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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度簡上字第16號 上　訴　人　陳昭珠 訴訟代理人　張勝雄 被上訴人　　家瓏建設股份有限公司 法定代理人　劉儷琳 訴訟代理人　陳長甫律師 上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國105年9月 21日本院臺北簡易庭105年度北簡字第6320號第一審判決提起上 訴，本院於民國106年4月19日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：兩造曾於民國87年11月22日簽立房屋代租約定 書，約定由被上訴人代為將上訴人所有之臺北市○○區○○ ○路○段○○號地下1樓之92房屋（下稱系爭租賃物）出租，租 期3年，每月租金為新臺幣（下同）19,200元，自交屋之日 起4.5月由被上訴人尋找承租人議妥簽訂租約及承租人籌備 裝潢期間，自交屋起滿4.5月，如被上訴人尚未能找到承租 人承租時，由被上訴人負責支付租金予上訴人，至與承租人 簽立租賃契約之日止。因被上訴人尚未於4.5月內覓得承租 人，兩造遂於88年2月4日訂立租賃契約書，約定將系爭租賃 物出租予被上訴人使用收益，租期自88年7月16日起至91年7 月15日止，每月租金19,200元，該租賃契約並經公證，然被 上訴人僅給付租金至89年9月，之後即未給付租金，亦未交 還租賃物，依民法第451條視為不定期限繼續契約，並經最 高法院104年度台上字第1083號民事判決（下稱前案判決） 確定，惟因民法第126條時效消滅之規定，故僅就未罹於時 效之100年4月14日至105年4月13日止之租金共1,152,00 0元 向被上訴人請求給付，爰依兩造間租賃契約之法律關係，求 命被上訴人應給付上訴人1,152,000元，及自支付命令聲請 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率18％計算之利息。 二、被上訴人則以：其雖僅給付至89年9月份之租金，惟因89年 10月30日至同年11月2日象神颱風後，系爭租賃物因淹水已 無法使用，上訴人對系爭租賃物不為修繕，故才未續繳租金 ，而系爭租約早已在91年7月15日租期屆滿而消滅，系爭租 賃物自納莉颱風與象神颱風後因颱風淹水而致租賃物毀損， 無水無電，已不合於約定使用收益之狀態，租期屆滿迄今已 14年，被上訴人對租賃物無事實上之管領力，亦未占有使用 收益系爭租賃物，且被上訴人於租約到期後，亦未曾繳交租 金，上訴人更未曾以雙方有默示成立不定期租約而向被上訴 人催繳租金，是雙方根本無默示繼續租約之表示，要與民法 第451條之要件不符，前案判決並未就系爭租約屆期後之效 力為認定，且上訴人均未就租期屆滿後，被上訴人仍就系爭 租賃物繼續使用收益，負舉證責任，上訴人自不得請求租賃 期限屆至後之租金。至兩造所簽訂之房屋代租約定書第3條 約定租賃期限為3年，被上訴人為整合出租使用，保證出租3 年，但因租不出去，故與上訴人簽訂公證租約等語，資為抗 辯。 三、兩造不爭執事項： ㈠、兩造於87年11月22日簽立房屋代租約定書，約定由被上訴人 代為出租系爭租賃物，每月租金19,200元，自交屋之日起滿 4.5月，如被上訴人尚未能找到承租人簽訂租賃契約書承租 時，則由被上訴人負責支付租金予上訴人，至與承租人簽立 租賃契約之日止。兩造嗣於88年2月4日又簽訂租賃契約，約 定上訴人將系爭租賃物出租予被上訴人使用收益，租期為88 年7月16日起至91年7月15日止，每月租金19,200元，並經公 證，被上訴人曾依約繳付租金至89年9月30日止。 ㈡、兩造所提出之文書形式均屬真正。 ㈢、系爭租賃物因租期中於89年11月2日象神颱風、90年9月16日 納莉颱風造成系爭租賃物所在之太陽大帝整棟大樓淹水嚴重 ，地下1、2、3層之商用樓層淹水後裝潢建材設備皆已毀壞 ，無水無電，迄今包括系爭租賃物所在之地下一樓仍因無人 修繕而無人使用。 四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。其 上訴聲明為：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人應給付上訴人 1,152,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按年息18%計算之利息。被上訴人於本院答辯聲明則為：上 訴駁回。 五、兩造之爭點及論述： 按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。又租 賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不 即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第45 0條第1項、民法第451條定有明文。復按，當事人主張有利 於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條第1項前段定有明文。