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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　106年度訴字第1613號 原　　　告　榮騰建設有限公司 法定代理人　蔡忠達 訴訟代理人　王玉楚律師 被　　　告　尚智運動世界股份有限公司 法定代理人　唐錦璋 訴訟代理人　陳濬理律師 上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國106年12月14 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：原告之業務員張維娜曾代表原告，於民國10 5年4月14日，就位在忠孝東路4段189號1樓和191號2樓店面 標租案，與被告簽訂承租方給付仲介服務費同意書，約定於 仲介完成，雙方簽訂「不動產租賃契約書」之同時，給付原 告半個月之租金之服務報酬。嗣張維娜於同年7月19日以電 子郵件主動向被告報告臺北市政府財政局(下稱北市0000 000○○○區○○路○○號房地標租案(下稱系爭標租案)之 訂約機會，並告知被告公司主辦人暨董事即訴外人劉恩廷， 如租案得標，仲介費即居間報酬比照一般辦理，劉恩廷對此 未置可否，張維娜認已獲劉恩廷默示同意，故其持續提供各 項有利得標之成都路12號租屋資訊予劉恩廷，劉恩廷亦不時 主動要求張維娜提供服務，張維娜更促成被告順利於同年8 月30日得標，並全力協助被告克服各項困難，壓迫原承租人 於同年11月27日遷讓返還房屋，且雙方更曾就仲介費金額交 換意見，依民法第161條關於意思實現之規定，堪認雙方間 確實存有居間契約，且依民法第345條、第346條、347 條規 定可知，劉恩廷確已默示同意仲介費之數額係依前揭電子郵 件所載：「如租案得標，仲介費比照一般辦理」(即月租金 之半數)。詎料，張維娜於同年12月29日提出給付相當於半 個月租金仲介費同意書要求被告簽署，劉恩廷卻事後反悔， 以招標與一般租賃不同為由予以拒絕。嗣被告於106年1 月6 日與北市財政局簽定租約，然迄未依約給付相當於半個月租 金之居間報酬，而被告就系爭標租案以年租金新臺幣(下同 )37,066,656元得標，半個月租金即為1, 544,400元(計算式 ：37,066,656元÷12÷2＝1,544,400元，百元以下四捨五入 )。爰依民法第565條關於居間之法律關係，請求被告給付前 揭居間報酬。並聲明：㈠、被告應給付原告1,544,400元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠、依經濟部商業司公司資料查詢表「最後核准變更日期」一欄 所示及臺北市政府105年10月12日府產業商字第10593184500 號函之內容可知，證人劉恩廷係於105年10月12日始成為被 告公司董事，原告自不得主張劉恩廷係代表被告與其成立居 間契約。又民法第565條規定所顯示之居間契約分為兩種， 前者為報告居間，後者則為媒介居間，本案之法律關係即應 屬於報告居間之類型。而原告雖主張以105年7月19日之電子 郵件作為要約之意思表示，然觀諸該電子郵件內容為「請你 們有空也要計劃看看，未來租金預算計畫在多少範圍內會出 價投標」、「已經請示公司，公司表示：如租案得標，仲介 費比照一般辦理」等語，而電子郵件所附之內容為北市財政 局標租臺北市○○區○○○路○段○○巷○號市有房地之相關 資料，並非系爭標租案，自無從依此而認定原告已就系爭標 租案以為明確要約。另一般人實無法從文字上直接得知原告 受僱人張維娜前揭電子郵件所稱「如租案得標，仲介費比照 一般辦理」係指「仲介費為半個月的租金」之意思表示，是 上開解釋恐僅係張維娜個人存在於內心之想法，被告公司之 員工劉恩廷未必知悉。且依原告提出之資料所示，被告或其 任何員工從未就系爭「報告居間契約的報酬為半個月的租金 」為任何意思表示，依雙方往來之簡訊內容亦可知，劉恩廷 甚至表示「我從來沒有答應妳半個月」，足證兩造就系爭報 告居間契約之報酬確未達成合致，是原告主張系爭居間契約 之報酬為半個月租金一節，應屬無稽。復本件並無任何書面 文件可資佐證兩造已就居間內容、報酬多寡達成合意，縱認 證人張維娜於105年7月19日寄送之電子郵件予證人劉恩廷之 行為係「要約」，然原告既自承「劉恩廷對此未置可否」， 並與證人劉恩廷證述情節相符，自無任何客觀之事實可認定 被告對本件居間契約已有「承諾」。退步言，原告雖另提出 通聯記錄及簡訊內容為據，改主張被告已就原告之要約為明 示之同意，然上開通聯記錄僅能證明有通話之事實，無從證 明通話內容，難以據此說明證人劉恩廷曾代表被告公司同意 與原告成立系爭居間契約；至於前揭簡訊內容固為張維娜所 傳遞之訊息，然無從知悉所謂「劉主任尚智」為何人，縱如 原告所稱「劉主任尚智」即為證人劉恩廷，惟依該簡訊內容 亦可看出證人劉恩廷從未針對證人張維娜之簡訊有何回應， 自不能因該簡訊而認兩造間就系爭居間契約已為明示之意思 表示合致。