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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 106年度訴字第43號 原　　　告　裕友投資股份有限公司 法定代理人　黃國誠 訴訟代理人　方文献律師 複 代 理人　郭奕均 　　　　　　許淑媛 　　　　　　莊明哲 　　　　　　周昭維 被　　　告　中興都更事業股份有限公司 兼法定代理 人　　　　　潘慧貞 上　二　人 訴訟代理人　陳俊傑律師 被　　　告　中天都更事業股份有限公司 法定代理人　巫國想 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國107年8月23日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將建號臺北市○○區○○段○○段○○○號建物即門牌號 碼臺北市○○區○○路○段○○○號十樓之房屋遷讓清空並返還 原告。 被告應自民國一百零五年八月五日起至返還前項房屋之日止，按 月給付原告新臺幣貳萬柒仟零壹拾伍元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決原告勝訴部分，關於遷讓清空並返還房屋之請求，於原告 以新臺幣壹佰捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告潘慧 貞、中興都更事業股份有限公司如以新臺幣伍佰壹拾捌萬貳仟伍 佰零參元為原告預供擔保，得免為假執行。關於按月給付金之請 求，於原告以新臺幣伍拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但 被告潘慧貞、中興都更事業股份有限公司如以新臺幣壹佰伍拾壹 萬貳仟捌佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面 一、按民事訴訟法第183條規定：「訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁 判者，法院得在刑事訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序。」 所謂訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判，係指在民事訴訟繫屬中 ，當事人或第三人涉有犯罪嫌疑，足以影響民事訴訟之裁判 ，非俟刑事訴訟解決，民事法院即無從或難於判斷者而言， 例如當事人或第三人於民事訴訟繫屬中涉有偽造文書、證人 偽證、鑑定人為不實之鑑定等罪嫌，始足當之（最高法院79 年台抗字第218號判例參照）。查被告潘慧貞、中興都更事 業股份有限公司（下稱中興都更公司）聲請依民事訴訟法第 183條裁定停止本件訴訟程序，係主張：原告以門牌號碼臺 北市○○區○○路0段00號10樓之房屋（下稱系爭房屋）及 坐落之臺北市○○區○○段0○段00地號土地（應有部分比 例51/10000，下稱系爭土地）向台中商業銀行貸款獲核撥新 臺幣（下同）6千萬元，嗣該6千萬元分別流向訴外人即原告 之董事巫國裕1千2百萬元、董事黃崇敏8百萬元、監察人巫 周美麗6百萬元、系爭房屋及系爭土地第二順位抵押權人陳 順福1千2百萬元，合計流出3千8百萬元，且貸款金額6千萬 元已逾原告向訴外人巫國想購買系爭房屋及系爭土地之總價 金3千8百萬元，原告有通謀虛偽買賣製作陰陽合同詐欺銀行 貸款及掏空公司資產之犯罪嫌疑，有裁定停止訴訟之必要云 云（本院卷二第137至138頁）。查原告是否有以系爭房屋及 系爭土地詐欺銀行貸款及掏空公司資產之犯罪嫌疑，與本件 原告是否為系爭房屋之所有權人無涉，並不足以影響本件訴 訟之裁判，揆諸首揭說明，潘慧貞、中興都更公司依民事訴 訟法第183條規定聲請本院裁定停止本件訴訟程序，自屬無 據，應予駁回。 二、次按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請 求之基礎事實同一者，不在此限。」「不變更訴訟標的，而 補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加 。」民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文 。查原告起訴僅以潘慧貞為被告，請求潘慧貞將系爭房屋遷 讓清空並返還原告，及按月給付不當得利，並聲明：（一） 被告潘慧貞應將系爭房屋遷讓清空並返還原告。