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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1875號 原　　　告　黃士城 訴訟代理人　鄧世榮律師 被　　　告　葉芳瑩 訴訟代理人　辜鍾慶 被　　　告　葉金偉 　　　　　　築巢全球事業有限公司 法定代理人　李勇佑 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於107年9月10日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 被告葉金偉、葉芳瑩應連帶給付原告新臺幣參拾萬零貳仟零伍拾 元，及其中被告葉金偉應自民國一百零七年十一月二十八日起、 被告葉芳瑩應自民國一百零七年五月十一日起，均至清償日止按 週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告葉金偉、葉芳瑩連帶負擔百分之二十二，餘由原 告負擔。 本判決第一項得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序事項： 一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。本件原告與被告葉金偉、葉芳瑩於民國 105年8月7日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向 被告葉金偉、葉芳瑩買受門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 號2樓之房屋及其坐落土地。系爭契約第13條第6項約定：「 如有爭議涉訟時，雙方合意以房地所在地之法院為第一審管 轄法院。」（見本院卷一第24頁），系爭房屋係坐落於本院 所轄範圍，故本院對本件訴訟自有管轄權。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告於起訴時之聲明及請求權基礎分別如附 表一「原起訴聲明」欄所載（見本院卷一第4頁至第5頁）。 嗣於106年11月2日言詞辯論期日當庭具狀變更如附表一「 106年11月2日變更後聲明」欄所載之聲明及請求權基礎（見 本院卷一第159頁反面、第164頁）。再於107年7月31日以民 事變更訴訟暨準備四狀變更如附表一「107年7月31日民事變 更訴訟暨準備四狀變更後聲明」欄所載（見本院卷一第299 頁反面），末又於107年8月22日以民事準備五狀就第1項聲 明部分追加民法第227條第1項、第2項；第2項聲明部分追加 民法第227條第1項之請求權基礎，核屬訴之變更，惟原告之 主張均係本於系爭房屋有無瑕疵而生，基礎社會事實同一， 主要爭點、證據資料均具共通性而可相互援用，且被告無異 議，並為本案言詞辯論（見卷一第159頁反面），揆諸首揭 規定，應予准許。 三、原告主張依民法第359條規定請求減少價金之數額，亦經多 次變更，其於107年9月10日最後一次言詞辯論終結前，於10 7年8月22日以準備五狀主張減價之數額以660,017元為適當 （見本院卷二第30頁）。但其於言詞辯論終結後，復於107 年9月19日提出準備七狀暨言詞辯論意旨狀變更為746,044元 （見本院卷二第101頁），核屬言詞辯論終結後所為之變更 ，自非法之所許，不應准許。 四、被告葉金偉經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。 貳、實體事項： 一、原告主張： ㈠原告經由被告築巢全球事業有限公司（下稱築巢公司）之營 業員即訴外人陳正煌居間仲介，於105年8月7日與被告葉金 偉、葉芳瑩簽訂系爭契約，向被告葉金偉、葉芳瑩買受門牌 號碼臺北市○○區○○街○○○號2樓之房屋及其坐落土地（下 稱系爭房屋），約定買賣總價為新臺幣（下同）3,900,000 元。嗣原告委託之室內裝修廠商即訴外人星耀設計顧問有限 公司（下稱星耀公司）於105年11月29日施作整理外牆欲更 換外牆門、鋁窗，拆門框時，發現系爭房屋之後方露台（應 為雨庇），於出入口下方位置之「反樑」已被截斷，依建築 法第8條規定：「基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋 頂之構造」均屬「建築物之主要構造」，原告始得知系爭房 屋前揭瑕疵，隨即請仲介陳正煌向被告葉芳瑩與葉金偉轉達 ，並與陳正煌及被告葉芳瑩相約見面協商，惟被告葉芳瑩與 葉金偉並無解決爭議之誠意，原告只得於106年1月9日以台 北青年16號存證信函，再度向被告葉芳瑩（依系爭買賣契約 約定，被告葉芳瑩同時為被告葉金偉之代理人）通知並要求 賠償損害及減少價金。對於原告之主張，被告葉金偉、被告 葉芳瑩仍置之不理。 ㈡被告葉芳瑩、葉金偉部分： ①按買賣之物，出賣人故意不告知物之瑕疵者，買受人得請求 不履行之損害賠償，民法第360條定有明文。被告之被繼承 人早於66年系爭建物興建完成第一次保存登記即取得系爭建 物所有權，被告葉芳瑩、葉金偉從小生活於系爭房屋中，以 其父母子女之親密生活關係，在其家庭共同生活之房屋，父 親所為截斷樑柱等重大修繕改裝行為，身為共同生活之子女 ，依一般經驗法則判斷，當然知悉甚明。又縱因年幼而不知 ，但被告葉芳瑩、葉金偉既概括繼承被繼承人之一切權利義 務，並因繼承而取得系爭不動產，則就被繼承人截斷反樑之 行為，當然應視為自己之行為。 ②系爭房屋業經交付但存有反樑被截斷且未經修復之瑕疵，以 致不符合買賣契約債之本旨。且系爭房屋反樑顯然是被告之 被繼承人所截斷，被告葉芳瑩與葉金偉雖然未必為截斷反樑 之行為人，但對於系爭房屋存有反樑被截斷且未經修復之瑕 疵，縱無故意亦必有過失，尤其被告葉芳瑩及葉金偉於填寫 現況說明書第28欄，就系爭建物是否有人為破壞所生之損害 ，勾選否，對此項危及房屋結構重大瑕疵之存在，無論是刻 意隱瞞或疏忽未及查知，就該瑕疵之存在與未經修復乙事， 均有可歸責之事由。 ③按連帶責任之成立，以法律有規定或當事人有明示約定者為 限。查系爭契約第9條就出賣人即被告葉金偉、被告葉芳瑩 之擔保責任，約定應負連帶責任。故被告葉金偉、被告葉芳 瑩就本案瑕疵擔保責任即應連帶負責。本件原告受有下列損 害，爰依民法第360條第1項規定請求被告葉金偉、葉芳瑩連 帶賠償之： ⒈修復反樑費用共175,577元： 鑑定意見雖認為修復反樑之施工費用僅有132,050元，原告先 前探詢廠商之報價則為224,055元，惟經原告與廠商再三磋商 ，實際簽約給付費用為175,577元。包括直接工程費165,000 元及依金額比例拆分之工程管理費10,577元（計算式為20,0 00×165/（165+147）=10,577)。 ⒉申請變更使用執照等相關費用共222,500元： 修復反樑施工前，尚須依法定程序申請變更使用執照，鑑定 報告認為相關費用需180,000元，惟原告實際委任廠商辦理 ，實際支出費用為222,500元。 ⒊修復後交易價值減損共347,967元： 系爭房屋因主要結構曾遭破壞，縱經修復亦屬必須揭露之交 易上重要資訊，故依一般常情，縱經修復交易價值仍有減損 （污名化損失）。