裁判書系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第2553號 原　　　告　宏冠不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　陳玉棠 訴訟代理人　鐘耀盛律師 被　　　告　蔡育青 訴訟代理人　賴盛星律師 複　代理人　蔡育英律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國107年6月11日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 甲、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者。不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告起訴時係以「委託銷售契約書『專任委託 』」（下稱系爭契約）第12條第4項為請求，嗣以書狀追加 民法第184條第1項前段規定為訴訟標的（本院卷第52頁）， 因原訴與追加之訴均係被告應否給付新臺幣（下同）232萬 元，兩者基礎事實同一，依首揭規定，其追加為合法，應予 准許（本院卷52頁）。 乙、原告起訴聲明：㈠被告應給付原告232萬元，及自起訴狀送 達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供 擔保請准宣告假執行，而主張： 被告為門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○○○號1樓及其基地 即臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下合稱系爭房地 ）之所有權人，兩造於民國105年11月3日訂立系爭契約，約 定委託標的為系爭房地，委託銷售總價5,800萬元，委託銷 售期間自締約日起至106年1月31日止，服務報酬係買賣成交 總價款4%。原告承辦人邱培倫於系爭契約委售期間曾帶看訴 外人吳麗玲，而系爭契約第12條第4項約明倘被告於委託期 間屆滿後2個月內出售標的予原告曾經仲介之客戶，即視為 原告已完成仲介義務，被告應給付全額報酬。被告違反上開 約定，於106年2月18日與吳麗玲訂立買賣契約，並於同年3 月30日完成所有權移轉登記，已過失侵害原告依系爭契約第 12條第4項請求違約金之權利，爰依該條項約定、民法第184 條第1項前段規定請求被告給付委託總價5,800萬元4%即232 萬元，求為判決如首揭聲明所示。 丙、被告則聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，而抗辯： 依系爭契約第5條第1項原告於買賣成交始得請求服務報酬之 約定可知，系爭契約屬媒介居間，故倘原告曾與第三人接觸 ，惟未向被告報告訂約之機會，並進而訂立契約，即無從認 原告已為媒介訂約行為。而系爭契約第12條第4項固約定被 告於委託期間屆滿後2個月內，倘出售予原告曾經仲介之客 戶，仍應給付服務報酬，惟該項約定之真意及依該項原告曾 經「仲介」之文義解釋可知，係懲罰被告為免支付報酬，就 原告曾向被告報告訂約機會之客戶，故意拒絕訂立經原告媒 介就緒之契約，再由被告自行與相對人訂立同一內容契約之 行為，倘被告係因其他仲介公司即訴外人永福不動產仲介經 紀有限公司（下稱永福公司）之媒介與第三人成立買賣契約 ，自不該當該項約定之行為。原告於系爭契約委售期間內未 曾報告邱培倫曾於106年1月6日上午帶看吳麗玲一事或吳麗 玲有意購買之訊息，被告焉知吳麗玲係原告仲介之客戶，被 告與吳麗玲兩人係經永福公司仲介而接洽買賣，並非經由原 告，且被告與吳麗玲買賣契約成立後，業依約給付服務報酬 100萬元予永福公司，堪認被告無避免支付報酬之意圖，故 不負系爭契約第12條第4項賠償責任。又原告未盡報告媒介 情況之義務，亦未告知吳麗玲看屋一事，則被告經他人居間 而成立買賣契約後，原告反得主張報酬，係屬權利濫用，有 悖誠信原則，而系爭契約第12條第4項雖名為服務報酬，實 質應屬被告違約應賠償之損害賠償額預定性違約金，故此違 約金應酌減至零，原告不得請求賠償。縱本院認該項約定為 居間服務報酬性質，因原告未盡任何報告訂約機會或撮合締 約之居間義務，被告、吳麗玲間締約與原告行為無涉，故原 告自不得請求報酬，縱認得為請求，因其未提供任何勞務， 應依民法第572條規定酌減報酬至零。