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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 106年度重訴字第1206號 原　　　告　雅祥生技醫藥股份有限公司 法定代理人　張鴻仁 訴訟代理人　盧柏岑律師 被　　　告　新北市政府 法定代理人　朱立倫 訴訟代理人　李承志律師 　　　　　　黃文承律師 上列當事人間請求簽訂買賣契約事件，本院於民國107年5月4日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項第1款、第2款定有明文；又民事訴訟法第255條第 1 項第 2款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追 加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在 社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資 料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性 ，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程 序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬 之（最高法院100年度台抗字第716號裁定意旨參照）。本件 原告起訴時，係依系爭4-1及4-2契約書，請求被告履約，起 訴聲明第一項原為：「被告就如附表1、附表2所示之土地及 建物應分別以售價新臺幣（下同）35,578,736元、35,368,5 76元與原告簽訂買賣契約。」。嗣原告於民國106年11月17 日具狀追加備位訴之聲明為：「被告就如附表1、附表2所示 之土地及建物應分別以售價35,578,736元、35,368,576元受 理原告執行租轉購。」。而就備位訴之聲明第一項原告對被 告等之請求權基礎並無不同，均係基於被告與原告間所簽訂 之系爭4-1及4-2契約書，請求之基礎事實並未改變，被告亦 已同意原告追加（見本院卷129頁、219頁），惟原告變更訴 之聲明，係於同一之基礎事實，且被告又已同意，則揆諸前 開說明，核無不合，應予准許。 貳、實體方面 一、原告起訴主張： ㈠原告與被告於102年6月27日就新北產業園區第二批標準廠房 編號丁棟4-2單元，門牌：新北市○○區○○路○○號4樓，計 1單元之廠房，簽定「租賃暨準購契約書」（下稱系爭4-2契 約書），約定契約標的為「丁棟4-2單元，門牌：新北市○ ○區○○路○○號4樓」（如附表1；下稱系爭4-2房地）。雙 方另於103年3月4日就新北產業園區第二批標準廠房編號丁 棟4-1單元，門牌：新北市○○區○○路○號4樓，計1單元之 廠房，簽定「租賃暨準購契約書」（下稱系爭4-1契約書） ，約定契約標的為「丁棟4-1單元，門牌：新北市○○區○ ○路○號4樓」（如附表2；下稱系爭4-2房地）。又系爭4-2 契約書第3條原約定：「一、契約標的簽訂本契約時，廠房 編號：丁棟4-2單元之售價為35,578,736元，以廠房售價之 年租率7%計算租金，乙方得享有第1年至第3年租金6折，第4 年至第6年租金8折之優惠，且於契約到期前執行租轉購。計 算租金自第二年起於契約公證日之相當日因經濟景氣或附近 地價變動，甲方得重新審定租金租率並調整之。」，而系爭 4-1契約書第3條第1項原係約定「一、契約標的簽訂本契約 時，廠房編號：丁棟4-1單元之售價為35,368,576元，以廠 房售價之年租率7%計算租金，乙方得享有第1年至第3年租金 6折，第4年至第6年租金8折之優惠，且於契約到期前執行租 轉購。計算租金自第二年起於契約公證日之相當日因經濟景 氣或附近地價變動，甲方得重新審定租金租率並調整之。」 。