此外，恢復反樑後，該進出陽台處之地板 將增加寬度31公分、高度52公分之凸起，為當初買賣契約訂 定時原告所不知，亦為一般建築所無，將造成出入不便，使 用價值亦明顯不如簽約時雙方認知之狀況，故交易價值減損 應合計該兩項。而查： ⑴依估價鑑定報告第一點關於「反樑曾經修復」之污名化交易 價值減損，認為減損金額： A.於105年8月7日為270,641元（計算式3,866,300-3,595,659= 270,641）。 B.於106年4月為273,281元（計算式3,904,020-3,630,739=273 ,281）。 ⑵依估價鑑定報告第三點關於「施作新的反樑後（致使不便之 ）交易價值減損」，認為減損金額： A.於105年8月7日為77,326元。 B.於106年4月為78,080元。 ⑶就交易價值減損部分之損失金額，如以106年4月為標準，應 為351,361元（計算式：273,281+78,080）；105年8月7日為 347,967元（計算式：270,641＋77,326）。縱以較低之金額 為準，亦有347,967之損害。 ⒋其他損害： ⑴賠償裝修廠商解約損失共272,900元： 原告原委託廠商進行室內裝潢施工，於發現反樑截斷之瑕疵 後，不僅須待訴訟及鑑定保存證據，且須申請變更使用執照 ，故需停止室內裝潢施工，因而對星耀公司應負擔賠償之金 額，除已支付之簽約金177,900元外，尚須另行賠償103,912 元，嗣經磋商減為95,000元，故共計272,900元（計算式：1 77,900+95,000=272,900）。 ⑵修復反樑之前置施工及恢復牆面工程費共198,423元： A.修復反樑之前置施工： 修復反樑前，須先拆除所在位置之外牆，此部分額外產生清 運等前置作業之施工費用共計42,000元 B.修復反樑後之恢復牆面工程： 修復反樑前既須先行拆除外牆，則嗣後恢復牆面之施工工程 費包括直接工程費147,000元及依金額比例拆分之工程管理 費9,423元（計算式：20,000×147/（165+147）=9423)，共 計156,423元亦為原告之損失。 ⑶房租所失利益之損失共165,000元： 系爭房屋於105年10月7日交付，依原告與訴外人星耀公司簽 訂之裝修合約書，系爭房屋至遲應於106年1月20日裝修完畢 。原告自預定裝修完成日106年1月21日，至106 年10月13日 獲悉鑑定報告後再加2個月+15天，至少有11個月租金所失利 益之消極損害。對此，估價鑑定報告認為於106 年2月1日之 後，如經重新裝潢，系爭建物合理租金應為每月11,146元（ 計算式：9.43坪×每坪每月1,182元=11,146元），乘以11個 月，原告至少受有122,606元之損失，唯本案系爭建物在權 狀之外，實際使用面積為12.92 坪，倘以此為基準，合理租 金應為15,271元 （計算式：12.92×1,182元=15,271），再 者系爭房屋為套房出租必須附上冷氣、冰箱、電視、床組等 等昂貴傢俱，租金行情可以再更高。故原告提出相近條件房 屋做比較，仍認為應以每月15,000之租金估算較為合理，乘 以11個月為165,000元。 ⑤原告損害項目修復反樑被截斷、變更使用執照所需費用、修 復後交易價值減損部分，亦得依民法第227條第1項之規定向 被告葉芳瑩及葉金偉請求之。另致原告蒙受賠償裝修廠商解 約損失、恢復牆面及清運費用、房租所生利益等損失，原告 自得依民法第227條第2項請求損害賠償。 ⑥倘認為被告葉金偉、被告葉芳瑩，並非故意不告知反樑被截 斷，原告亦得依民法第359條規定請求減少價金： ⒈兩造於105年8月7日簽訂系爭契約，原告於105年11月29日裝 修時始發現反樑截斷，並立即通知原告要求協商。嗣後原告 於106年1月9日以存證信函，表明雙方就價金減少之金額尚 無共識，顯見至少在此之前，已向被告表示減價之意思表示 。縱然原告106年1月9日寄發之存證信函，其請求減少價金 之意思尚不明確，但原告於106年3月25日之起訴狀亦已再次 表明請求減少價金，並主張金額以總價百分之10為適當，縱 然以105年11月29日或106年1月9日算至起訴狀遞狀或繕本送 達被告時，亦未罹於6個月之除斥期間。 ⒉原告依民法第359條規定，雖僅得請求減少價金，但該所減 價之價金應以「無反樑遭截斷瑕疵」與「有反樑遭截斷瑕疵 」兩種狀態下予以比較。鑑定人既表示無法就未修復狀態下 之交易價值提出鑑定意見，則減價金額應合計「修復所需費 用（施工及變更使用執照）」及「修復後交易價值減損」二 者。依臺北市建築師公會之鑑定意見，修復反樑施工費用為 132,050元、修復前相關行政程序需費用180,000元；再依台 北市不動產估價師協會之鑑定意見，縱以金額較低之105年8 月7日亦有347,967元之交易價值減損。以上三者相加為660, 017元，故原告得請求減價之數額應以660,017元為適當，並 依民法第179條規定，請求被告返還之。 ㈢被告築巢公司部分： 按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於當事人， 民法第567條第1項前段定有明文。築巢公司為房地買賣仲介 人，係受有仲介報酬之仲介專業公司，其員工亦均為專業之 仲介人員，於履行居間契約時，自應盡善良管理人注意義務 。房屋主要結構是否遭破壞影響系爭房屋居住安全及價值甚 鉅，故系爭房屋主要結構是否遭破壞，當為不動產仲介人所 應調查之範圍。出賣人（按即被告葉金偉、被告葉芳瑩）交 付於仲介而填寫的標的物現況說明書第28欄，既有「是否遭 受人為破壞，造成建築物損害及其修繕」之告知事項，則房 地買賣仲介人本於善良管理人之注意義務應協助買受人（即 原告）並善盡查證之責，豈料被告築巢公司之履行輔助人（ 即陳正煌）任令出賣人填寫不實資訊時，未盡善良管理人注 意義務，告知給付仲介報酬費用之買受人（即原告）注意該 事項之正確性，致原告取得之系爭房屋（固有利益）受有損 害，而為加害給付，故原告依民法227條第2項請求賠償。倘 認為該損害是直接因被告之給付而生，原告亦得依民法第22 7條第1項瑕疵給付規定請求賠償。爰依民法第567條第1項前 段、第277條之規定，請求給付築巢公司賠償上開損害。 ㈣被告築巢公司與被告葉金偉、被告葉芳瑩，係因不同原因事 實，而對原告負有同一債務，即一般所稱之不真正連帶債務 ，故如被告葉芳瑩與被告葉金偉為給付時，被告築巢全球事 業有限公司就已給付部分，免其責任。 ㈤聲明：⒈被告葉芳瑩與被告葉金偉應連帶給付原告1,400,92 1元，及各自起訴狀繕本送達翌日起年利率5%計算之遲延利 息。⒉被告築巢公司應給付原告1,400,921元，及自起訴狀 繕本送達翌日起年利率5%計算之遲延利息。但如前項被告葉 芳瑩與被告葉金偉為給付時，被告築巢公司就已給付部分， 免其責任。⒊願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告葉芳瑩則以： ①被告未隱瞞瑕疵： 於立約至今，被告均有明白告知原告，本標的物自幼居住至 今，內容物老舊尚缺妥善從未異動，漏水、增建皆有明確告 知，原告看屋時可見。