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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　106年度簡上字第167號 上　訴　人　政彰影像國際有限公司 法定代理人　郭政彰 訴訟代理人　陳振瑋律師 被 上訴 人　爽爾國際有限公司 法定代理人　林煥楨 上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國106年1月3日 本院臺北簡易庭105年度北簡字第3379號第一審判決提起上訴， 本院於民國106年6月28日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人給付被上訴人於超過新臺幣壹拾伍萬玖仟陸 佰壹拾肆元及自民國一百零四年八月三十日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告暨該部 分訴訟費用之裁判，均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 上訴人其餘上訴駁回。 經廢棄部分之第一審訴訟費用新臺幣伍佰壹拾伍元，由被上訴人 負擔。第二審訴訟費用，由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人 負擔。 事實及理由 一、被上訴人法定代理人原為駱怡穎，於本院審理期間變更為林 煥楨，並經其聲明承受訴訟（見本院卷第27、28頁），核與 民事訴訟法第170條、第175條規定相符，應予准許。 二、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國101年12月24日與訴外 人林靖翔簽訂房屋租賃契約，向其承租門牌號碼為臺北市○ ○區○○○路○段○○○號1樓、面積為69.2坪之毛胚屋（下稱 系爭房屋）及1車位，復於同日與上訴人及訴外人威睿公司 分別簽訂房屋租賃契約，將系爭房屋部分轉租予上訴人及威 睿公司。被上訴人與上訴人間租賃契約（下稱系爭租約）約 定，被上訴人將系爭房屋部分面積14.7坪及1車位，以現狀 設備轉租予上訴人，自102年3月1日起至105年2月28日止， 每月租金新臺幣（下同）18,000元，自105年3月1日起至107 年2月28日止，每月租金19,000元。因系爭房屋為上訴人、 被上訴人及威睿公司共同使用，三方遂與設計師共同商討如 何裝潢使用，並約定裝潢費用按上訴人、威睿公司承租面積 依比例分攤。兩造並未於系爭租約中詳細載明被上訴人提供 裝潢及設備，且被上訴人轉租予上訴人之每坪租金價格與被 上訴人承租之租金價格相同，上訴人抗辯被上訴人承諾裝潢 供其使用，並非事實。況上訴人於系爭房屋102年4月開始施 工後，於同年8月9日、11月13日依被上訴人交付之繳費通知 單明細給付裝潢費192,825元、39,505元，被上訴人亦於收 款日開立品名相符之發票予上訴人，上訴人自102年5月起至 104年8月止，已支付租金、營業稅、管理費、裝潢費等共 704,515元，尚欠自103年9月1日起至104年8月31日止之租金 共226,800元（計算式：18,900×12＝226,800）、管理費 27,600元（計算式：2,300×12＝27,600），及104年7月1日 起至同年月29日之大樓公共電費1,075元、104年7月、8月電 信費355元、65元，總計255,895元（計算式：226,800＋ 27,600＋1,075＋355＋65＝255,895）未給付，自不得請求 返還押租金等語。為此，爰起訴請求上訴人給付被上訴人 254,400元，及自104年8月30日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。 三、上訴人則以：被上訴人承諾依上訴人及威睿公司之需求，將 系爭房屋裝潢合於上訴人承租目的即適合攝影工作之狀態， 惟被上訴人遲未裝潢完成。被上訴人之代理人林煥楨於102 年9月5日在Whatsapp對話群組，向上訴人表示「話不是這樣 說的。我討厭這樣說。讓我覺得對不起你們。我經驗不足對 不起大家。實際上我資金未到位拖累大家。如果你們覺得 459這裏不符你們需求別怕開口我會全數退費。兄弟還是。 只要我再聽到一次裝潢做太久太慢那就是代表我們的共識有 問題我就拆夥。