惟被告之代理人榮民工程股份有限公司（下稱榮民公司） 擬將系爭4-1契約書第3條第3項原定之「乙方執行租轉購時 ，乙方得享有第一年至第三年維持原租戶簽訂契約時之售價 」（即同條第1項之「售價為35,368,576元」）及系爭4-2契 約書第3條第3項原定之「乙方執行租轉購時，乙方得享有第 一年至第三年維持原租戶簽訂契約時之售價」（即同條第1 項之「售價為35,578,736元」），均修訂為「乙方執行租轉 購時，乙方得享有第一年至第三年維持原租戶簽訂契約時廠 房辦理出售之價格40,277,670元」，而於104年12月24日以 榮民開字第1040005781號函，檢附「變更契約簽認單」予原 告，惟原告並未同意。 ㈡嗣原告於105年3月29日依系爭4-2契約書第3條第1、3項約定 ，在第三年執行租轉購，以系爭4-2房地之售價為35,578,73 6元，並依第3條第4項「契約期間已繳納之租金及擔保金得 抵充應繳納廠房價款，但應扣除乙方應負擔之相關稅賦及園 區開發基金」之約定，向被告表示執行租轉購之權利，並請 被告提供應納價款明細及申購文件以完成價購。惟被告於10 5年4月15日以系爭4-2房地之售價為40,277,670元，應繳納 售價百分之一之開發管理金額即402,777元。截至105年4月 13日止，原告已繳納之租金得抵充應繳廠房價款金額為13, 672,716元，擔保金得抵充應繳廠房價款金額為415,086元等 ，拒絕依系爭4-2契約書第3條之約定辦理。原告雖曾於105 年6月6日再發函說明依系爭4-2契約書第3條第1、3項之約定 ，系爭4-2房地之售價為35,578,736元，系爭4-1房地之售價 35,368,576元，且依第3條第4項「契約期間已繳納之租金及 擔保金得抵充應繳納廠房價款，但應扣除乙方應負擔之相關 稅賦及園區開發基金」之規定，向被告表示執行租轉購之權 利。然被告仍拒絕辦理。因原告主張執行租轉購之權利為形 成權，原告遂起訴執行租轉購之權利，並經臺灣臺北地方法 院105年度重訴字第886號判決及臺灣高等法院106年度重上 字第46號判決（下稱前案）確定。而前案認原告於系爭4-1 契約書及4-2契約書所定租期之第3年度，即向被告申請執行 租轉購，依前開契約第3條第3項之約定，被告讓售系爭4-1 及4-2房地時，自應按系爭二契約原約定之售價即35,578,73 6元、35,368,576元出售，始符合系爭4-1及4-2契約書之約 定，而認定系爭4-1及4-2契約書第3條之約定，係就標的價 金預先擬定之預約，僅賦予當事人請求訂立本約之權利。但 被告仍拒絕原告提出之35,578,736元、35,368,576元承購， 為此，提起本件訴訟，先位請求被告訂約。備位請求被告受 理原告執行租轉購之權利。並聲明：㈠先位聲明：被告就如 附表1、附表2所示之土地及建物應分別以售價35,578,736元 、35,368,576元與原告簽訂買賣契約。㈡備位聲明：被告就 如附表1、附表2所示之土地及建物應分別以售價35,578,736 元、35,368,576元受理原告執行租轉購。 ㈢對被告之抗辯則以： ⒈由台北縣政府開發五股工業區第二批標準廠房暫行出租要 點（下稱系爭承租要點）第11點及第14點之規定，與新北 市新北產業園區第二批標準廠房準購須知（下稱系爭準購 須知）第8點及第6點之規定相較，廠商於承租或購買之應 備文件、資格、用水電量及排放廢（水）量之規定相同， 亦即承租資格等於購買資格。而原告於96年間承租系爭4 -1、4-2房地時，已依承租要點第11點、第14點，提供相 關文件，且經被告之臺北縣工業區土地或建築物租售審查 小組書件審查核可後，由榮工公司寄發承租之繳款通知書 給原告。可知被告早已審核同意原告具有租售資格，始與 原告簽訂租賃契約，嗣後再換訂租賃暨準購契約書。系爭 4-1及4-2契約書第3條第3項原約定「乙方執行租轉購時， 乙方得享有第一年至第三年維持原租戶簽訂契約時之售價 」，嗣被告於104年12月間，曾要求將系爭4-1及4-2契約 書第3條第3項變更為「乙方執行租轉購時，乙方得享有第 一年至第三年維持原租戶簽訂契約時廠房辦理出售之價格 新台幣40,277,670元」，惟原告並不同意變更。