（二）被告 潘慧貞應給付原告自民國105年8月5日起至返還系爭房屋之 日止，按月以3萬1,138元計算之金額予原告（本院卷一第3 頁）。嗣於本院審理中發現占有系爭房屋之人尚包含中興都 更公司、中天都更事業股份有限公司（下稱中天都更公司） ，遂追加中興都更公司、中天都更公司為共同被告（本院卷 一第49至50頁），經核原告追加前後主張之事實，仍以原告 基於所有權人地位得請求無權占有系爭房屋之人遷讓清空並 返還系爭房屋及給付不當得利等情為據，追加前後主要爭點 有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為關連， 而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度 範圍內具有一體性，得於追加後請求之審理予以利用，應認 基礎事實同一；為使上開追加前後之請求在同一程序得加以 解決，避免重複審理，進而統一解決兩造間紛爭，揆諸前開 規定，應許其上開訴之追加。又原告復於106年11月1日準備 程序期日更正第一項聲明為：被告應將建號臺北市○○區○ ○段0○段000號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路0段00 號10樓之房屋遷讓清空並返還原告（本院卷一第169頁反面 ）。原告所為僅係補充系爭房屋建號之事實上陳述，並未變 更或追加訴訟標的，揆諸前揭規定，亦無不合，自應准許。 三、被告中天都更公司經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原 告之聲請，由其對中天都更公司部分一造辯論而為判決。 貳、實體方面 一、原告主張：原告於105年7月11日向巫國想購買系爭房屋及坐 落之系爭土地，原告業已支付全部買賣價金3,800萬元，並 於同年8月5日完成所有權移轉登記，惟系爭房屋遭被告無權 占有，原告自得以所有權人之地位請求被告遷讓返還系爭房 屋。又系爭房屋之坐落土地105年度申報地價為每平方公尺 14萬8,489元、104年度房屋課稅現值為108萬4,500元，則系 爭房屋申報總價為373萬6,543元，系爭房屋所在地區交通便 利、生活機能完善，其年租金依土地法第97條第1項規定以 年息10%計算為37萬3,654元，平均每月租金為3萬1,138元， 此為被告無權占有系爭房屋每月所受之不當得利，被告應自 原告於105年8月5日登記為系爭房屋所有權人之日起至返還 系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3萬 1,138元。為此，爰依民法第767條第1項前段規定請求被告 將系爭房屋遷讓清空並返還原告，並依民法第179條規定請 求被告自105年8月5日起至返還系爭房屋之日止按月給付相 當於租金之不當得利等語。並聲明： （一）被告應將系爭房屋遷讓清空並返還原告。 （二）被告應給付原告自105年8月5日起至返還系爭房屋之 日止，按月以3萬1,138元計算之金額予原告。 （三）願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。 二、被告方面： （一）被告潘慧貞、中興都更公司則以：原告並未依與巫國想間 買賣契約支付買賣價金予巫國想，該買賣契約及移轉房地 所有權之物權行為均係通謀虛偽意思表示而無效，原告並 非系爭房屋之所有權人，自不得以所有權人之地位請求被 告返還系爭房屋及給付不當得利。又系爭房屋原為潘慧貞 所有，潘慧貞前因巫國想慫恿騙說系爭房屋價值不斐，應 可向銀行貸得更高價錢，而與巫國想於100年8月18日簽訂 虛假之房地買賣暨附買回契約書（下稱系爭100年買賣契 約），將系爭房屋以低於市價之價格移轉登記予巫國想， 與巫國想間為借名登記契約關係，巫國想並未支付價金， 潘慧貞依借名登記契約自屬有權占有系爭房屋。嗣潘慧貞 為依系爭100年買賣契約第9條約定行使買回權，遂於103 年11月11日與巫國想簽訂協議書（下稱系爭103年協議） ，並指定訴外人梁卿華製作價金為5,600萬元之虛假買賣 契約（下稱系爭買回契約），委由梁卿華向銀行申請貸款 後再依系爭100年買賣契約由潘慧貞買回系爭房屋，然銀 行貸款至今仍未核准，巫國想卻以存證信函稱潘慧貞未履 行系爭買回契約約定應給付之5,600萬元，而將系爭房屋 未經潘慧貞同意出售予原告。另巫國想以騙術使潘慧貞簽 下系爭100年買賣契約，並未經潘慧貞同意將系爭房屋以 賤價出售予原告，為故意侵害潘慧貞行使對巫國想之借名 登記返還請求權，潘慧貞依民法第184條第1項前段、第 213條第1項規定對巫國想有侵權行為之回復原狀請求權， 即請求其回復系爭房屋所有權及使用權予潘慧貞，亦有權 占有系爭房屋。