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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第3659號 原　　　告　何淑絹 被　　　告　杜相國際開發股份有限公司 法定代理人　林楚凱 訴訟代理人　楊若谷律師 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國106 年12月4 日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明 文。經查，本件原告起訴原聲明：被告遵守合約精神，依協 議內容返還本人不足坪數及5%年息（見本院卷第5 頁），嗣 於民國106 年11月13日主張其請求權基礎為合建協議書（下 稱系爭協議書）第3 條、第4 條，並將聲明變更為：被告應 給付原告新臺幣（下同）4,000,000 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷 第108 頁），另於106 年12月4 日將請求權基礎變更為民法 第398 條、第360 條、第103 條、土地合作興建房屋契約書 （下稱系爭契約）第3 條、第4 條、第20條，及系爭協議書 全部內容（見本院卷第135 頁），核其所為之變更或追加， 其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結 ，揆諸前開說明，於法並無不合，應予准許。 二、次按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得 受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為 權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與 特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體 通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標 的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人 。在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為 原告之當事人適格即無欠缺。至原告是否確為權利人，被告 是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備， 即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最 高法院93年度台上字第382 號、96年度台上字第1780號判決 意旨參照）。查本件被告雖辯稱系爭協議書係訴外人高金海 以自己名義與被告所簽訂，是原告並非本件適格當事人云云 ，惟原告係主張其為法律關係之權利人，被告為義務人，其 當事人即為適格，至原告是否確為權利人，乃實體上有無理 由問題，故被告此部分所辯，應非可採。 貳、實體方面： 一、原告主張：原告以土地與被告合作興建房屋，並授權其配偶 即高金海代理其與被告於94年3 月29日簽訂系爭協議書，兩 造並於94年6 月13日簽訂系爭契約，依系爭協議書第6 條、 第20條及系爭契約第3 條、第4 條規定，系爭協議書為系爭 契約之一部分，且依系爭協議書第2 條、第3 條、第4 條規 定，12樓權狀面積為54坪，13樓權狀面積為19坪，總坪數應 為73坪，若樓層數有變動時，以分得最頂層含頂層往下共兩 層，故原告實際上分配到臺北市○○區○○○路○段○○號13 樓、14樓房屋（下稱系爭13樓、14樓房屋），然系爭13樓、 14樓房屋面積分別為53.7坪、15.31 坪，總坪數為69.01 坪 ，共短少3.99坪。又依內政部不動產交易實價查詢服務網10 2 年5 月房屋實價登錄資料所載，該區段房屋實價登錄每坪 為729,000 元，故原告得請求前開短少坪數之金額為2,908, 710 元（計算式：729,000 元×3.99＝2,908,710 元），並 請求自建物所有權狀發狀日期97年1 月21日起至106 年7 月 21日止，按週年利率5%計算之利息共1,381,637 元（計算式 ：2,908,710 元×5%×9.5 ＝1,381,637 元），合計為4,29 0,347 元（計算式：2,908,710 元＋1,381,637 元＝4,290, 347 元）。為此，爰依民法第398 條、第360 條、第103 條 、系爭契約第3 條、第4 條、第20條及系爭協議書全部內容 等規定，一部請求被告給付4,000,000 元。並聲明：被告應 給付原告4,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。 二、被告則以： ㈠系爭協議書之當事人為高金海與被告，是原告依系爭協議書 向被告請求賠償，有違法理及誠實信用原則，為無理由。