原告並未舉證其究有 何權利受侵害及被告有何故意、過失，且縱認其受有損害， 亦僅屬純粹經濟上損失，故不得依民法第184條第1項前段規 定為請求。 丁、本院判斷： 壹、兩造就系爭房地於105年11月3日訂立專任委託銷售之系爭契 約，約定委售期間自該日起至106年1月31日止，委售價格為 5,800萬元，倘買賣成交，被告應給付成交總價4%之服務報 酬；原告承辦人邱培倫於106年1月6日帶看吳麗玲；被告嗣 於前述委售期間屆滿後2個月內之106年2月15日與永福公司 訂立不動產委託銷售契約書，約定委售期間自該日起至同年 5月14日止，委售價格為5,200萬元，於契約第19條約明為一 般性委託，被告亦可自售，於同年2月變更委託價格為4,750 萬元；被告與吳麗玲於同年月18日訂立買賣契約，約定價金 為4,750萬元，並於同年3月30日辦畢系爭房地所有權移轉登 記；被告已支付永福公司仲介報酬100萬元，上開各情，有 土地及建物登記謄本、系爭契約、不動產買賣契約書、買賣 價金履約保證委任書、不動產點交暨價金信託履約保證結案 單、被告存摺在卷為證，應信為實。 貳、原告主張：原告有帶看吳麗玲系爭房地，即符系爭契約第12 條第4項乙方「曾經仲介」之要件，且被告嗣與吳麗玲締結 買賣契約之行為，侵害原告系爭契約第12條第4項違約金權 利，則為被告所否認，並以上詞置辯，是本件應審究者為： 一、系爭契約第12條第4項「曾經仲介」要件應如何解釋、 被告有無該項之違約行為；二、原告所主張之違約金權利是 否為民法第184條第1項前段規定保護之客體，爰分論如下。 參、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句。債務人就其故意或過失之行為，應負責任。當事人得 約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當 事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約 定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須 支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因 不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額 。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬。民法第98條、第250條、第220條第1項、第568條第1項 分有明文。次按所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思 表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經 濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲 使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝 在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則，不能徒拘泥 字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院 106年度台抗字第445號裁定、同年度台上字第2926號判決意 旨參照）。 一、系爭契約第3條：「服務報酬」：「（第1項）買賣成交者， 甲方（賣方）同意給付乙方（即原告）成交總價款4%之服務 報酬，...並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付 清。」；系爭契約第12條「違約罰則」：「甲方（即被告） 如有下列情形之一者，視為乙方（即原告）已完成仲介之義 務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：一、委託期間內 ，甲方自行將委託買賣標的出售或另行委託第三者仲介或片 面終止本契約者，甲方應給付委託總價4%與乙方。二、委託 期間內，甲方違反第6條第2項、第4項之義務者。三、買賣 契約因第8條第2項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲 方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方 應給付委託總價額4%與乙方。