再中興都更公司有於102年1月1日至103年 12月31日之期間向巫國想承租系爭房屋，並依民法第422 條或第451條規定成立不定期限租賃契約關係，中興都更 公司依民法第425條第1項規定亦有權占有系爭房屋。若認 無租賃契約關係存在，中興都更公司與巫國想間於104年1 月1日起就系爭房屋成立使用借貸契約；且潘慧貞自將系 爭房屋移轉登記予巫國想之日起，亦與巫國想就系爭房屋 成立使用借貸契約，故中興都更公司、潘慧貞依與巫國想 間之使用借貸契約自有權占有系爭房屋。另系爭房屋由潘 慧貞借名登記予巫國想時，原告之董事為訴外人巫國裕、 監察人為訴外人巫周美麗，均與巫國想有親屬關係，原告 明知潘慧貞與巫國想間就系爭房屋為虛假買賣，潘慧貞就 系爭房屋有合法使用權，竟故意以買賣關係之善意第三人 地位阻斷並妨礙潘慧貞行使系爭房屋之合法使用權，顯為 權利濫用。況系爭房屋非僅潘慧貞占有，另有中興都更公 司、中天都更公司同時占有中，中天都更公司負責人即為 巫國想，與原告公司間均為關係企業，原告稱其105年間 即取得系爭房屋所有權，卻從未查看系爭房屋使用情形， 顯不合理，原告與巫國想顯有詐欺行為，原告非善意之第 三人等語，資為抗辯。並答辯聲明： （一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。 （二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 （二）被告中天都更公司經合法通知，無正當理由未於言詞辯論 期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。 三、本件爭點為： （一）原告是否為系爭房屋之所有權人？被告占有系爭房屋是否 為無權占有？原告請求被告遷讓清空並返還系爭房屋，有 無理由？ （二）原告請求被告自105年8月5日起至返還系爭房屋之日止， 按月給付原告相當租金之不當得利3萬1,138元，有無理由 ？ 四、得心證之理由： （一）原告為系爭房屋之所有權人，被告無權占有系爭房屋，原 告請求被告遷讓清空並返還系爭房屋為有理由： 1.潘慧貞、中興都更公司抗辯：原告與巫國想就系爭房屋於 105年7月11日簽訂買賣契約時，巫國想明知系爭房屋為潘 慧貞借名登記於其名下，原告之董事巫國裕、監察人巫周 美麗分別為巫國想之兄弟或配偶，原告於購買系爭房屋時 自當明知潘慧貞與巫國想就系爭房屋存有借名登記契約， 且原告並未支付系爭房屋買賣價金予巫國想，是原告與巫 國想間就系爭房屋之買賣係屬通謀虛偽意思表示而無效， 原告並非系爭房屋所有權人，不得對被告行使所有物返還 請求權及請求不當得利云云（本院卷一第117至119頁）， 然為原告所否認。惟按，表意人與相對人通謀而為虛偽意 思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項定有明文 。又民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互 明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表 意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之 合意，始為相當（最高法院51年台上字第215號判例參照 ）。而買賣是否出於通謀虛偽意思表示，與買賣價金是否 確實支付或已否以債權抵償，並無必然之關係，價金未確 實支付，不即表示未有效成立買賣（最高法院96年度台上 字第201號判決參照）。再第三人主張表意人與相對人通 謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己 之此項積極事實負舉證之責（最高法院100年度台上字第 415號判決參照）。查： （1）原告主張：原告就系爭房屋及坐落之系爭土地買賣 價金已全部清償，第一期簽約款300萬元由原告於 105年7月21日以現金300萬元存入巫國想之國泰世華 銀行帳號000000000000號帳戶（下稱巫國想之國泰 世華銀行帳戶）；第二期備證用印款300萬元由原告 於105年7月22日以國泰世華銀行本行支票面額300萬 元（支票號碼EV0000000號）交付巫國想；第三期完 稅款300萬元，由原告於105年8月2日以國泰世華銀 行本行支票面額300萬元（支票號碼EV00000 00號） 交付巫國想；尾款2千9百萬元，由原告於105年8月 16日為潘慧貞代償系爭房屋及系爭土地設定第一順 位抵押權予第一銀行擔保之債務餘額1,195萬7,166 元等語（本院卷二第110頁反面），有其提出之105 年7月21日國泰世華銀行存款憑證、105年7月22日國 泰世華銀行本行支票、105年8月2日國泰世華銀行本 行支票、105年8月16日國泰世華銀行匯出匯款憑證 為證（本院卷二第112至115頁），且有第一商業銀 行信義分行106年11月5日一信義字第00086號函及所 附憑證資料可稽（本院卷一第191至197頁）。