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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度簡上字第12號 上　訴　人　歐元貿易股份有限公司 法定代理人　許人信 上　訴　人　麗方企業股份有限公司 法定代理人　黃太郎 共　　　同 訴訟代理人　李維倫 被　上訴人　華廬大廈管理委員會 法定代理人　黎承開 上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國105 年 10月14日本院臺北簡易庭第一審判決（104 年度北簡字第14134 號）提起上訴，本院於民國106 年7 月19日言詞辯論終結，判決 如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面 按民事訴訟法第182 條第1 項固規定：訴訟全部或一部之裁 判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟 終結以前，以裁定停止訴訟程序。然所謂訴訟全部或一部之 裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之 法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題而言，若他訴訟是 否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程 序自毋庸停止（最高法院97年度台抗字第742 號裁定、89年 度台抗字第356 號裁定意旨參照）。準此，本件上訴人主張 兩造就門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○弄○ 號 、6 號、8 號、10號之公寓大廈（下稱華廬大廈）中，4 號 、6 號、8 號地下1 樓（下稱系爭地下室）所有權之歸屬及 管理費之給付等爭議，現由本院100 年度訴字第2629號、10 1 年度簡上字第144 號等民事事件繫屬中，該等民事事件法 律關係之認定關係本件之認定，為本件之先決問題，故本件 訴訟於上開民事事件確定前，應依民事訴訟法第182 條規定 裁定停止訴訟程序等語（見簡上卷第155 頁）。惟查，上開 民事事件爭執對象乃系爭地下室，與本件爭執之法律關係為 被上訴人請求上訴人給付門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○弄○ 號1 樓房屋（下稱系爭房屋）之管理費，兩 者顯有不同，該等民事事件之法律關係核非本件訴訟先決問 題，揆諸前揭說明，自無裁定停止本件訴訟程序之必要，合 先敘明。 貳、實體方面 一、被上訴人主張： ㈠被上訴人為華廬大廈區分所有權人依公寓大廈管理條例第29 條規定成立之管理委員會，並於民國98年11月11日經主管機 關准予備查。又華廬大廈公共基金之繳納，自99年1 月起應 依華廬大廈規約及「華廬大廈住戶及公共空間使用戶各項費 用收取標準」之規定計收，即住戶應繳納住家管理費每坪每 月新臺幣（下同）60元，一樓家用住戶以每坪應收取標準之 0.8 倍收費；如有使用公共空間之住戶，應另行繳納公共空 間管理費，其中地下室在非營業期間以每坪應收取標準之0. 5 倍收費，營業期間則以每坪應收取標準之0.7 倍至0.9 倍 收費。上訴人歐元貿易股份有限公司及上訴人麗方企業股份 有限公司為系爭房屋之共有人，持分各為二分之一。上訴人 自99年1 月起，每月應繳納之管理費為2,840 元（計算式： 60元×53坪×0.8 ＋電費300 元×0.3 ＋門口公共空間60元 / 坪×5 坪×0.7 ＝2,844 元，取整數2,840 元）。嗣被上 訴人於100 年11月22日作成決議，自100 年12月起至101 年 12月間，華廬大廈每坪管理費由60元調整為80元，上訴人每 月應繳納管理費提高為3,750 元（計算式：80元/ 坪×53坪 ×0.8 ＋電費300 元×0.3 ＋門口公共空間80元/ 坪×5 坪 ×0.7 ＝3,762 元，取整數3,750 元）。嗣前開決議內容經 住戶反應增加困擾而取消，復於103 年8 月17日召開103 年 度華廬大廈區分所有權人會議，決議自103 年9 月間起華廬 大廈每坪管理費由60元調整為80元，依住戶所有權狀所列坪 數計算，一樓家用住戶優惠由每坪應收取標準之0.8 倍調降 為0.6 倍，一樓營業用住戶以每坪應收取之1.2 倍計之。故 上訴人自103 年9 月起，每月應繳納管理費為3,090 元（計 算式：80元/ 坪×57.43 坪×0.6 ＋電費200 元×0.3 ＋門 口公共空間80元/ 坪×5 坪×0.7 ＝3,096 元，取整數3,09 0 元）。 ㈡惟上訴人長期拒繳地下室管理費，被上訴人前亦曾起訴請求 上訴人給付系爭房屋自97年10月至100 年9 月間之管理費， 分別經本院99年度北小字第1582號及100 年度北簡字第1300 8 號民事判決勝訴在案。