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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第2822號 原　　　告　豪洲大廈管理委員會 法定代理人　江淑惠 訴訟代理人　黃鈵淳律師 被　　　告　陳錦崑 　　　　　　崑達國際股份有限公司 法定代理人　劉素梅 共　　　同 訴訟代理人　劉志忠律師 上列當事人間請求回復原狀等事件，經本院於中華民國107 年12 月13日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告陳錦崑應給付原告新臺幣參拾伍萬伍仟壹佰捌拾貳元，及如 附表八所示之遲延利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告陳錦崑負擔二分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告陳錦崑如以新臺幣參拾伍萬伍仟 壹佰捌拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面 一、原告法定代理人原為羅正展，嗣於訴訟繫屬後變更為江淑惠 ，變更後之法定代理人江淑惠遂於民國107 年3 月27日提出 書狀聲明承受訴訟，有臺北市政府都市發展局107 年3 月13 日北市都建字第10736184200 號函在卷可稽；經核與民事訴 訟法第170 條、第175 條、第176 條規定相符，應予准許。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的， 而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款及第256 條分別定有 明文。查，本件原告起訴時，原聲明請求如附表2 所示（見 本院臺北簡易庭106 年度北司調字第526 號卷〈下稱調解卷 〉第3 至4 頁）。嗣於106 年12月27日以民事準備書㈠狀及 於107 年5 月7 日以民事準備書㈢狀，變更訴之聲明為如附 表4 所示（見本院卷第72至73頁、第168 頁）。經核就訴之 聲明第1 、2 項部分，原告係依據臺北市建成地政事務所土 地複丈測量結果而補充、更正其聲明，應屬補充、更正事實 上之陳述；就訴之聲明第3 、4 項部分，原告變更所請求不 當得利之金額，屬擴張應受判決事項之聲明，是原告前揭訴 之變更，核與首揭規定相符，應予准許。 貳、實體方面 一、原告起訴主張：被告陳錦崑為門牌號碼臺北市○○區○○○ 路○ 段○○○ 號豪洲大廈地下1 樓房屋（下稱地下1 樓）之所 有權人，被告崑達國際股份有限公司（下稱崑達公司）則為 地下1 樓之承租戶，被告自103 年下半年起於豪洲大廈南側 外牆裝設如附表3 編號1 、2 之⑴、3 、4 所示冷氣機及空 調設施，被告所為顯已違反共用部分約定使用之方法，而違 反豪洲大廈住戶規約第1 條及公寓大廈管理條例（下稱公寓 大廈條例）第9 條第2 項規定。又被告於103 年下半年間， 未經全體區分所有權人同意，擅自於豪洲大廈南側法定空地 置放如附表3 編號2 之⑵所示大型排油煙機，而法定空地屬 全體區分所有權人所共有，被告為營業使用於法定空地置放 排油煙機，已違反公寓大廈條例第9 條第2 項、第16條第2 項規定。被告於共用部分裝設如附表3 所示冷氣機、空調設 施及排油煙機，已違反豪洲大廈規約及公寓大廈條例規定， 並妨礙其他區分所有權人對共用部分之所有權行使，原告自 得依公寓大廈條例第9 條第4 項、豪洲大廈住戶規約第1 條 、民法第767 條及第821 條規定，請求被告拆除如附表3 所 示之設施及回復原狀。被告無權占用豪洲大廈法定空地，因 此受有使用土地之利益，而妨害全體住戶對共用部分之使用 及收益權，致原告受有損害，且被告占用法定空地設置排油 煙機係作為經營餐飲業及品酒之用，利潤頗豐，卻造成全體 住戶受排油煙機之噪音及汙染所苦，故請求以當年度公告現 值10% 計算不當得利，被告應給付原告自104 年1 月1 日起 至106 年4 月30日止之不當得利新臺幣（下同）850,064 元 ，並自106 年5 月1 日起至拆除如附表3 編號2 之⑵所示排 油煙機止，按月給付原告不當得利21,422元（計算式詳如附 表5 ）。再者，陳錦崑自94年3 月成為地下1 樓之所有權人 ，並為豪洲大廈之區分所有權人，本應按時繳交公共基金及 管理費，詎陳錦崑自94年3 月起即欠繳管理費，經原告寄發 存證信函催討，陳錦崑仍拒絕給付，原告得依公寓大廈條例 第18條第1 項第2 款、第21條及豪洲大廈管理規約（下稱系 爭規約）第10條第1 項、第5 項規定，請求陳錦崑給付積欠 之管理費及遲延利息。而地下1 樓管理費為每月7,700 元， 惟因豪洲大廈於103 年前對空屋僅收取一半管理費，故地下 1 樓管理費於103 年1 月前為每月3,850 元（計算式：7,70 0 元÷2 ＝3,850 元），另陳錦崑自103 年起每月繳納部分 管理費3,500 元，則每月尚欠繳管理費4,200 元（計算式： 7,700 元－3,500 元＝4,200 元），據上，原告得請求陳錦 崑給付自100 年12月3 日起至106 年4 月30日期間欠繳之管 理費263,877 元（計算式詳如附表6 ），又陳錦崑對於應繳 之管理費，經原告多次催討仍拒絕給付，更於豪洲大廈區分 所有權人會議明確表達拒絕給付管理費，堪認陳錦崑顯有到 期不履行之虞，是原告就未到期管理費提起將來給付之訴， 給付終期至本件訴訟裁判確定為止，亦屬有據。為此，依公 寓大廈條例第9 條第4 項、豪洲大廈住戶規約第1 條、民法 第767 條及第821 條規定，起訴請求被告拆除設施及回復原 狀，並本於不當得利之法律關係，起訴請求被告返還相當於 租金之不當得利，另依公寓大廈條例第18條第1 項第2 款、 第21條及系爭規約第10條第1 項、第5 項規定，請求陳錦崑 給付管理費等語，並聲明：如附表4 所示。 