再退步言，倘雙方真有合意，為何不就合意內容 簽訂如先前忠孝東路四段店面標租案相同之仲介服務同意書 ，以明雙方權利義務關係，可見原告關於雙方已有合意之說 法實與事實不符。況且，榮騰公司雖為原告，然實際獲利者 卻係證人張維娜，即其可獲得千萬經紀人獎及業績獎金，是 證人張維娜之證詞是否可採，尚非無疑。此外，原告亦自承 其受雇人張維娜於105年7月19日向劉恩廷告知系爭標租案時 ，並無報酬之約定。更遑論倘有「如租案得標，仲介費( 居 間報酬)比照一般辦理」之約定，而所謂「比照一般辦理」 究何所指、應如何比照，均未見原告加以說明，顯見兩造就 居間報酬根本未達成協議，居間契約之要件既未達成一致， 則居間契約即尚未成立。再者，於被告承租忠孝東路四段房 屋過程中，本已與該屋之屋主談妥準備簽約，張維娜卻在簽 約前一天以電話告知屋主取消簽約，當時被告公司人員便懷 疑張維娜將租金底價洩漏予競爭對手，事後又經由同業間得 知係因張維娜向台灣阿迪達斯公司要求一個月之仲介費，乃 將忠孝東路四段之承租條件轉向台灣阿迪達斯公司有利之方 向，被告公司對張維娜此種毫無職業道德之作法深感不齒， 因此，公司人員對於張維娜之為人保有戒心，深怕再次遭張 維娜出賣。基於此種心理，當張維娜於106年7月、8月間主 動與劉恩廷聯繫時，劉恩廷僅係抱著虛應之心態與張維娜對 話，此自原告所提出之雙方間Line通訊軟體對話記錄內容及 其與被告公司間之仲介洽商紀錄即可得知，故原告實不能以 前上開劉恩廷之回應即認為被告就原告之要約已為承諾。至 於原告所提出105年4月14日給付仲介服務費同意書、張維娜 致劉恩廷之電子郵件、LINE通訊軟體之對話截圖及開標看板 照片等資料均為影本，被告否認其形式證據力，況且，前揭 電子郵件與本案毫無關聯性，上開截圖中之對話內容亦得刪 除，而開標看板照片更係來源不明，亦有修圖之可能性，是 原告不得以上開與本案無關之資料做為佐證。綜上，原告既 無法提出證據證明劉恩廷已以任何行為代表被告與原告成立 居間契約，原告主張被告已默示同意居間契約即難謂有理由 。 ㈡、縱有居間契約存在，契約之成立與居間人之報告或媒介仍須 有因果關係，居間人始得向本人請求居間報酬，而依北市財 政局106年6月14日北市財管字第10630696700號函所附之105 年8月19日北市財管字第10330923800號公告內容可知，系爭 標租案係北市財政局所主辦，得以承租系爭房屋之條件則為 投標租金底價不低於年租金底價之最高標者為得標人，是縱 兩造間有居間契約，然被告是否得以承租系爭房屋仍須在投 標時以最高價之租金得標始能取得承租系爭房屋之資格，並 非因證人張維娜向證人劉恩廷告知有系爭房屋標租之機會， 被告就必定會取得前揭房屋之承租人資格。又被告公司本有 人員負責查詢全臺各地可供承租之店面或場地，是被告公司 知悉系爭標租案，係因公司人員自行查詢而來，與證人張維 娜所提供之訊息毫無關係，業據證人劉恩廷證述在卷，雖原 告提出「張維娜105年7月8日通話明細」及「張維娜與劉恩 廷簡訊截圖」為證，陳稱證人劉恩廷證述情節不實在，然前 揭通話明細並無法知悉通話雙方之交談內容，簡訊截圖更得 以看出劉恩廷對於張維娜發送之訊息均不予以理會，是前揭 證據均無法證明證人劉恩廷所言不實，反而依前揭Line對話 記錄內容能得知證人劉恩廷一再要求張維娜不要介入、干涉 系爭標租案。另據系爭標租案承辦人即證人周長淳所述可知 ，系爭標租案投標當日即105年8月30日，張維娜係陪同兩位 未知身份之另一家公司之小姐到場投標，被告公司則委由證 人劉恩廷及公司副總經理劉錦福到場，倘如原告所主張，兩 造間已成立居間契約，張維娜豈未陪同被告公司之代表人劉 恩廷、劉錦福到場，而係陪同其他競爭對手到場投標，唯一 合理之解釋即係兩造間確無居間契約存在至明。況且，被告 得以承租系爭房屋並非張維娜報告訂約機會而當然得以承租 前開房屋，係因被告在眾多投標人中出最高標之租金始能得 標，張維娜縱有提出系爭標租案之資訊，該資訊亦屬於公開 之性質，因系爭標租案之標租人為臺北市政府財政局，本就 應將該標租案之具體內容、條件上網公告，以供不特定人知 悉進而參與競標，是故標租之條件對所有投標人均相同，更 遑論，依前述標租公告之公告事項第五點記載可知，系爭標 租案之核心事項為「應如何出價，以確保得標，又不致於高 於其他競標者太多」，此一重要事項張維娜從未提供任何資 訊予被告以供判斷，全由被告公司內部人員自行研判後出價 ，而關於系爭標租案被告應出多少標金始有機會得標，亦係 被告公司內部研判而來，原告或張維娜確無提供任何訊息以 供被告參考，業經證人劉恩廷證述綦詳，顯見被告標得系爭 房屋而與北市財政局訂定租賃契約實非因原告或證人張維娜 報告訂約機會所致，原告自無權向被告請求報酬。 ㈢、原告雖提出內政部地政司網路公示資料及太平洋房屋、中信 房屋及信義房屋等公司之網路公示資料為據，然前揭地政司 之資料中所謂之「不動產仲介業」應係指民法第565條之「 媒介居間」，而非本件原告所主張之「報告居間」，是前揭 資料是否得引用作為本件請求居間報酬之依據，容有疑問。 