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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第4193號 原　　　告　鴻全實業有限公司 法定代理人　卓林美雲 訴訟代理人　王晨桓律師 　　　　　　林伊柔律師 被　　　告　陳建緯即愛尚企業社 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年1 月8 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號九樓之房 屋騰空返還予原告。 被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾萬零伍佰元，及自民國一○六年 九月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 被告應自民國一○六年八月二十五日起，至遷讓返還前開房屋之 日止，按月給付原告新臺幣壹拾陸萬捌仟元、叁仟元及叁萬元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣捌拾捌萬元供擔保後，得假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣叁拾陸萬柒仟元供擔保後，得假執 行。 本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣陸萬柒仟元供擔 保後，得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 本件被告經受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： 被告於民國105 年7 月26日與原告訂立「新達大樓租賃合約 書」（下稱系爭租約），約定由原告將其所有門牌號碼為臺 北市○○區○○○路○段○○○ 號9 樓（全部含公共設施在內 ）房屋（下稱系爭房屋）出租與被告，租賃期間自105 年7 月25日至110 年7 月24日止，並約定自105 年7 月25日至10 6 年1 月24日每月租金為新臺幣（下同）145,000 元（不含 營業稅），106 年1 月25日至110 年7 月24日每月租金為16 0,000 元（不含營業稅），租金給付日為每月25日前、保證 金（押金）為435,000 元，經作成105 年度北院民公霈字第 200256號公證書予以公證。詎被告自105 年8 月25日起即未 依約給付租金、大樓管理費及水電費，業經原告於106 年3 月13日以存證信函催告於函到後5 日內給付相關款項，惟被 告仍未出面處理，迄今已積欠租金、大樓管理費及水電費逾 兩個月以上，原告遂再度於106 年5 月4 日以存證信函請求 被告於函達後5 日內給付租金及相關費用，且對被告為終止 系爭租約之意思表示，並應於函到後立即返還租賃標的物， 故系爭租約已合法終止，被告有遷讓系爭房屋之義務。本件 兩造間系爭租約既已於106 年5 月4 日終止，則被告即無繼 續占有系爭房屋之正當權源，惟被告迄仍繼續占用系爭房屋 未予返還，受有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，其 利益與損害並均相當於系爭房屋之租金，是原告請求被告給 付自無權占有時起即106 年5 月4 日起至106 年8 月24日止 相當於租金之不當得利621,600 元（含稅）【計算式：21日 （5/4-5/24）×（160,000 元×1.05/ 30）＋3 個月（5/25 -8/24 ）×160,000 元×1.05＝621,600 元】，及106 年8 月25日以後至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之 不當得利168,000 元（含稅）【計算式：160,000 ＋160,00 0 ×5%營業稅＝168,000 】；復被告自105 年7 月起迄今尚 積欠105 年7 月至106 年7 月之管理費共130,000 元【計算 式：13×10,000元/ 月＝130,000 元】，業由原告代為清償 完畢，被告就原告代為清償之管理費，亦應給付予原告。再 被告自105 年8 月25日起即有逾期未繳付各期租金之情事， 依系爭租約第4 條約定，每日應給付逾期罰款1,600 元，故 各期租金逾期罰款至106 年8 月24日止已計有3,774,400 元 ，且被告自106 年8 月25日以後至清償各期租金之日止，就 各期租金之逾期罰款並應按日給付1,600 元。末系爭租約已 於106 年5 月4 日終止，惟被告仍未將租賃標的物遷讓交還 ，是依系爭租約第26條約定，每日應給付16,000之違約金， 故被告應給付自106 年5 月4 日起至106 年8 月24日止之違 約金1,808,000 元（計算式：113 日×16,000元/ 日＝1,80 8,000 元），及自106 年8 月25日至返還系爭房屋之日止， 按日支付16,000之違約金。爰依系爭租約之契約關係，民法 第455 條、第767 條第1 項前段及民法179 條等規定，提起 本件訴訟。並聲明：㈠、被告應將門牌號碼為臺北市○○區 ○○○路○段000 號9 樓之房屋騰空遷讓返還予原告。㈡、 被告應給付原告6,334,000 元，及自起訴狀繕本送達被告之 翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自106 年 8 月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給 付原告168,000 元相當於租金之不當得利、按日給付原告16 ,000之違約金，及自106 年8 月25日起至各期租金清償日止 按日給付各期租金之逾期罰款1,600 元。㈢、原告願供擔保 ，請准宣告假執行。 二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書 狀以為聲明或陳述。 三、本件原告主張前述事實，業據提出105 年度北院民公霈字第 200256號公證書、租賃契約書、106 年3 月13日臺北中崙郵 局第281 號存證信函及其回執、106 年5 月4 日以臺北信義 郵局第363 號存證信函及其回執、臺北市稅捐稽徵處松山分 處106 年房屋稅繳款書、管理費繳費收據等件為證，堪信原 告主張為真。 四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前 段、第767 條第1 項前段分別定有明文。次按租約終止後， 出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘 出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無 權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字 第801 號著有判例）。