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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1627號 原　　　告　歐旻企業股份有限公司 法定代理人　林森崐 訴訟代理人　吳旭洲律師 　　　　　　林譽恆律師 　　　　　　李維中律師 被　　　告　鄉林京華社區管理委員會 法定代理人　林哲生 訴訟代理人　彭玉華律師 　　　　　　王宇晁律師 上列當事人間請求交付感應扣事件，本院於民國106 年8 月16日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。查，原告起訴原聲明為：被告應給付原告可 通行臺北市○○區○○○路○段○○○ 號鄉林京華大廈（下稱 系爭大廈）地下4 樓至地上1 樓之感應卡片3 張；嗣於民國 106 年6 月7 日更改聲明為：被告應給付原告可通行系爭大 廈A6棟地上1 樓至地下4 樓電梯之感應卡片3 張，及不得禁 止原告通行A6棟地上1 樓之門廳等語（見本院卷第36頁）， 經核原告所為上開訴之追加，顯係基於同一基礎事實而主張 ，該訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生 活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於 審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期 待於同一程序中加以解決，避免重複審理，揆諸前揭規定， 應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠原告於105 年2 月22日、26日分別購得系爭大廈即臺北市○ ○區○○段○○段0000○號之一層建物（面積4.39平方公尺 、權利範圍1/145 ，下稱系爭建物）及其共用部分即同小段 5171、5172建號建物之所有權，並得使用地下4 樓編號B4-5 6 、B4-92 、B4-93 號3 個車位（下稱系爭停車位）；又原 告為系爭大廈之住戶，且系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1 樓 至地下4 樓公用電梯均屬公用部分，依公寓大廈管理條例第 7 條第2 款規定，不得約定為專用。詎被告竟擅自禁止原告 使用系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1 樓至地下4 樓之公用電 梯，致使原告僅能由獨立梯間樓梯步行至地下1 樓，再搭乘 地下1 樓專用電梯至地下4 樓，已妨害原告通行系爭停車位 之權利。為此，爰依民法第767 條第1 項中段規定，提起本 件訴訟等語。 ㈡聲明： ⒈被告應給付原告可通行系爭大廈A6棟地上1 樓至地下4 樓電 梯之感應卡片3 張，及不得禁止原告通行A6棟地上1 樓之門 廳。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠系爭大廈之原建商即訴外人鄉林建設事業股份有限公司（下 稱鄉林公司）與原告之前手間已約定僅購買車位之承購戶不 得對系爭大廈公共設施主張任何權利，且原告於買受系爭停 車位時，亦同意繼受其前手之相關權利義務，自無通行系爭 大廈A6棟門廳及使用A6棟地上1 樓至地下4 樓之公用電梯之 權利。另依系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1 樓至地下4 樓公 用電梯之使用現況，係符合其設置目的及通常使用方法為使 用，無妨害原告之通常使用，屬必要之限制，且符合平等及 比例原則等語，資為抗辯。 ㈡聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、原告主張其於105 年2 月22日、26日分別購得系爭大廈即同 小段5092建號之系爭建物（面積4.39平方公尺、權利範圍1/ 145 ）及其共用部分即同小段5171、5172建號之所有權，並 得使用地下4 樓之系爭停車位等情，有成屋買賣契約書及建 物所有權狀影本等在卷可稽（見北司調卷第7 頁至第11頁、 本院卷第93頁至第96頁），且為被告所不爭執（見本院卷第 82頁背面），自堪信為真實。 四、又原告主張其為系爭大廈之住戶，被告不得禁止原告使用系 爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1 樓至地下4 樓公用電梯等情， 則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查： ㈠按公寓大廈管理條例所稱之「區分所有」，係指數人區分一 建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有 所有權；「住戶」，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人 或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取 得停車空間建築物所有權者，公寓大廈管理條例第3 條第2 款、第8 款分別定有明文。