縱前揭資料得做為本件請求居間報酬之依據，然觀諸內政部 89年5月2日台(89)內中地字第8979087號函所訂定及89年7月 19日台(89)內中地字第8979517號函所修正之不動產中介業 報酬計收標準規定之內容可知，租賃案件之仲介費最高為租 金之1.5個月，然各仲介人員與個別客戶間仍可依契約自由 原則訂定不同之收費標準，並非以此為準，更重要者係仲介 人員應事先將收取報酬標準記載清楚，以杜爭議，此觀太平 洋房屋、中信房屋及信義房屋等公司之網路公示資料即可得 知仲介人員均應事先告知仲介費用，豈有如本件原告從未事 先明確告知被告居間報酬若干，而於事後再以他案作為主張 本件收費之依據。再者，依上開內政部函示可知，仲介費用 若干仍應由仲介公司與委託人協議定之，並非定額收費，故 原告主張「仲介費比照一般辦理，係指最低收費標準，即相 當於半個月租金之居間報酬」一節，應屬無據。又前揭忠孝 東路四段店面之招租案與政府機關公有房產之標租案不同， 前者為媒介居間，後者為報告居間，二者雖均稱為居間，然 法律性質不同，豈可混為一談，更無法比照辦理。況且，原 告於系爭標租案中所付出之勞務與原告所主張應比照之「忠 孝東路四段店面標租案」所付出者是否相等亦不得而知。又 原告雖提出Line對話記錄、與被告公司及與北市財政局之仲 介洽商紀錄等資料主張其有勞務付出，然前者並無法為具體 之證明，後者則係張維娜事後憑自己之印象所為，並非就事 件發生之經過而為如實之記載，被告否認前揭資料具有形式 證據力。至於證人石浩文、周長淳之證詞亦難以證明證人張 維娜有上開仲介洽商紀錄所載之行為，實不能僅憑該證據即 認張維娜有為被告為任何居間行為。甚者，前揭與被告公司 之仲介洽商紀錄更係有重大違誤，依其所載，張維娜於105 年7月19日與劉恩廷通話約10分鐘，以告知系爭標租案之訊 息，然依原告提出之「line通訊軟體之截圖」及「張維娜10 5年7月8日通話明細」顯示，張維娜與劉恩廷之通話時間僅 有15秒鐘，顯與前揭所載約10分鐘之通話時間不同，況且， 張維娜早於106年2月23日已取得該通話明細，怎會不知其與 劉恩廷之通話時間長短，堪認張維娜並未如實記載。 ㈣、兩造前因忠孝東路四段店面標租案約定之居間報酬為租金之 半個月，然實際金額僅為40萬元，原告雖提出物件調查表欲 證明實際金額應為80萬元，然物件調查表之租金僅係屋主之 期望值，並非被告公司所欲支付之租金，況且，承租人就租 金之金額本係越少越好，實無可能完全依照屋主之期望出價 ，遑論，當時之房屋景氣不佳，被告公司自會趁機壓低租金 以減少經營成本，是張維娜與被告公司洽談居間報酬時，被 告公司自無可能自始即開出較高之租金承租忠孝東路四段之 房屋，此情節核與證人張維娜之證詞相符，足見原告所稱另 案標租案之租金數額顯與當時情形不符。又原告提出劉恩廷 之名片並無法證明張維娜有不斷提供訂約資訊予被告公司之 劉恩廷，原告亦未說明二者之關聯性，自不可採。另原告所 提出之Line對話記錄顯示張維娜於105年8月19日15時34分告 訴劉恩廷：「年租金底標13,028,400元，投標保證金3,257, 100元」，劉恩廷隨即於15時37分回稱：「他的標單我就一 直接用它網路上那張，寫就好了吧」，由於系爭標租案於10 5年8月19日已在北市財政局網站上公告，是張維娜所說之年 租金底標金額及投標保證金額，被告公司早已知悉，劉恩廷 亦知悉使用何種標單投標，是被告豈須要求張維娜提供服務 ；至於張維娜於105年8月24日16時49分又告訴劉恩廷：「剛 剛有收到情報，現在有一組客戶正在看現場。要求市府單位 派員協助看現場。如果明天要看，也可比照辦理。」，劉恩 廷隨即於同日16時50分回稱：「收到」、「謝囉」，張維娜 又於同日16時50分告訴劉恩廷稱：「僅限明天」，劉恩廷立 即回稱：「好的」，張維娜於同一時間又稱：「如果需要， 明天早上我要掛號」，劉恩廷於同日16時52分回稱：「我們 之前有先大至看過了」、「可惜差在沒辦法丈量」，張維娜 於同日16時52分詢問劉恩廷稱：「那要安排嗎」，劉恩廷僅 得於同日16時53分告訴張維娜稱：「今天看的就是我啦」、 「呵呵」、「這個也不要對外提」等語，由上述短短5分鐘 之對話內容即可知悉，張維娜寫此些訊息時並未提供被告公 司任何服務，否則豈會連被告公司人員於8月24日前已至系 爭房地現場查看，且查看之人即係劉恩廷均不知悉；復張維 娜雖於105年8月25日16時07分告知劉恩廷：「這消息在六月 份，政府機關就請鑑價公司來估價，知道內情的仲介就會告 訴有需要的老客戶來了解此案」，劉恩廷則於17時02分回覆 一個「OK」貼圖；8月30日上午10時33分，劉恩廷則告知張 維娜稱：「對了，還是先不要對外宣傳我們拿到這間」，張 維娜則於10時45分回覆一個「OK」貼圖，然據前揭對話仍無 法得知與劉恩廷要求張維娜提供服務間有何關聯；甚且部分 對話內容係張維娜主動提供一間位於台北市○○區○○街透 天店面房東欲出租之訊息予劉恩廷，劉恩廷則回稱景氣狀況 不太好，須先了解屋況、位置等條件，亦足認二人所討論之 標的顯非系爭標租物件，是該3頁的對話顯與本案無關。