又 系爭協議書第1 條規定該契約有效期間至94年4 月30日，故 原告主張依已失效之協議書計算短少坪數，於法無據。另系 爭協議書第7 條規定該協議書含設計圖即附件，然附件均已 明確註明本圖為草圖，僅做參考，正式圖說依送照核准圖為 準，原告不得以草圖與送照核准圖比對後之差額為請求坪數 短少之依據。倘原告用系爭契約與系爭協議書所附草圖加減 計算，則系爭契約對其亦有拘束力，系爭契約第5 條規定， 本建物之結構、配置、安全設備、施工規格及用料，全部遵 照政府核准營造圖樣，並非以系爭協議書第7 條規定之草圖 為據，故原告依系爭協議書之設計草圖為計算主張短少坪數 ，顯無理由。 ㈡系爭契約第20條係明確規定簽訂該契約後，未來雙方後續因 發現契約所未涵蓋之事項所作協議商談動作，並非指過去所 簽訂協議書部分，且系爭契約第20條規定之附件為房屋平面 圖、建材說明書、付款方式，均無包含系爭協議書在內，足 認系爭協議書非系爭契約之一部分。又對照系爭契約第3條 、第4 條及系爭協議書第6 條規定內容，系爭第3 條、第4 條規定顯然更加明確具體，完全取代系爭協議書第6 條，故 系爭協議書並非系爭契約之一部分。再者，原告並未舉證被 告有任何保證品質之行為，亦未有保證品質欠缺，或故意不 告知瑕疵之情，其依民法第360 條為請求，顯無理由。況依 系爭13樓、14房屋所有權狀推知，原告最晚於97年1 月21日 取得系爭13樓、14樓房屋，迄今已有9 年10月個之久，自物 之交付時起已超過5 年，則原告物之瑕疵請求權已逾民法第 365 條規定除斥期間而消滅。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項：（見本院卷第135 頁背面，並依判決格 式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容） ㈠高金海與被告於94年3 月29日簽訂系爭協議書。 ㈡兩造於94年6 月13日簽訂系爭契約。 ㈢系爭13樓、14樓房屋於97年1 月18日登記原告為所有權人， 並於97年間由被告交屋與原告，系爭13樓房屋登記總面積為 93.79 平方公尺、系爭14樓房屋登記總面積為22.47 平方公 尺。 四、得心證之理由： 原告主張其與被告合作興建房屋，其所分配之系爭13樓、14 樓房屋坪數短少，依法請求被告返還相當短少坪數之價款及 利息等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查： ㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質；又買賣因物有瑕疵，而出賣 人依同法第354 條至第358 條之規定，應負擔保之責者，買 受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約 顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；另買賣之物，缺少 出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價 金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵 者亦同，此觀同法第354 條、第359 條、第360 條之規定自 明。又依民事訴訟法第277 條前段規定，當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任。是買受人受領買賣標 的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵 時，即應先由買受人就買賣標的物於交付時即危險移轉時， 有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在之事實 ，負舉證之責。本件原告主張系爭13樓、14樓房屋存有其主 張之坪數短少瑕疵，被告則否認存有瑕疵，是依前揭說明， 自應由原告就該房屋交付時存有被告應負擔保責任之瑕疵， 先負舉證責任。 ㈡原告雖提出系爭協議書用以證明系爭13樓、14樓房屋存有坪 數短少之瑕疵。惟查： ⒈按民法第103 條第1 項：「代理人於代理權限內，以本人名 義所為之意思表示，直接對本人發生效力」。代理人為代理 行為，不以明示本人名義為必要，如有其他情形足以推知有 此意思，而為相對人所明知或可得而之者，亦能成立（最高 法院81年度臺上字第165 號判決參照）。依上開民法規定及 裁判內容，代理人為法律行為時，需表示本人之名義，或雖 未表示本人名義，但相對人明知或可得而知其係代理本人而 為法律行為，始得主張其所為之法律行為直接對本人發生效 力。原告雖主張高金海係代理人原告與被告簽署系爭協議書 ，然觀諸系爭協議書前言記載「本人高金海（以下簡稱甲方 ）…今與杜相國際開發股份有限公司（以下簡稱乙方）簽訂 合建協議，協議內容如下」等語，立協議書人欄甲方繕打高 金海並經其簽名蓋章，有系爭協議書足參（見本院卷第7 頁 ），此外，遍查系爭協議書之內容，均無記載或約定高金海 為原告之代理人而代理原告簽署該協議書之意思，足認系爭 協議書之締約者已明文約定為高金海及被告，而系爭契約第 20條所規定「甲乙雙方（即兩造）之合法繼承人及指定之代 理人、受讓人、指定人均屬有效之權利義務行使者」等內容 ，係就系爭契約所為之約定，與系爭協議書無涉，從而，高 金海既未表明其係代理原告訂立系爭協議書，原告亦未舉證 被告明知或可得而知高金海於訂立該協議書時係代理原告所 為，揆諸前揭說明，應認高金海非原告之代理人，契約當事 人係高金海而非原告。