配置圖、夾層平面配置圖」等 文件向新北市政府提出消費爭議申訴，主張被告公司負責銷 售系爭房地之周婷伃在銷售過程中不但告知其4米2挑高部分 可以做夾層，還提供上開平面配置圖供其作為施作夾層屋之 用，旺洲公司因此於同年4月30日與彭國昌達成和解，雙方 合意解除系爭房地之買賣契約關係，旺洲公司同意在104年5 月12日前將已收取之買賣價款409萬元以即期支票方式返還 予彭國昌，彭某則同意撤回向新北市政府所提出之消費爭議 申訴及對公平交易委員會之陳情，旺洲公司事後並已依約於 同年5月8日將所收取之買賣價款409萬元以發票日104年4月 30日，票號VM0000000，面額409萬元之支票給付予彭國昌， 並經其兌領在案。 ㈡被告明知系爭委託標的並非合法夾層屋，竟於銷售系爭房地 過程中提供「A3B3一層平面配置圖、夾層平面配置圖」及「 A2B2一層平面配置圖、夾層平面配置圖」予給買方彭國昌作 為日後施作夾層屋之參考，被告公司負責銷售系爭房地之周 婷伃竟銷售過程中告知彭國昌4米2挑高部分可以做夾層，可 見被告有上開不當廣告及銷售行為，已明顯違反公平交易法 第21條第1項規定，雖上開因被告不當廣告及銷售行為所造 成之消費爭議事件，終在旺洲公司出面處理下妥速獲得解決 ，旺洲公司即以被告銷售人員之廣告及銷售行為違反代銷合 約相關約定為由，多次要求被告退還就該戶已請領之企劃服 務報酬1,154,400元、超價獎金6,000元及跌價損失224萬元 （計算式：以成交價1778萬元扣除105年12月16日鑑價價格 1554萬元），被告均拒絕賠償，為此爰依系爭合約書第8條 第1項、第9條第5項、第11條第9項、不動產經紀業管理條例 第26條第1項以及民法第544條、第567條等規定請求被告負 擔損害賠償責任。 ㈢並聲明：被告應給付原告3,400,400元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願以現金或 等值之第一銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠原告於起訴狀雖以彭國昌所稱被告銷售過程未提供基地地籍 圖、雨遮計價、廣告宣稱萬坪公園及提出夾層配置圖而聲稱 合法夾層等，遽而指摘被告銷售有過失云云，然實則被告受 託辦理本建案之房地廣告媒體製作、銷售業務之執行，均依 被告與旺洲公司系爭代銷契約辦理，而相關廣告及銷售業務 ，被告係與旺洲公司商議討論並經旺洲公司同意後，始為廣 告刊登及執行銷售業務，故而，被告就本建案之銷售行為並 無任何過失或逾越權限之情。 ㈡被告之銷售人員從未稱有合法夾層，此亦可由原告所提原證 三之彭國昌於102年12月14日所簽房地預訂買賣契約書最末 頁所檢附之平面圖並未提供夾層之平面圖即可知悉，況被告 現場銷售之配置，均為平面之空間配置，並無任何夾層設計 ，客戶買受四米二之預售屋後，對於空間配置本即有自主權 得自行決定，且若被告之銷售人員如曾有宣稱合法夾層之情 況（僅為假設，被告否認之），則訴外人彭國昌於104年3月 24日所寄發台北青田郵局第174號存證信函中，豈可能隻字 未提，該如此重大銷售不當行為，豈有付之闕如之理，上開 實情亦經彭國昌、周婷伃於106年8月2日至鈞院作證之證詞 可以證明。 ㈢再者，關於夾層配置圖，即由該墨線及傢配圖下方可知係由 平真設計公司之褚士翔設計提供，嗣經旺洲公司審核認可後 ，遂將該墨線及傢配圖再為彩色傢配圖製作，旺洲公司並於 該彩色傢配圖上簽章核可，「夾層設計」確實源自於旺洲公 司之指示並經簽認，故被告之銷售文宣確實均經旺洲公司審 核，並依旺洲公司之意旨而為代銷執行，故被告並無任何銷 售過失或不當之情；況系爭建案之相關地籍圖等不動產說明 書文件，均備置於建案銷售現場，且彭國昌於購買系爭不動 產前，期間至少已至銷售現場三次，且亦由銷售人員陪同了 解建物周邊環境，亦有完整的契約審閱期間，對於所購買之 標的應具有充分了解，足見彭國昌之指述顯非事實，原告僅 以訴外人彭國昌之指述，遽而指稱被告有廣告及銷售不當云 云，然彭國昌之指述與事實均有出入。 ㈣且旺洲公司與彭國昌解約乙節，乃旺洲公司就本件建案係自 行委託建築師規劃設計四米二之挑高空間，被告係擔任後端 之代銷工作，旺洲公司此番設計自恐引發違法夾層之疑慮， 旺洲公司乃自行以儘速平息爭議並避免擴大紛爭為處理原則 ，基此考量因素而決意與彭國昌解約，不續與彭國昌爭執深 究其申訴內容之憑信性，被告雖有列席旺洲公司與訴外人彭 國昌之和解會議，然此係被告基於系爭代銷合約義務而列席 ，然被告實無任何決定權或置喙之餘地，且被告並非該和解 契約書之當事人，亦未在該和解協議書上作任何簽名，顯見 旺洲公司前開解約之舉措不可歸責於被告，故原告自無法依 系爭代銷合約第8條第1項、第9條第5項及第11條第9項向被 告請求退還超價獎金及賠償損失，實屬無據。 ㈤更遑論原告於起訴後始追加不動產經紀業管理條例第26條第 1項、民法第544條規定為訴訟標的請求權，被告並不同意追 加，原告迄今無法舉證證明被告有何不當廣告及銷售之行為 ，況系爭不動產之價值縱有貶損，亦係因市場交易價值之浮 動所致，而與旺洲公司解約事實間，並無必然之相當因果關 係，縱令系爭不動產經鑑定而認目前有跌價損失，惟原告至 今仍擁有系爭不動產之所有權，未來銷售狀況及所售得之價 金為何未明，若未來系爭不動產有升值之利益，卻係由原告 自己享有，倘若有跌價損失卻要被告負擔，顯與公平原則有 悖，則於原告尚未出售前，均無法確認原告是否即受有損失 ，自無從為跌價損失之請求。 ㈥縱認原告得向被告為本件主張（僅為假設，被告否認之）， 然依據系爭代銷合約第6條第3項規定，原告仍有超價獎金33 萬元尚未支付予被告，被告依此為抵銷之抗辯。 ㈦並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠於102年6月20日簽訂系爭代銷契約書委託被告辦理房地廣告 媒體製作、銷售業務執行等事宜。 ㈡旺洲公司於104年4月30日與彭國昌達成和解，雙方合意解除 系爭房地之買賣契約關係，並於104年5月8日將所收取之買 賣價款409萬元以發票日104年4月30日，票號VM0000000，面 額409萬元之支票給付予彭國昌，並經其兌領在案。 ㈢原告交付予被告之彩色廣告資料上，係經過原告公司副總蘇 志仁、總經理李書緯於其上簽章（卷第99-102、117-128頁 ），其中包括A2B2及A3B3平面配置圖（卷第124-127頁）， 被告則係提供A2B2及A3B3平面配置圖予訴外人彭國昌（卷第 187-192頁）。 四、得心證之理由： ㈠原告主張上開事實，業據其提出經濟部函、公司變更登記表 、委託企劃銷售契約書、房地預定買賣契約書、存證信函、 新北市政府104年4月2日函、會議記錄、新北市政府104年4 月24日函、和解契約書、應付票據簽收聯、支票及存款交易 明細查詢、旺洲公司104年12月23日函、預約單、信用卡授 權交易取消通報表、退（換）戶申請單及簽帳單、A3B3一層 平面配置圖、A3B3夾層平面配置圖、A2B2一層平面配置圖、 A2B2夾層平面配置圖等文件為證（卷第9-71、137、187-192 頁），被告則以其銷售人員從未稱有合法夾層、夾層配置圖 為旺洲公司提供、被告並非該和解契約書之當事人，以及以 原告尚未支付之超價獎金33萬元為抵銷抗辯等語資為抗辯， 並提出原告簽章核准之廣告資料、104年4月17日台北中崙郵 局941號存證信函、原告簽章核准之廣告資料、彩色傢配圖 、發票、旺洲公司簽章核准之彩色傢配圖、傢配圖比對圖表 、旺洲公司推案狀況等文件為證（卷第99-105、117-129、 194-203、235-238頁），是本件所應審究者則為：原告主張 被告不當廣告及銷售行為因此與客戶彭國昌解約，造成其受 有跌價損失，並以系爭合約書第8條第1項、第9條第5項、第 11條第9項、不動產經紀業管理條例第26條第1項以及民法第 544條、第567條等規定請求被告負擔損害賠償責任，有無理 由？