而 原告雖另提出其餘Line通訊軟體中其與劉恩廷之對話內容主 張得標後張維娜亦全力促成原承租人撇家，並促成被告公司 與北市財政局簽訂租約等情，然據該等對話內容可知，不論 臺北市○○路○○號房屋遭貼上貼紙乙事，亦或係與臺北市財 政局訂約事宜，均在被告公司劉恩廷掌握、處理之中，且劉 恩廷不斷地要求張維娜不要介入，顯見原告上開主張顯與事 實不符。此外，原告所提出之對話記錄亦不足以證明張維娜 有全力促成原承租人搬家之事實存在，況且，張維娜究係為 何種促成之行為，被告亦無所悉。綜上，不論係在本標租案 投標前或得標後，原告公司之受雇人張維娜均未曾對被告公 司劉恩廷提供過系爭標租案之任何訊息或服務，反而係劉恩 廷一再地要求張維娜勿介入，既然原告公司未提供任何服務 ，焉有比照忠孝東路四段房屋之模式向被告公司請求相同報 酬之理。又兩造先前所訂定之忠孝東路四段店面居間契約與 本案情形不同，已如上述，甚且，於前者中，原告尚介紹被 告與出租人見面、努力磋商被告與承租人之租金及其他租賃 條件，然後者之情況，原告僅提供一個標租之訊息，比較兩 起事件，原告所付出之勞力實不能相提並論，倘媒介居間， 原告僅能獲得40萬元或原告主張80萬元之居間報酬，則原告 於本案中幾無付出勞務之情形下，豈能獲得1,544,400元之 鉅額報酬，是被告認原告至多僅可獲得5萬元之居間報酬。 再者，被告公司得標後，於105年9月6日向北市財政局繳交 保證金，被告公司與北市財政局承辦人員約定於10月底交屋 ，然因原承租戶主富服裝股份有限公司(下稱主富公司)仍佔 用系爭房屋，致被告無法與北市財政局簽約、使用，劉恩廷 乃不斷地向該局人員反應，要求處理主富公司佔用系爭房屋 之問題，北市財政局乃於同年10月19日函請時代法律事務所 陳勵新律師向法院聲請強制執行對主富公司遷出及騰空系爭 房屋。嗣陳勵新律師、北市財政局承辦人員及法院承辦人員 於同年11月28日前往臺北市○○路○○號準備強制執行時，主 富公司始同意遷出並騰空系爭房屋，105年12月30日為租約 起算日，北市財政局承辦人員於該日點交系爭房屋並交付鑰 匙予被告公司，自得標後至北市財政局人點交該屋予被告公 司止，均係由被告公司人員與北市財政局承辦人員交涉點交 系爭房屋之方式及時間、如何簽訂租賃契約等事項，張維娜 始終未參與，何來提供服務。況且，依原告提出之對話記錄 可知，張維娜曾多次提議以「媒體爆料」或「透過市府高層 施壓」之方式向北市財政局承辦人員施壓以加快交屋程序， 然劉恩廷屢屢婉拒，並進一步表示被告公司會自行處理，益 證原告主張得標後張維娜全力促成原承租人搬家，並促成被 告尚智公司與北市財政局簽訂租約云云，純屬子虛烏有。倘 原告欲為如此主張，自應舉證張維娜係以何行為、何方式為 前揭行為等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之 聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。 三、下列事項為兩造所不爭執（見本院卷第204反面頁，且依本 院論述之妥適調整其內容），並有相關證據在卷可證： ㈠、原告之業務員張維娜曾代表原告，於105年4月14日，就忠孝 東路標租案與被告簽訂承租方給付仲介服務費同意書，約定 於仲介完成，雙方簽訂「不動產租賃契約書」之同時，給付 原告半個月之租金之服務報酬（見本院卷第9頁之承租方給 付仲介服務費同意書）。 ㈡、張維娜於105年8月19日以LINE通訊軟體寄發關於北市財政局 公告關於系爭標租案之訊息予被告之員工劉恩廷（見本院卷 第14頁之LINE訊息及翻拍照片）。 ㈢、被告於105年8月30日以308萬888元標得北市財政局所經管之 系爭標租案，雙方於106年1月6日簽訂臺北市市有非公用地 方租賃契約（見本院卷第72至78頁之臺北市政府財政局106 年5月12日北市財管字第10630598100號函及所附之臺北市市 有非公用房地租賃契約及其公證書）。 四、本院得心證之理由： 原告主張其於105年7月19日要約，被告至遲於同年8月19日 下午3時18分為承諾之意思實現行為，兩造間就系爭標租案 成立居間契約，被告應依民法第565條關於居間之法律關係 給付居間報酬等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。 兩造間之爭點為：㈠、兩造間就系爭標租案是否成立居間契 約？㈡、若有，兩造間之居間報酬為何？本院判斷如下： ㈠、兩造間就系爭標租案是否成立居間契約？ ⒈按「居間」為我國民法所規定之有名契約之一，係指當事人 之一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他人給予報 酬之「契約」。如依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會 或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定 給付之；無價目表者，按照習慣給付。居間人以契約因其報 告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第566 條、第568條第1項分別定有明文。