而原告於 前案確定判決後，已提出包括：⑴公司設立登記變更登記 表及代表人身分證影本；⑵申請書；⑶原料來源及性質說 明書；⑷產品製造流程說明書；⑸污染防制說明書（每日 用水6立方公尺、廢水每日4.5立方公尺、用電90千瓦）； ⑹投資計畫書；⑺承諾書等文件，與先前承租階段提出之 文件，除時間外，其餘約定均相同，符合承租要點第11點 、第14點，與準購須知第8點、第6點之規定，原告因此請 求被告依據確定判決履行，惟被告仍為拒絕。顯見被告知 悉原告之應備文件、資格、用水電量及排放廢（污）水量 始終符合規定，是兩造僅就「契約標的售價」有爭執，則 除售價外，被告所稱之其他書件於租賃程序中已通過審核 。被告雖另稱其有調整申購單元與位置之權，惟此涉及 當事人是否願意另行合意其他的契約標的，此與原告針對 特定的契約標的執行租轉購無關。 ⒉行政部門開發工業區土地，將不動產出租或出售給廠商， 雖有以私法方式達成行政任務之功能，但並無上下隸屬的 強制服從關係，也不是只有國家可以開發土地興建廠房出 租或租售，行政部門與廠商間成立之契約應屬私法關係， 因履行契約所生之爭議屬於私法爭議。而準購須知為被告 自行制定的內部作業法規，對行政部門從事私經濟行為之 規範，不因被告作業法規採用「申請」「核准」等用語， 即使兩造間之私法契約成為公法關係，被告亦不得再爭執 審判權之問題。被告於前案之審理程序以及另案之第一審 程序從未對審判權有所爭執，且被告從未主張本件為公法 事件，也無公法救濟途徑之教示，是被告稱本件為公法事 件，顯為臨訟杜撰之詞。 二、被告則答辯以： ㈠依系爭4-1及4-2契約書第22條第2項約定：「本契約若有未 盡事宜，悉依產業創新條例暨其施行細則、產業園區土地建 築物與設施使用收益及處理辦法及其他相關法定辦理。」及 產業創新條例第46條、產業園區土地建築物與設施使用收益 及處理辦法（下稱系爭辦法）第23條、準購須知第19條之規 定，倘承租人欲承購產業用地及其建築物，即應先經主管機 關核准，如未經主管機關核准，難認業已達成意思表示之合 致。而本件之主管機關新北市經濟發展局亦未依系爭辦法第 7條之規定，以書面通知原告核准承購系爭4-1、4-2房地之 申請。雖原告主張被告應依系爭4-1、4-2契約書第3條第1相 所規定之金額與其成立買賣契約，惟租金與售價之計算不同 ，前開條款僅係約定租金之計算方式，並非為申請承購系爭 4-1、4-2房地之售價。再依系爭辦法第1條、第23條第1項有 關主管機關得核准承租人優先承購之規定，及系爭4-1、4-2 契約書第6條第1項及系爭準購須知第2條、第8條第1項及第9 條第1項、第17條及第19條之規定，可知申請承購時，申請 人須提出相關文件供主管機關審核是否符合相關規定，主管 機關尚得調整申請承購之單元及位置，於審核符合承購條件 ，並核准後，原告始得請求與被告締結系爭4-1及4-2房地之 買賣契約，且依大法官會議釋字第540號理由書所載，核准 前之申請，與系爭契約無關。而系爭4-1、4-2房地承購申請 及准駁，係被告依系爭辦法及系爭準購須知等規定進行審理 後所為之決定，倘就此不服，自當循行政救濟途徑進行救濟 ，應專屬行政法院管轄之爭議，顯見原告與被告間，就買賣 系爭4-1、4-2房地一事之意思表示並未一致，而非僅就系爭 4-1及4-2房地之售價有爭議，是原告所提申購未經核准前自 無從與被告成立買賣契約。 ㈡又系爭4-1及4-2契約書第1條契約標的、第2條契約期間、第 3條租金、調整與執行租轉購、第 5條擔保金、第7條使用限 制、第8條契約規定、第9條契約標的之保管與維護，均係就 被告提供系爭4-1及4-2房地與原告使用之約定，為租賃契約 之約定，並非買賣契約，且依系爭4-1、4-2契約書第3條第5 項之約定，原告負有於契約期限屆滿前「執行租轉購」之義 務，倘未執行則被告即得沒收其擔保金作為違約金，並未約 定原告得請求被告就系爭4-1及4-2房地締結買賣契約，其所 稱原告得執行租轉購亦僅係指原告具有請求承購系爭房地（ 即為要約）之地位而已，本於契約自由原則，被告自得決定 是否為承諾之意思表示，並不負與原告訂立買賣契約之義務 ，故系爭4-1、4-2契約書第3條第3項之「租轉購」，並非預 約，亦非原告得請求被告為一定作為之請求權。