此部 分買賣價金之給付，與原告、巫國想簽訂之系爭房 屋買賣契約第3條約定第一期至第三期款各300萬元 ，及約定：「第四期尾款，尾款新台幣：貳仟玖百 萬元整。1.由買方（即原告）清償原一胎第一商業 抵押權擔保債務額新台幣貳仟貳佰捌拾萬元整，設 定抵押權擔保所生之債務。」、第4條約定「出賣人 （即巫國想）原有抵押權設定之未償債務①原一胎 ：第一商業銀行，抵押債務新台幣壹仟陸佰萬元整 （以餘額證明為憑）。...雙方（即巫國想、原告） 同意依如下方式之一辦理：...（二）雙方同意... 會同至原貸款機構（人）處由買受人代為清償原貸 款，並以該代償款來抵付該期款，出賣人並應塗銷 原抵押權登記。」之給付方法一致（本院卷一第123 頁），堪認原告確已支付前揭第一期簽約款、第二 期備證用印款、第三期完稅款及第四期尾款2千9百 萬元中之1,195萬7,166元予巫國想。 （2）至系爭房屋、系爭土地設定第二順位抵押權所擔保 之陳順福債權部分，依系爭100年買賣契約第3條第2 項之約定，系爭房屋、系爭土地原設定第二順位抵 押權擔保債權額1千5百萬元予訴外人柯婉樺，尚未 清償之債務金額為8百萬元，此債務由買方巫國想承 受，賣方潘慧貞與巫國想並同意此債務由巫國想覓 得之陳順福代為清償，並將第二順位抵押權及所擔 保之債權讓與陳順福，有系爭100年買賣契約在卷可 稽（本院卷一第25頁），另原告與巫國想簽訂之系 爭房屋買賣契約第3條固約定「第四期尾款，尾款新 台幣：貳仟玖百萬元整。...2.由買方（即原告）承 受清償原二胎，債權人：陳順福，承受讓與抵押權 擔保債權為新台幣壹仟伍佰萬元整，設定抵押權擔 保所生之債務。上列設定抵押債務由買方同意承受 清償，並以此承受金額充作買賣總價金之一部分， 由買賣總價金珠扣除。」（本院卷一第123頁）而陳 順福於100年9月7日代償潘慧貞向柯婉樺借款之利息 12萬元、本金800萬元，嗣巫國想於105年7月1日、 同年9月10日、106年1月10日分別開立支票給付陳順 福800萬元、38萬4,876元、38萬4,876元，有證人陳 順福陳報之100年9月7日簽收單、100年8月31日國泰 世華銀行本行支票、巫國想於105年7月1日、同年9 月10日及106年1月10日開立之支票3紙、陳順福之國 泰世華銀行中台中分行存摺、債權額確定證明書、 金錢借貸契約書附卷可查（本院卷一第215至223頁 ）。再參諸證人陳順福證述：柯婉樺將系爭房屋及 系爭土地之第二順位抵押權讓與給我，因為巫國想 向潘慧貞購買系爭房屋及系爭土地時，已有設定第 二順位抵押權給柯婉樺，柯婉樺一直催潘慧貞返還 借款，故巫國想就承受潘慧貞設定給柯婉樺的第二 順位抵押權所擔保之債務，另因柯婉樺借款予潘慧 貞之利息利率為年息18%，我就跟巫國想說，由我來 代償潘慧貞積欠柯婉樺的債務，我只對潘慧貞主張 年息2%的利息，我是以國泰世華銀行台中分行的支 票8百萬元、現金給付利息18萬元給柯婉樺，就從柯 婉樺受讓第二順位抵押權，我是幫潘慧貞清償第二 順位抵押權所擔保之借款給柯婉樺，所以我是借錢 給潘慧貞，潘慧貞有將系爭房屋及系爭土地移轉登 記予巫國想，我就一直催巫國想要還我清償給柯婉 樺的800萬元，巫國想就在105年8月22日交付1張8百 萬元的支票給我，另巫國想有分2次給付我70多萬元 的利息，我在100年9月9日受讓第二順位抵押權，該 抵押權之債務人為潘慧貞，潘慧貞與巫國想間依系 爭100年買賣契約，由巫國想來承受第二順位抵押權 之債務等語（本院卷一第201頁反面至第202頁、第 203頁反面），可認潘慧貞就系爭房屋、系爭土地設 定第二順位抵押權予柯婉樺所擔保之債務，由陳順 福代為清償，並受讓該第二順位抵押權及所擔保之 債權，嗣巫國想代償876萬9,753元予陳順福（本院 卷一第202至203頁、第217至219頁），雖非由原告 依其與巫國想簽訂之系爭房屋買賣契約第3條約定向 陳順福清償，但原告已於105年9月5日交付面額為1, 704萬2,834元之國泰世華銀行本行支票予巫國想， 業據原告提出該支票為證（本院卷二第116頁），堪 認原告已依約給付全部買賣價金3,800萬元予巫國想 （計算式：300萬元+300萬元+300萬元+1,195萬7,16 6元+1,704萬2,834元）。