被告則以係原告提供簽章核可之彩色廣告資料予被告， 其並無任何銷售過失或不當之情等語抗辯，有無理由？被告 以原告仍有超價獎金33萬元尚未支付予被告為由主張抵銷抗 辯，有無理由？以下分別論述之。 ㈡經查，兩造於102年6月20日簽訂委託企劃銷售契約書（下稱 系爭代銷合約），其中第8條第1項、第11條第9項約定「乙 方得按雙方約定之廣告預算表確實執行，乙方應參考銷售情 況及外在環境，按月提出或依甲方（按即旺洲公司）要求編 行銷策略媒體計畫表，並經甲方（按即旺洲公司）同意後執 行。」、「乙方（按即被告）所使用之本案廣告、文稿應經 甲方(按即旺洲公司)簽核認可後始可製造印刷、發送及傳播 。」，因此依據委託企劃銷售契約書之約定，被告使用於本 件委託標的之廣告資料，乃必須經過旺洲公司「簽核認可」 後始可提供予消費者，應可確定，而就此部分，亦據被告主 張略以：訴外人彭國昌所取得之夾層配置圖係由平真設計公 司之褚士翔設計提供，係將墨線及傢配圖再為彩色傢配圖製 作，該夾層配置圖有經過旺洲公司審核認可，並由旺洲公司 副總蘇志仁、總經理李書緯於圖上簽章而完成簽核認可程序 等語以為主張，並提出經過旺洲公司副總蘇志仁、總經理李 書緯蓋印簽核認可之彩色廣告資料以資為據（卷第99-102、 117-128頁），應堪採信，而且此部分亦據證人周婷伃證稱 ：「（提示原證15-20號之消費爭議申訴書之附件二『A3B3 一層平面配置圖、夾層平面配置圖』、『A2B2一層平面配置 圖、夾層平面配置圖』，妳有無見過？）有。（為何會看見 這些平面配置圖？）這是設計裝潢公司給我的，給我的時候 就是這些圖，銷售中心的人都有，系爭房屋是4米2，空間上 可以利用，所以有此建議，這是原告公司與被告公司開會決 定。」、「（何時開會？）本件銷售前每週都有例會，開會 地點在原告公司之前於大直的總公司會議室，參與會議人有 原告李總經理、江經理、黃副理、被告公司祈副總、李副理 、跟我，開會都是6-7人，偶而會有助理到，剛才說的決議 是開會時的決議，我是屬於執行端，我負責執行，所以我聯 繫裝潢公司做設計平面圖，銷售時會有一個團隊，我負責把 這些事情，給團隊人員交辦，合約書上看到的CAD圖即類似 建築平面圖，當時是告訴設計裝潢公司這個空間，如何利用 ，請裝潢公司建議…產生設計平面圖交給團隊使用」等語（ 卷第184頁），因此，系爭房地之平面配置圖，確為旺洲公 司與被告公司開會後所決定，該決議經交由設計裝潢公司設 計後，再由旺洲公司副總蘇志仁、總經理李書緯簽章核可後 ，放置於系爭建案銷售接待中心提供予消費者參考，應堪確 定，是被告主張該彩色廣告資料（卷第99-102、117-128頁 ）乃係依照委託企劃銷售契約書之規定經過簽核認可而可以 提供予消費者之事實，應可確定。 ㈢再者，訴外人彭國昌向新北市政府提出消費爭議申訴時所提 供之A2B2、A3B3墨線平面設計圖（卷第60-61、187-192頁） ，係為包含平面層及夾層之設計，此與上開旺洲公司提供之 彩色廣告資料中關於A2B2、A3B3戶號之部分（卷第124-127 、194-199頁），亦均有平面層與夾層之設計，且二者雖舊 房間佈置有所不同，但是無論是客廳、廚房、陽台、臥房、 衛浴及次臥之位置，均屬一致，足認訴外人彭國昌所取得之 平面設計圖與旺洲公司之彩色廣告資料，就以平面層與夾層 設計之參考而言，乃無二致；就此部分，證人彭國昌亦證稱 ：「（原證15-20號即消費爭議申訴書之附件二『A3B3一層 平面配置圖、夾層平面配置圖』、『A2B2一層平面配置圖、 夾層平面配置圖』，請問何人提供給你？）當初我去看預售 屋的時候，現場接待人員給我的。」、「（當初為何會教這 些文件給你？）當初在看預售屋，有介紹系爭房屋有提到有 挑高的設計，有4米2可以做夾層，在預售屋的現場有樣品屋 ，好像可以做夾層，樣品屋是實體的裝潢，現場也有模型， 有告訴我們進樣品屋裝潢後的樣子，進門後有玄關、有客廳 ，客廳的高度是3米，另一邊是4米2，當時告訴我4米2部分 可以做夾層…當時提到4米2部分可以做夾層的時候，銷售人 員就提供這些文件給我參考。」