上訴人主張兩造簽訂房屋代租約定 書、租賃契約後，被上訴人僅繳納租金至89年9月30日，迄 今未交還系爭租賃物，應給付上訴人自100年4月14日起至 105年4月13日止之租金共計1,152,000元等情，為被上訴人 所否認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造間之爭點在於：兩 造於約定租賃期間屆至後，是否仍存在租賃關係，致使上訴 人得請求被上訴人給付100年4月14日起至105年4月13日之租 金有無理由。經查： ⒈被上訴人前與上訴人簽訂公證租賃契約承租系爭租賃物，約 定租賃期間自88年7月16日起至91年7月15日止，每月租金19 ,200元，租賃期間至91年7月15日屆滿（見支付命令卷第7至 8頁），若被上訴人於租賃期間屆滿後未繼續使用系爭房屋 ，則依前揭規定雙方租賃關係至91年7月15日起即為消滅。 ⒉系爭租賃物因租期中於89年11月2日象神颱風、90年9月16日 納莉颱風，造成系爭租賃物所在之太陽大帝整棟大樓淹水嚴 重，地下1、2、3層之商用樓層淹水後裝潢建材設備皆已毀 壞，且無水無電，迄今包括系爭租賃物所在之地下1樓仍因 無人修繕而無人使用等情，業據被上訴人提出新聞剪報、現 場照片（見原審卷第25-30頁）足佐，並有證人李逸賢於原 審庭呈之現場照片在卷可稽（見原審卷第68-82頁），核與 證人李逸賢於原審證述：89年間象神颱風後，地下1樓的天 花板、通往其他樓層的貨梯、電梯都被沖壞，其後就無水電 ，90年間納莉颱風時從地下6樓淹水至1樓，從象神颱風後迄 今，地下1樓包括系爭租賃物均未修繕，也沒水沒電，亦均 無人使用等語互核相符（見原審卷第62-63頁）。證人李逸 賢復證述略以：在納莉颱風過後，管委會有通知原告地下1 樓需做修繕，及召開區分所有權人大會討論向市政府追討淹 水損失，且於被告租賃期間，上訴人均可進入系爭租賃物等 語明確（見原審卷第62頁反面、第63頁），並提出太陽住商 大廈100年度第一次定期區分所有權人大會會議通知、中華 民國郵政交寄大宗掛號報值包裹執據、中華郵政掛號郵件收 件回執存卷供參；足認於91年7月15日租賃契約屆至後，上 訴人已知悉系爭租賃物無法使用收益之情形，然均未進行修 繕。又租賃期間屆至後被上訴人均未曾給付租金予上訴人等 情，亦為兩造所不爭執，上訴人復未就兩造於租賃契約期滿 後有繼續租約之合意、被上訴人仍繼續對租賃物使用收益等 事實提出證據以實其說，綜觀上情，均難認兩造間有合意或 默示更新系爭租約之意思，復與民法第451條之要件未符。 ⒊上訴人另主張依據兩造於87年11月22日簽立之房屋代租約定 書並無期限，被上訴人需持續為上訴人代租系爭租賃物，並 給付租金云云。惟查，依上開代租約定書第參條載明「租賃 期限3年。自交屋之日起4.5月予乙方（即被上訴人）尋找 承租人議妥簽訂租約及予承租人為籌備裝潢期間。自交屋 之日4.5月為起租日，開始計算租金，租期3年。租期屆滿 前甲方（即上訴人）及同層所屬其他出租人共組租賃事務協 商會，與乙方（即被上訴人）協議是否繼續出租。如甲乙雙 方經協商後，同意繼續委由乙方（即被上訴人）代為出租， 則另行簽訂新的代租約定書。」（見本院卷第13至17頁）兩 造既已約定於代租之租期屆滿前，需再行協議是否繼續出租 ，如欲繼續委由被上訴人代租，則另行簽訂新代租約定書， 是以本條確係為關於代租期限之約定，上訴人之主張並不足 採。況本件租約期滿後，上訴人並未依此規定與被上訴人協 議繼續委託代租，難認兩造間之房屋代租約定仍繼續存在。 ⒋至上訴人主張太陽住商大樓如有颱風淹水不能使用收益情事 ，乃因被上訴人不了解法規，誤認應由上訴人修繕所致，既 因被上訴人（即承租人）自己之事由，至不能為租賃物全部 或一部使用、收益，不得免支付租金之義務云云。然觀之前 開代租約定書第伍條：「代為出租特別約定...倘因不可 歸屬於乙方（即被上訴人）之事由，如法令變更、天災、戰 爭、甲方之事由等各項非乙方能力所能抗拒之原因，導致情 況有所變異，則乙方不需負責。」顯見系爭租賃物因風災導 致毀損，情事有所變更，並非如上訴人所言係可歸責於被上 訴人之事由。又縱於兩造代租約定、租賃契約存續期間因天 災事宜造成情事變更，惟兩造於前述合約期滿後，並未重新 約定代租或繼續租賃，且上訴人亦未舉證被上訴人仍繼續使 用收益或管領系爭租賃物，其主張構成民法第451條繼續租 約云云，尚不足採。 ⒌綜上，系爭租約既未依民法第451條或合意更新租賃契約， 則兩造於約定租賃期間屆至後，即不存在租賃關係，從而， 上訴人請求被上訴人給付約定租賃期間屆至後之100年4月14 日至105年4月13日的租金，即屬無據。 六、綜上所述，本件兩造間之租賃關係已期滿終止，且被上訴人 並無上訴人所稱之繼續使用租賃物情事，從而，上訴人請求 被上訴人給付100年4月14日至105年4月13日的租金，即無理 由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。 上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予 駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。 八、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第1項、第78條、第463條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 5 月 10 日 民事第一庭審判長法 官 黃柄縉 法 官 蕭涵勻 法 官 薛嘉珩 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 106 年 5 月 10 日 書記官 劉庭君