是民法第565條所定之居 間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之 媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為 之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間 人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求 ；至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有 效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。而媒介居間，以 契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬；但委託人為避 免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自 己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應 支付報酬（最高法院52年台上字第2675號、58年台上字第29 29號民事判例意旨參照）。又居間契約為諾成契約，其成立 之方式法無特別規定，應依民法第153條之規定，須經當事 人意思之合致，始能成立。而當事人互相表示意思一致者， 無論其為明示或默示，契約即為成立。所謂默示之意思表示 ，系指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意 思而言。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉 證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，即應駁回原告之請求 。 ⒉原告主張其業務員張維娜於105年7月19日以電子郵件主動向 被告之員工劉恩廷報告北市財政局所經管之系爭標租案之訂 約機會，並告知：「如租案得標，仲介費比照一般辦理」等 語，劉恩廷對此未置可否，可見劉恩廷已默示同意張維娜之 前揭要約，是縱兩造間未訂立書面，依其後劉恩廷與張維娜 往來之過程亦足以證明兩造間確實存有居間契約等語，並提 出電子郵件、Line對話記錄為證(見本院卷第10至11頁、第 14至33頁)，被告則否認有任何客觀事實可認定其對本件居 間契約之前揭要約已有承諾。查，細繹張維娜所寄發之前揭 電子郵件確有提供北市財政局以往招標案例之投標須知及租 賃標案範例等文件予被告員工劉恩廷，經本院當庭勘驗張維 娜個人電腦查證屬實（見本院卷第127反面頁），並有上開 資料列印文件附卷可稽（見本院卷第139至145頁），並據證 人張維娜證稱：我在103年7月為中國信託人壽公司，就是現 在的台灣人壽公司仲介中華路飯店標租案，並且服務成交由 印象台灣飯店集團得標，為中信金控公司租賃設立分行（多 處）服務20年，並且願意支付仲介費半個月。......我有參 加105年3月由北市財政局主辦的招商說明會，我就開始為本 案在台北市議會公報習慣性瀏覽本案及台北市重大商仲資訊 ，在此當中，發現北市000000000路00號之招標資 訊，這是從台北市議會公報質詢對話紀錄比對得知這個訊息 的。我是提前知道的等語綦詳（見本院卷第127反面、128頁 ）。而該電子郵件固於末端記載「如租案得標，仲介費比照 一般辦理」等語（見本院卷第11頁），然觀諸兩造曾就忠孝 東路臺北市○○○路○段○○○號1樓和191號2樓簽訂不動產租 賃契約書，由原告提供仲介服務，有仲介服務費同意書在卷 可證（見本院卷第9頁），並經證人劉恩廷證稱：這是張維 娜帶過來的仲介服務費同意書，我們公司確定委託張維娜幫 我們撮和忠孝東路這個物件，雙方洽談服務費的支付金額， 租金方面1樓房東都是事後透過張維娜向我們洽談。公司當 時希望以80萬元為一個月租金向房東承租，服務費的部分我 記得公司希望以30多萬元要支付給張維娜作為費用，但張維 娜針對30多萬元的金額有意見，所以經張維娜與劉副總（即 劉錦福）討論後，確定若承租到忠孝東路房屋的話以40萬元 作為仲介服務費用等語（見本院卷第158及其反面頁），是 關於忠孝東路物件為兩造間唯一合作之案例，復經證人張維 娜證稱：我在105年4月曾經服務被告公司對忠孝東路4段店 面租賃仲介服務，沒有成交。台灣愛迪達、UA星穎也有跟我 簽立原證1號之仲介服務同意書，台灣愛迪達所約定之服務 費1個月，星穎半個月等語在卷（見本院卷第127、156頁） 。另揆之證人張維娜證稱：忠孝東路租案，劉恩廷主任及劉 副總告訴我仲介服務費依被告公司的租賃習慣都是付半個月 租金當作仲介服務費，但一般大型商仲慣例是收一個月租金 作為服務費。依仲介公會規定，服務費不得超過1.5個月。 ......