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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第5022號 原　　　告　食祿軒餐廳股份有限公司 法定代理人　王惠民 訴訟代理人　羅惠民律師 被　　　告　泉金股份有限公司 法定代理人　柯漢川 訴訟代理人　張仁興律師 　　　　　　劉庭伃律師 上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國107年12月4日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告與被告簽租賃契約書，向被告承租臺北市○○○路○○號 地下一樓、一樓及99號地下一樓、二樓（下合稱系爭租賃物 ），租期自民國101年5月1日起至114年7月31日止，原告並 依租賃契約約定交付被告押金新臺幣（下同）3,000萬元， 及停車位押金9萬元，共計30,090,000元。嗣兩造於106年7 月31日簽訂合意終止租賃契約協議書（下稱系爭終止協議書 ），合意終止系爭租賃契約，並於系爭終止協議書第10條約 定：「關於甲（即被告）乙（即原告）雙方所簽訂之系爭租 賃契約及本協議中，乙方應給付予甲方之金額，甲方得隨時 以押金扣抵之。經扣抵後之押金如有餘額者，甲方在全部契 約及本協議履行完畢且均無待解決事項後，乙次無息返還乙 方…」。 ㈡依系爭終止協議書第2條約定，將系爭租賃物分為三部分， 分期回復原狀返還並終止：⒈門牌號碼臺北市○○○路○○號 1樓。⒉門牌號碼臺北市○○○路○○號地下1樓、99號地下1 樓及地下室編號94、85、100號停車位。⒊門牌號碼臺北市 ○○○路○○號2樓。第1、3部分已分別於106年7月31日、106 年8月17日完成回復原狀並點交返還被告。至於第2部分，歷 經106年8月22日初驗、106年8月29日複驗、106年8月31日複 驗，依106年8月31日複驗紀錄記載：「復興北路97、99號地 下1樓之先前缺失改善部分，尚有8月22日初驗紀錄之第3、4 、5項未改善完成，其餘部分同意改善結果。另8月29日之缺 失項目部分，僅裝修材料證明尚未開立。（廠商表示將一次 全部含B1、1、2樓開立證明），其餘缺失均已改善完成。」 ，然106年8月22日初驗紀錄之第3、4、5項為小型冷風機濾 網安裝、12-13 line/Gline配電盤盤內清潔、線架線路整理 ，此等缺失為輕微容易改善之缺失，原告隨即改善後，被告 復提出尚有其他初驗複驗皆為提出之缺失，拒絕驗收點交。 是被告以初驗複驗未提出之缺失，甚且非契約所約定之品質 、項目拒絕驗收點交，顯係故意使條件不成就，依民法第 101條第1項規，應視為條件已成就，則第2部分應視為於106 年8月31日驗收點交完成。又第2部分中地下室編號94、85、 100號停車位已於106年8月31日確認驗收及點交返還予被告 ，且前開地下室停車位租金原告亦已給付至106年8月31日。 ㈢依系爭終止協議書第7條約定，自106年8月1日起至各該部分 租賃物點交日止，原告仍應給付租金予被告（營業稅另計） ，而第1部分租賃標的物原告已於106年7月31日點交返還， 無須給付額外租金；第2部分租賃標的物原告於106年8月31 日點交返還，使用31日，每日租金為13,135元，共計407, 200元，加計營業稅原告應給付被告為427,560元；第3部分 租賃標的物已於106年8月17日點交返還，原告使用17日，每 日租金為27,642元，共計469,914元。又依系爭終止協議第8 條約定原告應給付被告9,336,300元（營業稅另計）之提前 終止租約違約金。是原告應給付被告10,724,084元（計算式 ：427,560元＋493,409元＋9,803,115元＝10,724,084元） 而原告已給付被告押金30,090,000元，依系爭終止協議第10 條約定扣抵後，被告應返還金額為19,365,916元（計算式： 3,090,000元－10,724,084元＝19,365,916元），因被告已 於106年9月26日給付原告15,003,382元，尚餘4,362, 534元 未給付，爰依系爭租賃契約、終止協議第10條約定，提起本 件訴訟等語。 ㈣並聲明：⒈被告應給付原告4,362,534元，及自起訴狀繕本 送達翌日起算至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉ 原告願供擔保，請宣告准為假執行。 二、被告則以： ㈠原告於99年2月27日向被告承租系爭租賃物，租賃期間自99 年8月1日起至114年7月31日止共15年，租金採分階段漸次調 整之方式以利原告穩健經營，雙方並簽訂有租賃契約書在案 ；嗣101年4月30日因原告內部股東間之改組，兩造續再為合 意確認，再度就相同標的、期間及所載契約條件等，再度簽 署系爭租賃契約；另兩造於105年5月4日對於系爭租賃契約 關於回復原狀之認定程度及標準，再為增定補充租賃合約以 為憑據。然原告基於營運考量，其在尚有8年始為屆期之履 約期間提出終止租約之調解協商，經被告諒解善意回應，兩 造於106年7月31日簽定系爭終止協議。 ㈡關於系爭租賃物之復原工程（下稱系爭復原工程），兩造於 系爭終止協議書第3條、第4條定有明文約定，應由監造單位 即碩鋐工程顧問有限公司（下稱碩宏公司）認定之。而依碩 鋐公司分別於106年8月22日初驗、106年8月29日複驗及106 年8月31日第二次複驗，仍然尚有「空調冰水送/回水主幹管 路分支至B1F層，其空調分支管路系統沿用既有管路徑及管 徑（管徑約6吋及路徑約25M），其管路路徑及高程過低，導 致99-97號B1F層天花板高度不足（相較租屋前低約20-25CM ）；空調冰水送/回水主幹管路分支至B1F層，其管徑及路徑 請依原始位置復原；梯廳區域空調箱及非原大樓既有管路請 拆除；裝修等材料證明尚未開立」等缺失均未為改善。又關 於驗收缺失部分，被告復在106年9月13日再度通知告知復原 義務尚有「⒈冰水送及回水主幹管路分支至地下一樓部分， 其管路沿用原商場自設既有管路（管徑6吋且管路設置高度 較低），故造成目前復原之天花板高度過低，嚴重影響室內 空間，且與原雙方協議書附件圖所示之管路位置差異甚大。 ⒉梯廳區天花板上方尚有原商場之設備如空調箱及風管與管 線等未拆除，嚴重影響公共區及本97及99號之門面。⒊廁所 部分請依管理委員會之指示依原面積復原，男女廁間之隔牆 並需依其指示完整隔至樓板頂並以實牆處理以維個人使用之 隱私。4.裝修等材料證明尚未開立」等缺失，嗣復在106年8 月18日結算扣抵押金後，被告同意先為給付押金餘額15,003 ,382元，惟原告當時仍未依協議踐行系爭復原工程復原義務 。 ㈢而系爭復原工程業經碩宏顧問公司依系爭終止協議書第3條 認定減價金額為2,014,565元。又系爭租賃物地下一樓迄至 107年2月5日完成驗收，除依協議扣抵租金等外，自106年10 月1日起至107年2月5日止，依系爭終止協議第7條第2款約定 計算每日租金為26,270元。綜上結算，原告所繳納之保證金 業均全額為扣抵，被告除無須返還原告任何款項外，依上開 條款等約定，原告尚應給付被告1,775,811元。是原告請求 顯無理由等語，予以置辯。 ㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，請准供擔保 免假執行。 三、兩造於99年2月27日就系爭租賃物簽立租賃契約書，租賃期 間為99年8月1日起至114年7月31日止，共計15年，第15條終 止約定：「㈠於租賃期間，乙方（即原告）如有積欠租金逾 2個月，經甲方（即被告）以書面催告逾7天仍未付清積欠之 租金及遲延利息，或乙方有其他任何違約或不履行等情事， 經甲方以書面催告逾10天，仍未補正並賠償甲方租賃終止前 因此所受損害者，除遲延利息以及原違約之損害賠償外，乙 方應另加計給予甲方相當於本約當時3個月租金金額之懲罰 性違約金，同時甲方並有權隨時終止租約。㈡於租賃期間， 乙方如有破產、重整、解散、負責人失聯或財產被強制執行 等任一情事，甲方得不待催告，逕以書面通知乙方終止租約 並逕行收回全部租賃物，甲方不負任何損害賠償責任，甲方 租賃終止前所受損害或所失利益，並得求償。㈢因前二項期 前終止契約者，甲方租賃終止前所受損害及所失利益，乙方 應賠償之。」