然被上訴人獲得勝訴判決迄今，上 訴人從未主動繳納管理費，被上訴人遂以104 年5 月18日台 北敦南郵局第632 號存證信函催告給付歷年積欠之管理費， 上訴人均以其他理由拒付。截至104 年間，上訴人尚積欠10 0 年10月至11月管理費共計5,680 元（計算式：2,840 元× 2 ＝5,680 元）、100 年12月至101 年12月管理費48,750元 （計算式：3,750 元×13＝48,750元）、102 年1 月至12月 管理費34,080元（計算式：2,840 元×12＝34,080元）、10 3 年1 月至8 月管理費22,720元（計算式：2,840 元×8 ＝ 22,720元）、103 年9 月至12月管理費12,360元（計算式： 3,090 元×4 ＝12,360元）、104 年1 月至4 月管理費12,3 60元（計算式：3,090 元×4 ＝12,360元），扣除100 年12 月至101 年12月管理室租金退款13,000元，上訴人已積欠12 2,950 元，且持續無依規約繳納管理費之意願，除對其他區 分所有權人甚屬不公外，並造成被上訴人正常運作之困擾。 又依華廬大廈規約第10條第5 項規定「區分所有權人若在規 定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其 給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10 ％計算」等內容。爰依法提起本件訴訟，求為命上訴人應給 付被上訴人122,950 元，及自支付命令送達翌日起至清償日 止，按週年利率10％計算利息之判決。 二、上訴人則以： ㈠上訴人為系爭房屋及系爭地下室之區分所有權人，上訴人產 權係於75年間向原始起造人（即華廬大廈之建商）購得，原 始起造人已將系爭地下室交付上訴人占有使用至今，係因華 廬大廈竣工時之法規限制，故未辦理產權登記，近來因不動 產價格大幅飆漲，大樓竣工時並未出資購買地下室產權之區 分所有權人，開始覬覦系爭地下室使用收益之利益，竟於上 訴人取得產權並和平占有20餘年後，以各種手段壓迫上訴人 放棄系爭地下室使用權，並以此為目的，於98年間成立被上 訴人，要求上訴人就系爭地下室繳交高額且不合理之使用回 饋金或使用償金予被上訴人，上訴人若表示意見，被上訴人 就使用各種手段阻礙上訴人和平使用房屋。被上訴人成立之 目的，自始即為奪取不屬於華廬大廈其他區分所有權人之系 爭地下室產權，而非為大樓管理事務之正當權利行使。 ㈡被上訴人未以正當方式催繳管理費，上訴人從未收受被上訴 人之繳費單、收費明細、其他口頭或電話通知，收費標準經 常遭被上訴人恣意更改，導致上訴人不清楚管理費應繳數額 ，上訴人曾查詢收費內容，欲協商合理之管理費，被上訴人 卻置之不理，上訴人在本件訴訟前根本無法確知該繳多少管 理費，被上訴人顯然未依公寓大廈管理條例第21條規定，先 定相當期間催告上訴人繳款，其逕行起訴請求上訴人給付管 理費，於法未合。又依公寓大廈管理條例第10條第1 項、第 2 項規定可知，區分所有權人會議或規約若未就管理費有特 別約定，區分所有權人當然僅須依照「共有之應有部分比例 」分攤共有部分及約定共用部分之管理費用，而非依自己專 有部分之面積比例繳交管理費。被上訴人所提出之華廬大廈 收費標準，只有區分所有權人簽名表示同意，並未依華廬大 廈規約第3 條及公寓大廈管理條例第25條及第31條規定，依 法召集區分所有權人會議決議通過，尚無拘束全體區分所有 權人之效力，因此，華廬大廈之管理費用，應依公寓大廈管 理條例第10條第1 項、第2 項及華廬大廈規約第10條第1 項 、第2 項規定，以共有之應有部分大小，決定分攤之比例。 依前所述，上訴人僅須就共有部分分攤管理費，然依被上訴 人之收費標準，上訴人要分攤之管理費，遠高於其他區分所 有權人，已違背上開公寓大廈管理條例及華廬大廈規約約定 ，對上訴人顯失公平，違反誠實信用原則。況華廬大廈98年 度第4 次區分所有權人會議紀錄有記載「有關1 樓住家每坪 應收取之標準將委由管委會與8 號1 樓李太太討論協商決定 後列入定案內容」等語，而華廬大廈事後並未另行召開會議 ，亦未與上訴人協商，是此次會議所通過之收費標準，自屬 無效。 ㈢被上訴人請求之管理費用，包含被上訴人使用臺北市○○區 ○○○路0 段000 巷00弄0 號1 樓房屋前空地（下稱系爭空 地），然系爭空地為「臺北市○○區○○段○○段000 地號 」土地之一部分，該土地登記之所有權人為沈聯芳、吳重賢 、李照梅、路璞珍、蕭明輝、李梅齡及上訴人歐元公司、麗 方公司（即臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○弄○ 號1 至 7 樓房屋之區分所有權人），華廬大廈之其餘區分所有權人 均無該土地之所有權，故系爭空地並非華廬大廈之共有或共 用部分，被上訴人逕自認定該法定空地為「公共空間」向上 訴人收取管理費用，並無任何依據。