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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第4608號 原　　　告　海鉅建設股份有限公司 法定代理人　段宇恩 訴訟代理人　顏光嵐律師 複　代理人　林達傑律師 被　　　告　程維君 訴訟代理人　張君魁律師 　　　　　　戴君豪律師 上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國107年4月20日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳佰參拾萬伍仟伍佰伍拾捌元，及自民國 一百零六年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣柒拾陸萬玖仟元為被告供擔保後， 得假執行；但被告如以新臺幣貳佰參拾萬伍仟伍佰伍拾捌元為原 告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張： ㈠被告由其夫蘇新宜代理，於民國102年10月8日與原告簽訂房 屋預定買賣契約書及磋商條款（下稱系爭契約），被告向原 告購買坐落臺北市○○區○○段○○○○○號土地之豐滙大樓編 號第A5棟第5樓，及地下第3層平面式停車位編號25、26、27 號車位3個（下稱系爭不動產），買賣價金共計新臺幣（下 同）1億3,915萬元。原告已移轉過戶系爭不動產予被告，自 104年5月起多次以電話催請被告辦理交屋，並繳交剩餘之買 賣價金139萬元及原告代墊款91萬5,558元共計230萬5,558元 ，為被告所拒。 ㈡被告簽訂系爭契約前，已充分了解系爭不動產坐落基地係屬 臺北市第三種商業區，系爭契約第2條第1項第2款、第3款已 載明，蘇新宜充分了解條文內容後始親自於上開條文下方代 理被告簽名。由兩造就本件買賣所簽署之「個別磋商條款」 第1行記載可知，被告於簽署系爭契約前，已清楚知悉系爭 不動產之詳細狀況，並基於自由意志，選擇享受承買系爭不 動產所得之鉅額利益，並同時承擔可能之風險，不容事後空 言否認。 ㈢被告於事前充分了解2次施工之風險而自行選擇簽約，然因 被告遲遲未依約交屋，原告即依照系爭契約約定，保有系爭 不動產原有樣貌，未進行2次施工。且原告於被告遲遲未依 約辦理交屋之際，當然亦不得擅自違約就系爭不動產進行2 次施工，被告事後指責原告違反契約約定，顯無理由且與事 實不符。被告委託律師來函解除系爭契約於法無據，不生解 除契約之法律效果。爰依系爭契約第7條約定及民法第179條 規定，請求被告給付買賣價金及返還原告為被告代墊之款項 等語。 ㈣並聲明： ⒈被告應給付原告230萬5,558元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5％計算之利息。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠原告同時以話術及行為，使被告相信系爭不動產可以作為住 宅使用，應認系爭契約雖明文記載系爭不動產不得作為住宅 使用，締約當事人即兩造之真意，係以住宅為買賣標的。原 告自始將系爭建案以豪宅方式推銷、出售，枉顧其基地土地 使用分區為第三種商業區，依臺北市都市計畫相關規定，完 全不得作為住宅使用，為民法第246條前段規定以不能之給 付為契約標的。系爭契約第60頁以下，明文將各樓層之「男 廁」、「女廁」、「茶水間」、「機房」等共有部分，改為 相鄰住戶之約定專用部分，亦足證系爭建案自始即設計作為 住宅使用，故無需於每個樓面之公共空間設置公用廁所、茶 水間、機房等設施。又系爭不動產可能遭強制拆除，構成民 法第354條規定為物之瑕疵，原告應依民法第359條規定負物 之瑕疵擔保責任，被告已於105年9月12日發函為解除系爭契 約之意思表示。 ㈡原告以話術與書面契約不同內容之銷售手法與消費者締結房 屋預定買賣契約，待房屋建成、銀貨兩訖後，如有消費爭議 就拿出書面契約主張其已盡告知義務，消費者是明知且自願 承擔風險，原告無需負擔瑕疵擔保責任，從此主管機關裁罰 、命拆除處分，皆與建商無關。此種行為顯然不應為法律所 容許。故原告在本案起訴主張系爭房屋預定買賣契約為有效 ，並請求給付買賣價金之行為，應認為屬民法第148條第1項 規定明文禁止之權利濫用行為。 ㈢原告同意折讓交屋保留款，且原告所墊付之契稅等金額，被 告亦無需繳付，原告以本件訴訟請求被告給付上開已折讓或 免除之給付，自無理由。 ㈣並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事實（見本院卷第103頁）： ㈠被告由其夫蘇新宜代理，於102年10月8日與原告簽訂房屋預 定買賣契約書及磋商條款（即系爭契約），被告向原告購買 坐落臺北市○○區○○段○○○○○號土地之豐滙大樓編號第A5 棟第5樓，及地下第3層平面式停車位編號25、26、27號車位 3個（即系爭不動產），買賣價金共計1億3,915萬元，原告 已移轉過戶系爭不動產予被告，被告尚餘買賣價金139萬元 及原告代墊款91萬5,558元未付，共計230萬5,558元。 ㈡簽訂系爭契約前，被告於102年9月9日將系爭契約攜回審閱 19日。 ㈢兩造就系爭不動產尚未完成交屋手續。 四、兩造爭執之事項（見本院卷第103頁反面）： ㈠原告依系爭契約第7條第1款約定請求被告給付買賣價金139 萬元有無理由？ ㈡原告依民法第179條規定請求被告返還代墊款91萬5,558元有 無理由？ ㈢原告有無權利濫用之情形？ 五、法院之判斷： ㈠原告得依系爭契約第7條第1款約定請求被告給付買賣價金。 ⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領 標的物之義務。民法第345條、第367條分別定有明文。系爭 契約第7條付款條件約定：「除簽約款外，應依已完成之 工程進度所定房屋價款付款明細表（如附件二）之規定於各 階段工程完工後繳款，其每次付款間隔日數應在二十日以上 。甲方（即被告）應依房屋價款付款明細表（如附件二）之 約定繳款，並於乙方（即原告）通知繳款七日內，以現金或 即期支票…或匯款方式，逕向乙方指定之繳納地點或銀行專 戶，按期如數一次繳清。」，系爭契約第17條交屋通知期限 第3項約定：「甲方應於收到交屋通知日起七日內配合辦理 交屋手續，甲方如逾乙方通知交屋日起十五日，仍未辦理交 屋手續者，乙方不負保管責任，除開始計算本戶房屋保固期 外，屆期所產生之一切費用概由甲方負責。但可歸責於乙方 時，不在此限。」（見本院卷第13頁、第29頁）。原告依系 爭契約通知被告辦理交屋，被告無正當理由拒絕受領，亦未 合法解除系爭契約（詳如下述），依照上開契約約定，應給 付剩餘139萬元之房屋價款。 ⒉次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探 求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院17年上字 第1118號判例可參。被告抗辯：系爭不動產坐落基地屬第三 種商業區，系爭不動產不得作為住宅使用，系爭契約係以不 能之給付為標的，有民法第246條無效之情形，且屬物之瑕 疵，其已依民法第359條規定解除系爭契約云云。經查： ⑴系爭契約第2條房屋標示及停車位規格第1項房屋坐落約定： 「㈠坐落臺北市○○區○○段○○○○○號壹筆土地（下稱本基 地，如因合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理產權 登記）上預定興建【豐滙】大樓，為建築主管機關核准97年 3月28日97建字第0130號建造執照…本基地之土地使用分區 為娛樂區（供娛樂購物中心使用），本基地面積及本契約房 屋之土地持分等有關事項詳如甲方與所購房屋之土地持分出 賣人所簽訂之土地預定買賣契約書所載。㈡乙方業已清楚告 知甲方，甲方並已充分認知，本基地之土地使用分區為娛樂 區，供娛樂購物中心使用，依都市計畫法相關法令所載，本 基地內所興建之建築物，其用途應以購物商業、休閒娛樂之 使用為主，不准許作為住宅使用，且應比照臺北市土地使用 分區管制規則第三種商業區之使用組別。㈢本基地上所興建 之建築物，其建物用途…地上五層至六層為娛樂服務業…均 非供一般住宅使用，而不得供作住宅或其他違反都市計畫法 之使用，甲方於購買時，均已了解本大樓建築物之規劃（非 住宅）…」（見本院卷第8頁、第9頁），經被告代理人蘇新 宜於上開條文下方之甲方確認簽章欄位代理被告簽名確認。 ⑵又兩造就買賣系爭不動產關於房屋及土地預定買賣契約書之 貸款約定簽署個別磋商條款約定：「因本案房屋使用為一般 零售業（甲組）、金融保險業、娛樂服務業及一般事務所不 得辦理國宅、勞工及其他政策性優惠貸款…甲方經乙方明確 告知後仍同意採此項個別磋商條款。」並經蘇新宜代理原告 簽名蓋章確認（見本院卷第55頁）。足認被告於簽署系爭契 約時，已清楚明瞭系爭不動產坐落基地為娛樂區，其所購買 建物樓層用途為娛樂服務業，不得作為一般住宅使用。 ⑶證人蘇新宜雖到庭具結證稱：伊為被告之配偶，被告簽約購 買系爭房地由伊代理簽約，被告確定簽約購買系爭房地前， 伊有全程參與看屋及與銷售人員接洽等全部過程，系爭房地 買賣契約第2條第1項第2款、第3款契約文字及契約磋商條款 ，上面的簽名筆跡是由伊親簽，蓋章也是伊蓋，被告授權伊 簽約，契約審閱部分記載屬實，簽訂磋商條款時的具體情況 並沒有磋商，直接叫伊簽名蓋章，伊不知道系爭房地依法不 得作為住宅使用，因為那時銷售人員即代銷公司人員，說沒 有問題，其直接跟伊說這房子是當住宅使用，當住宅在賣， 還給伊看一份報導，說原告老闆要留兩戶自己住，伊在銷售 現場參觀時有看到樣品屋，樣品屋的形式是三房兩廳住宅使 用的房子，伊簽約前至少去了兩次銷售現場，包含簽約那次 ，兩次外觀都是鐵皮鐵門關起來，伊問為何如此，代銷小姐 隨便跟伊回答說因為是租借的所以不能讓他人看到，伊最高 學歷及經歷是文化大學觀光系畢業，自己開貿易公司外銷， ，這不是伊第一次買房，先前曾幫伊兄姊買住宅兩次，自己 住的房子是家裡祖產蓋起來，伊父親蓋給伊的等語（見本院 卷第121頁反面至第123頁）。又系爭契約契約審閱權記載： 「本契約於中華民國102年9月19日經甲方攜回審閱十九日（ 契約審閱期間至少五日）有關雙方權利義務均已充分了解無 誤。」（見本院卷第8頁）。是以證人蘇新宜係大學畢業且 經營外銷貿易公司，為具有相當智識程度之人，前有兩次代 理親人購屋經驗，此為第3次代理他人購買不動產，復將系 爭契約攜回審閱期間達19日，並親自於系爭契約簽名蓋章， 堪認已充分瞭解本件買賣之標的物即系爭不動產法定建築用 途為娛樂服務業，坐落基地係第三種商業區，不得作為一般 住宅居住使用。 ⑷被告抗辯：系爭契約附件8共用部分約定專用區域分管協議 書約定將各樓層之男廁、女廁、茶水間、機房等共有部分， 改為相鄰住戶之約定專用部分，足證系爭不動產自始設計作 為住宅使用云云。惟查，依被告提出之約定專用分管區域範 圍示意圖所示（見本院卷第115頁），系爭不動產之5、8層 公共區域設置有男廁、女廁及茶水間，與一般供住宅使用之 建築圖說係將廁所、廚房或茶水間設置於各住戶專用部分有 所不同。又系爭契約附件8共用部分約定專用區域分管協議 書第1條固約定：「甲方購買本契約各房屋時，已清楚知悉 並同意，基於本大樓各戶管理使用及安全上各方面之考量本 大樓地上二層至十一層各層如建造執照核准圖面所示之『男 廁』、『女廁』、『茶水間』、『機房』依下列第一款至第 三款之方式，分別約定由各鄰接之戶別專用維護管理，甲方 暨本大樓全體區分所有權人並同意遵守下列約定事項…本大 樓編號A棟地上三層至地上十層，各層如建造執照核准圖面 所示之『男廁』約定由各該層編號A2戶專用並維護管理…『 茶水間』約定由各該層編號A1戶專用並維護管理…『機房』 約定由各該層編號A5戶專用並維護管理…」（見本院卷第 112頁、第113頁）。按約定專用部分係指公寓大廈共用部分 經約定供特定區分所有權人使用者。公寓大廈共用部分不得 獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專 用部分：公寓大廈本身所占之地面。連通數個專有部分 之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道 、防火巷弄。公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地 板及屋頂之構造。約定專用有違法令使用限制之規定者。 其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可 或缺之共用部分。公寓大廈管理條例第3條第5款、第7條分 別定有明文。則兩造就被告買受之系爭不動產約定「男廁」 、「女廁」、「茶水間」、「機房」等共有部分由特定區分 所有權人專用，尚與公寓大廈管理條例上開規定無違，不得 以兩造就共有部分約定為專用即認系爭不動產規劃設計為住 宅用途。 ⑸按民法第246條第1項前段規定，以不能之給付為契約之標的 者，其契約為無效，所稱不能之給付，係指依社會通常觀念 ，債務人應為之給付，自始不能依債務本旨實現之謂（最高 法院88年度台上字第2023號裁判可參）。又物之出賣人對於 買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時 無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或 契約預定效用之瑕疵。民法第354條定有明文。被告雖抗辯 ：原告同時以話術及行為，使被告相信系爭不動產可以作為 住宅使用，可認兩造之簽訂系爭契約之真意，係以住宅為買 賣標的云云，並舉證人蘇新宜證述：建案現場有3房兩廳形 式的樣品屋，現場銷售人員稱系爭不動產是當住宅使用，當 住宅在賣等語。