、「（樣品屋內是否有做夾 層？）樣品屋沒有夾層，但是有示意圖」、「（提示原證3 ，102年12月14日房地預定買賣契約書，最末頁平面設計圖 ，請問當初證人是否簽署原證3之買賣契約，且該契約內所 附之設計圖？）對。（證人購屋前，銷售人員是否有稱得為 合法夾層？）當時沒有提到合法。（是否要進行夾層裝潢， 仍係由證人作最終決定？）應該是這樣子。」（卷第182、 183頁），另外，證人周婷伃亦證稱「（旺洲MORE銷售接待 中心，其現場樣品屋有無夾層？）無。（當時證人銷售該建 案予彭國昌時，有無宣稱並強調本建案得為『合法夾層』之 設置？）沒有。」、「（提示原證3買賣契約書，買方彭國 昌所購買的該筆房地及車位，是否由你負責與買方接洽及銷 售？）是，證人彭國昌來接待中心，我負責接待、介紹，簽 原證3契約是另一位人員負責，證人彭國昌來接待中心約3-4 次，我負責接待證人彭國昌2次，證人彭國昌來第3次或第4 次簽約的，簽約是由旺洲建設股份有限公司人員負責，因為 有合約審閱期，所有都會跟客戶約時間，並通知原告公司人 員負責簽約。」等語（卷第184頁），因此，其於系爭建案 銷售接待中心所提供予消費者參考之系爭房地之平面配置圖 ，乃係旺洲公司與被告公司開會決定而設計製作，並經旺洲 公司副總蘇志仁、總經理李書緯簽章核可之文件，且其銷售 之過程，亦無違反該平面配置圖所表達之範圍，足見原告所 主張：被告明知系爭委託標的並非合法夾層屋，竟於銷售系 爭房地過程中提供「A3B3一層平面配置圖、夾層平面配置圖 」及「A2B2一層平面配置圖、夾層平面配置圖」予給買方彭 國昌作為日後施作夾層屋之參考，造成消費爭議云云，即屬 旺洲公司與被告公司開會決定之範圍，則被告銷售時依照該 決定內容及所製作之平面配置圖，即難認為係違反原告之指 示，是原告於事後再據以指摘被告違法，即難認屬有據，尚 無從遽以採信；是被告主張：被告之銷售人員從未稱得為合 法夾層，該墨線平面設計圖乃平真設計公司之褚士翔設計提 供，嗣經旺洲公司審核認可後，遂將該墨線及傢配圖再為彩 色傢配圖製作，旺洲公司並於該彩色傢配圖上簽章核可，該 夾層設計之文件源自於旺洲公司之指示並經簽認，故被告之 銷售文宣確實均經旺洲公司審核，並依旺洲公司之意旨而為 代銷執行，故被告並無任何銷售過失或不當之情形，應堪確 信。 ㈣因此，本件消費者彭國昌於新北市政府消費爭議所提出之墨 線夾層設計平面圖，既係經由原告公司審核認可後，交付予 被告公司放置於銷售中心，提供予消費者參考，則被告公司 依其意旨為執行銷售行為，即與原告所稱不當廣告及銷售行 為有間，其依系爭合約書第8條第1項、第9條第5項、第11條 第9項、不動產經紀業管理條例第26條第1項以及民法第544 條、第567條等規定請求被告負擔損害賠償責任，均屬無據 ，不能准許。 五、綜上所述，本件並無原告所稱不當廣告及銷售之行為，原告 依系爭合約書第8條第1項、第9條第5項、第11條第9項、不 動產經紀業管理條例第26條第1項以及民法第544條、第567 條等規定請求被告負擔損害賠償責任，請求被告給付3,400, 400元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息，均無理由，應予以駁回。又原告之訴既經駁回， 其假執行聲請亦乏所據，爰併予駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述， 附此敘明。 七、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判 決如主文。 中 華 民 國 106 年 12 月 27 日 民事第三庭 法 官 蘇嘉豐 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 12 月 27 日 書記官 曾東紅