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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第3208號 原　　　告　陳淑芸 訴訟代理人　陳柏瑋律師 被　　　告　葉家馳（原名：葉雅青） 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年2月8日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○○號八樓房屋（ 含B4之五十五號車位）遷讓返還原告。 被告應給付原告新台幣伍萬貳仟元，及自民國一百零六年二月一 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 被告應給付原告新台幣陸萬貳仟元，及自民國一百零六年十一月 一日起至返還第一項租賃物之日止，按月給付原告新台幣貳萬陸 仟元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新台幣壹佰捌拾參萬元為被告供擔保後， 得假執行；但被告如以新台幣伍佰肆拾捌萬壹仟陸佰玖拾元為原 告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項於原告以新台幣壹萬捌仟元為被告供擔保後，得假 執行；但被告如以新台幣伍萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假 執行。 本判決第三項前段於原告以新台幣貳萬壹仟元為被告供擔保後， 得假執行；但被告如以新台幣陸萬貳仟元為原告預供擔保，得免 為假執行。本判決第三項後段所命給付，各到期部分，於原告每 期以新台幣玖仟元為被告供擔保後，得假執行；惟如被告於各到 期部分以全額為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：原告於民國103年7月1日與被告簽訂房屋租賃契 約書（下稱系爭租約），將門牌號碼桃園市○○區○○路 ○○○號8樓房屋（含B4之55號車位，下合稱系爭房屋）租予被 告，租期至105年7月1日止，依系爭租約第3條、第6條、第 12條約定，每月租金為新台幣（下同）26,000元，被告於租 期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按 原狀遷空交還，如不及時遷讓交還，原告每月得請求按照租 金5倍之違約金至遷讓完了之日止，且被告若有違約情事， 致損害原告之權益，應賠償原告因涉訟所繳納之訴訟費、律 師費用。又被告於租期屆至前，遲不依原告催促續簽新約， 致兩造間租約成為不定期限契約。因原告欲收回系爭房屋作 為經營蔬果商行營業據點，故以收回系爭房屋自用為由，通 知被告於106年1月31日終止兩造間租賃契約，請其於該日前 完成搬遷，並點交返還系爭房屋，同時清償積欠之105年12 月及106年1月租金，共52,000元。嗣被告仍未依約繳納106 年2月租金，且106年3月至10月期間，每月僅繳納21,500元 ，總計欠租已達4個月以上，原告並未同意每月租約調降為 21,500元。原告業於106年8月18日以手機簡訊限期催告其支 付，惟被告並未置理，原告遂以手機簡訊及106年8月25日存 證信函通知被告終止租約，請被告遷讓房屋及付清欠租。前 開存證信函雖遭被告住所管理員以出國為由退回，惟該函既 已達到被告之支配範圍內，隨時可了解其內容，應認原告終 止租約之意思表示已藉前開手機簡訊及存證信函達到被告， 然被告迄未將系爭房屋遷讓返還原告等語。為此，爰依土地 法第100條第1款、第3款，及民法第455條前段規定，請求被 告將系爭房屋遷讓返還原告，並依系爭租約第3條前段、第 12條規定，請求被告給付欠租52,000元，及賠償原告支出之 律師費用30萬元，總計352,000元，另依民法第179條前段規 定，請求被告自106年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按 月給付原告不當得利26,000元，及依系爭租約第6條約定， 按租金5倍計算之違約金共13萬元，總計156,000元等語。並 聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原 告352,000元，及其中52,000元自106年2月1日起，其中30萬 元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。