這個部分依客戶及公司的交易習慣決定，我不能做決 定，我必須請示公司等語（見本院卷第130頁），並對照證 人劉恩廷上揭證述，可認雙方對於忠孝東路物件之租金係經 磋商方達成合意，且亦僅有此一物件之仲介，事後並未成交 ，甚者，證人張維娜主觀認知之仲介費用係收取一個月租金 ，與忠孝東路物件之費用標準不同，又原告就忠孝東路物件 與其他同業簽立之仲介服務費亦不盡相同，則張維娜於電子 郵件中所述「如租案得標，仲介費比照一般辦理」，到底「 一般辦理」究為何指？兩造間即無足夠前例可循，原告與其 他同業間亦有不同之收費標準，又忠孝東路承租案係一般民 間租賃，此有原告提供與該承租案之屋主簽訂之出租協議書 附卷可參（見本院卷第146頁），核與系爭標租案，為向政 府機關投標性質迥異，是否可比附援引，不無可疑。由上揭 事證可認雙方對於系爭標租案之仲介費數額此一契約要素， 並未達成共識，原告復未就被告提供居間予以允諾提出任何 證據，自難認被告願意接受原告就系爭標租案提供報告訂約 之機會或為訂約之媒介，而就此成立居間契約。 ㈡、原告之居間對系爭標租案之標得並簽立租約，有無助益？ ⒈考諸系爭標租案乃政府機關所公告，該資訊具公開性質，不 特定人皆可輕易從網站上得知相關訊息，無需外求，且由張 維娜於105年7月19日以電子郵件所傳送之臺北市政府投標案 例公文訊息（見本院卷第140至141頁），亦僅為昔日之投標 案例，對於爾後實際標租地點之詳情如何則未必明確知悉等 情，是兩造間果若有居間之合意，自非單純約定原告報告訂 約機會，契約因報告而成立，其即可請求給付報酬之報告居 間，而應為「媒介居間」。所謂媒介居間，必須於訂約前周 旋於訂約雙方之間，協助雙方洽商、說合為必要，並以契約 因居間人之媒介而成立者為限，始得請求報酬。準此，原告 主張兩造間成立報告居間等語，自非可取。 ⒉原告另以⑴105年7月7日，張維娜致電劉恩廷，長談16分30 秒。⑵同年7月19日下午3時39分，張維娜寄發鈞院第10頁所 示電子郵件予劉恩廷後，旋於同日下午3時54分致電劉恩廷 ，請劉恩廷細看電子郵件中所附相關資訊。⑶同年8月2日， 張維娜兩度致電劉恩廷，長談12分鐘。⑷同年8月9日，張維 娜兩度致電劉恩廷，長談13分鐘。⑸同年8月15日，張維娜 以簡訊回報劉恩廷標租案進度。⑹同年8月17日，張維娜以 簡訊回報劉恩廷可能公告時間，及標租時間。⑺同年8月19 日下午3時許，張維娜確認當天5點前，北市財政局將上網公 告標租事。⑻同年8月19日下午3時10分，張維娜以簡訊告知 劉恩廷，並告知其Line ID為Vina1319，要求劉恩廷予張維 娜利用Lime系統聯絡，同時監看北市財政局網站。⑼同年8 月19日下午3時18分，劉恩廷開通Line系統，張維娜立即傳 送北市財政局網域名稱給劉恩廷。⑽同年8月19日下午3時29 分，張維娜見招標公告上網，立即以Line傳送招標公告知網 域名稱給劉恩廷，並於3時31分，以簡訊告知劉恩廷：現在 公文出來了。(11)同年8月19日下午3時34分，劉恩廷在Line 上表示：收到。(12)同年8月19日下午3時37分，劉恩廷在Li ne上表示：我就直接用網路上那張，寫就好了吧等情，主張 劉恩廷係透過張維娜報告資訊，事前預知標租案公告時間， 並於第一時間透過張維娜提供之網址，取得招標公告內容等 語。惟查： ⑴被告固不否認劉恩廷於上揭⑴至⑷，有與張維娜通話之事實 ，然被告即否認其有主動要求張維娜提供服務，原告就此自 應舉證以實其說，尚難以此通聯紀錄斷認被告對張維娜居間 之要約，有所承諾。 ⑵上揭⑸至⑻部分之張維娜手機Line訊息紀錄為：「（8/15） 今天查詢：今天標租公文，尚未公告。近日會密切注意，有 消息會立即通知。住商張小姐。10：22」、「（8/17）投標 案，據目前消息指出，現在公文上呈主管簽核中，最快這星 期五以前一定會公告，最晚下星期一公告招標方式，預計結 標日29號或30號。10：03」、「〈line id〉vina131 9 。 15：10」、「今天會下午5：00前，會公告標租案公文，8/2 9招標截止，8/30開標。15：13」、「招標公告，現在公文 出來了。15：31」、「年租金底標13,028,400元，投標保證 金3,257,100元。15：33」等語（見本院卷第186、187頁） ，再參以張維娜於Line中傳送其密碼後，劉恩廷始於8月19 日加入張維娜Line，亦有原告提供之張維娜Line訊息翻拍照 片可佐（見本院卷第14頁）。另觀張維娜所證：我有告知被 告公司、愛迪達公司、星穎等公司有關系爭標租案訊息等語 （見本院卷第156反面頁），足見張維娜除被告以外，並將 系爭標租案公告之訊息告知其他與被告具競爭關係之同業， 且其所傳送之訊息，亦僅是北市財政局將有標租案之公告乙 情，並無其他特殊消息，或有助於促成系爭標租案之取得。 ⑶上揭⑼至(11)部分，劉恩廷固有接受張維娜所傳送之訊息， 惟此多為北市財政局昔日之公告內容，核與系爭標租案無涉 。上揭(12)部分，張維娜雖再傳送北市財政局就系爭標租案 之公告，然此即為政府機關所主辦，被告甚至其他同業廠商 本可於網站上自行查閱，僅取得資訊之早晚，無礙於日後之 投標，否則劉恩廷亦不會於Line中回覆：「他標單我直接用 它網路上那張，寫就好了吧」等語（見本院卷第15頁），即 表劉恩廷亦正關注系爭標租案之訊息，且揆之劉恩廷證稱： 證人張維娜這份電子郵件（指7月19日郵件）提供的物件內 容並不完整，招標案的時間以及招標的形式是價格標或是有 利標，都不清楚。