長輩過往後繼承，因兄妹早已各自成 家，無法共同持有使用，決議讓價出售。被告自己也不知道 反樑遭截斷，並非故意不告知。 ②原告施工前已知反樑位置，反樑為原告截斷： 原告委由星耀公司裝潢動工前，鄰居已明確告知反樑位置， 並要求不要任意更動，直到拆除樑柱聲響引來鄰居關切。原 告於施工前去跟鄰居送禮時已知反樑存在，兩份鑑定報告原 告所提交之照片亦可佐證，但原告一樣拆除，原告是遭人發 現後制止，倘拆除牆面是為修復反樑，又為何拆除反樑，事 實絕非原告所述。 ③原告違法施工，損害與被告無涉： ⒈被告接獲原告通知後，於106年12月間相約現場會勘所拍攝 照片，與原告所形容發現反樑截斷後立即停工說法不相符， 系爭房屋室內、外隔間均已遭拆除，且部分已重新施作，反 樑缺口擴大，且鋼筋遭截斷，就現場狀況應研判原告意圖擴 建，原告將違建拆除後亦將外牆拆除，企圖增加使用面積， 原告眼見擴建失敗，竟轉向被告求償。 ⒉反樑上方牆面為建築物外牆，為8吋牆面，為何可任意拆除 。原告稱拆除外牆是為修補反樑說詞破綻百出，企圖向鈞院 表示第一時間通知被告並非事實，依據「建築法」、「公寓 大廈管理條例」相關規定及「既有違建修繕」規範，建築物 外牆「變更」及「更動」，除須施工前向市政府工務局申請 外，因涉及建築物外觀變動，應諭知區分所有權人並取得同 意書面。 ④原告隱匿原始設計圖，原告自始向鈞院隱瞞並於開庭時辯稱 為草圖，自始已打算拆除反樑向外擴建，並藏匿重要資訊提 供不實圖面給建築師判定，原告目的是要讓鈞院相信不經意 發現樑柱斷裂，而不是企圖拆樑遭制止違法行為。 ⑤原告所提賠償金額與回復原狀無關，且無不當得利情事： ⒈原告所請求費用自始包含違約及裝潢等與修復樑柱費用既無 關聯，且為原告預知損失加上自身受益所計算出來，絕非合 理。 ⒉賠償裝修廠商解約損失共272,900元部分： ⑴該合約為原告與星耀公司所擬，條件由雙方自行擬定，與買 賣並無關係，自與被告無涉，原告應不得將雙方行為轉嫁於 被告，倘星耀公司違約，被告亦不可能獲償亦同。 ⑵原告所有交付合約均為事後星耀公司配合原告開立，有違常 理，足證若原告獲得賠償後，應是由星耀公司繼續施工，合 作關係非等一般，原告何來損失，反既得利益。 ⑶原告所提賠償金額契約及單據一再變動，前後不一致，顯見 與星耀公司任意求償心態，且任意拼湊裝潢費用匯款單據其 心態亦不攻自破。且無法證實金額用途，與被告關聯，星耀 公司違法施工，若非原告指使，當無權對原告求償，原告竟 毫無作為，反無條件賠償，違反常理，合謀意圖明確，單據 內未見星耀公司發票，星耀公司收受原告如此金額未開立發 票是否涉及逃漏稅，還是從未給付。 ⒊修復後交易價值減損共347,967元部分： ⑴「污名化」損失為預設並非實際損失，不動產交易應告知瑕 疵。但並非絕對影響房價，反之，若原告將來誠實告知，但 卻以較高價格出售獲買方同意，原告絕無可能將獲取利益分 享被告亦同。再者，本案原告為一己之私根本毫無安全觀念 ，無視鄰居安全，更不在意污名化之作為可見，原告自始就 已知道反樑位置並打算拆除，而是遭鄰居制止作罷，起訴後 藉以增加損失讓被告負擔。 ⑵原告主張「反樑凸起」致「確實影響進出陽台之不便利與空 間規劃格局配置之困難，…」，屬欲加之罪，非屬不動產買 賣民法及不動產經紀管理條例規範，反樑本應依法修復，反 樑以上牆面已屬建築物外牆面，原告主張鑑定內容係屬本件 買賣違建部分，被告均有依民法及不動產管理條例告知，始 無保證或合法可能，依民法第355條規定答辯。 ⒋房租所失利益之損失共165,000元部分： ⑴租金之消極損害為原告自己行為，自不得對被告求償。 ⑵「月租金」部分報告中說明詳盡，即使原告為裝潢，仍是可 出租，正常使用，交屋後所有權歸原告，裝潢停工是原告行 為違法，與被告無涉。 ⑥原告前已藉故索賠： 原告與被告簽訂買賣契約前，被告誠實告知房屋有漏水情況 ，並現場由居間人及同案被告建議，雖當時估價修復約12,0 00元，因原告需要裝潢，仍折讓買賣價格100,000元，由原 告自行修復，免除漏水瑕疵擔保，避免事後有爭議，雙方同 意下簽訂買賣契約，原告竟於交屋時以此瑕疵不交屋作為手 段索賠，不願找補交屋差額（水、電、稅等）約8,000餘元 得逞，雖居間人極力反對，被告仍希望圓滿而概括承受。 ⑦聲明：原告之訴駁回。 ㈡被告築巢公司部分： ①不動產買賣契約書之居間人為訴外人有巢氏房屋之專用契約 書，該契約書末立契約書人：買方為原告黃士城，賣方為被 告葉金偉、葉芳瑩，不動產經紀業者為鑫瑞地產開發有限公 司（下稱鑫瑞公司），被告並未在該契約書上署名。且不動 產買賣契約書附件標的物現況說明書上鑫瑞公司經紀人為許 雅婷。原證5存證信函：106年1月9日臺北青年16號：收件人 亦為「鑫瑞地產開發黃秋絨」。被告基於與鑫瑞公司間之流 通物件協同仲介約定書，及由鑫瑞公司所提供之一般委託銷 售契約書，載明被告葉金偉、葉芳瑩係將系爭不動產委由鑫 瑞公司（即有巢氏房屋深坑加盟店），被告之職員陳正煌在 本件不動產買賣間僅是鑫瑞公司之居間履行輔助人之地位， 是否因被告依鑫瑞公司間之流通物件協同仲介約定書收取部 分報酬而出具發票予原告，致使原告誤會被告為系爭不動產 買賣之居間人。 ②我們跟有巢氏房屋有合作關係，我們跟原告有一份斡旋書， 買賣成立完全由有巢氏作為主導。 ③賣方確實不知反樑遭截斷，是繼承所得。 ④聲明：⒈駁回原告之訴。⒉如受不利益判決，被告願供擔保 免為假執行。 ㈢被告葉金偉未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。 三、本院判斷： 原告主張其於105年8月7日與被告葉金偉、葉芳瑩簽訂系爭 契約，向被告葉金偉、葉芳瑩買受系爭房屋，約定買賣總價 為3,900,000元，系爭房屋已經交屋等情，為被告葉芳瑩、 築巢公司所不爭執，並有系爭契約在卷可稽（見本院卷一第 20-33頁），堪信為實。惟原告主張系爭房屋交易係經由築 巢公司之營業員陳正煌之居間仲介，以及系爭房屋存有反樑 遭截斷之瑕疵，被告葉金偉、葉芳瑩均明知該情而未告知買 受人，爰依系爭契約第9條、民法第360條規定請求被告葉金 偉、葉芳瑩連帶賠償修復費等各項損害計1,400,921元；又 被告葉金偉、葉芳瑩縱無故意，惟其等於現況說明書第28項 ，就系爭建物是否有人為破壞所生之損害勾選否，對此項危 及房屋結構重大瑕疵之存在，無論是刻意隱瞞或疏忽未及查 知，就該瑕疵之存在與未經修復乙事，均有可歸責之事由， 亦得依系爭契約第9條、民法第227條規定請求被告葉金偉、 葉芳瑩連帶賠償修復費等各項損害計1,400,921元；倘認為 被告葉金偉、被告葉芳瑩，並非故意不告知反樑被截斷，原 告亦得依系爭契約第9條、民法第359條規定請求減少價金 660,017元，並依第179條規定，請求被告葉金偉、葉芳瑩2 人連帶返還之。另被告築巢公司未盡善良管理人之注意義務 ，原告得依民法第567條、第227條規定，請求被告築巢公司 賠償系爭房屋之修復費等損害計1,400,921元等語，惟均為 被告葉芳瑩、築巢公司否認，並分別執上詞置辯。茲依原告 請求裁判之順序分別論如後： ㈠原告依系爭契約第9條、民法第360條規定，請求被告葉金偉 、葉芳瑩連帶賠償修復費等各項損害計1,400,921元，有無 理由？ ①系爭契約第9條擔保責任第6項約定「甲方（即被告葉金偉、 葉芳瑩）若為二人以上時，應負連帶責任。」。又按買賣之 物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請 求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知 物之瑕疵者亦同。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全 給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其 權利。民法第360條亦定有明文。惟民法第360條，係就約定 物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物 曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之 品質時，或出賣人明知物之瑕疵，而故意不告知買受人，買 受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。苟無 此種特別約定，亦無證據證明出賣人明知而故意不告知物之 瑕疵，縱其物有滅失或減少其價值，或有滅失或減少其通常 效用或契約預定效用之瑕疵，亦僅得依同法第359條規定解 除契約或請求減少其價金。又按當事人主張有利於己之事實 者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有 明定。 ②系爭房屋係採反樑設計，在雨庇下方存有A、B二處反樑遭截 斷舊跡；該截斷情形會損及系爭房屋之結構安全等情，業經 本院依原告聲請囑託臺北市建築師公會鑑定在案，並有該公 會106年10月5日（106）鑑字第2384號鑑定報告書可參（ 見外放鑑定卷），是原告主張系爭房屋在兩造簽訂系爭契約 前，已存有反樑遭截斷之瑕疵，核堪信實。 ③原告主張被告葉金偉、葉芳瑩二人明知系爭房屋存有上揭反 樑遭截斷之瑕疵，而故意不為告知等語，則為被告葉芳瑩否 認，揆諸前揭規定，原告自應就上開事實負舉證之責任。而 查： ⒈證人楊滄龍證稱：這裡的建物跟普通的不同，是反樑，位置 在建築物的外牆下。這個房子是5層樓，反樑不會很高，這 個是8吋的外牆，外面是女兒牆。在70幾年就知道外牆開了 壹個門，是父執輩聊天有提起，誰開的我不知道。我不知道 是不是有把樑截斷或銷低方便進出，因為上面已經修飾過了 ，我不知道是否有降低，或只打到磚牆，要調藍圖才知道原 來的樑柱有多高。屋主的母親是住在樓梯間的違建裡，需要 跨出這個門，才走得過去。代表那隻還存在那個高度等語（ 見本院卷二第83-85頁），足認系爭房屋反樑上方之外牆面 遭開洞設置門扇已有數十年之歷史，渠時被告葉金偉、葉芳 瑩二人尚非系爭房屋之所有權人，是被告葉芳瑩抗辯截斷反 樑並非其與葉金偉二人所為等語，堪信為實。 ⒉時下一般常見之建築物，樑、板關係是樑與板上端齊平，應 力傳遞由板至樑，而反樑則是板連接於樑底齊平，樑外突於 板上方，一般於特殊用途既於高度設計之考量或配合景觀之 用途所為之設計，並不常見。系爭房屋係於66年間興建完成 ，原告葉芳瑩、葉金偉二人則係於105年3月18日始因繼承而 取得該屋權利，有原告所提出之登記謄本及異動索引可參（ 見本院卷二第39-43頁）。其二人繼承該屋後即於同年8月7 日取得未及半年之時間，即將之出售予原告，則其二人是否 知悉系爭房屋係採用此種有別於一般建築結構之特殊設計， 或有無能力判別該特殊設計，非無疑問。 ⒊依原告所提出之系爭房屋施工前照片所示（見本院卷一第36 頁），系爭房屋之反樑上方本為該屋之外牆，外牆之寬度與 反樑相同。另依臺北市建築師公會查證結果，主管機關已無 存有系爭房屋之剖面圖，是如非打開系爭房屋之直下層室內 天花板查看，一般人無法單純從2樓室內之外觀查知系爭房 屋係採上述「反樑」之特殊設計，以及該面外牆下方即為該 屋之反樑所在。且在無剖面圖可資查證下，若非因原告為圖 增加室內使用面積，而雇工將整面外牆予以打除，根本無從 得知系爭房屋所設置之「反樑」實際高度及厚度。況且，原 告所指遭截斷之二處反樑，其中一處上方增設一扇鋁門，門 下仍留有相當之高度，其上方並以水泥封平；另一截斷處在 鋁窗下方，亦以水泥墊高彌平。是若非將外封之水泥破壞， 外觀上確實無法看出反樑之鋼筋有無遭截斷之情，是被告葉 金偉、葉芳瑩抗辯其二人並不知悉系爭房屋有反樑遭截斷之 事等語，尚非全然子虛。而原告復未能提出其他積極之證據 證明被告葉金偉、葉芳瑩二人確實已明知反樑有上述遭截斷 之情，則其主張被告二人有明知而故意不為告知瑕疵等語， 自乏所據，而無可取。 ⒋原告雖另以被告葉金偉、葉芳瑩二人縱因年幼而不知，但被 告葉芳瑩、葉金偉既概括繼承被繼承人之一切權利義務，並 因繼承而取得系爭不動產，則就被繼承人截斷反樑之行為， 當然應視為自己之行為云云。然查，繼承人如未拋棄繼承， 故應概括繼受被繼承人之一切權利義務，但事實行為並無繼 受之可言，非得據此主張被繼承人生前之個人行為當然得視 為繼承人自己之行為，舉例言之被繼承人生前曾對他人為傷 害之侵權行為，繼承人僅是繼受該侵權行為所生之責任，而 非得將被繼承人對他人之傷害行為視為繼承人所為。原告係 與被告葉金偉、葉芳瑩簽訂系爭契約，而非與其二人之被繼 承人簽訂買賣契約，是被告葉金偉、葉芳瑩應否負民法第36 0條之瑕疵擔保責任，端視其二人個人是否明知系爭房屋存 有反樑遭截斷之瑕疵，並故意不為告知以為斷，而非以其二 人之被繼承人是否曾為該反樑截斷行為判斷之。原告主張被 繼承人截斷反樑之行為，因概括繼承原則，即當然應視為被 告葉金偉、葉芳瑩二人自己之行為，並據以推論被告葉金偉 、葉芳瑩二人應負民法第360條瑕疵擔保責任云云，顯係混 淆權利義務之概括繼受與行為事實之繼受，與繼承法則並不 相合，自無可採。 ④綜上，原告既未能舉證證明系爭房屋之反樑遭截斷之瑕疵係 被告葉金偉、葉芳瑩二人所為，或雖非其二人所為，但其二 人於出售當時已明知該瑕疵之存在，卻故意不為告知之事實 ，則原告依系爭契約第9條約定及民法第360條規定請求被告 葉金偉、葉芳瑩連帶賠償上揭修復費等各項損害計1,400,92 1元，為無理由，應予駁回。 ㈡原告依系爭契約第9條、民法第227條規定，請求被告葉金偉 、葉芳瑩連帶賠償1,400,921元，有無理由？ ①按因可歸責於債務人事由，致為不完全給付者，債權人得依 關於給付遲或給付不能之規定行使權利。不完全給付而生前 項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有 明文。出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵 ，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之 事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成 不完全給付之債務不履行責任，最高法院87年度台上第575 號裁判要旨固亦著有先例。