四、委託期間內或委託期間屆 滿或契約終止後2個月內，甲方將委託標的物售予乙方曾經 仲介之客戶或其配偶、二親等內之親屬者，甲方應給付委託 總價款4%與乙方」；第6條：「...（第2項）甲方願配合乙 方進行一切之銷售、廣告及帶看活動。...（第4項）簽訂本 契約時，甲方應提供本不動產之土地、建築改良物所有權影 本、身分證件影本及房屋鑰匙交付乙方，如有使用執照影本 、平面圖、管線配置圖、住戶使用維護手冊等亦應一併提供 。若係委託他人代理締約者，代理人應檢附所有權人之委託 授權書、印鑑證明正本及雙方之身分證件影本交付乙方驗證 收執」；第8條第2項：「甲方承諾買方之要約條件或買方提 出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委 託條件者，買賣契約即為成立。此時若買方為履行買賣契約 而給付定金者，甲方同意乙方無須再行通知甲方即得全權代 理收受定金」（本院卷第10-11頁），依上開第3條第1項約 定可知，被告與第三人締結買賣契約係因原告介紹斡旋所致 者，始得請求服務報酬。而第12條約定明揭「違約罰則」， 雖該條以「服務報酬」名之，然依各項列明被告各種違約事 由，第1項係規範被告故意違反系爭契約專任銷售之約定， 而自行出售或委託他名仲介業者，第2項則係被告違反配合 或提供系爭房地相關文件之協力義務，第3項為被告於買賣 契約成立後反悔不賣或可歸責其之事由致無法訂立或繼續履 行買賣契約，第4項則係被告於委託期間內或屆滿、終止後2 個月內，出賣標的予原告曾經仲介之客戶或其親屬，依上開 各項約定間之整體解釋，係被告有可歸責事由致專屬原告為 居間行為之專任銷售契約目的不達、或違反協力義務致原告 無法適當履行居間義務並進而媒介買賣契約之締結，抑或出 於被告一方事由致其與第三人間契約無法順利締結、履行， 甚或被告於委託期間內或屆滿、終止後一定時限內，自行與 原告曾經仲介之客戶締約，可認第12條並非民法第568條所 定之報酬，其性質屬被告債務不履行之損害賠償額預定違約 金。 二、㈠系爭契約第12條第4項規範目的在於被告經原告報告或媒 介之居間行為而悉有訂約機會之特定第三人，然被告為規 避支付報酬，即不經由原告，私自於委售期間內或期間屆 滿或終止後與該第三人締約，然此顯違誠實信用原則，故 該項乃約定被告應支付相當於報酬額之違約金，是該項「 曾經仲介」之解釋，依上開約定規範目的解釋，並非原告 有帶看客戶即為已足，尚須原告曾向被告報告此締約機會 或進而就該第三人與被告間有介紹斡旋之媒合行為，始足 該當該項所定之「仲介」，因倘非如此解釋，則被告自始 至終未悉有該第三人之締約機會，即無從據此訊息再另循 其他途徑獲取該特定第三人之聯絡資訊，而得於委售期間 內私與該第三人締約或俟期間屆滿或終止後再與之締約， 以規避兩人本有因原告之報告或媒介就緒締約而須支付報 酬之可能，且原告於委售期間內既未曾向被告報告該第三 人締約機會或進而向之介紹或媒合斡旋，而於系爭契約存 續期間內無買賣成交，倘被告於系爭契約期間屆滿後，係 自行循其他途徑如委託他家仲介公司、鄰居抑或親友輾轉 介紹始悉識曾經原告帶看之該第三人而與之締約，則被告 亦須支付上述契約約定相當於全額報酬之高額違約金，不 惟有悖第12條第4項係防免被告規避支付報酬之違約行為 之規範目的，且被告於委售期間內既不識該第三人，即無 主觀上為規避因與該第三人締約所應支付報酬之故意或過 失之可歸責事由，依民法第220條債務人以有可歸責事由 為限始負債務不履行損害賠償責任規定，應不負損害賠償 責任，是系爭契約第12條第4項之適用，以被告經原告於 委售期間內之報告或媒合行為而悉該特定之第三人締約機 會為限，該報告或媒合行為並不以使被告知悉其全名、住 址、聯絡電話為必要，僅須被告據此得以間接方式識別該 第三人為已足，倘原告僅有於兩造委售期間內帶看該第三 人之行為，自不僅因被告於期間屆滿後適與該第三人締約 ，即謂被告有該項違約行為，而應支付違約金。 ㈡證人即原告現任職員邱培倫於本院證述：伊未告知被告吳 小姐（即吳麗玲）之全名及個人資料，伊亦未告知吳麗玲 系爭房屋屋主為蔡育青等語（本院卷第121頁背面），依 上開證詞可認，原告於系爭契約委售期間內，並未告知被 告有吳麗玲此一潛在締約機會存在，亦未曾告知被告係屋 主一事予吳麗玲，是認被告與吳麗玲於系爭契約委售期間 因不悉彼此，而無從接觸、磋商買賣契約；再參酌證人謝 德良證稱：被告說東森房屋合約（即系爭契約）到期，被 告拿鑰匙至伊家美容院，說鑰匙寄在伊家，底價4,800萬 ，有人要看房子，就開給他看，這個時間點是東森房屋( 即原告)「售」字告示牌已沒有掛在房屋牆壁上時，售字 拿下來後，很多人來美容院問價錢，永福公司派一位訴外 人陳美妃過來洗頭，詢問系爭房屋已否賣出及賣價為何， 伊未接觸該客戶（即吳麗玲），因陳美妃不讓伊知道客戶 ，伊本來跟她說請她把客戶帶來給伊等看，陳美妃說客戶 不要讓伊知道，故她提前半小時來跟伊拿鑰匙，（問：你 最早聽被告說他賣屋給吳麗玲係何時？）