㈢被告應自106年2月1日起至返還系爭房屋之 日止，按月給付原告156,000元。㈣願供擔保，請准宣告假 執行。 二、被告則以：原告或其配偶曾承諾若不使用系爭車位，即予以 調降租金，故被告於105年11月底即將車子移出，惟原告至 106年1月初仍未回覆減免金額，致被告自105年12月起無法 確定應繳租金數額，嗣原、被告於106年2月26日達成口頭協 議為房屋調降3,000元、房租不含車位再調降1,500元，故被 告於106年3月至10月間，均按月給付調降後之租金21,500元 ，原告並無任何意見或採取何法律程序，足見兩造間確有調 降租金之協議。被告並無未依約給付租金情事，被告否認原 告曾以收回房屋自用為由，通知被告於106年1月31日終止租 約，是原告請求被告給付違約金、不當得利，並賠償律師費 用等，均無依據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告起訴主張其於103年7月1日與被告簽訂系爭租約，將系 爭房屋租予被告，約定租期至105年7月1日止，每月租金 26,000元，嗣租期屆至，兩造間成立不定期限繼續契約；被 告於106年3月至10月間，每月繳納租金21,500元等情，為兩 造所不爭執，並有系爭租約、銀行交易明細在卷可稽（見本 院台北簡易庭106年度北簡字第8894號卷〈下稱北簡卷〉第5 -11頁、本院卷第84-88頁），堪以採信。 四、本件之爭點為：㈠原告主張有土地法第100條第1款、第3款 之事由，收回房屋，有無理由？原告主張依民法第455條前 段規定請求被告遷讓房屋，有無理由？㈡原告依系爭租約第 3條前段、第12條規定，請求被告給付352,000元，有無理由 ？㈢原告請求被告自106年2月1日起至返還系爭房屋之日止 ，按月給付原告不當得利26,000元，及依系爭租約第6條約 定給付違約金13萬元，有無理由？茲分別論述如下： ㈠按出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：出租人收回自 住或重新建築時，土地法第100條第1款定有明文。而土地法 第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期 限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租 人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為 相當之證明始得為之；出租人基於該條款前段所列之情形收 回房屋，應就此負舉證責任（最高法院41年台上字第138號 、43年台上字第1199號民事判例參照）。又按不定期房屋租 賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第100條第1 款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人 收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為 由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定 向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權 存在（最高法院87年度台上字第1922號民事裁判要旨參照） 。 ㈡查原告主張計畫收回系爭房屋自用，用以從事蔬果買賣事業 ，並舉出果城商行營運計劃書、供貨契約書、果城商行拓點 計劃事宜電子郵件、聖芫有限公司報價單為證（見本院卷第 68-73頁），堪認原告之配偶呂佳璋有擴展其蔬果商行營業 之需求，而有收回系爭房屋自用之必要。被告雖爭執聖芫有 限公司報價單所附平面設計圖非系爭房屋之格局，足認聖芫 有限公司該報價單非針對系爭房屋設計云云，惟聖芫有限公 司報價單係針對辦公桌椅等設備為報價，該公司所附之平面 圖未完全符合系爭房屋實際隔間狀態，與一般經驗法則並無 不合，被告前開爭執並無理由。又原告於106年1月23日以存 證信函通知被告有收回房屋自用必要，於106年1月31日終止 租賃契約一節，有該函在卷可憑（見北簡卷第17-20頁）。 