故潘慧貞、中興都更公司 抗辯第二順位抵押權所擔保之債務非由原告依其與 巫國想簽訂之系爭房屋買賣契約約定清償，而由巫 國想代償，與常情不符云云（本院卷二第140至141 頁），至多核屬潘慧貞與巫國想間就系爭100年買賣 契約履約與否之爭議，尚難遽認原告與巫國想就系 爭房屋買賣為通謀虛偽意思表示。 （3）潘慧貞、中興都更公司另抗辯：原告、巫國想於105 年7月11日簽訂系爭房屋買賣契約時，均明知系爭房 屋為潘慧貞借名登記至巫國想名下，巫國想並非所 有權人，原告仍向巫國想購買系爭房屋，原告與巫 國想間就系爭房屋之買賣顯為通謀虛偽意思表示云 云。然潘慧貞、中興都更公司就巫國想、原告均明 知潘慧貞與巫國想間就系爭房屋有借名登記契約存 在一節，均未能舉證以實其說，揆諸前揭說明，潘 慧貞、中興都更公司此部分抗辯，亦不可採。 （4）至潘慧貞、中興都更公司又抗辯：巫國想曾於105年 8月18日匯款1,385萬元至陳順福擔任董事之訴外人 順元開發股份有限公司（下稱順元公司）帳戶，故 難以排除是由巫國想自行提出1,385萬元透過陳順福 購買上開105年9月5日面額為1,704萬2,834元之國泰 世華銀行本行支票，供原告清償向巫國想購買系爭 房屋及系爭土地之價金尾款1,704萬2,834元云云（ 本院卷二第141至142頁），固提出順元公司董監事 一覽表及公司登記資料為佐（本院卷二第152頁、第 175至176頁），另經國泰世華銀行台中分行於107年 5月4日以國世台中字第1070000122號函覆表示：「 本行客戶巫國想帳號000000000000帳戶於105年8月 18日匯款新台幣1,385萬元至本行000000000000號帳 戶，此帳戶戶名為順元開發股份有限公司」等語（ 本院卷二第87至87-1頁）。惟查，就原告提出之用 以清償尾款面額為1,704萬2,834元之105年9月5日支 票（本院卷二第116頁），是否係由巫國想以105年8 月18日匯予順元公司之金錢所支應，潘慧貞、中興 都更公司並未舉證予以證明，所為上開抗辯，純為 臆測之詞，自不足採。 （5）綜上，堪認原告確有與巫國想就系爭房屋之買賣達 成合意，並已給付全部買賣價金予巫國想，巫國想 並於105年8月5日以買賣為登記原因將系爭房屋移轉 登記予原告，原告因此取得系爭房屋之所有權。 2.潘慧貞、中興都更公司復抗辯：潘慧貞與巫國想間依系爭 100年買賣契約就系爭房屋有借名登記契約關係，潘慧貞 將系爭房屋借名登記至巫國想名下，故潘慧貞、中興都更 公司有權占有系爭房屋云云（本院卷二第132頁反面）， 固提出系爭100年買賣契約、系爭103年協議、系爭買回契 約為佐（本院卷一第25至33頁），然為原告所否認。按稱 「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方 名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財 產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之 信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反 強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律 上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年 度台上字第990號判決參照）。觀諸潘慧貞、中興都更公 司所提之系爭100年買賣契約、系爭103年協議、系爭買回 契約，均無任何潘慧貞借用巫國想名義將系爭房屋登記予 巫國想，而系爭房屋仍由潘慧貞管理、使用、處分之約定 。且潘慧貞、中興都更公司復未能舉證證明潘慧貞就系爭 房屋有何管理、使用、處分之權。揆諸前揭說明，難認潘 慧貞與巫國想間就系爭房屋有何借名登記契約關係存在， 故潘慧貞、中興都更公司此部分抗辯，並不可採。況潘慧 貞與巫國想間即令有借名登記契約關係，依債之相對性原 則，亦不得以此對抗原告，潘慧貞、中興都更公司以此抗 辯有權占有系爭房屋，並不足採。 3.另潘慧貞、中興都更公司抗辯：巫國想賤賣系爭房屋予原 告，構成對潘慧貞之借名登記返還請求權行使之妨礙，巫 國想對潘慧貞構成民法第184條第1項前段規定之故意侵權 行為，潘慧貞對巫國想有民法第213條第1項之回復原狀請 求權，回復原狀之內容為回復系爭房屋之所有權及使用權 予潘慧貞云云（本院卷二第132頁反面），亦為原告所否 認。查潘慧貞與巫國想之間，就系爭房屋並未存有借名登 記契約關係，已如前述，則潘慧貞、中興都更公司此部分 抗辯，自不可採。 4.