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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 106年度訴更一字第26號 原　　　告　李國寧 訴訟代理人　鄧世榮律師 被　　　告　天程建設有限公司 法定代理人　余亭萱 兼 訴訟代理人　巫永隆 上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國107 年11月16 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、被告天程建設有限公司應給付原告新臺幣陸拾伍萬零伍佰元 ，及自民國一百零六年七月七日起至清償日止，按週年利率 百分之五計算之利息。 二、被告巫永隆應給付原告新臺幣捌萬肆仟元，及自民國一百零 六年七月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告天程建設有限公司負擔百分之二十五；被告 巫永隆負擔百分之三；餘由原告負擔。 五、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬元為被告天程建設有 限公司供擔保後，第二項於原告以新臺幣參萬元為被告巫永 隆供擔保後，各得假執行。但被告天程建設有限公司如以新 臺幣陸拾伍萬零伍佰元，被告巫永隆如以新臺幣捌萬肆仟元 ，為原告預供擔保，各得免為假執行。 六、原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分： 一、按第24條之合意管轄，如當事人之一造為法人或商人，依其 預定用於同類契約之條款而成立，按其情形顯失公平者，他 造於為本案之言詞辯論前，得聲請移送於其管轄法院；但兩 造均為法人或商人者，不在此限，民事訴訟法第28條第2 項 定有明文。依上開規定之立法意旨，係在保障因合意管轄而 受有不利之他造，自應准許受不利約束之他造得不受合意管 轄之限制，逕向具有法定管轄權之法院起訴。又按因消費關 係而向法院提起之訴訟為消費訴訟；消費訴訟，得由消費關 係發生地之法院管轄，消費者保護法第2 條第3 款、第47條 亦分別定有明文。查本件依兩造簽訂之預定房屋買賣契約書 第27條、預定土地買賣契約書第18條，固有約定如因本契約 所發生之消費訴訟，合意由臺灣苗栗地方法院為第一審管轄 法院（見本院106 年度訴字第1909號卷《下稱訴字卷》第24 、43、55、65頁），惟因上開合意管轄條款為定型化契約條 款，被告2 人復為法人及商人，原告則為一般消費者，並已 就該合意管轄條款爭執對其不利，是依上開說明，原告應得 不受該合意管轄約定之拘束。又本件兩造之簽約地點係在被 告2 人所委託訴外人約瑟不動產經紀有限公司（下稱約瑟不 動產公司）設於新北市新店區之銷售處，依消費者保護法第 47條規定，本院為兩造間消費關係發生地之管轄法院，原告 向具有法定管轄權之本院提起本件訴訟，於法尚無不合。 二、被告天程建設有限公司（下稱天程公司）之法定代理人原為 陳松竹，嗣於訴訟進行中變更為余亭萱，並經其具狀聲明承 受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀及經濟部民國106 年9 月22 日經授中字第10633562540 號函文附卷可稽（見本院卷第 101 至103 頁），核與民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項規定相符，應予准許。 貳、實體部分： 一、原告主張： ㈠被告2 人前在苗栗縣竹南鎮推出「天程匯鑽」建案，同時委 由訴外人黃家進（別名：帥過頭）及約瑟不動產公司代銷， 期間因黃家進對外散發「帥過頭房地產投資講座手冊」，以 「台積電來了，竹南漲3 倍」、「竹南大埔未來產值大爆發 」等文宣進行銷售宣傳，約瑟不動產公司之代銷人員亦向伊 宣稱「其代銷團隊保證在下個月調漲價格後，能夠幫客戶轉 讓其他買家」等語，致伊聽信其說詞，而於103 年11月間分 別以新臺幣（下同）197 萬元、196 萬元之價格，向被告天 程公司購買前開建案編號C 樓3 號預售屋（下稱C3房屋）及 D 樓6 號預售屋（下稱D6房屋）（以上均含車位），並分別 支付61萬元、63萬元簽約金；另又分別以412 萬元、432 萬 元之價格，向被告巫永隆購買C3房屋坐落土地即苗栗縣○○ 鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱C3土地，與C3房 屋合稱C3房地），及D6房屋坐落土地即苗栗縣○○鎮○○段 ○○○○○○○○○○號土地（下稱D6土地，與D6房屋合稱D6房地） ，並分別支付66萬元、69萬元簽約金。嗣於104 年年底，伊 聽聞其他購買者表示代銷人員早已確定台灣積體電路製造股 份有限公司（下稱台積電公司）不會進駐當地，而倘台積電 公司未進駐，該等預售屋之售價高於合理價格約3 分之1 等 語，伊始知被告2 人及其代銷人員係以上開不實訊息詐欺伊 ，藉以達到高價出脫建案之目的，遂於106 年1 月24日依民 法第92條第1 項規定，發函向被告2 人撤銷上開買賣之意思 表示。而上開房地買賣契約之意思表示既經伊撤銷，被告巫 永隆、天程公司所受領之135 萬元、124 萬元款項，即為無 法律上原因，依民法第179 條規定，自應返還予伊。 ㈡又縱認伊不得主張撤銷權，並因伊未於105 年1 月間依約繳 款而構成違約，惟參考與本件C3及D6房地所在相鄰且條件相 仿之房屋，於105 年10月至106 年5 月間之成交總價約在60 7 萬元至649 萬元之間，核與C3及D6房地總價相當等情，可 知倘被告2 人於105 年2 月至106 年5 月間再行出售C3及D6 房地，並未受有損失，且被告天程公司係從事不動產投資開 發之公司，依106 年之同業利潤標準為10% ；實務上在出賣 人同樣委由黃家進代銷之案例，亦有法院斟酌出賣人並無損 害以及建商、地主之資力、經濟地位均較優勢等因素一切情 狀，而將違約金酌減至房地總價3%，是考量上情，被告2 人 依約得沒收違約金達買賣總價之15% ，顯屬過高，應酌減至 買賣總價之5%，方屬合理。以此計算，被告巫永隆得沒收之 違約金為42萬2,000 元【計算式：（412 萬元＋432 萬元） ×5%＝42萬2,000 元】，仍應返還伊92萬8,000 元【計算式 ：66萬元＋69萬元－42萬2,000 元＝92萬8,000 元】；被告 天程公司得沒收之違約金為19萬6,500 元【計算式：（197 萬元＋196 萬元）×5 % ＝19萬6,500 元】，仍應返還伊10 4 萬3,500 元【計算式：61萬元＋63萬元－19萬6,500 元＝ 104 萬3,500 元】。為此，爰依不當得利之法律關係，求為 判決：㈠被告巫永隆應給付原告135 萬元及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告天 程公司應給付原告124 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢原告願供擔保，請准 宣告假執行。 二、被告則均以：雖有將「天程匯鑽」建案之不動產委託黃家進 及約瑟不動產公司進行代銷，然對於渠等如何銷售並不知情 。況原告所提出有關台積電公司設廠乙事為當時市場既有資 訊，代銷人員僅係將前開市場資訊轉達，並無施詐，原告主 張其係受詐欺而購置C3及D6房地云云，並非事實，其所為撤 銷行為自非適法。再者，原告提出之文宣內容有多處均標明 「投資」、「炒房」等文字，其仍一次購置兩戶房地，其購 屋絕非遭受一時之話術或誘惑影響，理應由原告自負投資風 險。又原告未正常繳款，且表明其不想買C3及D6房地而構成 違約，伊等已經先發存證信函解除兩造買賣C3房地、D6房地 之契約關係，並依照兩造簽訂之預定土地買賣契約書第16條 第2 項、預定房屋買賣契約書第24條第2 項約定，沒收買賣 總價款之15% 作為違約金。原告雖主張違約金比例過高云云 ，然原告購置C3及D6房地當時，國內房地產價格處於高峰， 當時每坪房地價格約為22.95 萬元，現因國內房地產不景氣 導致成交價格下降，近年內再行出售絕不可能超出當時之售 價，且其收受原告價款時已全額開立發票，現因原告違約， 其所繳納之營業稅5%及營業所得稅17 %均無法退回，此尚不 包含未另行出售前仍須負擔之管銷費用、貸款利息、房屋稅 及地價稅等等，故本件違約金並無過高之情形，原告請求酌 減違約金並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及 假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願提供擔保請准宣 告免為假執行。 三、兩造不爭執事項（見本院卷第108 頁正反面、第139 頁反面 ）： ㈠原告於103 年11月間向被告天程公司購買C3房屋及D6房屋， 並分別簽訂預定房屋買賣契約，約定C3房屋總價為197 萬元 （含車位）；D6房屋總價為196 萬元（含車位）。有預定房 屋買賣契約書影本在卷可稽（見訴字卷第7 至44頁）。 ㈡原告於103 年11月間向被告巫永隆購買C3土地及D6土地，並 分別簽訂預定土地買賣契約，約定C3土地總價為412 萬元； D6土地總價為432 萬元。有預定土地買賣契約書影本在卷可 稽（見訴字卷第47至66頁）。 ㈢被告2 人均委託訴外人約瑟不動產公司居間銷售C3房地及D6 房地。 ㈣被告2 人於106 年1 月18日以竹南科學園郵局號碼000017號 存證信函表示解除兩造C3房地及D6房地之買賣契約關係（見 臺灣高等法院106 年度抗字第948 號卷第20至21頁）。 ㈤原告於106 年1 月24日寄發台北體育場郵局第90號存證信函 （下稱系爭函文），向被告2 人撤銷C3房地、D6房地之房屋 及土地買賣契約之意思表示。有系爭函文及郵件收件回執等 件影本在卷可稽（見本院卷第56至58頁）。 ㈥原告就C3房地、D6房地已支付被告天程公司價金124 萬元； 支付被告巫永隆價金135 萬元；其後均未再依約給付價金予 被告2 人。 四、兩造爭點及本院之判斷： 原告主張其受被告2 人詐欺，並已依民法第92條第1 項規定 ，向被告2 人撤銷C3房地、D6房地買賣契約之意思表示，故 依民法第179 條規定，被告2 人各應返還所受領之價金；縱 認其無撤銷權，兩造約定之違約金比例亦應酌減至買賣總價 之5%，故被告巫永隆、天程公司仍應各別返還其中差額等節 ；為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠ 原告依民法第92條第1 項規定，向被告2 人撤銷C3房地、D6 房地之預定房屋及土地買賣契約之意思表示，是否合法？㈡ 承上，如不合法，兩造約定被告2 人得沒收房地總價款15% 之金額作為違約金，是否過高？