另系爭空地係上訴人使 用房屋所必須利用之通行出入口，上訴人本有通行之權利， 但被上訴人允許臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○弄○ 號 、8 號1 樓房屋之區分所有權人，以違建外推占用屋前法定 空地，被上訴人亦未經538 地號土地之所有權人同意，以管 理員室無權占用土地，只有上訴人遵循法規，從未在自己屋 前興建任何違建，被上訴人自知其並無系爭空地管理權，而 以種種理由阻撓上訴人使用系爭空地，逼迫上訴人必須就系 爭空地部分簽立「分管協議」，給付「回饋金」或「使用償 金」，然系爭空地依使用執照本來只能劃設2 個停車格位， 因華廬大廈其他法定空地之停車格位均被1 樓住戶外推違建 及被上訴人自己興建之管理室占用，被上訴人就私自將應劃 設於其他地號法定空地之停車格位，轉移至系爭空地，設置 4 個停車格位，並出租予他人，堵塞上訴人出入系爭房屋所 必須之通道，不僅阻礙上訴人通行，對緊急時之逃生安全亦 有妨礙，故上訴人自無義務給付使用管理費。 ㈣被上訴人一方面濫用管理權，阻撓上訴人出租使用自己專有 之房屋，造成房屋空置期間長達6 年6 個月，以每月租金17 萬元計算，上訴人承受之損失已達1,326 萬元；另一方面又 向上訴人收取不當之回饋金及管理費，此為不當得利而造成 上訴人鉅額損失，所得利益遠低於其造成之損害，雙方權益 嚴重失衡，明顯悖於權利行使應遵守之誠實信用原則。又被 上訴人違背華廬大廈規約第9 條第7 款約定之義務，未誠實 履行職務，從未提供上訴人任何管理服務之便利，亦未維護 區分所有權人間和平相處，反而奪取上訴人專有之地下室產 權，偽稱系爭地下室為華廬大廈之共有部分，製造住戶間之 紛爭，利用公寓大廈管理條例之漏洞，以多數暴力壓迫侵害 上訴人，造成上訴人鉅額損失後，仍對上訴人收取管理費， 實屬濫用權利。故其請求管理費，係以持續損害上訴人為目 的，自應否認其正當代理區分所有權人之權限存在，其對上 訴人既無管理費之請求權，本件請求自無理由。 ㈤縱認被上訴人於本件之請求有理由，因上訴人亦請求被上訴 人返還無權占用上訴人所有系爭空地所獲之不當得利（被上 訴人應給付上訴人各249,264 元），上訴人爰以上開不當得 利之返還請求權，抵銷被上訴人主張之請求等語，資為抗辯 。 三、原審判決上訴人應給付被上訴人122,950 元，及自104 年10 月3 日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息，同時依 職權宣告假執行及為供擔保免為假執行之宣告。上訴人不服 提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一 審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執之事項（見簡上卷第163頁背面）： ㈠上訴人二人為系爭房屋之所有權人，應有部分各二分之一。 ㈡被上訴人為華廬大廈區分所有權人依公寓大廈管理條例成立 之管理委員會，並已向臺北市政府申請備查。 ㈢被上訴人曾於98年12月召開華廬大廈98年度第4 次區分所有 權人會議，並於該次決議通過華廬大廈住戶及公共空間使用 戶各項費用收取標準，嗣於102 年1 月5 日召開101 年度區 分所有權人會議及於103 年8 月17日召開103 年度區分所有 權人會議決議調整上開收取標準內容。 五、得心證之理由： 被上訴人主張上訴人自100 年10月起至104 年4 月止未繳交 系爭房屋之管理費，扣除100 年12月起至101 年12月止管理 室租金退款13,000元，尚積欠管理費122,950 元等情，惟為 上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，經查： ㈠按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告 仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付 應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文 ；又華廬大廈規約第10條第5 項約定：「區分所有權人若在 規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命 其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息 10％計算」。查被上訴人為華廬大廈區分所有權人依公寓大 廈管理條例成立之管理委員會，並經臺北市政府同意備查， 且上訴人為系爭房屋之所有權人，其迄未繳交100 年10月起 至104 年4 月間之管理費，共計135,950 元，扣除100 年12 月至101 年12月間管理室租金退款13,000元，尚積欠管理費 122,950 元等情，為兩造所不爭執，並有臺北市政府98年11 月11日府都建字第09874874500 號函、華廬大廈規約、住戶 及公共空間使用各項收費標準、華廬大廈103 年區權人會議 紀錄、住戶及公共空間使用各項費用收費標準（98年12月22 日）、公告（100 年11月22日）、103 年區權人會議紀錄、 住戶及公共空間使用各項費用收費標準（103 年8 月17日） 等件在卷可稽（見支付命令卷第3 至21頁），堪信為真。