潘慧貞、中興都更公司又抗辯：中興都更公司有向巫國想 承租系爭房屋，且於系爭房屋由巫國想以買賣為原因移轉 登記予原告後，依民法第425條買賣不破租賃關係之規定 ，中興都更公司係基於租賃契約關係繼續占有系爭房屋， 而非無權占有；若認中興都更公司與巫國想間並無租賃契 約關係，則中興都更公司與巫國想間自104年1月1日起成 立使用借貸契約，潘慧貞則自將系爭房屋移轉登記予巫國 想之日起，與巫國想間成立使用借貸契約，均屬有權占有 系爭房屋云云（本院卷二第132頁、第142至144頁），雖 提出102年、103年各類所得扣繳暨免扣繳憑單為佐（本院 卷二第186至187頁）；然為原告所否認（本院卷二第133 頁）。惟查，中興都更公司就其抗辯與巫國想間就系爭房 屋成立租賃契約關係，僅提出前揭扣繳憑單，前揭扣繳憑 單固載明租賃房屋地址為系爭房屋之地址，扣繳單位為中 興都更公司，所得人為巫國想，然所得所屬年月之記載分 別為102年1月至同年12月、103年1月至同年12月，至多僅 得證明中興都更公司於102年、103年間有向巫國想承租系 爭房屋，難認中興都更公司自104年1月1日起有何向巫國 想承租系爭房屋之情形，中興都更公司雖又抗辯與巫國想 就系爭房屋成立不定期限之租賃契約云云（本院卷二第14 3頁），然並未提出證據以實其說，是中興都更公司抗辯 其占有系爭房屋係基於與巫國想之租賃契約關係云云，自 不可採。又使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提 並論，難認有民法第425條之適用。故不動產於所有權移 轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意允予繼續 使用外，縱經前所有人無償提供或允許借用人使用，亦不 能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用 該不動產之權利（最高法院59年台上字第2490號判例、91 年度台上字第278號判決參照）。查潘慧貞、中興都更公 司就其抗辯與巫國想間就系爭房屋成立使用借貸契約，其 等為借用人，巫國想為貸與人云云，均未能舉證以實其說 ，難認潘慧貞、中興都更公司與巫國想間就系爭房屋有何 使用借貸契約關係；況縱潘慧貞、中興都更公司此一抗辯 屬實，依前揭說明，潘慧貞、中興都更公司與巫國想間就 系爭房屋成立之使用借貸關係，於系爭房屋所有權由巫國 想移轉登記予原告後，亦不得拘束原告，潘慧貞、中興都 更公司抗辯其等基於與巫國想間使用借貸關係占有系爭房 屋，均不可採。 5.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。經查，原告主張其於 105年7月11日向巫國想購買系爭房屋及坐落之系爭土地， 並於105年8月5日以買賣為登記原因登記為系爭房屋之所 有權人，且已給付全部價金3,800萬元，業據其提出系爭 房屋登記第一類謄本、系爭土地登記第一類謄本、不動產 買賣契約書為證（本院卷一第6至7頁、第123至126頁）， 另原告給付全部買賣價金之證據業如前述第四之（一）之 1之（1）、（2）點所述。又原告主張系爭房屋現由潘慧 貞、中興都更公司、中天都更公司占有，為潘慧貞、中興 都更公司所不爭執（本院卷二第131頁反面至第132頁）； 另中天都更公司經於相當時期受合法之通知，而於言詞辯 論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第 280條第3項準用第1項規定，視同對原告主張之前述事實 為自認。是原告依民法第767條第1項前段之規定，本於所 有物返還請求權，請求被告遷讓清空並返還系爭房屋予原 告，自屬有理由。 6.至潘慧貞、中興都更公司抗辯：中興都更公司之董監事與 原告關係企業即訴外人崇友投資股份有限公司（下稱崇友 公司）、忠泰投資股份有限公司（下稱忠泰公司）、順太 開發企業股份有限公司（下稱順太公司）、中南海酒店股 份有限公司（下稱中南海公司）、超大投資股份有限公司 （下稱超大公司）、美兆投資股份有限公司（下稱美兆公 司）、美光投資股份有限公司（下稱美光公司）、百威投 資股份有限公司（下稱百威公司）、國友投資股份有限公 司（下稱國友公司）、天想投資股份有限公司（下稱天想 公司）、順元公司之董監事有巫國想、巫文傑、巫成勳、 許雅程等人重疊，且系爭房屋尚有中天都更公司占有，其 董監事亦與原告前揭關係企業之董監事重疊，原告明知中 興都更公司、中天都更公司無償使用借貸系爭房屋，巫國 想與原告竟為損害潘慧貞就系爭房屋之不動產返還請求權 之行使，虛偽簽訂系爭房屋買賣契約，排除潘慧貞、中興 都更公司合法占有系爭房屋之權利，顯有違反民法第148 條規定而有權利濫用及違反誠信原則之情形云云（本院卷 二第142頁、第144至145頁），固提出原告關係企業董監 事一覽表及各該公司登記資料為佐（本院卷二第150至183 頁）。