原告依民法第252 條規定請 求違約金應酌減至房地總價款之5%，有無理由？㈢原告依不 當得利之法律關係，請求被告2 人各應返還所受領之買賣價 金，有無理由？如有，得請求之金額為若干？茲分述如下： ㈠原告依民法第92條第1 項規定，向被告2 人撤銷C3房地、D6 房地之預定房屋及土地買賣契約之意思表示，是否合法？ ⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示；但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可 得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1 項定有明文。 次按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定， 表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事 人，應就此項事實負舉證之責任。而所謂詐欺，係指欲使相 對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表 示者而言，倘行為人主觀上並無詐欺之意思，縱相對人之原 意思表示有錯誤，亦不能遽認係屬詐欺之行為（最高法院44 年台上字第75號、18年上字第371 號、56年台上字第3380號 判例意旨參照）。 ⒉查原告固提出載有「台積電來了，竹南漲3 倍」、「竹南大 埔未來產值大爆發」等語之廣告文宣、銷售人員名片、帥過 頭房地產投資講座手冊以及黃家進遭爆料揪團炒作苗栗竹南 房地產之網路新聞報導等件為證（見本院卷第46至55頁、第 121 至134 頁），主張其係遭被告2 人及其委託之銷售人員 詐欺，始向被告2 人購買C3房地、D6房地云云。然據證人即 約瑟不動產公司經理莊雅仁到庭證稱：公司確實有前揭廣告 文宣資料，但伊沒有向李國寧保證在該地區的房屋幾年內一 定會因為台積電公司進駐而漲價，投資這種東西不會有保證 ，伊僅有承諾如果房屋有漲價，可以代銷其他買家等語（見 本院卷第114 頁反面、第115 頁反面），已否認原告上開主 張；且觀諸原告所提上開廣告文宣及文件內容，其中關於未 來房價走勢部分，多係引用其他傳媒報導描述當時房市交易 熱絡之情況，或係轉述部分政府官員所述之希望或計畫，或 係引用明顯為帥過頭個人對未來提出預測之空泛投資口號， 並無具體承諾或保證台積電公司必於何時設廠或房價一定上 漲等資訊，原告稱約瑟不動產公司之代銷人員承諾或保證C3 及D6房地在下個月會漲價云云，核屬無據。甚且，原告所提 出上開廣告文宣中，亦有包含批評帥過頭「沒良心」之報導 ，足見上開資料已顯示投資之風險性，難認約瑟不動產公司 之代銷人員有施用詐術。況且，台積電公司迄今仍有進駐竹 南地區設廠之評估規劃，僅時間未定等情，有被告提出之聯 合報107 年9 月11日網路新聞報導（見本院卷第110 頁）附 卷可參，足見上開廣告文宣所載內容並非憑空捏造之不實訊 息。再者，被告已否認其對黃家進或約瑟不動產公司銷售人 員之銷售方式、資料及說服買家之內容知情，是依上開法律 規定及說明，原告自應舉證被告2 人於103 年間委由黃家進 及約瑟不動產公司銷售時，即已明知或可得而知渠等之行銷 手法，然據證人莊雅仁於本院證稱：對巫永隆的聯絡窗口是 帥過頭就是黃家進本人，我們公司是承接帥過頭給的資訊來 銷售等語（見本院卷第115 頁），而依原告所提黃家進遭新 聞媒體報導揪團炒作苗栗竹南房地產造成爭議之網路新聞報 導，均為107 年10月間之新聞報導，無從據以推論被告2 人 於買賣當時就上開情事係屬明知或可得而知，故原告就上開 法定要件既均未能舉證以實其說，自無從依民法第92條第1 項規定行使撤銷權，是原告主張其已向被告2 人撤銷購買C3 房地、D6房地之意思表示云云，於法未合，自屬無據。 ㈡兩造約定被告2人得沒收房地總價款15%之金額作為違約金， 是否過高？原告依民法第252 條規定請求違約金應酌減至房 地總價款之5% ，有無理由？ ⒈經查，兩造簽訂之預定土地買賣契約書第16條第2 項、預定 房屋買賣契約書第24條第2 項均約定：「買方（即原告）違 反有關『付款條件及方式』及其它合約規範違約事項之規定 者，賣方（即被告）得沒收依房地總價款15 %（最高不得超 過15 %）計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則 以已繳價款為限，買賣雙方得並得解除本契約。」（見訴字 卷第23頁、第54頁），而原告因未依約辦理銀行貸款及所有 權移轉登記，業經被告於106 年1 月18日以竹南科學園郵局 第17號存證信函通知原告解除買賣契約，並依合約之違約處 罰規定處理等情，有前開存證信函影本可稽（見臺灣高等法 院106 年抗字第948 號卷第20至21頁），且為兩造所不爭執 ，是依前揭約定，被告2 人抗辯其得依約沒收買賣總價款之 15%作為違約金等語，核屬有據。 ⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第252 條所明定；違約金是否相當，應依一般客觀事實、社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所 約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減， 並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院 82年度台上字第2529號民事判決）。