你們也海闊天空」等語，足見被上訴人承諾 其租賃內容包括裝潢後之設備，然因裝潢遲未完成，被上訴 人已承諾全額退還上訴人已付之費用。至被上訴人收取上訴 人支付費用後開立之裝潢費發票，因發票內容係被上訴人決 定，非上訴人所能置喙，該款項應屬租金，並非裝潢費。又 上訴人已於104年8月13日在前開Whatsapp對話群組通知「各 位伙伴昨天正式離開459（即系爭房屋）…」，是上訴人已 於104年8月13日向被上訴人傳達終止系爭租約之意思，且當 時被上訴人法定代理人駱怡穎於104年9月18日以電子郵件向 上訴人法定代理人郭政彰稱：「最新租金等應付款項請參閱 如附9月通知單，為一年的租金加上7.8月的公共電費等。並 提醒於9月底前完成營業地址變更登記手績，依規定應於遷 移後15日內申請變更登記…若政彰影像繼續設址於459，需 比照島內另簽租約承租。…」等語，足認被上訴人已知上訴 人於104年8月13日提出終止系爭租約之意思表示，且表示同 意。又自租約起始日102年3月1日起算至104年8月31日止， 租金計540,000元，惟上訴人自102年5月起至104年8月間， 已陸續以現金、匯款或開立支票方式，支付被上訴人共計 807,975元（含押金36,000元），故上訴人除押金36,000元 外，至少溢付租金164,000元，況被上訴人代理人林煥楨前 已向上訴人承諾可退費，爰以前開押金36,000元、溢付租金 164,000元，共計20萬元，與被上訴人所請求之租金及管理 費254,400元為抵銷等語，資為抗辯。 四、原審就被上訴人所提前揭本訴部分，判命上訴人應給付被上 訴人208,953元，及自104年8月30日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘請求，並就被上訴 人勝訴部分為假執行及供擔保免為假執行之宣告。上訴人就 本訴不利之部分提起上訴，聲明為：㈠原判決不利於上訴人 之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假 執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回（被 上訴人本訴敗訴部分及上訴人反訴部分未據被上訴人及上訴 人聲明不服，業已確定）。 五、查被上訴人於101年12月24日與林靖翔簽訂租約，向其承租 現況為毛胚屋、面積為69.2坪之系爭房屋及1車位，自101年 12月24日起至102年2月28日止為免租期，自102年3月1日至 105年2月28日，每月租金（含稅）為72,200元，105年3月1 日至106年2月28日，每月租金（含稅）為75,800元，106年3 月1日至107年2月28日，每月租金（含稅）為76,500元；被 上訴人於101年12月24日分別與上訴人、威睿公司簽訂租約 ，將系爭房屋部分面積14.7坪及1車位租予上訴人，自101年 12月24日起至102年2月28日止為免租期，自102年3月1日起 至105年2月28日，每月租金為18,000元，自105年3月1日起 至107年2月28日，每月租金為19,000元，押租保證金為 36,000元。上揭租約簽訂後，系爭房屋由上訴人、被上訴人 、威睿公司共同使用等情，有林靖翔與被上訴人間房屋租賃 契約書、系爭租約附卷可稽（見原審卷第60-64頁、第26-28 頁），並為兩造不爭執，應堪採信。 六、得心證之理由：被上訴人主張上訴人積欠自103年9月1日起 至104年8月31日止之租金及管理費共254,400元一節，為上 訴人所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審究者為：㈠系 爭租約是否約定被上訴人出租時應交付系爭房屋裝潢合於上 訴人營業所需之狀態？㈡系爭租約何時終止？㈢被上訴人請 求103年9月1日至104年8月15日止之租金，有無理由？上訴 人抗辯：⒈被上訴人承諾退還全部費用，⒉上訴人支付金額 包括現金10萬元，⒊被上訴人承諾窗簾、燈光、設計、網路 及空調設備費用由被上訴人負擔，應扣除102年8月9日網路 年費566元（未稅，含稅594元）、102年11月12日網路空調 施工16,552元（未稅，含稅17,380元）、104年8月7日冷氣 槽清洗871元（未稅，含稅915元）、103年10月5日捲簾 29,000元（未稅，含稅30,450元），有無理由？