，第16條租賃標的之返還約定：「㈠於租約租 期屆滿或租約因有前條原因經甲方期前終止時，乙方應於其 終止日前拆空其所有裝修及設備（包括但不限於乙方所施作 之固定物、隔間、裝修、傢俱、營業設備、廚房設備）恢復 使照分戶隔間，並清除所有廢棄物，清潔租賃標的，於租期 屆滿日或期前終止當日將租賃標的返還甲方。如乙方未如期 依前開規定騰空全部租賃標的，甲方有權，但非義務，代乙 方履行該騰空之義務，其因此所生之全部成本與費用皆應由 乙方之押租金中扣除，乙方絕無異議，且如有任何乙方遺留 未遷出之物品，視為乙方已拋棄其所有權，任由甲方處置， 甲方得以廢棄物處理，費用由乙方負擔，或無償取得其所有 權，乙方不得對甲方為任何價金、有益費用或損害賠償等之 請求。㈡乙方如未於租約租期屆滿日或期前終止日完成本條 第1項所規定之義務並將租賃標的返還予甲方，自租約租期 屆滿或期前終止之日起，每逾一日，乙方應給付甲方相當於 租約租期屆滿或期前終止當時之租約日租金2倍為每日之逾 期違約金，此外管理費暨其他各項費用等應照常支付，迄至 履行完成並將租賃物返還甲方之日止。甲方亦有權，但非義 務，在認為適當時機，逕自開鎖進入租賃標的（包括次承租 部分），而為前項代履行等行為，並得視為點交租賃標的， 但視為點交不影響甲方其他損害賠償等請求權。」；嗣兩造 於101年4月30日簽立租賃契約書，前言記載「雙方已於99 年2月27日簽訂租約在案（原租約與本約未牴觸之部分仍為 有效且為延續），現雙方同意另行簽訂本約並辦理公證」， 本契約第14條、第15條之約定與原契約第15條、第16條約定 大致相同；兩造再於105年5月4日簽訂補充租賃合約，係為 釐清原租約第15條第1項租期屆滿或期前終止時，乙方回復 原狀義務之程度及標準，並記載原租約第15條增列第3項： 「乙方於其終止日前應負將租賃標的依本條第1項回復原狀 之義務，其回復原狀之程度及標準，依本補充合約附件1及 附件2所示之照片、圖示及『復興北路97-99號恢復工程』內 容為基準。回復原狀之方式、工法等，應符合相關法規及大 樓管理規約等規範，甲方並盡力協助乙方向通商大樓管委會 協調辦理，以完成回復原狀。」，有租賃契約書、補充租賃 合約在卷可憑【見本院106年度北簡字第13403號卷（下稱北 簡卷）第109至134頁】。兩造上開於99年2月27日、101年4 月30日所簽立租賃契約書及105年5月4日所簽訂之補充租賃 合約均係基於原告積欠租金或有特殊事由而期前終止契約， 並未基於兩造合意終止租賃關係此一事由，是兩造間本案合 意終止契約後回復原狀之權利義務關係即與上開契約均無涉 ，合先敘明。 四、得心證之理由： ㈠原告分別於106年7月31日、106年8月17日依系爭終止協議書 約定將第1部分門牌號碼臺北市○○○路○○號1樓、第3部分 門牌號碼臺北市○○○路○○號2樓完成回復原狀並點交返還 被告，有點交確認書存卷可參（見北簡卷第84、85頁）。至 第2部分門牌號碼臺北市○○○路○○號地下1樓、99號地下1 樓及地下室編號94、85、100號停車位則歷經106年8月22日 初驗、同年月29日複驗、同年月31日確認是否改善等會議， 是本案應先判斷原告是否已履行系爭終止協議書之義務？ ⒈兩造於106年7月31日簽訂系爭終止協議書，第3條第1項約 定：「乙方應將系爭租賃物回復至如附件之『施工圖』原 狀（包括截油槽應回復為停車位原狀），且經甲方驗收合 格，所需費用及相關程序等均應由乙方負責處理及負擔， 並應符合相關法規及大樓管理規約與安全等規範。『施工 圖』未載明部分，應以105年5月4日『補充租賃合約』之 附件1、附件2所示照片、圖示及『復興北路97-99號恢復 工程』內容為基準，規範不清、疑義或有所牴觸者，應依 監造單位碩鋐工程顧問有限公司（下稱碩鋐公司）之解釋 為之。」【見本院106年度北簡字第13403號卷（下稱北簡 卷）第136頁】。是原告應將系爭租賃物回復至施工圖原 狀，且經被告驗收合格，施工圖未載明部分需以105年5月 4日『補充租賃合約』之附件1、附件2所示照片、圖示及 『復興北路97-99號恢復工程』內容為基準，規範不清、 疑義或有所牴觸者，應依碩鋐公司之解釋為準。 ⒉證人即碩鋐公司負責人招鴻鈞107年10月23日到庭證稱： 碩鋐公司專業於工程管理及監造，伊受被告委託負責監造 ，本案是一個復舊工程，圖說的拆除復原範圍線是基準， 但監工時也要看參考所有圖說及現地的狀況，碩鋐公司 106年11月17日以碩字第1061117001號函暨附件（下稱系 爭函文）回覆被告，依系爭函文之附件照片11（本院卷第 25頁）所載，碩鈜公司表示廁所部分請依管委會之指示依 原面積復原，男女廁間之隔牆並需依其指示完整隔至樓版 頂並以實牆處理以維個人使用之隱私，圖說並沒有標示男 女廁間之隔牆是否要到樓板頂，這部分就應該回到我們監 造的職權，依我們的建議為主，BR-3.11、3.21這兩張圖 都沒有註明詳細尺寸，此時就應按照協議按監造方指示辦 理，圖說隔間牆部分，在BR-3.11上面記載是輕鋼架、雙 面封9MM水泥板，在106年8月24日前大樓管委會就已經告 知雙方，隔間牆需用實牆封到底的方式，被告亦於106年8 月24日發函給原告（證人當庭提出函文，並提示兩造後附 卷，見本院卷第203頁）告知此事，原告之廠商施作與公 證圖BR-3.11右下角說明有所不同，原告廠商所施作的矽 酸鈣板與公證圖說有90％相似，廠商沒有施作止水墩；系 爭函文說明二表示冰水送及回水主幹管路分支至地下一樓 部分，其管路沿用原商場自設既有管路，造成目前復原之 天花板高度過低，與原雙方協議書附件圖所示之管路位置 差異甚大（見本院卷第14頁），而系爭函文之附件AC07圖 （本院卷第20頁）備註雖說明：「1、F/C，AHU設備及冰 水管平面圖僅供參考，實際數量及配管路徑（含尺寸）以 現場為主。2、空調排水原則接既有大樓空調排水系統， 完工後依現場實作配置修正空調排水完工圖」，但仍應以 該圖為主，備註說明為輔或參考，這張圖下面標示：「大 樓空調管下緣離地面293 CM」，所以必需按照這個高度使 復舊的管路銜接大樓既有管線於此高度上，所以備註上才 會記載：「2、空調排水原則接既有大樓空調排水系統， 完工後依現場實作配置修正空調排水完工圖。」，而圖上 「送風機冰水管改接至大樓既有冰水管」之記載，即代表 依圖改接至大樓既有冰水管之高度即為離地293公分；又 關於天花板高度部分，公證圖並沒有記載天花板要多高， 伊參考二個依據後認為天花板的高度過低，一是的AC07圖 主管下緣離地面293公分，反推天花板的高度，二是這棟 大樓有原先的天花板位置高度，碩鋐公司幾乎每天都有派 員去現場監工，總共有3個人參與本案，並於106年8月10 日用電子郵件告知原告的葉副理及被告，內容如今日庭呈 之E-MAIL，裡面就有說到天花板過低的問題，被告亦於 106年8月24日以函文告知原告公司此事（證人當庭提出電 子郵件內容及函文，即被證12附件01，見本院卷第116- 121頁）；公證圖上有復舊範圍，依據系爭終止協議書附 件AC07該梯廳的位置是在「拆除復原範圍」線的上方，而 公證圖DE-3.1（見北簡卷第31頁）是地下一樓，DE-3.1圖 上有標示「此區拆除及復原圖說另詳」，所表示「另詳」 即係指下張圖BR-3.11（見北簡卷第32頁），原商場之設 備如空調箱及風管與管線等未拆除之位置在公共區域梯廳 （圖上標示：新作雙開玻璃門）的位置，因為廁所已經附 圖進來做公證即BR-3.11、3.21（見北簡卷第32、33頁） ，所以伊認為梯廳及廁所均屬公共區域，也是屬於必要回 復的範圍等語（見本院卷第197至200頁）。 ⒊既原告對於男女廁間之隔牆、系爭函文附件AC07圖之管線 、天花板高度、梯廳是否屬系爭復原工程範圍等節，認系 爭終止協議書暨附件施工圖未載明，證人招鴻鈞亦證稱此 部分施工圖未載明，且原告亦未舉證證明105年5月4日『 補充租賃合約』之附件1、附件2所示照片、圖示及『復興 北路97-99號恢復工程』有就此部分為約定，即屬系爭終 止協議書第3條所稱規範不清、疑義之狀況，依系爭終止 協議書約定應由碩鋐公司解釋之，證人招鴻鈞即認此部分 均屬系爭復原工程，如上所證，是此部分應屬原告復原之 義務。