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他 人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方 法，民法第148條定有明文。再民法第148條係規定行使權 利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖 足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不 在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例 參照）。查原告之董監事為黃國誠、巫國裕、黃崇敏、巫 周美麗（本院卷二第153至154頁），中興都更公司之董監 事為潘慧貞、潘維亞、巫國想、巫文傑、巫承勳、許雅程 （本院卷二第183頁），中天都更公司之董監事為巫國想 、巫文傑、巫承勳、潘慧楨、潘維亞、許雅程（本院卷二 第179頁），原告之董監事與中興都更公司、中天都更公 司並無重疊，而潘慧貞、中興都更公司抗辯原告之前揭關 係企業董監事部分與中興都更公司、中天都更公司之董監 事重疊云云，惟並未能舉證順太公司、中南海公司、超大 公司、美兆公司美光公司、百威公司、國友公司、天想公 司、順元公司與原告間何以為關係企業（本院卷二第150 至152頁、第159至176頁），且就其所舉崇友公司、忠泰 公司之董監事名單觀之（本院卷二第150至151頁、第155 至158頁），並無與中興都更公司、中天都更公司之董監 事有何重疊之處。且縱潘慧貞、中興都更公司前揭抗辯屬 實，揆諸前揭說明，原告係合法行使其就系爭房屋之所有 物返還請求權及不當得利請求權，而潘慧貞、中興都更公 司占有系爭房屋並非有權占有，業如前述，是難認原告有 何明知潘慧貞、中興都更公司有合法占有系爭房屋之權利 ，而竟行使其所有物返還請求權及不當得利損害請求權並 以損害潘慧貞、中興都更公司為目的之情形，是潘慧貞、 中興都更公司抗辯原告行使所有物返還請求權及不當得利 請求權，係屬權利濫用云云，並不可採。 7.至潘慧貞、中興都更公司聲請向台中商業銀行函調原告於 該行帳戶106年4月14日核撥貸款6千萬元之全部卷宗、向 國泰世華銀行台中分行函調順元公司於該行帳戶自105年7 月1日起至106年4月30日止之往來明細表及陳順福於該行 帳戶105年9月5日轉帳750萬元至何人帳戶、105年10月12 日轉開本支400萬元及105年11月10日轉開本支1,200萬元 分別由何人領取，欲證明原告與巫國想間於105年7月11日 就系爭房屋簽訂之買賣契約是否出於通謀虛偽意思表示、 巫國想於105年8月18日轉帳1,380萬元至順元公司後，順 元公司有無再轉匯入原告充當系爭房屋買賣價金尾款、巫 國想於105年7月19日轉帳8百萬元予陳順福，陳順福是否 再於105年9月5日轉帳750萬元至原告公司充作系爭房屋買 賣價金尾款之一部分、陳順福於105年10月12日轉開本支 400萬元及105年11月10日轉開本支1,200萬元是否為原告 領取及與系爭房屋買賣價金有無關連暨原告與巫國想間就 系爭房屋買賣是否出於通謀虛偽意思表示等事實云云（本 院卷二第145至147頁）。惟按當事人未充分知悉、掌握其 主張或抗辯所必要之事實、證據時，藉由證據調查之聲請 ，企圖從證據調查中獲得新事實或新證據，並以該事實或 證據作為支撐其請求或聲明為有理由之依據者，為摸索證 明，依民事訴訟法第285條第1項規定，應禁止摸索證明， 否則違背民事訴訟法基於辯論主義之要求。查原告於106 年4月14日向銀行貸款貸得6千萬元，已在原告於105年8月 5日取得系爭房屋所有權後半年之久，與潘慧貞、中興都 更公司抗辯原告與巫國想就系爭房屋買賣為通謀虛偽意思 表示云云，難認有何關連；且潘慧貞、中興都更公司迄未 能就原告究於何時自順元公司領取1,380萬元及該款項給 付方式等事實詳為主張，則其上開聲請，衡情乃對於證據 方法未有明確記載之摸索證明，此項證據聲請自不合法， 核無調查必要。 （二）原告請求被告自105年8月5日起至返還系爭房屋之日止， 按月給付原告2萬7,015元部分，為有理由，逾此範圍之請 求，為無理由： 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當 得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其 要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可 能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號 判例參照）。