茲論述如下 ： ㈠上訴人主張被上訴人承諾要將系爭房屋內部裝潢成符合所有 承租人工作上需求之用，惟被上訴人是否有與上訴人、威睿 公司約定系爭房屋要裝潢成符合所有承租人工作需求，並不 等同於系爭租約約定出租人是否應交付「裝潢後之租賃物」 予承租人。被上訴人、上訴人間系爭租約約定「以現狀設備 出租」，有系爭租約在卷可稽（見原審卷第27頁），又被上 訴人代理人林煥楨於102年5月13日在Whatsapp對話群組回覆 上訴人法定代理人郭政彰：「（所以我們6月中完工確定沒 變？還是要到7月？）沒變」，於102年9月5日在Whatsapp對 話群組表示：「話不是這樣說的。我討厭這樣說。讓我覺得 對不起你們。我經驗不足對不起大家。實際上我資金未到位 拖累大家。如果你們覺得459這裏不符你們需求別怕開口我 會全數退費。兄弟還是。只要我再聽到一次裝潢做太久太慢 那就是代表我們的共識有問題我就拆夥。你們也海闊天空」 ，有Whatsapp對話群組內容可憑（見原審卷第29頁、本院卷 第42-44頁），足見被上訴人、上訴人及威睿公司間，除被 上訴人將系爭房屋分租予上訴人、威睿公司外，三方並約定 系爭房屋應予裝潢，並由被上訴人負責裝潢，裝潢費用則由 三方依比例負擔。上訴人並於102年8月9日支付系爭房屋裝 潢分擔費用183,643元，有被上訴人開立之統一發票1紙（見 原審卷第68頁）在卷可查。且系爭租約租期自101年12月24 日起，至102年2月28日止為免租期，自102年3月1日起至105 年2月28日，每月租金為18,000元，自105年3月1日起至107 年2月28日，每月租金為19,000元，有系爭租約在卷可查（ 見原審卷第27頁），如系爭房屋應以「裝潢後之狀態」出租 予上訴人，則系爭租約並無於系爭房屋裝潢完成前即簽訂租 期之必要。綜上，足認系爭租約約定之標的物即為「系爭房 屋以現狀設備出租」，至於系爭房屋裝潢以及裝潢費用之分 擔，則係三方另一契約約定。從而，上訴人抗辯系爭租約約 定被上訴人出租時應交付系爭房屋裝潢合於上訴人營業所需 之狀態，並不可採。 ㈡上訴人於102年5月2日、102年8月9日匯款給付72,345元、 36,000元、260,515元，於102年11月11日以支票支付107, 905元，於103年2月24日、103年5月2日分別匯款給付66,840 元、66,285元，於104年6月1日、102年6月1日、104年7月1 日、104年8月1日、104年8月1日分別以支票支付23,415元、 21,200元、22,375元、9,895元、21,200元，有被上訴人提 出之收款明細表、繳費通知單、統一發票、銀行存摺內頁、 代收代付收據等件為證（見原審卷第65-104頁），核與上訴 人提出之匯款申請書回條聯、支票影本（見原審卷第49-56 頁）相符，堪認上訴人已總計支付被上訴人金額為704,530 元（扣除被上訴人退還上訴人溢付3,445元）（見原審卷第 69頁）。上訴人主張另以現金支付被上訴人10萬元，為被上 訴人否認，上訴人復未舉證以實其說，其主張並非可採，僅 能認上訴人支付被上訴人之金額總計704,530元。又被上訴 人通知上訴人繳費時，均提出詳列帳目內容之繳費通知單（ 見原審卷第65-67頁、第70頁），上訴人並依該繳費通知單 之金額繳費，有匯款申請書回條聯3紙及支票影本1紙在卷可 佐（見原審卷第49頁、第51頁），上訴人斯時對於繳費通知 單上所載之「裝潢鐵件；泥作、木作、給水工程；拆除費用 ；電力工程；花蓮選裝潢石材交通費等」項目均無異議而支 付，足見上訴人認知該等裝潢費用係其應分攤之項目而給付 ，則上訴人並無溢繳租金情事。而上訴人積欠自103年9月1 日起之租金，嗣經被上訴人於103年8月4日以存證信函催告 上訴人於10日內給付租金及管理費，逾期未付則終止系爭租 約不另通知，有被上訴人存證信函可憑（見臺灣士林地方法 院104年度湖簡調字第554號卷第7-8頁），核與系爭租約第3 條第5項約定相符，則被上訴人於104年8月4日以存證信函催 告上訴人10日內給付租金及預為逾期即終止系爭租約之意思 表示，自屬有據，堪認系爭租約業經被上訴人於104年8月15 日合法終止。上訴人以其於104年8月13日在Whatsapp對話群 組表示：「昨天正式離開459」為終止系爭租約之意思表示 ，惟上開文句之語意僅能認上訴人搬離系爭房屋，尚難認係 終止租約之意。上訴人抗辯其於104年8月13日已終止租約云 云，不能採信。 ㈢系爭租約既於104年8月15日終止，則被上訴人請求租金應計 算至104年8月15日止。又上訴人未給付103年9月1日起迄104 年8月15日之租金及管理費243,458元（計算式：[ 18,900＋ 2,300]＝21,200，21,200×[ 11＋15/31]＝243,458，元以 下四捨五入）、104年7月1日起至同月29日之大樓公共電費 1,075元、104年7、8月電信費355元、65元，扣除上訴人已 給付之押租金36,000元，被上訴人得請求之金額應為208, 953元。上訴人抗辯被上訴人承諾退還全部費用，並舉 Whatsapp對話紀錄1紙為證。惟被上訴人代理人林煥楨於102 年9月5日在Whatsapp對話群組表示：「話不是這樣說的。我 討厭這樣說。讓我覺得對不起你們。我經驗不足對不起大家 。實際上我資金未到位拖累大家。如果你們覺得459這裏不 符你們需求別怕開口我會全數退費。兄弟還是。只要我再聽 到一次裝潢做太久太慢那就是代表我們的共識有問題我就拆 夥。你們也海闊天空」（見原審卷第29頁），在林煥楨為上 開表示之後，上訴人並未提出要拆夥，則依林煥楨上開語意 ，係表示如上訴人、威睿公司要拆夥，不符合需求，林煥楨 願意全數退費，然該對話之意思表示到達上訴人之後，上訴 人並未即為拆夥之意思表示，且持續支付被上訴人102年9月 至11月之租金費用，有102年11月12日統一發票1紙可憑（見 原審卷第78頁），自不足認兩造就合作裝潢一事業已終止契 約，上開抗辯不足採信。上訴人另抗辯被上訴人代理人林煥 楨承諾窗簾、燈光、網路、空調設備均由被上訴人負擔，則 上訴人就上開項目已支付之金額應予扣抵等語，經查，被上 訴人代理人林煥楨於102年9月21日在Whatsapp對話群組表示 ：「窗簾、燈光及設計，任何網路上的設備，都由爽爾認列 ，各位無需負擔。空調設備也是由爽爾負擔」等語，有 Whatsapp對話紀錄1紙可憑（見本院卷第44頁），則上訴人 自無需負擔被上訴人請求支付之網路年費566元（未稅，含 稅594元）、網路空調施工16,552元（未稅，含稅17,380元 ）、捲簾29,000元（未稅，含稅30,450元）、冷氣槽清洗 871元（未稅，含稅915元），然上訴人就上開項目已支付 49,339元（計算式：594＋17,380＋915＋30,450＝49,339） ，有被上訴人開立之統一發票4紙在卷可憑（見原審卷第68 頁、第76頁、第102頁、本院卷第45頁），則上訴人主張扣 抵，即有理由。被上訴人雖抗辯網路空調施工16,552元係林 煥楨承諾之前已發生之費用，應由上訴人依比例分攤云云， 惟上訴人否認上情，被上訴人復未舉證證明之，其抗辯自不 可採。從而，被上訴人請求金額208,953元應扣除上訴人前 開溢付之49,339元，即被上訴人請求金額於159,614元（計 算式：208,953－49,339＝159,614）之範圍內，為有理由， 逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。 七、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付159,614元，及自104年 8月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理 由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。原判 決判命上訴人給付於上開金額之範圍內，核無違誤，應予維 持，就命上訴人給付超過上開金額之部分，則有不當，應予 廢棄，並改判被上訴人就該部分之請求及假執行之聲請為無 理由，應予駁回。 八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌 後，認與判決結果無影響，爰不另一一論述，併予敘明。 九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴 訟法436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判 決如主文。 中 華 民 國 106 年 7 月 19 日 民事第八庭 審判長法 官 鄭佾瑩 法 官 劉庭維 法 官 林欣苑 以上正本係照原本作成。 本件判決不得上訴。 中 華 民 國 106 年 7 月 19 日 書記官 黃巧吟