則 被上訴人依公寓大廈管理條例第21條規定及華廬大廈規約， 請求上訴人給付積欠之管理費，即屬有據。 ㈡至上訴人雖以前詞置辯，惟查： ⒈按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用已逾二期或相當金額，經定相當期間催告仍 不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應 繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。 又如起訴前未經催告程序，於起訴時可以起訴狀繕本之送達 代為催告之意思表示，苟於判決前已經相當期間而區分所有 權人仍不履行時，則催告程序已補正，法院應認為先決要件 已完備，而依事實判決。經查，被上訴人固未提出催告上訴 人繳納管理費之相關證據資料，尚難認被上訴人有定相當期 間催告上訴人給付管理費。惟被上訴人主張上訴人積欠100 年10月起至104 年4 月間之管理費用而聲請支付命令，上開 支付命令於104 年10月2 日送達上訴人，此有送達證書附卷 可參（見支付命令卷第44至46頁），嗣經上訴人異議而支付 命令之聲請視為起訴，應可認被上訴人前開支付命令之聲請 係催告上訴人給付之意思表示，並認在本件判決前已經相當 期間而上訴人仍不履行，揆諸前揭說明，此部分之先決要件 應已補正，法院自得為實體判決，是上訴人辯稱本件請求不 合於公寓大廈管理條例第21條規定云云，委無足採。 ⒉按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為 其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方 法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規 定，應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由區分 所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議，在法院撤 銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存 在（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。次按 區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所 有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上 出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席 人數區分所有權四分之三以上同意行之，公寓大廈管理條例 第31條定有明文。對於違反上開規定之法律效果，該條例未 有明文規定，惟公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區 分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決 議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同 行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範 社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上 之狀態相類似，自應依公寓大廈管理條例第1 條第2 項之規 定，適用民法第56條有關社團總會決議效力之規定。復按， 民法第56條明文規定：「總會之召集程序或決議方法，違反 法令或章程時，社員得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決 議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議 者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效」 。查華廬大廈98年度第4 次區分所有權人會議係經區分所有 權人三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上同意行之 ，有華廬大廈區分所有權人會議出席人員名冊、華廬大廈98 年度第4 次區分所有權人會議會議紀錄在卷可憑（見簡上卷 第116 至120 、137 至138 頁），揆諸前揭規定，其所決議 之事項及訂定之各項費用收取標準，自未違反上開法令規定 ，縱使上訴人主張該次區分所有權人會議之決議方法有違反 法令之情，然在未經區分所有權人請求法院撤銷並獲得勝訴 判決確定之前，該次決議並不因此而為無效。