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有 明文。該條文之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房 屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制 房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保 護承租人。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎 外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較 ，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高 法院68年台上字第3071號判例參照）。所謂土地及建築物 之總價額，土地價額依法定地價，即土地所有權人依土地 法相關規定所申報之地價，建築物價額則依該管縣市地政 機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條、土地法第14 8條規定自明。 2.查系爭房屋業於105年8月5日以買賣為原因移轉登記予原 告，原告自斯時起即為系爭房屋之所有權人，被告就系爭 房屋之占有係屬無權占有，均已如前述，堪認被告無法律 上原因而獲得使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，屬 不當得利，依前開說明，原告得請求被告給付相當於租金 之不當得利。又系爭房屋位於臺北市○○區○○路上，鄰 近購物中心、捷運站，生活機能佳，交通便利，有系爭房 屋所在位置之地圖、照片在卷可查（本院卷一第95至98頁 、卷二第127頁），且為原告、潘慧貞、中興都更公司所 不爭執（本院卷二第131頁反面），本院審酌上開情形， 認原告請求相當於租金之不當得利，以系爭房屋及坐落基 地105年度申報總價年息9%計算，尚屬適當。次查系爭房 屋坐落之系爭土地面積為3,502平方公尺，原告所有權應 有部分為10,000分之51，105年度申報地價為每平方公尺 14萬8,489元，有系爭土地登記第一類謄本、地價第一類 謄本在卷可稽（本院卷一第7頁、卷二第135頁），而兩造 復不爭執系爭房屋105年度課稅現值以95萬元計算（本院 卷二第131頁反面），是原告請求被告給付相當租金之不 當得利每月應以2萬7,015元為適當【計算式為：（3,502X 10,000分之51X14萬8,489元+95萬元）X9%÷12＝2萬7,015 元，元以下四捨五入】。綜上，系爭房屋既於105年8月5 日移轉登記為原告所有，原告請求被告自105年8月5日起 至返還系爭房屋之日止，按月給付2萬7,015元，為有理由 ；逾此部分之請求，為無理由。 五、綜上所陳，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告 應將系爭房屋遷讓清空並返還原告，並依民法第179條之規 定，請求被告自105年8月5日起至返還系爭房屋之日止，按 月給付原告2萬7,015元為有理由，應予准許；逾此部分之請 求，為無理由，應予駁回。 六、原告、潘慧貞、中興都更公司均陳明願供擔保聲請宣告假執 行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定 相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請， 亦失所附麗，應併予駁回。 七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依 民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第79條、第85條第 1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 9 月 6 日 民事第二庭 審判長法 官 賴錦華 法 官 林伊倫 法 官 許峻彬 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 9 月 7 日 書記官 李真萍