此規定乃係賦與法院得 依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利 益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調 查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排 除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主 張及舉證責任。又違約金之約定，為當事人契約自由、私法 自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願 、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因 素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並 舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規 定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相 當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定 之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法 院93年度台上字第909 號民事判決）。 ⒊原告雖主張被告2 人沒收之違約金比例應酌減至房地總價款 之5%，方屬合理云云，並提出財政部核定之106 年度營利事 業各業所得暨同業利潤標準、105 年10月至106 年5 月間之 房地成交資料及臺灣苗栗地方法院105 年度重訴字第13號民 事判決等件影本為證（見本院卷第31至41頁、第59至61頁） 。然本院審酌上開同業利潤標準，關於不動產投資開發、興 建及租售同業利潤標準之淨利率為10% ，亦即原告如能履行 契約，被告2 人原可得預期之利潤約為C3房地、D6房地買賣 總價金之10% ，惟因原告違約，致被告2 人之獲利期待喪失 ，且被告2 人於解約後迄今尚未能處分C3房地、D6房地獲利 ，亦據其陳明在卷（見本院卷第83頁），衡以目前房價已較 兩造訂約當時明顯下跌，亦有被告2 人所提106 年2 月間不 動產買賣交易實價查詢資料（見本院卷第84至86頁）在卷可 參，其嗣後得否再以本件買賣總價之金額成交，尚屬未定之 數，況尚有未行出售前之利息損失，以及須負擔收受原告價 款時所繳納之相關稅賦，是綜合上情，堪認兩造約定被告2 人得沒收房地總價款15% 之金額作為違約金，與被告2 人因 原告違約所受之損害總額間，尚屬相當，難認有違約金過高 而應酌減之情事，故原告依民法第252 條規定，請求將違約 金之比例酌減至買賣總價款之5%，難認有據。 ㈢原告依不當得利之法律關係，請求被告巫永隆應返還135 萬 元、被告天程公司應返還124萬元，有無理由？ 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。查原告就C3房地、D6房地各已支付被告巫 永隆價金135 萬元、支付被告天程公司價金124 萬元等情， 為兩造所不爭執；又原告未依約付款而構成違約，經被告2 人於106 年1 月18日解除契約，並主張扣留前開房地總價款 15 %作為違約金，核屬有據，均如前述，則依上開規定，於 扣除被告巫永隆、天程公司依約得沒收之違約金後，被告巫 永隆所收之8 萬4,000 元【計算式：135 萬元－（412 萬元 ＋432 萬元）×15% ＝8 萬4,000 元】、天程公司所收之65 萬0,500 元【計算式：124 萬元－（197 萬元＋196 萬元） ×15 %＝65萬0,500 元】部分款項，已經因兩造預定土地買 賣契約及預定房屋買賣契約均遭解除，而無法律上原因，原 告依不當得利之法律關係請求被告2 人返還此部分款項，核 屬有據；逾此範圍之請求，則無理由。 五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告巫永隆給 付8 萬4,000 元、天程公司給付65萬0,500 元，及均自起訴 狀繕本送達翌日即106 年7 月7 日（見訴字卷第81頁、第82 頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由， 應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 六、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告 假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相 符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分 ，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 107 年 11 月 30 日 民事第六庭 法 官 石珉千 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 11 月 30 日 書記官 徐嘉霙