按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承 租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通 知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之 期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契 約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之，民 法第450條第2項、第3項定有明文。又當事人依前開規定終 止契約，應使負通知相對人之義務，俾得有所準備。惟不動 產之租金，係以星期、半個月、或1個月定其支付之期限者 ，出租人應以曆定星期、半個月、或1個月之末日為契約終 止期，並應至少於1星期、半個月、或1個月前通知之，以保 護承租人之利益，為該條立法理由所明示。足見該條所定出 租人應至少於1星期、半個月或1個月前通知承租人契約終止 期，係為使承租人有所準備，原告於106年1月23日之通知雖 未符合民法第450條第3項規定，於1個月前通知被告，惟原 告嗣於106年8月30日以手機簡訊通知被告終止租約，有手機 簡訊紀錄在卷可稽（見本院卷第23頁、第25頁），被告既於 106年1月間已知悉原告欲收回自住、終止租賃契約，已得有 所準備，原告嗣於106年8月30日通知被告終止契約，應屬合 法。系爭租約已經原告合法終止，從而，原告依民法第455 條規定請求被告返還租賃物、遷讓房屋，為有理由。 ㈢被告未給付105年12月、106年1月、2月之房租，為被告所不 爭，被告抗辯：原告與其配偶呂佳璋承諾若被告不用車位， 將予減少租金，故被告自105年11月底將車輛移出，惟原告 及呂佳璋迄106年1月初均未回覆減免之金額，致被告不知該 給付多少租金云云，惟被告於105年12月8日之簡訊中詢問原 告是否有調整租金空間，並告知車位一事，伊11月底已將車 子移出等語，有簡訊照片在卷可佐（見本院卷第33頁），上 開簡訊並無原告回應之上下文，依被告上開簡訊文義觀之， 被告詢問租金減少事宜，與車位移出，顯然非屬一事，且原 告於106年1月11日簡訊稱：「…其實妳11月說調降，我也認 真考慮，也打算等妳打來談…」等語，亦有簡訊照片在卷可 參（見本院卷第36頁），足認原告並未於105年11月間承諾 被告不使用車位則調降租金一情。被告另抗辯原告、呂佳璋 於106年2月26日至系爭房屋，與被告協議4點，包括房租調 降3千，房租不含車位再調降1千5，冷氣維修由出租人負擔 ，租金費用全額申報云云，查被告於106年2月27日傳簡訊稱 ：「冷氣維修我支付的費用共16,000元，租金從2014年7月 開始漲3,000元，我共付3,000*41個月＝123,000元」，原告 回稱：「關於2月26日你已提出一、房租調降3千；二、房租 不含車位再降1千5；三、冷氣維修由出租人負擔；四、租金 費用全額申報等四點要求。而你這次所傳支付冷氣維修 16,000元和漲租金123,000元之訊息，為何意？是否為你第 五點要求？」，被告回稱：「傳的簡訊，是那天沒提到的內 容。如何處理？」原告稱：「據你所述之冷氣維修及漲租金 等契約約定事項，均是當時由雙方同意並由你親自記載於契 約書中，我不明白你所指的如何處理為何意？你又希望我如 何處…」被告稱：「我之前已多付10萬多，因為你們漲租金 和空調維修費用。租約2016/6月已結束。如你同意2017/2/ 26那天我們談的，2016/7月開始新的房租算法。」原告稱： 「所以你第五點的要求是要我們負擔你所提多付的漲租金和 空調維修費用嗎？」被告稱：「之前空調維修的費用16,000 元，是房東該負責的。因為房客退租後，維修後的設備是房 東的資產。」嗣後兩造迄106年8月18日之間再無簡訊，有簡 訊照片數紙在卷可查（見本院卷第43-45頁），依前開簡訊 內容觀之，尚難認原告有同意被告所提房租降3千及房租不 含車位費用再降1千5等條件之表示。被告另舉呂佳璋所書寫 字條1紙（見本院卷第134頁）為證，惟該字條上僅書寫「1. 車位不租。租金1,500。管理650。2.房租減少。3.房租修繕 。上筆2萬5。4.報稅誠實」等字句，文義不明，就房租減少 之金額、管理650、房租修繕上筆2萬5等事項，均無從依上 開文字知悉兩造究竟有無達成協議，是被告所舉上開證據尚 難為被告有利之認定。再原告於106年3月間以被告遲付租金 及原告已於106年1月31日終止租賃契約，對被告有106年2月 至3月之違約金債權等事由，請求假扣押被告財產，經台灣 桃園地方法院司法事務官裁定准許，惟嗣經該院法官裁定廢 棄，再經抗告法院駁回抗告而確定在案，有台灣桃園地方法 院106年度司裁全字第255號、106年度壢簡事聲字第18號、 106年度簡聲抗字第19號民事裁定在卷可查（見本院卷第56 -61頁、第89頁），足見原告與被告間就系爭房屋租賃事宜 多有齟齬，原告自無可能同意單向減少租金而不向被告請求 被告前已遲繳之租金，被告前開抗辯，並無可採。