查：原告雖分別於105 年2 月22 日、26日購得系爭大廈即同小段5092建號之系爭建物（面積 4.39平方公尺、權利範圍1/ 145）及其共用部分即同小段51 71、5172建號之所有權等情，如前所述，惟依原告取得系爭 建物之面積僅4.39平方公尺、原告權利範圍為145 分之3 （ 見本院卷第93頁），足見原告所取得上開建物面積尚小，且 分別共有人人數眾多，實際上已難供分別共有人或住戶為一 般日常生活居住使用甚明。再依兩造不爭執，原告所購得之 系爭建物為系爭大廈1 樓處，目前作為消防警報系統及停車 場監視器相關設備放置處等情，有本院勘驗筆錄1 份附卷可 參（見本院卷第57頁背面），益徵原告所購入之系爭建物係 供該大廈作為社區放置相關消防、監視器材設備使用（公共 用途），原告並不能自由使用、收益、處分前開系爭建物。 堪認原告取得系爭建物之目的係為使用該建物地下室之停車 位，並無取得專用部分，已難認合於上開區分所有權人之定 義，惟原告仍屬系爭大廈之住戶無誤。 ㈡又依卷附鄉林公司與各買受者間簽訂之房地預定買賣契約第 8 條第1 項規定：本契約房屋地下室共四層，除第4 條所列 地下層共用部分外，其餘由乙方（即鄉林公司）以停車位應 有部分（持分）…。A6棟1 樓空間約定由全體住戶共用，作 為公共設施使用，使用規劃統一委由乙方規劃設計，管理使 用權由管委會統籌規定之；僅購車位之承購戶對本大廈A6棟 1 樓、法定空地及其餘公共設施不得主張任何使用權利等語 ；車位預定買賣契約書第5 條第2 項約定：甲方（即買受者 ）同意將其承受之房屋編號A6棟1 樓之建物無償提供予本大 廈管委會管理使用…。惟A6棟1 樓空間約定由全體住戶共用 ，作為公共設施使用，使用規劃統一委由乙方規劃設計，管 理使用權由管委會統籌規定之；甲方對本大廈公共設施不得 主張任何使用權利等語，有房地預定買賣契約書及車位預定 買賣契約書等影本在卷可稽（見北司調卷第33頁背面、第39 頁背面至第40頁），足見系爭大廈建商即鄉林公司與各承購 戶間於買賣契約書中是有明文約定有關臺北市○○區○○段 ○○段0000000000號共用部分及系爭大廈A6棟1 樓空間之 使用方式，堪認彼此間有合意分管契約存在。 ㈢次按所謂規約，係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益， 確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事 項，公寓大廈管理條例第3 條第12款定有明文。因公寓大廈 管理乃各該公寓大廈內部問題，有賴全體住戶憑藉共同生活 經驗為個案之修正，是以本條例第23條規定：有關公寓大廈 、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法 令另有規定外，得以規約定之，並於第6 條第1 項規定住戶 應遵守規約約定事項。從而，規約是公寓大廈管理的最高指 導原則，乃全體住戶應優先遵守者。查，依系爭大廈鄉林京 華管理規約第2 條第3 項約定：地下室汽、機車停車空間應 依與鄉林建設事業股份有限公司之買賣契約書約定，本大廈 管理委員會（含管理人）不得以修改大廈規約或以區分所有 權人大會決議方式變更買賣內容或使用權益，否則其修改或 變更無效等語（見本院卷第26頁正背面），足見鄉林京華管 理規約第2 條第3 項亦已將原建商即鄉林公司與各承購戶間 關於臺北市○○區○○段○○段0000000000號共用部分及 系爭大廈A6棟1 樓空間之使用方式之分管契約納入規約中為 規範，則原告既為系爭大廈住戶，自有遵守前開鄉林京華管 理規約之義務，亦即僅購車位之承購戶對系爭大廈A6棟1 樓 、法定空地及其餘公共設施不得主張任何使用權利。 ㈣雖原告指稱前述系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1 樓至地下4 樓公用電梯均屬公用部分，依公寓大廈管理條例第7 條第2 款規定，不得約定為專用乙節。惟查： ⒈按公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列 各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之 地面。