而系爭租賃物第2部分復原工程，碩宏公司分別於 106年8月22日初驗、同年8月29日複驗及8月31日第二次複 驗，仍然尚有下列缺失等均未為改善：⑴空調冰水送/回 水主幹管路分支至B1F層，其空調分支管路系統沿用既有 管路徑及管徑（管徑約6吋及路徑約25M），其管路路徑及 高程過低，導致99-97號B1F層天花板高度不足（相較租屋 前低約20~25CM），⑵空調冰水送/回水主幹管路分支至 B1F層，其管徑及路徑請依原始位置復原，⑶梯廳區域空 調箱及非原大樓既有管路請拆除，⑷裝修等材料證明尚未 開立；另關於驗收缺失部分，被告亦於106年9月13日通知 原告復原義務主要缺失尚有：⑴冰水送及回水主幹管路分 支至地下一樓部分，其管路沿用原商場自設既有管路（管 徑6吋且管路設置高度較低），故造成目前復原之天花板 高度過低，嚴重影響室內空間，且與原雙方協議書附件圖 所示之管路位置差異甚大，⑵梯廳區天花板上方尚有原商 場之設備如空調箱及風管與管線等未拆除，嚴重影響公共 區及本97及99號之門面，⑷廁所部分請依管委會之指示依 原面積復原，男女廁間之隔牆並需依其指示完整隔至樓板 頂並以實牆處理以維個人使用之隱私，⑷裝修等材料證明 尚未開立，有106年8月31日會議紀錄、106年9月13日被告 函文暨碩鋐公司8月31日複驗缺失說明（見北簡卷第139至 145頁），是原告就第2部分確實未履行系爭終止協議書之 義務。 ㈡原告請求返還押金是否有理由？ ⒈系爭終止協議書第3條第2項約定：「乙方施工完成後，應 提出完整竣工圖交付甲方，並通知甲方進行驗收。就驗收 合格與否，雙方應尊重碩鋐公司之意見。驗收合格者甲方 應簽認同意；驗收不合格者，乙方應在期限內改善完畢並 通知甲方複驗，迄至合格時。經二次複驗後仍無法合格者 ，甲方就無法改善部分得主張減價收受；經甲方認定無法 改善部分，由甲乙雙方議定價值，逕由押金中抵扣之，如 無法達成合意，該部分之價值由碩鋐公司認定之。」（見 北簡卷第136頁），因兩造就減價收受無法合意，即由碩 鋐公司依該條項約定認該減價收受之總額為2,014,565元 。 ⒉系爭終止協議書第7條約定：「自106年8月1日起至各該部 分系爭租賃物點交日止，乙方應依下列金額給付租金予甲 方（營業稅另計）：⑵第2部分：97、99號地下一樓每日 租金13,135元，三個停車位每日租金1,000元；但自106年 10月1日起至點交日止，97、99號地下一樓每日租金26, 270元，三個停車位每日租金2,000元，⑶第3部分：每日 租金27,642元」（見北簡卷第137頁）。經查，第2部分至 107年2月5日始完成驗收點交，有碩鋐公司107年3月20日 碩字第1070320號函可證（見本院卷第115頁），是原告應 給付被告第2部分106年8月及9月租金855,120元、106年10 月1日至107年2月5日租金3,530,688元；又第3部分於106 年8月17日點交完畢，如前所述，是原告應給付被告第3部 分106年8月1日至同年月17日租金493,409元。 ⒊原告給付被告押金共計3,009萬元，惟原告需給付被告⑴ 第3部分106年8月1日至同年月17日租金493,409元、⑵第2 部分106年8月及9月租金合計為855,120元、⑶3個月違約 賠償金9,803,115元、⑷減價收受2,014,565元、⑸第2部 分106年10月1日至107年2月5日租金3,530,688元，是被告 應返還原告押金餘額為13,393,203元；然被告已於106年9 月26日先行返還原告押金15,003,382元，有被告106年9月 18日函文可參（見北簡卷第146頁），顯較被告應返還原 告押金餘額為多，是本件被告並無未返還原告押金餘額之 情，原告所請，即屬無據。 五、綜上所述，原告就第2部分未履行系爭終止協議書之義務， 且計算後被告並無未返還原告押金餘額之事，是原告請求即 無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即 失所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判 決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 108 年 1 月 15 日 民事第二庭 法 官 楊惠如 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 1 月 15 日 書記官 吳建元