應該是她們買賣 契約訂了，她們在買賣時，伊有過去，因為當時永福跟買 方約日子，叫伊約被告出來約好在哪裡見面，永福的陳美 妃說她有客戶出4,700萬，叫伊約屋主，伊跟陳美妃說屋 主4,800萬才要賣，陳美妃說4700快接近，約出來談一談 說不定就成交了，伊打電話給被告，被告說好，結果伊帶 被告半小時先到，陳美妃說買方半小時之後才要到，之後 就是被告與買方在談價錢，永福不動產在中間搓合，伊不 曉得當時買方是誰，最後當日有談成4750萬成交等語（本 院卷第122頁背面-123頁背面）；及證人邱培倫與吳麗玲 於106年4月9日對話譯文：邱：為什麼之前我帶你看房子 然後你最後就是直接跟屋主買了？吳：沒有，我沒有跟屋 主買，我跟永福買的。...但是我沒有直接去找屋主呀， 我也不知屋主是誰呀！（本院卷第18、20頁），依上開證 詞及譯文可知，被告係於系爭契約委售期間屆滿後，經永 福公司經紀營業員陳美妃之介紹、斡旋、媒合，始悉識吳 麗玲，進而與之締約，被告並非因原告於系爭契約委售期 間內有何報告、介紹、媒合行為而於委售期間內悉有吳麗 玲締約機會之存在，依前開㈠所述，即不構成系爭契約第 12條第4項違約行為。 ㈢證人邱培倫雖於本院證述：吳麗玲看屋之個人資料伊未跟 被告說，但伊有說吳小姐、陳先生、李先生來看云云（本 院卷第121頁背面），然倘邱培倫上開所證屬實，則被告 理應於委售期間內知悉有吳麗玲此締約機會之存在，並經 原告之斡旋、媒合而有締約之可能，倘被告確經原告上述 內容之告知，於委售期間內知有此締約機會之存在，則被 告於委售期間屆滿後大可私與吳麗玲聯繫締約，而無須支 付報酬予任何仲介公司，豈有又再另與永福公司訂立仲介 銷售契約，並交付鑰匙予謝德良囑託其為之帶看客戶之自 售行為，且嗣尚支付永福公司高額100萬元居間報酬之多 所勞費之舉措，足證邱培倫上開所證：曾告知被告吳小姐 來看云云，並非真實，洵無足信。至原告主張：邱培倫於 106年2月16日有告知吳麗玲屋主約4800萬會賣等語，然縱 認此情屬實，此僅屬原告與吳麗玲間於系爭契約委售期間 屆滿後之行為，核與被告有無違約行為之認定無涉，原告 空言主張被告明知系爭契約為專任委售契約，蓄意規避第 12條第4項約定，而違誠實信賴保護公平原則云云，欠證 以徵其實，自無足信。 肆、按民法第一百八十四條第一項前段規定，以權利之侵害為侵 權行為要件之一，故有謂非侵害既存法律體系所明認之權利 ，不構成侵權行為。申言之，民法第一百八十四條第一項前 段所保護之法益，原則上限於權利（固有利益），而不及於 權利以外之利益，特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純 粹財產上損害，以維護民事責任體系上應有之分際，並達成 立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填補被害人所受 損害之目的，故該條項前段所定侵權行為之成立，須以「權 利」受侵害為要件之一（最高法院判決104年度台上字1577 判決意旨參照）。 被告並無系爭契約第12條第4項之違約行為，前已論述甚詳 ，是原告對之即無違約金債權，且民法第184條第1項前段規 定保護之客體，並不含債權，況原告未能取得報酬之損害， 其性質核屬純粹經濟上損失，而非民法該條項前段規定保護 之客體，故原告亦不得依該前段規定對被告為請求。 伍、綜上，原告依系爭契約第12條第4項約定、民法第184條第1 項前段規定請求被告給付232萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應 與其假執行之聲請併予駁回。 戊、兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核不影響判決結果 ，爰不逐一論敘，末此指明。 己、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 7 月 31 日 民事第八庭 法 官 陳琪媛 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 7 月 31 日 書記官 蔡明潔