二、被告則以：陳錦崑係94年3 月經法拍買受豪洲大廈1 樓及地 下1 樓之專有部分及共有部分之所有權，而觀諸豪洲大樓地 下2 層、地下1 層及1 層之竣工平面圖，地下2 層設有冷氣 機房，其冷氣空調管線經地下1 層之通風機孔，通上地面1 層之出風機孔，連上出風口置大型抽風煙機、水冷却塔，並 於大樓外牆架設管路直通屋頂置大型冷水塔為主塔，是陳錦 崑前手單獨使用獨立之樓梯、獨立之抽風排煙管道通至1 樓 空地之出風口、地下2 樓大型冷水機及相關管線等近30年之 久，陳錦崑係善意受讓前手之專有獨立使用或約定專用（或 默示約定專用），嗣被告因防水、管理營業需要，於原有管 線出風口、地面及1 樓外牆裝設防水蓋、抽風機組及冷氣外 機，上揭抽風排煙管道係地下1 樓唯一之抽風、排煙及空調 管道，其位置本屬地下1 樓專有，被告乃於原有管線路徑、 原有大型抽風煙機、水冷卻塔之位置裝設新抽風煙機、冷氣 主機及相關冷氣空調管線，且均係地下1 樓所有權使用之必 要裝置設施，並無占用共用部分之情事。又冷氣主機並非公 寓大廈條例第8條第1項所禁止範圍，且原告亦放任其他住戶 於外牆懸掛冷氣主機，原告係因與陳錦崑間就豪洲大廈地下 停車場之官司敗訴，挾怨報復，原告顯係權利濫用，其主張 被告應拆除如附表3 所示之設施，並無理由。再者，地下1 樓通往1 樓無使用大廈電梯，與大廈住宅區隔開，有獨立門 戶，並區分為商業區，實不應與住宅戶同視，而強徵管理費 ，且原告實際上從未向陳錦崑前手收取地下1 樓管理費，加 以管理費之主要用途為保全、電梯維護及清潔，而地下1 樓 並無使用大廈電梯，且經決議地下1 樓停車場不由清潔人員 清掃，另地下1 樓亦無使用豪洲大廈保全監控系統，原告所 提監視畫面實係為監視113 號1 樓及1 樓大廳出入口，至崑 達公司繳交管理費係為經營生意，迫於無奈而繳交，並因有 繳管理費，遂使用大樓掛號收信服務，且依89年2 月新管理 費收費標準，商場非用水戶每坪管理費為18元，地下1 樓商 場管理費應為每月2,160 元，原告向崑達公司收取管理費每 月3,500 元，應退回所超收之管理費。退步言，地下1 樓完 全未使用大樓之保全、電梯及清潔，縱需繳交管理費，亦應 按實際使用之比例為酌減或免收，另陳錦崑亦得主張時效抗 辯等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、查，陳錦崑自94年3 月30日起登記為地下1 樓之所有權人， 地下1 樓包含停車場342.31平方公尺及商場370.02平方公尺 ，崑達公司則為地下1 樓商場之承租戶。被告於豪洲大廈外 牆及空地設置如附表3 所示冷氣機及抽風機，即如臺北市建 成地政事務所土地複丈成果圖編號A 至D 部分所示。土地複 丈成果圖編號A 至D 部分均位於豪洲大廈之法定空地上（就 冷氣機部分係指投影面積位置在法定空地上）。陳錦崑自94 年3 月起即未就地下1 樓繳交管理費，崑達公司自103 年1 月起至107 年2 月期間每月有繳交管理費3,500 元等情，為 兩造所不爭執，並有建物登記第一類謄本、建物所有權狀、 臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖、勘驗測量筆錄、公 務電話紀錄在卷可稽（見調解卷第40頁、本院卷第58頁、第 141 頁、第175 頁、第233 頁、第268 至270 頁），堪信此 部分之事實為真實。 四、得心證之理由 本件原告主張被告於豪洲大廈共用外牆、法定空地架設、興 建如附表3 所示之設施，違反豪洲大廈住戶規約、公寓大廈 條例，且陳錦崑未繳納管理費，經原告多次催請改善未果， 原告自有權依公寓大廈條例、住戶規約、民法等規定，請求 被告拆除、回復原狀、給付不當得利及管理費等語，為被告 所否認，並以前詞置辯。現就本件爭點析述如下： ㈠、被告以如附表3 編號1 、2 之⑴、3 、4 所示之設施占用豪 洲大廈外牆，是否違反公寓大廈條例、住戶規約？ 1.按公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及 其外觀所必要的構造，性質上不許分割而獨立為區分所有之 客體，而由全體住戶共同使用，不因是否位於各該區分所有 權人專有部分之外牆而異。又按，公寓大廈外牆面非依法令 規定，並經區分所有權人會議之決議，不得有設置廣告物或 其他類似之行為，公寓大廈條例第8 條第1 項定有明文。復 豪洲大廈住戶規約第1 條規定：「為維護大樓整體觀瞻，住 戶對於建物之外牆及周圍不得有變更構造、顏色、使用目的 或其他類似之行為。除原規劃設置之店面招牌外，非經台北 市政府核可及預繳將來拆除費，不得任意加裝看板、鐵窗、 鐵架或其他凸出外牆之固定物，如有擅自加裝者，代管之管 理公司或管委會得強制其拆除，拆除費用由該戶負擔」，有 該住戶規約附卷可稽（見本院卷第43頁）。 2.查，如附表3 編號1 、2 之⑴、3 、4 所示之設施懸掛於豪 洲大廈之外牆，有土地複丈成果圖、勘驗測量筆錄及現場照 片可稽（見調解卷第27頁、本院卷第48至49頁、第58頁）， 而如上所述，豪洲大廈之外牆屬該大廈區分所有權人所共有 ，則上開設施占用豪洲大廈共用外牆，按前說明，顯係違反 上開公寓大廈條例、住戶規約之規定甚明。 ㈡、被告抗辯原告請求被告拆除如附表3 編號1 、2 之⑴、3 、 4 所示之設施為權利濫用，有無理由： 1.按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因 權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使 所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得 利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為 以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然 之解釋（最高法院71年台上字第737號判例要旨可參）。 2.現今國人生活水準提昇，安裝使用冷氣之情形普遍，此觀今 日興建之房屋均有預留供裝置冷氣之窗孔自明；而民眾安裝 使用之冷氣，其中分離式冷氣因可使人於享受舒適冷氣的同 時，亦可降低因機器運轉附隨而來之噪音，有助提昇國人追 求較高之生活品質，故分離式冷氣在現今社會上已被廣泛使 用。