我是從公司業務部同仁提供系爭標租案之 訊息，因為招標公告出來當天，業務部同仁提供此訊息給我 以及老闆及劉副總知道這件事情，老闆請我先了解招標公告 的內容，再向他做報告，所以公司的資訊是這樣來的等語（ 見本院卷第159頁），衡以被告係販售運動品牌之公司，當 有公司部門成員專責店面或場地資訊之收尋，以便開立門市 或場地販售運動商品，是劉恩廷所證，並非不可憑信。是以 ，原告主張劉恩廷因張維娜第一時間提供網址，取得北市財 政局系爭標租案之訊息，即難憑採。 ⒊張維娜復證稱：8月招標資訊於網站公開後，我報告被告公 司有關正確的招標程序及招標金額、履約保證金、租賃契約 書等，然後報告有關被告公司提出公司未來廣告物為黑色、 請我與招標廣告規定不能高彩度、高明度的規範提出調查， 所以我多次到財政局相關單位和都發局都是計畫科協調，以 公司企業標誌形象廣告物不受高彩度、高明度的限制，但商 品廣告物需呈報專案審核辦理，報告目前投標的相關競爭對 手，以提供標租金增加得標機會。再報告目前承租人依財政 局行文通知必須依租賃契約於8月27日交屋，並有租賃條文 規定受強制執行限制，所以交屋日不用擔心，只是早晚的問 題。8月29日上午主動關心被告公司是否投遞標單，得知後 還沒投遞，依據經驗請被告公司到臺北市政府郵局投遞標單 ，以防未收到標單而喪失機會。再報告投標當日，投標辦公 室行進路線為節省投標時間做準備，並且提供圖片在通訊軟 體，因為這次競爭對手實力堅強，依據經驗請被告公司攜帶 公司大小章到投標現場，為投標時如有評價需要比價時之用 ，，得標後原承租人行文財政局交屋日延後到10月中旬，被 告公司需要測量房屋現場幫忙協調後，得知須於交屋日才能 進入現場測量。9月26日被告公司因為裝修許可的前置作業 ，需要本案的建築平面圖，因為與財政局相關人員申請，但 是財政局人員不熟悉程序，請被告公司自行申請，為此，依 據我的經驗，申請建築平面圖等必須由所有權人及承租人攜 帶租約才能申請，建築平面圖因為年代久遠，可能無法調查 ，但是可申請無使照證明，依被告公司請求我陪同和財政局 人員到建管處資訊室一起釐清申請資格，在資訊室協調後， 最後還是請財政局申請以上證明文件圖說。近10月中旬交屋 日，我發現本案原承租人大量更換換季廣告及大量進出貨品 ，報告被告公司後，被告公司請我去調查進出貨品貨運公司 名稱，以了解是為搬家進出貨品做準備，還是藉故拖延交屋 ，我於10月15日依被告公司要求做調查並報告給被告公司。 結果10月中旬，依我所料，原承租人又行文財政局和請人關 說，希望延後交屋，所以財政局即通知律師依租賃契約辦理 強制執行聲請，交屋只是早晚的問題。我於10月以後為交屋 日詢問被告公司意見，被告公司評估後告訴我，如於年底交 屋，在裝潢到開幕，會錯過營業旺季，反而希望原承租人和 財政局慢慢協商，以得到較好的交屋時間，但是財政局人員 表示依租賃契約強制執行可能會在年底前交屋，所以被告公 司請求我不要太關心本案公文進度，可以順水推舟慢慢協商 交屋日，最後也如同財政局所料，於年底前交屋給被告公司 等語（見本院卷第128及其反面頁），然查： ⑴細繹北市財政局於105年8月19日就系爭標租案之公告，其上 清楚載明標租年租金底價、應繳投標保證金金額、開標日期 及地點、截止投標時間、廣告物之設置等（見本院卷第97至 98頁），是此等資訊公開透明，被告本隨手可得，自無須張 維娜提供。 ⑵劉恩廷證稱：（問：在105年8月30日被告公司得標前，證人 張維娜對被告公司就成都路12號物件提出哪一些服務？）完 全沒有。因為公告辦法上有財政局窗口相關的聯絡資料，我 記得公告當天我就與財政局承辦人員周小姐相約看成都路12 號建物現場，我與劉副總及公司協理一起去看現場，相關的 問題我看現場時一併請教周小姐了。（問：【提示本院卷第 15、16頁】在105年8月24日下午4時49分及105年8月24日下 午4時52分時，在Line裡面證人張維娜有告訴你一些訊息， 這些難道不是證人張維娜為你們公司提供的服務嗎？）沒有 。因為當時與周小姐相約看現場時，包含證人張維娜說頂樓 加蓋的部分可以當倉庫使用，跟原房客現況都與周小姐現場 做過確認，證人張維娜提供的這些資訊都是我們公司已經知 道的事情等語（見本院卷第159反面頁）。再參以張維娜於 105年8月24日Line表示：「剛剛有收到情報，現在有一組客 戶正在看現場。要求市府單位派員協助看現場，如果明天要 看，也可以比照辦理」、「如果需要，明天早上我要掛號」 、「那要安排嗎」等語，劉恩廷則回覆：「我們之前有先大 致看過了」、「可惜差在沒辦法丈量」、「今天看的就是我 啦」、「這個也不要對外提」等語，足見系爭標租案之進行 ，被告人員已自行與北市財政局承辦人員聯繫，原告從旁欲 提供資訊乃錦上添花，無助於系爭標租案之取得。 ⑶另關於廣告物之設置部分，張維娜雖有就圖樣、色彩等向北 市財政局人員詢問，然證人即現任北市財政局非公用財產管 理科股長石皓文證稱：我不曉得是否在系爭標租案開標前， 張維娜是把圖式樣、顏色給我看問說這樣可不可以，但是因 為這不是我審認的範圍，所以我沒有辦法回答。