二、連接數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外 之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基 礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定 專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法 ，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，公寓 大廈管理條例第7 條定有明文。且該條之立法目的，乃是因 此等當然共用部分如設定專用權，將影響區分所有權人之居 住品質，甚至妨害區分所有權人之居住權，破壞物權法秩序 ，故予以禁止設定專用權。 ⒉惟本件原告僅為系爭大廈之住戶，且原告取得系爭建物之目 的係為使用該建物地下室之停車位，並無取得專用部分，亦 無居住之情，如前所述。又經本院於106 年7 月11日至現場 履勘結果：系爭大廈正門是正對南京東路二段、系爭大廈後 方有一門扇，面對伊通街，且依原告指稱，原告平日通行地 下4 樓停車位之途徑為：由上開門扇進入，步行下樓梯至地 下1 樓，地下1 樓設有電梯，可在此處搭乘電梯至地下4 樓 ，或繼續步行樓梯至第下4 樓，走出電梯、樓梯梯間，經過 車道，到達停車位等情，有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（ 見本院卷第56頁至第62頁），由此可知，原告平日均可使用 系爭大廈後方之一側門扇樓梯進出停車場，對原告原本即意 在取得停車位之使用情形觀之，原告之使用權能並未受任何 限制，是原告情形顯與該公寓大廈管理條例第7條規定立法 目的在保障區分所有權人之居住權、物權法秩序不同。 ⒊況本件原告於訂約時，既已盱衡自己購買意願及禁止使用系 爭大廈共用部分情形，猶本於自由意識及平等地位而願意訂 立買賣契約書，及原告永久不能自由使用、收益、處分系爭 建物，僅能使用停車位，該使用停車位之權能亦未受任何限 制，僅係抵達系爭停車位之途徑受限制而已，均如前所述， 原告並無因被告禁止其使用系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1 樓至地下4 樓公用電梯，而造成原告無法使用其停車位之情 事，原告此部分主張，為無理由。 ㈤至原告質疑被告限制原告使用系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上 1 樓至地下4 樓公用電梯，有違反平等及比例原則乙節。查 ，原告平日均可使用系爭大廈後方之一側門扇樓梯或電梯進 出停車場，對原告所有停車位本身之使用權能未受任何限制 ，已經說明如前所述，且觀諸被告所提出之現場照片及本院 履勘現場時所拍攝現場照片內容（見本院卷第50頁至第54頁 、第59頁至第62頁），原告通行至地下室停車位之動線規劃 尚屬適宜，足見被告在為增進實際居住之區分所有權人共同 利益、確保良好生活環境而所為前開規約內容限制時，實亦 已兼顧原告之權益，從而，被告所有限制原告使用前開門廳 及電梯，並無不當之處。原告此部分主張，亦無足取。 ㈥綜上，被告依鄉林公司與各買受者間簽訂之房地預定買賣契 約第8 條第1 項約定、車位預定買賣契約書第5 條第2 項約 定及鄉林京華管理規約第2 條第3 項約定，限制原告就系爭 大廈A6棟門廳及A6棟地上1 樓至地下4 樓公用電梯之使用、 進出，應屬有據。 五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項中段規定，請求被告 應給付原告可通行系爭大廈A6棟地上1 樓至地下4 樓電梯之 感應卡片3 張，及不得禁止原告通行系爭大廈A6棟地上1 樓 之門廳，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所 為假執行之聲請即失所附麗，併予駁回之。 六、本件事證已臻明確，原告雖聲請向臺北市建築管理工程處調 取系爭大廈平面圖、竣工圖、建築圖說及使用執照，以證明 系爭大廈A 棟門廳及A6棟地上1 樓至地下4 樓公用電梯部分 ，是否為不得約定為專用部分，原告目前步行之樓梯，是否 為原建築規劃之專用樓梯及系爭大廈之安全措施等情（見本 院卷第13頁），惟依前開說明，本院認無再為調查之必要， 兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本 件判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 106 年 9 月 22 日 民事第三庭 法 官 賴淑美 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 9 月 22 日 書記官 蕭欣怡