惟查，證人蘇新宜與被告為配偶關係，全程 代理被告簽訂系爭契約及付款洽商事宜，利益攸關甚鉅，所 言尚非無疑；而寰鼎開發建設股份有限公司副理即證人陳桂 婉到庭具結證稱：寰鼎開發建設股份有限公司和原告是關係 企業，伊工作內容是業務部門，會協助原告處理業務方面所 有事情，因為，伊知道系爭建案銷售現場的狀況，沒有樣品 屋，這個案子沒有辦法做樣品屋，伊銷售的房子就是毛胚而 已，讓客戶自由發揮，隔間交給客戶自己做，伊不可能讓代 銷人員說系爭不動產可以當住宅使用，當住宅在賣，本件給 代銷甲桂林公司銷售，伊希望代銷人員在銷售的時候不能亂 講，所以這件建案比較特別的是保留代銷傭金的百分之一， 在客戶交屋完成後，最後伊才給付保留款給代銷人員等語（ 見本院卷第131頁反面至第133頁）。是以由系爭不動產銷售 情形尚難認代銷人員有將系爭不動產以住宅銷售之情形可言 。原告於104年5月21日寄發交屋通知書予被告，主張系爭不 動產工程已全部完工，並過戶完成，請被告即日與原告約定 辦理交屋程序，有交屋通知書可稽（見本院卷第50頁），無 給付不能之處，亦無滅失或減少系爭不動產價值之瑕疵，復 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。是原告引 據民法第246條規定，主張系爭契約無效，並依民法第359條 規定主張系爭不動產有瑕疵，均不可採。 ㈡原告依民法第179條規定請求被告返還代墊款91萬5,558元有 理由。 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。民法第179條定有明文。本件原告為被告利益代墊包含 「土地建物移轉代辦費」等共計91萬5,558元之費用，有交 屋結算明細表為佐（見本院卷第51頁），且為被告所不爭執 （見兩造不爭執事項㈠），原告未曾同意免除被告此一不當 得利債務（詳如下述）。從而，原告依照民法第179條規定 請求被告返還其所受利益91萬5,558元，即為可採。 ㈢原告本件請求無權利濫用之情形。 系爭契約第2條第1項第2款、第3款，及房屋及土地預定買賣 契約書之貸款約定個別磋商條款，明確揭示本件買賣標的為 一般零售業、金融保險業、娛樂服務業及一般事務所，與一 般社會交易通念之住宅，有所不同，經被告明確瞭解並就系 爭買賣標的物達成合意後，始由蘇新宜代理被告於系爭契約 及個別磋商條款簽名蓋章，成立系爭契約。則原告依系爭契 約第7條約定請求被告給付買賣價金，及依民法第179條規定 請求被告返還原告代墊款項，自無被告所抗辯之權利濫用可 言。 ㈣被告雖抗辯：原告曾經同意免除其就系爭契約所負之買賣價 金債務及返還原告代墊款之債務云云。惟查，證人陳桂婉證 稱：這個案子的專案人員多次用電話催促被告或蘇新宜辦理 交屋，結清230萬元的尾款，從頭到尾都是蘇新宜出面在談 ，有一次他主動打電話要求會面談交屋的事，時間是106年8 月28日在工地的現場的銷售中心談，伊和本案的承辦人員一 起去，要求他給付230萬元，他拿來他的利息單計算一些數 字給伊等看，他計算數字要伊等給他折價總價12％，大約是 1,000多萬元，伊沒有權限代表原告公司承諾蘇新宜及被告 無須給付後續款項230萬元，原告公司不可能答應，伊也沒 有答應，伊不曾對蘇新宜說買賣房屋代書、契稅尾款都不要 收了這些話等語（見本院卷第131頁反面至第133頁）。是以 無從證明原告曾經免除被告就系爭契約所負之買賣價金債務 及返還原告代墊款之債務，被告所辯，不足採信。 六、綜上所述，兩造間系爭契約合意之買賣標的物為非供住宅使 用之建築物，原告請求交付系爭不動產非給付不能或有瑕疵 之物，系爭契約有效成立，被告不得解除系爭契約，原告復 未免除被告給付價金及返還代墊款之債務。從而，原告依系 爭契約第7條第1項約定及民法第179條規定請求被告給付230 萬5,558元，及起訴狀繕本送達翌日即106年10月17日（見本 院卷第62頁）起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。 兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假 執行，經核無不合，應予准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及所提出之證 據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐 一詳予論駁之必要，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 5 月 8 日 民事第八庭 法 官 徐淑芬 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 5 月 8 日 書記官 賴竺君