而按系爭準 購須知第17條、第19條之約定，原告得對於被告提出之承購 申請進行審查及准駁，並非原告一提出承購之申請，申請人 均需予以核准，被告並不負承諾之義務，且被告所審查者乃 係被告提出「承購」之申請，並非「優先承買權」之申請。 ㈢再臺灣高等法院106年度重上字第46號民事判決理由載有： 「…然查，系爭準購契約第3條第5項雖約定：『契約到期前 如未執行租轉購…需沒入擔保金』（見原審卷第12頁背面、 第23頁背面），惟此乃確保上訴人於租期內承購租賃標的物 之約定，與賦予上訴人單方決定成立買賣契約之形成權，仍 屬有間；而被上訴人對上訴人之承購，縱無其他應審核之事 項，亦僅涉及被上訴人有無承諾之義務而已。然被上訴人有 無承諾之義務，與其應否履行買賣契約，要屬二事。縱認被 上訴人應負承諾之義務，在其為承諾之表示前，仍不得請求 其依所應承諾之內容履行。」等，並未認定被告是否負有承 諾之義務。又系爭準購須知第21條第1項規定，於準購人提 出承購之申請，並經核准、繳交相關價金後，將由被告先行 終止準購契約後再行辦理所有權移轉登記。可見核准準購之 申請並不等同核准承購之申請，準購及承購兩者性質不同， 系爭4-1及4-2契約書之性質當僅係單純租賃契約。又系爭4 -1、4-2契約書第3條第3項並非前案之訴訟標的，原告主張 被告於本件應受前案判決既判力之拘束云云，顯非有據。且 前案並未將系爭4-1、4-2契約書第3條第3項約定是否「預約 」一事列為爭點，並未經兩造充分攻擊防禦，故原告主張前 案認定之屬於「預約」一節於兩造之間具有爭點效云云，亦 屬無據等語。並聲明：原告之訴駁回。 三、不爭執事項： ㈠原告與被告於102年6月27日就新北產業園區第二批標準廠房 編號丁棟4-2單元，門牌：新北市○○區○○路○○號4樓，計 1單元之廠房，簽定系爭4-2契約書，約定契約標的如附表1 所示之系爭4-2房地，並經公證（案號：102年度新北院民公 平字第000259號公證書）。另原告與被告再於103年3月4日 就新北產業園區第二批標準廠房編號丁棟4-1單元，門牌： 新北市○○區○○路○號4樓，計1單元之廠房，簽定系爭4 -1契約書，約定契約標的如附表2所示，即系爭4-2房地。並 經公證（案號：103年度新北院民公平字第000089號公證書 ）。系爭4-2契約書第3條第1項約定：「一、契約標的簽訂 本契約時，廠房編號：丁棟4-2單元之售價為新台幣35,578, 736元，以廠房售價之年租率7%計算租金，乙方得享有第1年 至第3年租金6折，第4年至第6年租金8折之優惠，且於契約 到期前執行租轉購。計算租金自第二年起於契約公證日之相 當日因經濟景氣或附近地價變動，甲方得重新審定租金租率 並調整之。」，而系爭4-1契約書第3條第1項約定「一、契 約標的簽訂本契約時，廠房編號：丁棟4-1單元之售價為新 台幣35,368,576元，以廠房售價之年租率7%計算租金，乙方 （即本件原告）得享有第1年至第3年租金6折，第4年至第6 年租金8折之優惠，且於契約到期前執行租轉購。計算租金 自第二年起於契約公證日之相當日因經濟景氣或附近地價變 動，甲方（即本件被告）得重新審定租金租率並調整之。」 。另均於第3條第3項約定「乙方執行租轉購時，乙方得享有 第1年至第3年維持原租戶簽訂契約時之售價，第4年至第6年 則因應地價變動等相關因素調整售價，而本府將每年調整廠 房原始售價。」、第4項約定「乙方應於契約屆滿前承購本 廠房，其契約期間已繳納之租金及擔保金得抵充應繳納廠房 價款，但應扣除乙方應負擔之相關稅賦即園區咖啡基金，另 簽定本準購契約前與本府有簽訂租賃契約者同。」 ㈡原告於105年3月29日曾以雅（總）字第1051002號函通知被 告擬向被告依系爭4-2契約書之約定購買系爭4-2房地，被告 則於105年4月15日以新北經工字第1050610295號函通知原告 ，系爭4-2房地於辦理轉租購之售價為40, 277,670元，原告 應繳納之管理基金則為402,777元。嗣原告再於105年6月6日 以（105）興泰字第 001050102002號函，限期命被告就系爭 4-2房地，以 35,578,736元為租轉購之價金履約。被告則再 於105年6月24日以新北經工字第1051143798號函，以原告所 認定系爭4-2房地之售價，與被告之認定不同等函覆原告（ 見本院卷一第59頁至第64頁）。 ㈢原告於106年5月25日曾以雅（總）字第106013號函通知被告 ，依臺灣高等法院106年度重上字第46號確定判決，執行租 轉購系爭4-1房地、系爭4-2房地。被告於106年6月7日以新 北經工字第1061025525號函通知原告不同意原告所陳之售價 。嗣原告再於106年6月20日以雅總字第106015號函，再次請 求被告執行系爭4-1、4-2房地之租轉購，被告則於106年9月 27日限期命原告就系爭4-1及4-2房地，均以40,277,670元為 租轉購之價金一事表示同意與否（見本院卷一第65頁至第70 頁及第114頁至第115頁）。 ㈣榮民公司於104年12月24日以榮民開字第1040005781號函通 知原告簽認系爭4-1、4-2房地於原告第1年至第3年執行租轉 購時，享有租戶簽立契約時廠房辦理出售之價格40,277,670 元，原告並未簽認（見本院卷一第55頁至第57頁）。 四、得心證之理由：本件原告以系爭4-1、4-2契約書第3條第3項 約定為據，先位聲明請求被告分別以售價35,578,736元、35 ,368,576元，與原告簽訂系爭4-1房地、系爭4-2房地之買賣 契約，備位聲明請求被告分別以售價35,578,736元、35,368 ,576元受理原告執行租轉購，為被告所否認，並以前詞置辯 ，故本件爭點為：㈠系爭4-1、4-2契約書第3條第3項約定為 「預約」一事，於兩造間是否有爭點效之適用？㈡原告請求 被告分別以35,578,736元、35,368,576元，與原告簽訂系爭 4-1、系爭4-2房地之買賣契約，是否有理由？㈢原告請求被 告分別以售價35,578,736元、35,368,576元，受理原告執行 租轉購系爭4-1、4-2房地，是否有理由？茲敘述如下： ㈠系爭4-1、4-2契約書第3條第3項約定為「預約」一事，於兩 造間是否有爭點效之適用？ ⒈按所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對訴 訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯 論之結果所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人提出 新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間， 就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法 院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則 及當事人公平之訴訟法理而來。是「爭點效」之適用，除 理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令 」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件 外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決 結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，極盡其攻擊、 防禦之能事，使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質 審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事 人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負 結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則。 ⒉而「系爭4-1、4-2契約書第3條第3項約定是否為兩造就買 賣系爭4-1、4-2房地之預約」一事，雖經臺灣高等法院10 6年度重上字第46號民事判決認「(1)系爭準購契約第3條 第3項約定：『乙方（即上訴人，按上訴人為本件原告） 執行租轉購時，乙方得享有第1年至第3年維持原租戶簽訂 契約時之售價，第4年至第6年則因應地價變動等相關因素 調整售價，而本府（即被上訴人，按被上訴人為本件被告 ）將每年調整廠房原始售價』等語（見原審卷第12頁背面 、第23頁背面），僅針對『租轉購』時之售價而為預定， 並無賦予上訴人以單方意思表示使買賣契約成立之權利， 亦未規定上訴人按預定售價為『租轉購』之表示，不需得 被上訴人之承諾。(2)雖上訴人依前項約定，得決定何時 向被上訴人表示『租轉購』，其『租轉購』之標的與價金 亦可得特定。惟此約定內容僅就上訴人將來可承購之標的 物及價金之範圍，先為擬定而已，其情形與買賣預約之當 事人，預就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立 買賣契約之張本者相當。而預約之訂立，僅賦予當事人請 求訂立本約之權利，不能因預約訂立時已就標的物及價金 先為擬定，即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字 第964號民事判例意旨參照）。同理，系爭準購契約雖就 『租轉購』之標的物及價金範圍預為擬定，仍不能逕謂兩 造間於上訴人表示租轉購時，即已成立買賣契約。」等語 （見本院卷一第25頁），但臺灣高等法院106年度重上字 第46號民事判決之爭點為：「(一)上訴人（即本件原告） 依系爭準購契約，向被上訴人（即本件被告）表示以3557 萬8736元、3536萬8576元「租轉購」附表一、二廠房，是 否為形成權之行使？(二)上訴人請求被上訴人於上訴人給 付4036萬4122元後，將附表一、二廠房移轉予伊，有無理 由？」（見本院卷一第24頁），且原告於前案所主張者均 為「租轉購」為形成權，故系爭4-1、4-2契約書第3條第3 項約定是否為「預約」一事，並非臺灣高等法院106年度 重上字第46號請求履行買賣契約事件之爭點，且原告訴訟 代理人自承：「臺灣高等法院106年度重上字第46號事件 審理過程並未闡明第3條之性質屬於預約，而由兩造辯論 」等語（見本院卷二第21頁反面），故系爭4-1、4-2契約 書第3條第3項約定是否為「預約」一事，即非臺灣高等法 院106年度重上字第46號請求履行買賣契約事件之爭點， 亦未由兩造充分攻擊防禦，縱然臺灣高等法院106年度重 上字第46號民事判決於理由欄為上述記載，仍難謂於兩造 間有爭點效之適用，自屬當然。 ㈡原告請求被告分別以35,578,736元、35,368,576元，與原告 簽訂系爭4-1、4-2房地之買賣契約，是否有理由？ ⒈按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權 利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之 本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金 之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此 即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號判 例意旨參照）。而不動產之買賣，除標的物及價金外，尚 涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，故 買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先為擬定，以作 為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（ 同院80年度台上字第1883號裁判意旨參照）。尤其預約與 本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約 所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂 立本約（同院79年度台上字第1357號裁判意旨參照）。 ⒈查系爭4-1、4-2契約書第3條第3項約定：「乙方執行租轉 購時，乙方得享有第1年至第3年維持原租戶簽訂契約時之 售價，第4年至第6年則因應地價變動等相關因素調整售價 ，而本府將每年調整廠房原始售價。」（見本院卷一第34 頁及第47頁）、第3條第4項約定：「乙方應於契約屆滿前 承購本廠房，其契約期間已繳納之租金及擔保金得抵充應 繳納廠房價款，應扣除乙方應負擔之相關稅賦及園區開發 基金，另簽訂本準購契約前與本府簽定租賃契約者亦同。 」（見本院卷一第34頁及第47頁）、第3條第5項約定：「 契約到期前如為執行租轉購或提前終止契約皆需沒入擔保 金」（見本院卷一第34頁及第47頁），故原告依上開約款 負有契約到期前執行租轉購之義務，得於第1年至第3年執 行租轉購時，享有維持簽訂契約時之房地售價。但兩造對 於原告執行租轉購之程序及被告有無否准之權利，均未有 規定，自應依系爭4-1、4-2契約書第22條第2項約定：「 本契約若有未盡事宜，悉依產業創新條例暨其施行細則、 產業園區土地建築物與設施使用收益及處分辦法及其他相 關法令規定辦理」（見本院卷一第40頁及第53頁），以為 認定。 ⒉按產業創新條例第46條第1項第1款規定：「中央主管機關 或直轄市、縣（市）主管機關開發之產業園區內土地、建 築物及設施，應分別依下列規定使用、收益或處分；其使 用、收益或處分之計價，由開發產業園區之各該主管機關 審定。但資金全部由受託之公民營事業籌措者，依委託開 發契約規定辦理：一、產業用地及其地上之建築物，由開 發產業園區之各該主管機關辦理租售、設定地上權或依其 他經中央主管機關核定之方式處理。」；系爭辦法第23條 第1項規定：「承租人於租賃期限屆滿前得向主管機關提 出承購申請，主管機關得核准承租人優先承購。」（見本 院卷一第97頁）；系爭準購須知第2條規定：「本廠房之 準購依產業創新暨其施行細則、產業園區土地建築物與設 施使用收益及處分辦法及其他相關法令規定辦理」、第8 條規定：「準購人應檢齊下列文件一式二份，向本府申請 準購：㈠準購新北產業園區第二批廠房申請書。㈡申請標 的樓層平面圖。㈢原料來源及性質說明書。㈣產品製造流 程說明書。㈤污染防治說明書。㈥準購人資格證明。㈦準 購新北產業園區第二批標準廠房承諾書。㈧繳納本廠房年 租金百分之三保證金繳款憑單影本。」、第9條規定：「 申請案件由本府受理並辦理初審，於文件齊全、資格符合 後，轉送各委員審查，並得視其作業規模或性質，調整其 申請單元或位置，申請之單元或位置以審查核定結果為準 。」、第17條規定：「準購人得於契約屆滿前承購原廠房 ，其契約期間已繳納之租金及擔保金得抵充應繳廠房價款 。」、第19條規定：「準購人經審查核准承購後，由榮民 公司通知準購人繳款。」（見本院卷一第110頁至第112頁 ），故原告於租賃期限屆滿前提出承購申請，其價格仍須 經審定，且主管機關有核准與否之權利，故原告請求被告 依系爭4-1、4-2契約書第3條第3項約定，以35,578,736元 、35,368,576元，與原告簽訂系爭4-1、4-2房地之買賣契 約，難認有據。原告雖主張申請承購時須提出相關文件申 請，但此等文件內容之要求與原告承租時所需提出之文件 資料相同，原告既已通過承租之資格審查，則於承購時必 然會通過，因此除價格外，被告並無其他審查條件存在云 云，然原告於承租時所具備之資格與其申請承購時，不見 得一致，豈可因原告通過承租資格審查，即謂必然會通過 承購時之資格審查，縱然原告認為其資格並無變化，但此 僅為原告個人之認知，無從因此剝奪被告於原告申請承購 時之審查、核准與否之權利，故原告此等主張，洵屬無據 。 ㈢原告請求被告分別以售價35,578,736元、35,368,576元，受 理原告執行租轉購系爭4-1、4-2房地，是否有理由？ ⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。