因此，在建築之外牆上裝設分離式冷氣之主機即室外機 ，並架設足以支拖該等機械設備之鐵架，實屬常見。且查， 豪洲大廈於67年間即取得使用執照（見調解卷第19頁），斯 時之生活水準不如現今，難認有預留供裝置冷氣之窗孔，此 觀豪洲大廈外牆亦懸掛其他多台他人冷氣即明（見本院卷第 49頁）。再者，被告辯稱：地下2 樓原置有冷氣主機供地下 1 、2 樓使用，出風口並置抽風設備，現已無法使用乙節， 核與豪洲大廈地下1 層竣工圖載有「通風機孔」、「所需每 小時抽風量44168 …」、地下2 層竣工圖於同一平面位置載 稱「冷氣機房」等語（見本院卷第82至83頁），以及地下2 樓冷氣機房現已廢棄不用之現況照片（見本院卷第256 頁） 相符，足認被告上開所辯並非子虛。又地下1 、2 樓為建物 內部，均無陽台或對外通風空間，通、抽風設備及冷氣既為 生活所需，至為重要，則被告辯稱：上開設施係為基於地下 1 樓所有權使用所必須，自可採信。 3.衡諸上開設施，均係裝設於建物防火巷內之牆面外牆，客觀 上對於豪洲大廈建物外觀之影響尚屬輕微，而倘命被告將上 開設施拆除，則地下1 、2 樓之所有權人或使用之人，將無 替代位置可架設相關設施，對於生活品質產生重大影響，遑 論地下1 樓係可供營業用之場所，兩相權衡，原告因拆除上 述設施可獲得之利益極少，被告所受之損害甚大，揆諸前開 說明，原告請求被告拆除如附表3 編號1 、2 之⑴、3 、4 所示之設施，顯有權利濫用情事。 4.從而，原告請求被告拆除如附表3 編號1 、2 之⑴、3 、4 所示之設施既為權利濫用，即無理由，應予駁回。 ㈢、原告請求被告拆除如附表3 編號2 之⑵所示之設施，有無理 由： 1.又於公寓大廈條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不 受該法第7 條各款不得為約定專用部分之限制，此觀諸公寓 大廈條例第55條第2 項但書規定即明。另按，共有物分管之 約定，不以訂立書面為要件，以明示或默示之意思表示成立 亦無不可，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管 領之部分，互相容忍對於他共有人使用、收益，各自占有之 土地，未與干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約 之存在，而所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其 他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院83年度 台上字第1377號、87年度台上字第1359號判決意旨參照）。 復按，民法上所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其 他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘若僅係 單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一 般社會之通念，可認為該沉默有一定之意思表示者，亦非不 得謂為默示之意思表示。故若以住宅買賣而言，倘建商與承 購客戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共 有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍 ，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，即非 不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分 管契約之內容，而占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將 其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分 管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應繼受分管契 約之拘束（最高法院99年度台上字第790 號判決要旨參照） 。 2.經查，如附表3 編號2 之⑵所示之設施占用豪洲大廈之法定 空地（下稱系爭法定空地，所指為附圖2 斜線部分），為兩 造所不爭執。觀諸豪洲大廈地下1 、2 層與平面層竣工圖（ 見本院卷第82至84頁），可見系爭法定空地處（即平面層部 分），標為「送風機太電源」，系爭法定空地所在位置之地 下1 、2 層則分別標有「通風機孔」、「冷氣機房」之字樣 。足認系爭法定空地上之送風機係連接地下2 樓之冷氣機房 與地下1 樓之通風管道。復參諸地下2 樓冷氣機房可見有大 型管線向上延伸，而該管線管徑大小核與系爭法定空地上遍 布之現部分管線管徑，以及被告於裝修前可見之部分管線管 徑大小相同，且明顯異於現今冷氣室外機之其他管線管徑大 小與新舊，有系爭法定空地裝修前、後、現況之照片可參（ 見本院卷第87頁、第256 至261 頁）。復觀豪洲大廈整體設 計，大廈除系爭法定空地外，其餘均屬可利用之建物。據此 ，可徵豪洲大廈建商於設計規劃之初，豪洲大廈並無適當位 置可供地下1 、2 樓之通風管道出風口使用，始規劃於系爭 法定空地設置出風口及相關管線使用。豪洲大廈於67年間取 得使用執照至今，建商即為上開設計規畫，迄至原告起訴時 已歷有年所，則就系爭法定空地部分，屬建商與各承購戶約 定專供地下1 、2 樓共有人通、抽風、排煙、冷氣等使用， 是各共有人間對地下1 、2 樓共有人所占有管領、使用管理 之系爭法定空地部分，互相容忍，未予干涉，歷有年所，而 陳錦崑為地下1 樓之受讓人，按前說明，即非不得認就系爭 法定空地部分，有約定由地下1 、2 樓共有人作為通、抽風 、排煙、冷氣等裝置之設置使用，而以建商當時之規劃情形 為默示分管契約之存在。從而，被告辯稱系爭法定空地為約 定專用，全體住戶間有默示分管契約之存在等語，應屬可採 。是以，原告主張依民法、公寓大廈條例等規定，請求被告 拆除如附表3 編號2 之⑵所示之設施，自無理由，應予駁回 。