抑且，參之系爭協議書第1 條規定本 協議書有效時間至94年4 月30日止之內容，是該協議書已因 有效期間屆至而失其效力。準此，原告並非該協議當事人， 且該協議書業已失效，原告自無從依系爭協議書之內容對被 告主張權利。 ⒉又觀以系爭契約第3 條及第4 條分別規定「本約計劃興建的 房屋，採合建分屋方式，預計興建地下二層，地上興建十四 層（依乙方申請建築執照為準）之一般事務所，分配情形為 ：甲方（即原告）分得樓層為十三、十四樓兩層，其餘歸乙 方（即被告）分得，甲方並同意補貼乙方樓層價差壹拾伍萬 元整予乙方（付款方式見附件三）。興建本約標的大樓依照 甲方擁有的土地依建築法規規定之基準容積設計規劃，甲方 分得房屋面積含（陽台、雨遮、樓電梯間、屋頂突出物、機 電設備空間、地下防空避難室、電機設備、水箱、台電受電 室等…公共設施）實際登記權狀面積依地政機關當時頒佈之 法令為準。分得樓層設計高度為三公尺。甲方無分配地下室 機械停車位。乙方得自由處理和規劃其所分得之本約標的物 房屋，本約標的物房屋各戶其公共設施之持分面積皆按本棟 房屋專有面積與全棟房屋專有面積比例持分之。」、「合建 保障方式：甲乙雙方同意本案採銀行信託管理，銀行信託管 理之費用由乙方負擔，故乙方不支付保證金予甲方。由乙方 為起造人提出建照申請並於建照核准後，完成銀行信託管理 手續。雙方約定銀行信託管理方式如附件雙方約定銀行信託 管理方式如下：產權管理、處分。辦理不動產物權相關 之登記移轉事宜。處理本信託案相關之各項稅費繳納。 甲乙雙方信託專戶之資金控管（含乙方收取之不動產預售款 、建築融資等）。銀行對本案之工程續建保證。信託本 案建造執照及興建中與興建完成之建物。拆拆遷房租補償費 用：甲方無拆遷房租補償費用。」等內容（見本院卷第11頁 ），足見上開條文僅係約定兩造合建房屋之方式、原告可受 分配之房屋應有部分及該合建保障方式為採銀行信託管理暨 管理方式等節，並未規定系爭13樓、14樓房屋之面積應與系 爭協議書所載內容相符，是原告據此主張系爭13樓、14樓房 屋有坪數短少之瑕疵，已屬無據。另系爭契約第20條固規定 「本合約涵蓋不足之處再由甲乙雙方協議以為補充，本約所 附或將來所附之附件均視同本契約之一部份。」等語（見本 院卷第13頁），然其約定系爭契約不足之處再由兩造協議補 充，且本約所附或將來所附之附件視同該契約之一部等內容 ，依文義解釋可知不足處之協議應係指訂立系爭契約後兩造 所約定之事項，而所稱附件亦係指系爭契約訂立時所附於該 契約之附件或係之後所附之附件者，自難憑此遽認係包含系 爭協議書在內。況衡諸常情，系爭13樓、14樓房屋於97年1 月18日後約二至三個月即交付與原告，業經原告自承在卷（ 見本院卷第135 頁背面），系爭13樓、14樓房屋所有權狀係 於97年1 月21日發狀，有建物所有權狀在卷可稽（見本院卷 第18、19頁），則原告於取得該所有權狀時即可清楚知悉其 取得該房屋總面積為何，若被告果有違約或系爭13樓、14樓 房屋有原告所指之坪數短少瑕疵，原告豈有長達9 年之時間 未予聞問，凡此種種，均顯與常情迥異，難信其所證屬實。 此外，原告復未能舉證證明系爭13樓、14樓房屋有其所指坪 數短少之情形，是原告此部分主張，尚屬無據。 ⒊綜上，原告既未證明系爭協議書係由其與被告所簽署，亦未 舉證證明系爭13樓、14樓房屋有其所指坪數短少之情形，自 難認系爭13樓、14樓房屋存有被告應負擔保責任之系爭瑕疵 ，是原告援引上開規定及系爭協議書、系爭契約之內容，主 張被告應負擔損害賠償責任，尚乏依據，應予駁回。 ㈡又按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者， 其解除權或請求權，於物之交付後6 個月間，不行使而消滅 。民法第365 條第1 項定有明文。可知本此條文之規定，於 物之交付後6 個月間，不行使而消滅者，僅契約解除權及減 少價金請求權而已，並未及於損害賠償請求權（最高法院89 年度台上字第1534號判決參照）。是原告本件請求尚無民法 第365 條規定除斥期間之適用，則被告辯稱原告物之瑕疵請 求權已逾民法第365 條規定除斥期間云云，顯屬無據，併此 敘明。 五、綜上所述，原告依民法第398 條、第360 條、第103 條、系 爭契約第3 條、第4 條、第20條及系爭協議書全部內容等規 定，請求被告給付4,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予 駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 12 月 20 日 民事第七庭 法 官 溫祖明 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 12 月 20 日 書記官 江昱昇