惟物之瑕疵擔保責任與不完全給 付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各 不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契 約，兩者有別。前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即 得依民法第359條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣 人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給 付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期 催告補正而不補正時，始得依民法第254條之規定解除契約 ，不能補正者，則可不經催告而解除契約；前者應受民法第 365條除斥期間之限制，後者則無民法第365條規定之適用； 前者倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少 價金，後者則無此規定之適用（最高法院94年度台上第2352 號裁判要旨參照）。 ②系爭房屋在雨庇下方存有A、B二處反樑遭截斷之瑕疵，然該 反樑遭截斷之瑕疵，係在原告與被告葉金偉、葉芳瑩簽訂系 爭契約之前即已存在，且非其二人所為，均業經論述如前， 該項瑕疵既非於契約成立後始行發生，而被告葉金偉、葉芳 瑩所交付之系爭房屋，即為兩造於成立買賣契約當時所約定 之標的物，並無任何變更，被告葉金偉、葉芳瑩既未曾就系 爭房屋之品質對原告為任何特別保證，則被告葉金偉、葉芳 瑩交付之系爭房屋縱因存有上揭瑕疵，而應負瑕疵擔保責任 ，尚難據此謂被告葉金偉、葉芳瑩所交付之買賣標的物，有 何缺少出賣人所保證之品質，或非依債之本旨而為交付，且 具有可歸責於出賣人之事由所致者之情形，自與民法第227 條不完全給付規定之構成要件不符。則原告依第227條第1項 、第2項規定，請求被告賠償系爭房屋之修復費等各項損害 計1,400,921元，自屬無據，為無理由。 ㈢原告依系爭契約第9條、民法第359條、第179條規定，請求 被告葉金偉、葉芳瑩連帶返還價金660,017元，有無理由？ ①按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵， 而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者 ，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項本文、第35 9條亦有明定。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言 ，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之 價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質 上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參 照）。又按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所 受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即 通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查 不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕 疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為 承認其所受領之物。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請 求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規 定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅 ，民法第356條、第365條第1項亦定有明文。末按無法律上 之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法 律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有 明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請 求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金 ，即於應減少之範圍內縮減之；換言之，出賣人於其減少之 範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字 第10號判例要旨可資參照）。 ②系爭房屋是採反樑設計，在原告與被告葉金偉、葉芳瑩簽訂 系爭契約前，在雨庇下方即存有A、B二處反樑截斷情形；該 截斷並損及系爭房屋之結構安全等情，業如前述，是本件次 應審究者為：⒈原告得否依民法第359條規定請求減少價金 ？⒉如是，得請求減少價金若干？ ⒈原告得否依民法第359條規定請求減少價金？ 系爭房屋之反樑遭截斷處，均以水泥封平，有原告所提出之 現場照片為證，是原告主張該瑕疵非可依通常之檢查即得發 現，應堪信實。又原告主張其於105年11月29日接獲裝修公 司通知知悉上情後，已於106年1月9日通知被告葉芳瑩、葉 金偉，並主張減少價金，亦據提出星耀公司之報告書及存證 信函為證（見本院卷一第34-41頁），並為被告葉芳瑩所不 爭執，則揆諸前揭規定及說明，原告主張被告葉金偉、葉芳 瑩應負瑕疵擔保責任，其得依民法第359條規定請求減少價 金等語，自屬有據。 ⒉原告得請求減少價金若干？ ⑴按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與 無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應 有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買 賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號裁判 要旨參照）。是計算系爭房屋所存有之上揭瑕疵，原告得請 求減價之金額，應以買賣當時即「105年8月7日」，有上揭 反樑截瑕疵建築物，與無反樑截斷瑕疵之建築物市場應有價 格比較後所得之差額為其適當之減價金額。 ⑵原告主張鑑定人既表示無法就未修復狀態下之交易價值提出 鑑定意見，則減價金額應合計「修復所需費用（施工及變更 使用執照）」及「修復後交易價值減損」二者，即包括臺北 市建築師公會鑑定之必要修復反樑施工費用132,050元、修 復前相關行政程序需費用180,000元，暨台北市不動產估價 師公會鑑定105年8月7日為基準日之交易價值減損347,967元 ，合計660,017元為適當等語，但為被告葉芳瑩所否認，並 執上詞置辯。經查，本院依原告之聲請先後囑託臺北市建築 師公會及台北市不動產估價師公會進行鑑定，各該鑑定人之 鑑定結果分別如下述： 1.臺北市建築師公會鑑定結果： 認為系爭房屋雖有反樑遭截斷之瑕疵，但係可修復補強，修 復補強所須之費用如附表二所示，且本案並無涉及主要結構 變更，只需函送臺北市政府補強計畫書備查，尚可節省規費 及部分代辦費10,000元，核所需之修復費合計302,050元（ 132,050元﹢180,000元–10,000元，見外放鑑定報告）。 2.台北市不動產估價師公會鑑定結果： 認為依據修復可能性、修復完善度、資訊揭露度、市場替代 性及融資困難度等5項指標，綜合分析結果，認系爭房屋之 反樑截斷瑕疵，縱經修復後仍會產生市場交易價值之減損， 以105年8月7日為基準日，減損之比例為6.86%，減損金額為 270,641元；另就反樑凸起部分，因修復而程度增加，必須 較大腳步跨越通過反樑，造成使用較不便利，不動產價值減 損原因類似於心理性折舊（污名化減損），又因修復工程的 相關工法及後續裝潢工程，造成標的室內使用面積減少，不 動產價值減損原因類似於功能性折舊（功能性退化），屬於 技術性貶損，因本次造成標的價值減損原因情形特殊，市場 上缺乏相同條件或類似條件的案件或相關資料，評估過程也 採用了問卷調查方式，藉以評估標的可能造成之價值減損， 以同上基準日，評估反樑情況價值之減損比例為2%，減損金 額為77,326元，有系爭估價報告（外放鑑定報告）可稽。然 查： A.不動交易市場固有所謂瑕疵不動產，其種類甚多，包括海砂 屋、輻射屋、傾斜屋、滲漏水、龜裂、凶宅、違建或風水不 良等情況，但並非所有之瑕疵不動產均會有交易價值減損之 情形，例如頂加違建，不僅不會減損，尚可能增加其交易價 值。另滲漏水、龜裂則視其嚴重程度，以及可否以目前之建 築或防水技術予以修復而定。至於海砂屋、輻射屋、凶宅、 傾斜屋之類非得以目前之建築技術予以修復之瑕疵，於一般 交易市場上確實會產生交易價值之減損。而本件系爭房屋之 瑕疵為部分反樑遭截斷，依臺北市建築師公會鑑定認為係屬 於可以修復補強之瑕疵。是如依鑑定人所指示之方法進行修 復補強，是否有其他交易價值減損，非無疑問。 B.本件鑑定人雖選取3件瑕疵屋實際交易案例作比對分析，然 其所選之物件為傾斜屋1件、海砂屋2件。其中傾斜屋之減損 率12.64%，另2件海砂屋之減損率分別為12.54%、14.14%（ 見報告第67頁）。然海砂屋、傾斜屋之瑕疵均屬目前之建築 技術所無法恢復之重大瑕疵，與本件截斷反樑係屬於可修復 補強之瑕疵，瑕疵程度已有差異，難以類比，鑑定人將之選 取為比對案例是否合宜，已有可議。縱鑑定人所選取之比對 案例，仍可作本件鑑定之參考案件。惟依鑑定人報告中所擬 具之比較表列（見外放報告第67頁）觀之，上開3件比對案 例，係以各該瑕疵物件，在無法修復亦未進行任何修復之情 況下，與正常無瑕疵物件比較結果，其價值減損率各為 12.64%、12.54%、14.14%。系爭房屋之瑕疵係屬可修復補強 ，即使未予修復補強，其在「修復可能性」、「修復完善度 」、「容資困難度」、「資訊揭漏度」等因素表現，均優於 上揭3件比對案例。但鑑定人卻認為在系爭房屋之反樑截斷 瑕疵，依臺北市建築師公會建議之方法修復補強後，仍有 6.86%之價值減損率，如該鑑定結果可採，豈非表示系爭房 屋在未按上揭方法修復前，其價值減損率逾13.64%（6.86% ﹢7.00%），明顯高於其所選取無修復可能性、亦未經修復 之傾斜率達1/14 0之傾斜屋，及其中一件海砂屋之減損率， 其結論明顯有所偏失，無可採酌。 C.鑑定估價師另認為反樑凸起因修復而程度增加，必須較大腳 步跨越通過反樑，造成使用較不便利，在類似於心理性折舊 （污名化減損）及類似於功能性折舊（功能性退化），會產 生技術性貶損，鑑定認為減損比例為2%，減損金額為77,326 元。然查，承前所述，系爭房屋係採反樑設計，與一般時下 常見之建築物之樑柱設計方式不同，此一反樑設計，既係經 依法核准，而為合法建築結構，自非被告葉金偉、葉芳瑩於 買賣交易過程中所須特別告知之事項，反樑凸起更非屬於物 之瑕疵。復且，依臺北市建築師公會於鑑定時所調得之系爭 房屋建築執照相關結構計算書、結構平面圖可知，反樑之上 方即為系爭房屋之外牆，外牆上僅設有窗戶，並未設置門扇 供人員通行，該外牆更為系爭房屋之主要結構，不得任意拆 除或變更，是系爭房屋根本不存在「必須較大腳步跨越通過 反樑，造成使用較不便利」之情況。茲因原告自己為增加系 爭房屋之室內使用面積，而擅自變更原始構造，將反樑上方 之整面結構外牆予以打除，有臺北市建築師公會所附現場照 片可參（外放鑑定報告第39頁），並為原告所不爭執（見本 院卷二第85頁反），因而產生「須跨越通過反樑」之需求， 該需求既係違反建築相關法令下所生，自不能憑此認定系爭 房屋反樑凸起係屬物之瑕疵，而有交易價值之減損。鑑定人 未注意及此，而以有反樑凸起情形，認為系爭房屋之交易價 值會因此受有2%即77,326元價格減損，亦無可採酌。 ⑶綜合上述，台北市不動產估價師公會所為之鑑定意見有上述 偏失不妥之處，自無從資為本件判斷之參考。本院審酌系爭 房屋雖有反樑遭截斷之瑕疵，但依臺北市建築師公會鑑定意 見，該瑕疵係屬可修復補強，則以修復補強所須之費用，作 為判斷「有反樑截斷瑕疵物件」與「無反樑截斷瑕疵物件」 間之差價金額，當屬適當，是原告得請求減少價金之數額為 302,050元。原告雖提出訴外人盧俊明及星耀公司之估價單 、合約書等（見本院卷一第174-175頁、卷二第44-77頁）主 張修復費用為398,077元云云，然臺北市建築師公會鑑定之 費用，係屬目前市場上之合理費用，原告願意用更高之價格 委託他人處理，非法所不許，惟逾鑑定人所鑑之合理費用部 分，尚難據此要求被告須按其主張減價。 ⒋從而，本件原告主張系爭房屋存有反樑遭截斷之瑕疵，被告 葉芳瑩、葉金偉應負瑕疵擔保責任，而依民法第359條規定 請求減少價金302,050元，並依民法179條規定及系爭契約第 9條之約定，請求被告葉芳瑩、葉金偉連帶返還上開價金部 分，核屬有據，應予准許，逾上開範圍之請求，則屬無據， 應予駁回。 ㈣原告依民法第567條第1項前段、第227條規定，請求被告築 巢公司賠償1,400,921元，有無理由？ 原告主張被告築巢公司受原告委託居間媒介原告與被告葉金 偉、葉芳瑩二人買賣系爭房屋，應本於善良管理人之注意義 務協助原告並善盡查證之責，被告築巢公司之履行輔助人即 訴外人陳正煌任令出賣人填寫不實資訊時，未盡善良管理人 注意義務，告知原告注意該事項之正確性，致原告取得之系 爭房屋受有損害，自應依民法第567條第1項前段、第227條 規定負賠償之責任等語，惟為被告築巢公司否認，並執上詞 置辯。是此部分所應審究者為：⒈兩造間有無居間契約關係 ？⒉被告有無未盡善良管理人之注意義務？如有，原告得請 求賠償之金額若干？ ①兩造間有無居間契約關係？ 原告主張其委託被告築巢公司居間媒介系爭房屋買賣等情， 業據提出名片及被告築巢公司收取居間報酬之統一發票為證 （見本院卷一第19、42頁），參之被告不爭執陳正煌為該公 司之營業員，於系爭房屋買賣過程中，陳正煌曾居間協助處 理買賣事宜，及向原告收取居間報酬（見本院卷一第77頁反 ），並自承：與有巢式房屋有合作關係，且與原告間有簽立 斡旋書（見本院卷一第86頁反）等情，則被告既於系爭房屋 過程中，與原告簽立斡旋書，並指派該公司之營業員陳正煌 居間處理本件買賣事宜，再於系爭買賣事宜完成後向原告收 取報酬，自堪認原告之上揭主張為真實，被告築巢公司否認 與原告間有居間契約關係云云，並無可取。 ②被告有無未盡善良管理人之注意義務？如有，原告得請求賠 償之金額若干？ ⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂 立該約之能力，有調查義務，民法第567條定有明文。又按 經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人 交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人 簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不 動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動 產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書 之一部分，不動產經紀業管理條例第23條、第24條亦有明定 。而在房地產仲介業務，涉及房地買賣之專業知識，而仲介 業者針對其所為之仲介行為，收取高額酬金，自應就其所從 事之業務負善盡預見危險及調查之義務，並就其所知依民法 第567條之規定，據實報告於各當事人。如有違反致委託人 因此受損害者，固應負債務不履行責任（最高法院91年度台 上字第1660號判決參照）。惟仲介業者即使為不動產交易之 專家，仍非專業之鑑定人，關於不動產之物的專業事項，尚 難要求其對於隱藏之瑕疵，亦應具有專業調查、檢測或鑑定 之能力。從而，仲介業者如就物的性狀，以通常之注意確認 其現狀並為說明，即難以其未進一步調查及檢測隱性瑕疵之 存在，即認其有違居間人之調查及報告義務（最高法院105 年度台上字第65號判決意旨參照）。 ⒉本件原告主張出賣人明知系爭房屋之反樑遭截斷，卻於標的 物現況說明書第28項「是否曾經發生火災或其他天然災害或 人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」勾選「否」，為 不實告知，築巢公司業務人員陳正煌未盡調查義務，亦未告 知上情，致原告受有損害，自應賠償原告修復費等各項損害 計1,400,921元等語，為被告築巢公司否認，並執上詞置辯 。經查： ⑴原告主張系爭房屋之出賣人即被告葉金偉、葉芳瑩明知系爭 房屋有前述反樑遭截斷之瑕疵一節，已為本院所不予採信， 業如前述，則原告主張出賣人於標的物現況說明書第28項「 是否曾經發生火災或其他天然災害或人為破壞，造成建築物 損害及其修繕情形」勾選「否」，係屬故意為不實告知云云 ，自無可取。 ⑵系爭房屋係採用特殊之反樑結構設計，與時下一般常見之建 築物樑柱結構不同，且有2處反樑之鋼筋遭截斷一情，固經 本院調查確認屬實。惟該反樑遭截斷之瑕疵若非因原告取得 房屋後，委託裝修公司將反樑上方之牆面予以打除，並敲開 截斷處之外封水泥，並無法單純從2樓室內之現況外觀查知 。又陳正煌僅為從事居間買賣交易之仲介者，並非專業之建 築師或結構技師，復無證據證明陳正煌對建築物之結構有何 特別專業知識，而系爭房屋之室內外觀現況，與時下一般建 築物無異，亦難期陳正煌單純從室內外觀知悉系爭房屋係採 用了前揭特殊之反樑結構設計。亦無從期待仲介人員陳正煌 破壞截斷處之外封水泥詳細檢視，則其以外觀目視所及檢查 與出賣人於現況說明書所填載內容是否相符，致未能發現上 開隱藏部分之瑕疵，尚難遽認為有未盡調查義務之疏失。 ⑶又陳正煌於仲介系爭房屋交易過程中，已依被告葉金偉、葉 芳瑩所勾選並用印確認之說明書所載內容，向原告說明系爭 房屋現況，於原告確認用印後，將該說明書交予原告收受， 有標的物現況說明書在卷可稽（見本院卷一第29-30頁）， 經核亦難認其所進行之居間流程，與前開不動產經紀業管理 條例第23條、第24條規定有何相違之處。 ⑷綜上，原告既不能證明系爭房屋所存2處反樑遭截斷之情況 ，於被告築巢公司之營業員陳正煌自外觀目視檢查時即可得 知，則其以被告築巢公司仲介人員未盡調查及報告之義務為 可歸責，尚難認為有據。從而，原告主張被告築巢公司對於 民法第567條所定居間人之調查及報告義務，有不完全給付 情形，並依民法第227條規定，請求賠償損害，為無理由。 四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴訟，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分 別定有明文。本件原告起訴主張被告葉金偉、葉芳瑩應負瑕 疵擔保責任，並請求減少暨返還價金302,050元部分，被告 葉金偉、葉芳瑩二人均迄未給付，而被告葉芳瑩前經本院於 106年5月10日（見本院卷一第62頁）合法送達起訴狀繕本， 另被告葉金偉因所在不明，經依法公示送達，於106年11月7 日刊登於新聞紙（見本院卷一第201頁），經20日即106年11 月27日發生送達效力，則被告葉芳瑩應自106年5月11日起、 被告葉金偉應自106年11月28日起負遲延責任，原告請求各 自上開起算日起至清償日止，各按週年利率5%計算之利息， 應予准許。 五、綜合上述： ㈠原告依據系爭契約第9條、民法第360條、第227條規定，請 求被告葉金偉、葉芳瑩連帶給付1,400,921元本息，為無理 由，應予駁回。 ㈡原告依據系爭契約第9條、民法第359條、第179條規定，請 求被告葉金偉、葉芳瑩連帶給付302,050元，及其中被告葉 金偉自106年11月28日起、被告葉芳瑩自106年5月11日起， 均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由。逾上 開範圍部分，為無理由，應予駁回。 ㈢原告依據民法第567條第1項前段、第227條規定，請求被告 築巢公司給付1,400,921元本息，為無理由，應予駁回。 六、原告勝訴部分未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第 5款規定規定職權宣告假執行。至於原告敗訴部分，其假執 行之聲請失所依附，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁 之必要，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。 