本件兩造間系爭租約之租賃關係既已 於106 年5 月4 日終止，被告於契約終止後繼續占有系爭房 屋，即屬無權占有，原告依民法第455 條前段、第767 條第 1 項前段請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。次按承租 人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文， 又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之 履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履 行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充 後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院83年台上 字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照 。經查，系爭房屋租金105 年7 月25日至106 年1 月24日每 月租金為145,000 元，106 年1 月25日至110 年7 月24日每 月租金為160,000 元、保證金（押金）為435,000 元等節， 有系爭租約在卷可參。原告主張被告自105 年8 月25日起即 有逾期未繳付各期租金之情事，除扣除保證金（押金）抵償 外，原告請求被告給付自無權占有時起即106 年5 月4 日起 至106 年8 月24日止相當於租金之不當得利621,600 元（含 稅）【計算式：21日（5/4-5/24）×（160,000 元×1.05/3 0 ）＋3 個月（5/25-8/ 24）×160,000 元×1.05】，尚屬 有據；原告另主張被告自105 年7 月起迄今尚積欠105 年7 月至106 年7 月之管理費共130,000 元，亦屬有據。再按， 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可 獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例意旨參照）。兩造間租賃契約於106 年5 月4 日終止，被告於租約終止後仍占有使用系爭房屋， 已如前述，其無正當權源仍繼續占有系爭房屋，受有相當於 兩造租賃契約所約定每月168,000 元（含稅）租金之利益， 原告依上開規定請求被告自106 年8 月25日起至系爭房屋遷 讓返還之日，按月給付原告相當於租金之不當得利168,000 元，亦屬可採。至逾期罰款及違約金部分，按當事人得約定 債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人 另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如 債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付 違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於 適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約 定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條分有明定。又違約金本應推定為損害賠償之預 約，與無償贈與契約不同，關於損害賠償之數額，在當事人 間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之數額，如果與實際 損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失、一般 客觀事實、社會經濟狀況，債務人若能如期履行債務時，債 權人可得享受之一切利益為衡量之標準，酌予核減，最高法 院亦著有19年上字第1554號、49年台上字第807 號、51年台 上字第19號判例要旨可資參照。經查，系爭租約第4 條、第 26條固約定：「乙方（即被告）應於每月25日前以現金（存 入甲方之銀行帳號：彰化銀行程東分行00000000000000或一 次付清之十二張租金支票予甲方（即原告），如乙方逾期未 繳付時，每日應支付逾期罰款1,600 元，…」、「乙方如違 反或不履行本契約定事項，甲方得終止契約，乙方應即遷出 ，交還租賃標的物，如有遲延，自甲方通知終止契約之日起 ，至將租賃標的物遷讓交還甲方接管日止，按日支付16,000 之違約金予甲方，如因乙方之違約，甲方另有損失，乙方並 應負完全賠償責任。」等文字，系爭租約所約定之逾期罰款 及違約金，應認屬損害賠償預定性質之違約金。本院審酌原 告每月所受之損害為租金損失及社會經濟狀況，認原告請求 按「日」各以1,600 元及16,000元計算之逾期罰款及違約金 ，計算後為每月48,000元及480,000 元，誠屬過高，應予酌 減為「按月以3,000 元及30,000元計算之逾期罰款及違約金 」始為相當。故原告請求被告自105 年8 月25日起至106 年 8 月24日止計2,359 日，合計有235,900 元（計算式：2,35 9 日×100 元/ 日＝235,900 元）逾期罰款，及自106 年5 月4 日起至106 年8 月24日止之違約金113,000 元（計算式 ：113 日×1,000 元/ 日＝113,000 元），為有理由，逾此 範圍之請求，則屬無據，不應准許。 五、綜上所述，兩造間系爭租約已於106 年5 月4 日終止，被告 即應返還系爭房屋，清償尚欠租金，並按月給付租約終止後 ，占用系爭房屋相當於租金之不當得利、逾期罰款及違約金 。從而，原告依系爭租約之契約關係，及民法第455 條、第 767 條、第179 條等規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓 返還原告，並給付原告1,100,500 元（計算式：相當於租金 之不當得利621,600 ＋管理費130,000 ＋逾期罰款235,900 ＋違約金113,000 ＝1,100,500 ），及自106 年9 月7 日起 （起訴狀繕本送達日106 年9 月6 日）至清償日止，按週年 利率百分之五計算之利息，暨自106 年8 月25日起至系爭房 屋遷讓返還予原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當 得利、逾期罰款及違約金各168,000 元、3,000 元、30,000 元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應 予駁回。 六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合 於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執 行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 107 年 1 月 29 日 民事第七庭 法 官 張宇葭 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 1 月 29 日 書記官 鍾子萱