我有說得標 後，我們會把設計圖給文化局審認。這個時間點應該是系爭 標租案公告後，因為要定案我才能明確表示，還沒定案前我 也不清楚內容細節。張維娜有拿一些顏色給我看，詢問我有 無符合公告辦法上面的內容。我只記得有黑色、藍色。黑色 ，我聯想到愛迪達、星裕。藍色我則聯想愛迪達等語（見本 院卷第167至168頁），足見張維娜縱使自行主動就廣告圖樣 、顏色詢問北市財政局相關承辦人員，但此為系爭標租案得 標後才需審認之事，與系爭標租案之標得與否無關，況張維 娜亦證稱其亦有將系爭標租案之訊息提供予其他同業，則此 廣告物設置事宜之詢問，亦難認係專為被告而為。 ⑷按居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限 。系爭標租案之公告，得標之條件即是以有效標投標金額不 低於年租金底價之最高標者為得標人（見本院卷第110反面 頁），此為兩造所不爭，則系爭標租案之取得在於「應如何 出價以確保得標，又不至於高於其他競標者太多」，此乃投 標市場之常情，依張維娜上述證言及卷內資料，其就此從未 提供或報告任何供被告填寫標價之相關資訊，並據劉恩廷證 稱：張維娜並無提供任何資訊幫助被告公司決定應出多少租 金才能得標，當時是因我們公司與NIKE公司在NIKE總公司會 議室做討論決定下來，我也在場等語明確（見本院卷第160 頁）。從而，張維娜即便有代表原告提供系爭標租案之網站 公告訊息，但被告於105年8月30日以37,066,656元得標取得 系爭標租案（見本院卷第4頁），並與北市財政局簽約等情 ，原告對此全無參與、提供助力，被告並未因張維娜之說合 或介入而標得系爭標租案，則依上揭說明，原告主張兩造間 為報告居間，其已為被告報告訂約機會，已完成工作，得向 被告請求居間服務報酬等語，顯不足採。 ⑸原告再主張被告得標後，張維娜全力促成原承租人搬家，並 促成被告與北市財政局簽訂租約等語。然查，被告標得系爭 標租案後，於同年9月6日向北市財政局繳交保證金，但因原 承租戶主富公司仍占用該屋，被告便向北市財政局陳情，要 求處理主富公司占用該屋乙事，北市財政局遂於同年10月19 日函請時代法律事務所陳勵新律師向法院聲請對主富公司強 制執行，後於105年11月28日，陳勵新律師、北市財政局承 辦人員及法院承辦人員前往臺北市○○路○○號擬強制主富公 司騰空返還該屋時，主富公司始同意遷出並騰空該屋，此有 被告提供之北市財政局繳款單、陳情書、北市財政局105年 10月19日北市財管字第10531133000號函等件在卷可參，並 經本院調取本院105年度司執字第117706號遷讓房屋等卷宗 ，查閱屬實，復經證人即現任北市00000000000 0000000000路00號房屋是科達公司捐贈給市政府 ，我們當時提供給當時的承租人主富公司使用，屆期後主富 公司卻沒有返還，最後只好聲請強制執行。租約到期後，我 們最初聲請遷讓房屋，依據判決聲請強制執行。這執行事件 是我們自己局裡法制人員會相關局處上簽呈至局長或市長下 決策的，我是承辦人員。張維娜並沒有告訴成都路12號強制 執行遷讓房屋這件事要如何處理等語（見本院卷第170頁） 。由此可知，被告得標後至北市財政局點交該屋予被告為止 ，皆係由被告人員與北市財政局承辦人員交涉點交該屋之方 式、時間，甚簽訂後續之租約，張維娜就此毫無介入可言， 何來其上揭所述提供居間服務之情。反觀張維娜於斯期間， 曾提議以「媒體爆料」、「透過市府高層施壓」等方式向北 市財政局承辦人員施壓以加快點交之程序，但為劉恩廷所拒 ，並進一步表示被告公司會自行處理，亦有原告提供之張維 娜與劉恩廷間之Line對話通聯記錄（見本院卷第24至25反面 頁）附卷可酌，足徵原告上揭主張，顯屬無稽，難認原告就 此曾對被告提出任何有益之助力。 ㈢、兩造間之居間報酬為何？ 承上所述，兩造之間無居間契約之成立；甚者，即便原告有 所謂之居間，被告標得系爭標租案，並與北市財政局間簽立 臺北市市有非公用地方租賃契約，非因原告之媒介居間所致 。從而，原告主張依民法第565條規定請求被告給付居間服 務報酬，於法無據，為不可採。 五、綜上所陳，上訴人依民法第565條規定，請求被告應給付1,5 44,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息，非屬正當，不應准許。原告之訴既經駁 回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不逐一論駁，附此 敘明。 七、據上論結，據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟 法第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 12 月 29 日 民事第六庭 法 官 汪曉君 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 12 月 29 日 書記官 洪仕萱