中 華 民 國 107 年 10 月 4 日 民事第三庭 法 官 李桂英 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 10 月 4 日 書記官 郭書妤 附表一：（新臺幣：元） ┌────────────────┬────────────────────┬─────────────┐ │ 原起訴聲明 │106年7月25日變更後聲明（卷一第164頁） │107年7月31日民事變更訴訟暨│ ├──────────┬─────┼────────────┬───────┤準備四狀變更後聲明（卷一第│ │ 聲明 │請求權基礎│ 聲明 │請求權基礎 │299頁反面） │ ├──────────┼─────┼────────────┼───────┼─────────────┤ │先位聲明： │民法第360 │⒈被告葉芳瑩與被告葉金偉│①民法第360條 │⒈被告葉芳瑩與被告葉金偉應│ │⒈被告葉芳瑩與被告葉│條 │ 應連帶給付原告1,249,36│第1項 │ 連帶給付原告1,400,921元 │ │ 金偉至少應連帶給付│ │ 7元及各自起訴狀繕本送 │②民法第359條 │ 及各自起訴狀繕本送達翌日│ │ 原告978,662元及各 │ │ 達翌日起年利率百分之5 │、第179條 │ 起年利率百分之5計算之遲 │ │ 自起訴狀繕本送達翌│ │ 計算之遲延利息。 │ │ 延利息。 │ │ 日起年利率百分之5 │ │ │ │ │ │ 計算之遲延利息。 │ │ │ │ │ │--------------------│----------│------------------------│--------------│--------------------------│ │⒉被告築巢全球事業有│民法第567 │2.被告築巢全球事業有限公│民法第567條第1│⒉被告築巢全球事業有限公司│ │ 限公司至少應給付原│條第1項前 │ 司應給付原告1,249,367 │項前段、第227 │ 應給付原告1,400,921元及 │ │ 告978,662元及各自 │段、第227 │ 元及各自起訴狀繕本送達│條第2項 │ 各自起訴狀繕本送達翌日起│ │ 自起訴狀繕本送達翌│條第2項 │ 翌日起年息百分之 5 計 │ │ 年息百分之5計算之遲延利 │ │ 日起年息百分之5 計│ │ 算之遲延利息。但如前項│ │ 息。但如前項被告葉芳瑩與│ │ 算之遲延利息。但如│ │ 被告葉芳瑩與被告葉金偉│ │ 被告葉金偉為給付時，被告│ │ 前項被告葉芳瑩與被│ │ 為給付時，被告築巢全球│ │ 築巢全球事業有限公司竟就│ │ 告葉金偉為給付時，│ │ 事業有限公司竟就已給付│ │ 已給付部分，免其責任。 │ │ 被告築巢全球事業有│ │ 部分，免其責任。 │ │ │ │ 限公司竟就已給付部│ │ │ │ │ │ 分，免其責任。 │ │ │ │ │ ├──────────┼─────┼────────────┼───────┼─────────────┤ │備位聲明： │民法第359 │（空白） │（空白） │（空白） │ │⒈被告葉芳瑩與被告葉│條、第179 │ │ │ │ │ 金偉至少應連帶給付│條 │ │ │ │ │ 原告390,000元及各 │ │ │ │ │ │ 自起訴狀繕本送達翌│ │ │ │ │ │ 日起年利率百分之5 │ │ │ │ │ │ 計算之遲延利息。 │ │ │ │ │ │--------------------│----------│ │ │ │ │⒉被告築巢全球事業有│民法第567 │ │ │ │ │ 限公司至少應給付原│條第1項前 │ │ │ │ │ 告978,662元及各自 │段、第227 │ │ │ │ │ 自起訴狀繕本送達翌│條第2項 │ │ │ │ │ 日起年息百分之5 計│ │ │ │ │ │ 算之遲延利息。 │ │ │ │ │ └──────────┴─────┴────────────┴───────┴─────────────┘ 附表二：（新臺幣：元） 二-1（修復施工費） ┌─┬───────────┬──┬──┬────┬────┬───┐ │項│項目及說明 │單位│數量│單價 │複價 │備註 │ │次│ │ │ │ │ │ │ ├─┼───────────┼──┼──┼────┼────┼───┤ │1 │打除粉刷層至結構體表面│工 │2.0 │3,000元 │6,000元 │技工 │ │ │、鑽孔 │ │ │ │ │ │ ├─┼───────────┼──┼──┼────┼────┼───┤ │2 │柱樑鋼板（厚度6mm）包 │㎡ │6.5 │9,743元 │63,330元│ │ │ │覆補強 │ │ │ │ │ │ ├─┼───────────┼──┼──┼────┼────┼───┤ │3 │以M16化學錨栓間隔30cm │式 │1.0 │8,000元 │8,000元 │ │ │ │固定 │ │ │ │ │ │ ├─┼───────────┼──┼──┼────┼────┼───┤ │4 │鋼板內由低處高壓灌注 │式 │1.0 │15,000元│15,000元│ │ │ │EPOXY砂漿 │ │ │ │ │ │ ├─┼───────────┼──┼──┼────┼────┼───┤ │5 │鋼板表面二道防鏽、氟碳│㎡ │6.5 │1,500元 │9,750元 │ │ │ │漆粉刷 │ │ │ │ │ │ ├─┼───────────┼──┼──┼────┼────┼───┤ │6 │其他費用 │式 │1.0 │ │10,208元│10% │ ├─┼───────────┼──┼──┼────┼────┼───┤ │7 │廢料清理及運什費 │式 │1.0 │ │5,614元 │5% │ ├─┼───────────┼──┼──┼────┼────┼───┤ │8 │利潤、稅捐及管理費 │式 │1.0 │ │14,148元│12% │ ├─┼───────────┼──┼──┼────┼────┼───┤ │ │合計 │ │ │ │132,050 │ │ │ │ │ │ │ │元 │ │ └─┴───────────┴──┴──┴────┴────┴───┘ 二-2 （依法定程序申請變更使用費） ┌─┬───────────┬──┬──┬────┬────┬───┐ │項│項目及說明 │單位│數量│單價 │複價 │備註 │ │次│ │ │ │ │ │ │ ├─┼───────────┼──┼──┼────┼────┼───┤ │1 │建築師設計監造費（含規│式 │1.0 │150,000 │150,000 │ │ │ │費代辦費） │ │ │元 │元 │ │ ├─┼───────────┼──┼──┼────┼────┼───┤ │2 │涉結構安全專業技師簽證│式 │1.0 │30,000元│30,000元│ │ │ │費 │ │ │ │ │ │ ├─┼───────────┼──┼──┼────┼────┼───┤ │ │合計 │ │ │ │180,000 │ │ │ │ │ │ │ │元 │ │ └─┴───────────┴──┴──┴────┴────┴───┘