從而，原 告請求被告給付105年12月、106年1月之租金共計52,000元 ，自屬有理。 ㈣再按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意見者，依民法第451條規定視為以不 定期限繼續契約，係指原定有期限之租賃契約變更為以不定 期限繼續之而言。至契約之其他約定，當一仍原約（最高法 院70年度台上字第3528號民事裁判要旨參照）。系爭租約變 更為不定期限租約，為兩造所不爭，揆諸前開說明，除系爭 租約關於租期部分外，其餘約定均仍與原約同。系爭租約第 12條約定：「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（ 即原告）之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳 納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，有系爭租 約在卷可憑（見北簡卷第8頁），是原告涉訟所支出之訴訟 費用、律師費用，應由被告負賠償責任者，其前提要件應為 被告違約所致。惟原告本件係主張原告有收回系爭房屋自用 之必要，且經本院認為有理由，自非屬系爭租約第12條所約 定被告違約而致原告起訴之情形，另原告因聲請假扣押、抗 告等所支出之律師費用，固屬因被告違約而提出聲請，惟假 扣押係屬民事保全程序之一種，與主張權利有無之本案訴訟 ，尚難謂係同等地位。且系爭租約第12條約定仍應視為一種 侵權行為損害賠償，須該當法規體系關於侵權行為之要件， 始得請求。意即被告之損害行為與原告之損失間須具有相當 因果關係時，原告方得請求。而原告前開假扣押之聲請，業 經法院認為無理由而駁回，難認原告該等費用之支出係屬行 使權利所必要，且該費用之支出係肇因於被告之行為所致。 因此，原告請求被告賠償律師費用30萬元，為無理由。 ㈤原告另請求被告給付106年2月起迄被告返還系爭房屋之日止 ，按月給付租金26,000元，及每月給付違約金13萬元。查被 告未給付106年2月之房租26,000元，為被告所不爭，業如前 述，惟被告自106年3月起迄同年10月每月給付原告21,500元 ，有被告帳戶交易明細查詢資料在卷可憑（見本院卷第84 -88頁），是被告106年2月迄10月應繳之租金234,000元（計 算式：26,000×9＝234,000），即應扣除172,000元（計算 式：21,500×8＝172,000），被告尚應給付原告106年2月迄 10月之租金62,000元（計算式：234,000－172,000＝62,000 ），以及106年11月起迄被告遷讓返還系爭房屋之日止，按 月應給付原告相當於租金之不當得利26,000元，原告請求被 告給付上開金額，為有理由。又系爭租約第6條係約定承租 人於租期屆滿時，如未即時遷讓交還系爭房屋，應按月給付 租金5倍之違約金，與本件原告終止租約、請求收回系爭房 屋之情形不同，非可依該條約定請求違約金。從而，原告主 張依系爭租約第6條規定，請求被告按月給付13萬元之違約 金，為無理由。 ㈥原告依土地法第100條第1款規定終止系爭租約既有理由，則 本院毋庸再就原告依土地法第100條第3款規定終止系爭租約 有無理由，予以審酌，附此敘明。 五、綜上，原告依土地法第100條第1款、民法第455條等規定， 請求被告遷讓返還系爭房屋（含B4之55號車位），並給付原 告52,000元，及自106年2月1日起至清償日止之法定遲延利 息，以及給付原告62,000元，及自106年11月1日起至返還系 爭房屋（含B4之55號車位）之日止，按月給付原告26,000元 ，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予 駁回。 六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之 。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 3 月 2 日 民事第八庭 法 官 林欣苑 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 3 月 2 日 書記官 黃巧吟