原告併請求被告給付此部分之不當得利，同無理由，應予 駁回。 ㈣、原告請求陳錦崑給付100 年12月3 日至107 年12月13日之管 理費，有無理由，數額若干： 1.公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人 依區分所有權人會議決議繳納；區分所有權人或住戶積欠應 繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達 相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管 理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓 大廈條例第10條第2 項、第18條第1 項第2 款、第21條分別 定有明文。又系爭規約第10條第2 、4 項約定：管理費由各 區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。但第一 次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時， 買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分 所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之；管理費以足敷 第11條第2 款開支為原則；第11條第2 款約定：管理費用途 如下：委任管理服務人之報酬、共用部分之管理、維護、管 理組織之辦公費、電話費、其他共用部分等之經常管理費用 ，此有豪洲大廈99年管理規約在卷可憑（見本院卷第39頁背 面至第40頁）。又陳錦崑不爭執其為豪洲大廈之區分所有權 人，依系爭規約第1 條：本規約效力及於本大廈全體區分所 有權人之規定，足認系爭規約之效力及於陳錦崑甚明。準此 ，陳錦崑既為豪洲大廈之區分所有權人，應向原告繳納管理 費，管理費如未經區分所有權人會議決議時，則系爭規約第 11條第2 款所列之支出，即由各區分所有權人依應有部分比 例分擔。從而，原告依上開規定向陳錦崑請求給付所欠繳之 管理費，即非無據。至陳錦崑雖辯稱：原告應先舉證證明其 前手有向豪洲大廈繳納管理費，如原告無法提出，足證豪洲 大廈於興建完成後即未向地下1 樓收取管理費之事實云云。 惟原告縱未能舉證證明，亦無從解免陳錦崑應依上開規定繳 納管理費之責任，陳錦崑此部分所辯，無從為有利於陳錦崑 之認定。 2.而按管理費用是用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項 公共設施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理 費用，故管理費之收取雖依區分所有權人會議決議為之，但 所約定分擔之方式即須有充分、正當且必要之理由。復商場 與住宅混合之大廈，與一般純住宅之大廈不同，若客觀上， 商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理 服務，及對社區住宅環境品質之影響（含有形及無形之影響 ）程度明顯不同。基於為增進住宅社區共同利益，確保住宅 社區環境品質，並考量商場與住戶對公共設施使用之消耗程 度差異及增加修繕、管理、維護費用之必要，基於私法自治 ，非不得經由區分所有權人會議決議，對於商場與住戶採管 理費不同之收費標準。 3.陳錦崑雖辯稱：豪洲大廈之支出細目幾乎全由管理費支出， 此部分之服務地下1 樓無法使用，縱認應繳納管理費，亦請 酌減；且我們自己也有裝監視器云云。惟查，即令陳錦崑所 有之豪洲大廈地下1 樓未能使用大部分相關之電梯、保全與 清潔費用，然如上㈢所述，系爭法定空地約定為地下1 樓之 共有人專用，陳錦崑出租之崑達公司亦基於營業需要，而於 系爭法定空地上裝置大型排油煙設備，對社區住宅環境品質 明顯有影響（含有形及無形），且地下1 樓既係營業使用， 縱與住戶出入口不同，亦難謂對社區住宅環境品質無影響， 遑論豪洲大廈為有完整監控，避免1 樓出入份子複雜致影響 社區治安，故有1 個監視器照到地下1 樓專用通道騎樓，另 4 個監視器則拍攝到共用區，是陳錦崑請求管理費之酌減云 云，實無理由。至陳錦崑自行裝設監視器，係為自身商業利 益考量，難認與豪洲大廈有關，其此部分所辯，無從為有利 於陳錦崑之認定。 4.陳錦崑依系爭規約及公寓大廈條例之規定，固需繳納管理費 。而依系爭規約之規定，管理費應經區分所有權人會議決議 為之，則原告應提出此有利於己之豪洲大廈區分所有權人會 議決議地下1 樓管理費為7,700 元之會議紀錄，卻未能提出 ，自難認原告主張地下1 樓每月管理費為7,700 元為可採。 至原告雖提出豪洲大廈89年1 、2 月、98年9 至12月之收支 表，惟該收支表至多僅能證明豪洲大廈有收取管理費及支出 數額之實，無從以之反證地下1 樓之管理費7,700 元係經區 分所有權人會議決議，而為有利於原告之認定，據此，難認 豪洲大廈業經區分所有權人會議決議地下1 樓之管理費。惟 查，觀諸原告所提豪洲大廈98年9 至12月收支表所載之支出 金額，分別為124,220 元、132,369 元、116,357 元、123, 897 元（見本院卷第110 至113 頁），可推知平均月支出為 124,211 元（計算式：〈124,220 元＋132,369 元＋116,35 7 元＋123,897 元〉÷4 ＝124,211 元，元以下四捨五入， 下同）。則依上所述，陳錦崑應按其共有之應有部分比例即 11559/144174分擔社區之支出，即應以每月9,958 元計（計 算式：124,211 元×11559/144174＝9,958 元），則原告主 張陳錦崑每月應給付7,700 元之管理費，自屬有據，應予准 許。 5.又利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1 年或不及1 年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5 年間不行使而 消滅，民法第126 條定有明文。復消滅時效，自請求權可行 使時起算，民法第128 條前段定有明文。