是上訴人既未 舉證證明上開區分所有權人會議作成之決議，業經區分所有 權人請求法院撤銷，並經法院撤銷在案，依上開說明，該決 議仍屬合法有效。又華廬大廈98年度第4 次區分所有權人會 議會議紀錄雖有記載「有關1 樓住家每坪應收取之標準將委 由管委會與8 號1 樓李太太討論協商決定後列入定案內容」 等內容（見簡上卷第118 頁），然此部分係因華廬大廈8 號 1 樓住戶於區分所有權人會議中反應上開事項，始決議由被 上訴人與該區分所有權人協商，與系爭房屋無涉，抑且，該 華廬大廈8 號1 樓住戶嗣於該次決議通過之各項費用收取標 準同意簽名單上簽署姓名（見簡上卷第145 頁），表示其亦 同意該收取標準之內容，自難憑此遽認該次決議或收費標準 無效。是上訴人此部分所辯，即屬無據。 ⒊按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8 條定有明文。又按民法第148 條係規定行使權利，不得以 損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失 利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍 之內（最高法院45年台上字第105 號判例意旨參照）。本件 上訴人為系爭房屋所有權人，自有遵守華廬大廈住戶規約之 責，其繳納管理費乃係基於區分所有權人間，本於規約約定 之共同維持義務，自應依區分所有權人會議決議繳納管理費 ，區分所有權人會議決議有關收取管理費之標準，係為全體 區分所有權人利益行使權利，縱有因住戶樓層及使用空間之 不同，而決議給予相異之管理費負擔，亦難謂有何有失公允 ，或違反公共利益，或以損害上訴人為主要目的，自無違反 民法第148 條可言。再者，關於管理費之數額屬於公寓大廈 管理條例第18條第1 項第2 款明定由區分所有權人自治決議 之事項，如無顯失公平情形，法院亦不宜涉入判斷，故華廬 大廈區分所有權人會議，決議對於區分所有權人按「華廬大 廈住戶及公共空間使用戶各項費用收取標準」之規定計收管 理費，而上訴人復未提出證據證明該收費金額有何不當之處 ，自難認有顯失公平之情形，上訴人抗辯前揭決議內容顯失 公平、違反權利禁止濫用原則，應屬無效云云，則非有據， 不足憑採。 ⒋上訴人另辯稱：被上訴人無權占用系爭空地，應給付上訴人 各249,264 元之不當得利，爰以此抵銷被上訴人主張之請求 云云。但查上訴人對此已另案起訴，請求被上訴人返還上訴 人各249,264 元之不當得利，經本院以104 年度訴字第126 號民事判決駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，並經 臺灣高等法院以104 年度上字第1420號民事判決駁回上訴人 之上訴而確定，此有前揭判決在卷可稽（見簡上卷第172 至 180 頁）。上訴人對被上訴人並無所稱之不當得利債權，既 經前揭確定判決認定明確，上訴人在本件猶以此為抵銷抗辯 ，顯屬無據，自非可採。 ㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229 條第2 項 、第233 條第1 項定有明文。又華廬大廈規約第10條第5 項 約定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時 ，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲 延利息，以未繳金額之年息10％計算」。是本件被上訴人請 求上訴人給付122,950 元，及自支付命令送達翌日（即104 年10月3 日）起至清償日止，按週年利率10％計算之利息， 核屬有據。 六、綜上所述，本件上訴人自100 年10月起至104 年4 日止未繳 交系爭房屋之管理費，扣除100 年12月起至101 年12月止管 理室租金退款13,000元，尚積欠管理費122,950 元，迭經催 告未果，則被上訴人依公寓大廈管理條例第21條規定及華廬 大廈規約，請求上訴人給付122,950 元，及自支付命令送達 翌日即104 年10月3 日起至清償日止，按週年利率10％計算 之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付， 並為准、免假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 8 月 2 日 民事第七庭 審判長法 官 張文毓 法 官 黃愛真 法 官 溫祖明 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 106 年 8 月 2 日 書記官 江昱昇