查，觀諸豪洲大廈 98年9 至12月收支表（見本院卷第110 至113 頁），可知豪 洲大廈管理費係由住戶逐月於每月20日至月底間繳付，可認 該管理費屬不及1 年之定期給付。原告雖主張陳錦崑應給付 100 年12月3 日至107 年12月13日之管理費，惟因各月管理 費於各該月份起即得請求，原告於106 年5 月9 日始起訴請 求，有卷附起訴狀之本院收狀戳可參（見調解卷第3 頁）， 是原告請求陳錦崑給付100 年12月3 日至101 年5 月9 日間 之管理費，按上說明，已罹於5 年短期時效而消滅，陳錦崑 就此期間之管理費為時效抗辯，並拒絕給付，即屬正當。從 而，原告得請求陳錦崑給付101 年5 月10日至107 年12月13 日言詞辯論終結日前之管理費為355,182 元（計算式詳如附 表7 ）。 6.再區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理 委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息 ，以未繳金額之年息10% 計算，系爭規約第10條第5 項有所 明定（見本院卷第39頁背面）。則原告依該條規定，請求陳 錦崑給付未付之管理費及按週年利率10% 計算之遲延利息， 即有理由，應予准許。 ㈤、原告請求陳錦崑自107 年12月14日起按月給付7,700 元之管 理費，有無理由： 再按，請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得 提起之，民事訴訟法第246 條定有明文。經查，原告雖以陳 錦崑一再爭執，且長期拒絕按月繳納管理費與原告，故難期 陳錦崑會自動履行繳納每月7,700 元之管理費與原告，而主 張自107 年12月14日起，未到期之管理費有預為請求之必要 。然本院判決後，陳錦崑是否仍會積欠管理費，誠屬未知； 且公寓大廈管理費，本得隨時以區分所有權人會議決議變更 或隨規約之變更而增減，是公寓大廈社區住戶每月應繳交之 管理費數額，日後並非全無變動之可能；又按區分所有權人 或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用 已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管 理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲 延利息，公寓大廈條例第21條定有明文，可知公寓大廈條例 針對住戶積欠管理費部分，給予住戶「積欠已逾2 期或達相 當金額」、「經定相當期間催告仍不給付」之優惠條件，管 理委員會方得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，藉 此以調和社區、住戶、管理委員會間之和諧，而與一般普通 債權、債務關係，到期後得隨時請求法院判決給付不同。本 院審酌上情，且將來給付之訴之要件，以有必要者為限，則 本件言詞辯論終結日後未到期之管理費部分，與陳錦崑將來 於本件判決之後確定仍未給付之管理費，在陳錦崑積欠相當 之金額經定相當期間催告後，原告本可隨時向法院請求判決 相較，尚難認原告有預為請求之必要。從而，原告請求陳錦 崑給付本件言詞辯論終結之日即107 年12月13日後尚未到期 之各期管理費，即無從遽准。 五、綜上所述，原告請求被告拆除如附表3 所示之設施，或屬權 利濫用，或該部分為被告約定專用，則原告請求被告拆除如 附表3 所示之設施，為無理由。準此，原告請求被告應給付 占用系爭法定空地相當於租金之不當得利，同失所憑，為無 理由，應予駁回。至原告請求陳錦崑給付管理費355,182 元 及如附表8 所示之約定遲延利息10% ，為有理由，原告逾此 範圍之請求，為無理由，應予駁回。 六、原告勝訴部分，本院所命給付之金額未逾50萬元，應依民事 訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行；並 依聲請酌定相當之擔保金額宣告陳錦崑預供擔保後，得免為 假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗， 併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌 ，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 107 年 12 月 26 日 民事第四庭 法 官 蕭涵勻 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 12 月 26 日 書記官 林立原 附表1 ┌──┬─────────────┬─────────────┐ │編號│應 拆 除 設 備│占 用 面 積 及 位 置│ ├──┼─────────────┼─────────────┤ │⒈ │三菱冷氣機、空調設施及管線│如附圖1編號A所示（詳細位置│ │ │ │面積以複丈成果圖圖準） │ ├──┼─────────────┼─────────────┤ │⒉ │三菱冷氣機、空調設施及管線│如附圖1編號B所示（詳細位置│ │ │ │面積以複丈成果圖圖準） │ ├──┼─────────────┼─────────────┤ │⒊ │艾普頓冷氣機、空調設施及管│如附圖1編號C所示（詳細位置│ │ │線 │面積以複丈成果圖圖準） │ ├──┼─────────────┼─────────────┤ │⒋ │恆溫恆濕冷氣機、空調設施及│如附圖1編號D所示（詳細位置│ │ │管線 │面積以複丈成果圖圖準） │ ├──┼─────────────┼─────────────┤ │⒌ │酒窖恆溫恆濕室外機及其管線│如附圖1編號E所示（詳細位置│ │ │ │面積以複丈成果圖圖準） │ ├──┼─────────────┼─────────────┤ │⒍ │酒窖恆溫恆濕室外機及其管線│如附圖1編號F所示（詳細位置│ │ │ │面積以複丈成果圖圖準） │ ├──┼─────────────┼─────────────┤ │⒎ │大型排油煙機及其管線 │如附圖1編號G所示（詳細位置│ │ │ │面積以複丈成果圖圖準） │ └──┴─────────────┴─────────────┘ 附表2 ┌───┬──────────────────────────────┐ │項 次│ 聲 明 內 容 │ ├───┼──────────────────────────────┤ │第1項 │被告應將其設置於門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號之豪洲大│ │ │廈南側外牆如附表1編號1至6「應拆除設備」欄所示之裝置、設備均 │ │ │拆除，並將上開大廈南側外牆回復原狀。 │ ├───┼──────────────────────────────┤ │第2項 │被告應將其設置於門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號之豪洲大│ │ │廈南側空地如附表1編號7「應拆除設備」欄所示之裝置、設備均拆除│ │ │，並將上開大廈南側空地回復原。 │ ├───┼──────────────────────────────┤ │第3項 │被告應連帶給付原告362,122元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 │ │ │日止按週年利率5%計算之利息。 │ ├───┼──────────────────────────────┤ │第4項 │被告應自106年5月1日起至拆除如附表1編號7「應拆除設備」欄所示 │ │ │之裝置、設備止，按月給付原告13,188元。 │ ├───┼──────────────────────────────┤ │第5項 │陳錦崑應給付原告263,877元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 │ │ │日止按週年利率10%計算之利息。 │ ├───┼──────────────────────────────┤ │第6項 │陳錦崑應自106年5月1日起至清償日止，每年按月於月底給付原告 │ │ │7,700元之管理費。如未按期給付，應給付自次月1日起至清償日止，│ │ │按週年利率10%計算之利息。 │ ├───┼──────────────────────────────┤ │第7項 │願供擔保，請准宣告假執行。 │ └───┴──────────────────────────────┘ 附表3 ┌──┬─────────────┬─────────────┬──────┐ │編號│應 拆 除 設 備│占 用 位 置│ 面 積 │ ├──┼─────────────┼─────────────┼──────┤ │⒈ │酒窖恆溫恆濕室外機2台及其 │豪洲大廈南側外牆，如複丈成│0.7平方公尺 │ │ │管線 │果圖所示A部分 │ │ ├──┼─────────────┼─────────────┼──────┤ │⒉ │⑴恆溫恆濕冷氣機、空調設施│豪洲大廈南側外牆及空地，如│4.4平方公尺 │ │ │ 1台及其管線 │複丈成果圖所示B部分 │ │ │ │⑵大型排油煙機1台及其管線 │ │ │ ├──┼─────────────┼─────────────┼──────┤ │⒊ │⑴三菱冷氣機、空調設施1台 │豪洲大廈南側外牆，如複丈成│1.02平方公尺│ │ │ 及其管線 │果圖所示C部分 │ │ │ │⑵艾普頓冷氣機、空調設施1 │ │ │ │ │ 台及其管線 │ │ │ ├──┼─────────────┼─────────────┼──────┤ │⒋ │三菱冷氣機、空調設施1台及 │豪洲大廈南側外牆，複丈成果│0.69平方公尺│ │ │其管線 │圖所示D部分 │ │ └──┴─────────────┴─────────────┴──────┘ 附表4 ┌───┬──────────────────────────────┐ │項次 │ 聲 明 內 容 │ ├───┼──────────────────────────────┤ │第1項 │被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段00000地號土地上，門牌 │ │ │號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號之豪洲大廈南側外牆如附表3編 │ │ │號1、編號2之⑴、編號3及編號4「應拆除設備」欄所示之裝置、設備│ │ │均拆除，並將上開大廈南側外牆回復原狀。 │ ├───┼──────────────────────────────┤ │第2項 │被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段00000地號土地上，門牌 │ │ │號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號之豪洲大廈南側空地如附表3編 │ │ │號2之⑵「應拆除設備」欄所示之裝置、設備均拆除，並將上開大廈 │ │ │南側空地回復原狀。 │ ├───┼──────────────────────────────┤ │第3項 │被告應連帶給付原告850,064元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 │ │ │日止按週年利率5%計算之利息。 │ ├───┼──────────────────────────────┤ │第4項 │被告應自106年5月1日起至拆除附表3編號2之⑵「應拆除設備」欄所 │ │ │示之裝置、設備之日止，按月給付原告21,422元。 │ ├───┼──────────────────────────────┤ │第5項 │陳錦崑應給付原告263,877元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 │ │ │止按週年利率10%計算之利息。 │ ├───┼──────────────────────────────┤ │第6項 │陳錦崑應自106年5月1日起至清償日止，每年按月於月底給付原告7,7│ │ │00元之管理費。如未按期給付，應給付自次月1日起至清償日止，按 │ │ │週年利率10%計算之利息。 │ ├───┼──────────────────────────────┤ │第7項 │願供擔保，請准宣告假執行。 │ └───┴──────────────────────────────┘ 附表5 ┌─────────────────────────────────────┐ │相當於租金之不當得利金額： │ │公告現值×占用面積×10%×占用期間＝應付金額 │ ├────┬────────┬──────┬────┬─────┬─────┤ │占用土地│ 占 用 期 間 │當期公告現值│占用面積│ 應付金額 │ 合 計 │ ├────┼────────┼──────┼────┼─────┼─────┤ │262-2地 │104年1月1日起至 │569,085元 │4.23㎡ │240,723元 │850,064元 │ │號土地 │104年12月31日止 │ │ │ │ │ │ ├────────┼──────┼────┼─────┤ │ │ │105年1月1日起至 │618,975元 │4.23㎡ │261,826元 │ │ │ │105年12月31日止 │ │ │ │ │ │ ├────────┼──────┼────┼─────┤ │ │ │106年1月1日起至 │607,725元 │4.23㎡ │85,689元 │ │ │ │106年4月30日止 │ │ │ │ │ ├────┴────────┴──────┴────┴─────┴─────┤ │按月給付相當於租金之不當得利金額： │ │106年度公告現值×占用面積×10%÷12＝應付金額 │ │607,725元×4.23㎡×10%÷12＝21,422元 │ └─────────────────────────────────────┘ 附表6 ┌──┬───────┬──────┬─────┬─────────────┐ │編號│應 繳 期 間│每月應繳金額│ 小 計 │ 備 註 │ ├──┼───────┼──────┼─────┼─────────────┤ │1. │100年12月3日至│3,850元 │3,477元 │1.103年1月1日前，以管理費 │ │ │100年12月31日 │ │ │ 7,700元之半價計，故103年│ │ │共28天 │ │ │ 1月1日前，原告係請求陳錦│ │ │ │ │ │ 崑繳納每月3,850元（計算 │ │ │ │ │ │ 式：7,700元÷2＝3,850元 │ │ │ │ │ │ ）之管理費。 │ │ │ │ │ │2.計算式：3,850元÷28/31＝│ │ │ │ │ │ 3,477元。 │ ├──┼───────┼──────┼─────┼─────────────┤ │2. │101年1月1日至 │3,850元 │92,400元 │1.同上1.所述。 │ │ │102年12月31日 │ │ │2.計算式：3,850元×24個月 │ │ │共24個月 │ │ │ ＝92,400元。 │ ├──┼───────┼──────┼─────┼─────────────┤ │3. │103年1月1日至 │4,200元 │168,000元 │1.崑達公司自103年起，每月 │ │ │106年4月30日 │ │ │ 繳納管理費3,500元，陳錦 │ │ │共40個月 │ │ │ 崑每月仍有4,200元（計算 │ │ │ │ │ │ 式：7,700元－3,500元＝ │ │ │ │ │ │ 4,200元）未繳。 │ │ │ │ │ │2.計算式：4,200元×40個月 │ │ │ │ │ │ ＝168,000元。 │ ├──┴───────┴──────┴─────┴─────────────┤ │總計：263,877元（計算式：3,477元＋92,400元＋168,000元＝263,877元） │ └─────────────────────────────────────┘ 附表7 ┌──┬───────┬──────┬─────┬─────────────┐ │編號│應 繳 期 間│每月應繳金額│ 小 計 │ 備 註 │ ├──┼───────┼──────┼─────┼─────────────┤ │1. │101年5月10日至│3,850元 │2,732元 │1.103年1月1日前，以管理費 │ │ │101年5月31日共│ │ │ 7,700元之半價計，故103年│ │ │22天 │ │ │ 1月1日前，原告係請求陳錦│ │ │ │ │ │ 崑繳納每月3,850元（計算 │ │ │ │ │ │ 式：7,700元÷2＝3,850元 │ │ │ │ │ │ ）之管理費。 │ │ │ │ │ │2.計算式：3,850元×22/31＝│ │ │ │ │ │ 2,732元。 │ ├──┼───────┼──────┼─────┼─────────────┤ │2. │101年6月1日至 │3,850元 │73,150元 │1.同上1.所述。 │ │ │102年12月31日 │ │ │2.計算式：3,850元×19個月 │ │ │共19個月 │ │ │ ＝73,150元。 │ ├──┼───────┼──────┼─────┼─────────────┤ │3. │103年1月1日至 │4,200元 │21萬元 │1.崑達公司自103年起，每月 │ │ │107年2月28日 │ │ │ 繳納管理費3,500元，陳錦 │ │ │共50個月 │ │ │ 崑每月仍有4,200元（計算 │ │ │（103年1月至 │ │ │ 式：7,700元－3,500元＝ │ │ │107年2月） │ │ │ 4,200元）未繳。 │ │ │ │ │ │2.計算式：4,200元×50個月 │ │ │ │ │ │ ＝21萬元。 │ ├──┼───────┼──────┼─────┼─────────────┤ │4. │107年3月1日至 │7,700元 │69,300元 │計算式：7,700元×9個月＝69│ │ │107年12月13日 │ │ │,300元。 │ │ │共9個月 │ │ │ │ │ │（107年3月至 │ │ │ │ │ │107年11月） │ │ │ │ ├──┴───────┴──────┴─────┴─────────────┤ │總計：355,182元（計算式：2,608元＋73,150元＋21萬元＋69,300元＝355,182元） │ └─────────────────────────────────────┘ 附表8 ┌──┬───────┬─────┬──────┬────┬────┬─────┐ │編號│應 繳 期 間│金 額│ 利息起算日 │利息止日│週年利率│備 註│ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │1. │101年5月10日至│243,882元 │106年5月18日│清償日 │10% │起訴狀繕本│ │ │106年4月30日 │ │ │ │ │送達翌日 │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │2. │106年5月1日至 │4,200元 │106年6月1日 │清償日 │10% │ │ │ │106年5月31日 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │3. │106年6月1日至 │4,200元 │106年7月1日 │清償日 │10% │ │ │ │106年6月30日 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │4. │106年7月1日至 │4,200元 │106年8月1日 │清償日 │10% │ │ │ │106年7月31日 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │5. │106年8月1日至 │4,200元 │106年9月1日 │清償日 │10% │ │ │ │106年8月31日 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │6. │106年9月1日至 │4,200元 │106年10月1日│清償日 │10% │ │ │ │106年9月30日 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │7. │106年10月1日至│4,200元 │106年11月1日│清償日 │10% │ │ │ │106年10月31日 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │8. │106年11月1日至│4,200元 │106年12月1日│清償日 │10% │ │ │ │106年11月30日 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │9. │106年12月1日至│4,200元 │107年1月1日 │清償日 │10% │ │ │ │106年12月31日 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │10. │107年1月1日至 │4,200元 │107年2月1日 │清償日 │10% │ │ │ │107年1月31日 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │11. │107年2月1日至 │4,200元 │107年3月1日 │清償日 │10% │ │ │ │107年2月28日 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │12. │107年3月1日至 │7,700元 │107年4月1日 │清償日 │10% │ │ │ │107年3月31日 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │13. │107年4月1日至 │7,700元 │107年5月1日 │清償日 │10% │ │ │ │107年4月30日 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │14. │107年5月1日至 │7,700元 │107年6月1日 │清償日 │10% │ │ │ │107年5月31日 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │15. │107年6月1日至 │7,700元 │107年7月1日 │清償日 │10% │ │ │ │107年6月30日 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │16. │107年7月1日至 │7,700元 │107年8月1日 │清償日 │10% │ │ │ │107年7月31日 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │17. │107年8月1日至 │7,700元 │107年9月1日 │清償日 │10% │ │ │ │107年8月31日 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │18. │107年9月1日至 │7,700元 │107年10月1日│清償日 │10% │ │ │ │107年9月30日 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │19. │107年10月1日至│7,700元 │107年11月1日│清償日 │10% │ │ │ │107年10月31日 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼─────┤ │20. │107年11月1日至│7,700元 │107年12月1日│清償日 │10% │ │ │ │107年11月30日 │ │ │ │ │ │ └──┴───────┴─────┴──────┴────┴────┴─────┘