次按解釋契約，應於文義 上及論理上詳為探求，以探求當事人立約時之真意，並通 觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之 習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從 該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社 會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，做全盤之觀察 ，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語 ，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號 判決意旨參照）。 ⒉本件原告於租賃期限屆滿前提出承購申請，其價格仍須經 審定，且主管機關有核准與否之權利，業如上述。而系爭 辦法第2項至第4項規定：「前項承購價金，以申請承購當 時之土地或建築物價金為準。但該土地或建築物為適用工 業區土地租金優惠調整措施承租，且為該措施實施後由中 央主管機關取得所有權者，應以申請承租當時之土地或建 築物價金，作為承購價金。前項但書之承購價金，如因產 業園區開發成本變動、產業園區用地經核准變更規劃、經 濟景氣或附近地價變動，致原審定價格顯不合理者，中央 主管機關得重行審定。第二項但書之規定，自中華民國九 十年一月一日後之申請承租者適用之。」（見本院卷一第 97頁至第98頁），系爭準購須知第16條規定：「準購人承 購本廠房（含土地及建築改良物）之價款與開發管理基金 ，其計算方式如下：㈠廠房（含土地及建築改良物）售價 。㈡開發管理基金按廠房及土地出售價格之百分之一計算 。㈢營業稅按建築物價款百方之五計算。」（見本院卷一 第112頁），故上開規定已就承購土地、建物之售價訂定 、調整有所規範，原告執行租轉購時，價金之審定自應依 上開規定辦理。又榮民公司亦曾於104年12月24日以榮民 開字第1040005781號函通知原告簽認系爭4-1、4-2房地於 原告第1年至第3年執行租轉購時，享有租戶簽立契約時廠 房辦理出售之價格40,277,670元（見本院卷一第55頁至第 57頁），故於前開規定業已明定之情況下，以被告為政府 機關之身分，若無特殊例外情況，被告自無可能無視上開 規定，擅自就買賣價金數額預與原告為約定，故解釋兩造 之真意，兩造簽立系爭4-1、4-2契約書，應無就原告執行 租轉購時之買賣價金預先於第3條第3項約定擬定之可能， 故原告主張被告應依系爭4-1、4-2契約書第3條第3項所訂 價額受理原告執行租轉購系爭4-1、4-2房地云云，難認有 據。 五、綜上所述，臺灣高等法院106年度重上字第46號民事判決理 由欄之認定，就系爭4-1、4-2契約書第3條第3項約定是否屬 「預約」之事，於兩造間並未發生爭點效。被告於原告申請 承購時，具有審定及核准與否之權利，且兩造應無於系爭4 -1、4-2契約書第3條第3項約定就原告承購時之買賣價金預 先約定之真意，故本件原告先位聲明請求被告分別以35,578 ,736元、35,368,576元，與原告簽訂系爭4-1、4-2房地之買 賣契約，及備位聲明請求被告分別以售價35,578,736元、35 ,368,576元，受理原告執行租轉購系爭4-1、4-2房地，均無 理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據資 料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無 一一詳予論述之必要，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 6 月 1 日 民事第二庭 法 官 何若薇 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 6 月 1 日 書記官 謝榕芝 附表1： ┌─────────────────┬──┬──────────────┐ │土地座落 │地目│面積（平方公尺） │ ├────┬────┬───┬───┤ │ │ │縣 市 ○鄉鎮市區○段 │地號 │ │ │ ├────┼────┼───┼───┼──┼──────────────┤ │新北市 ○○○區 ○○○段│553 │建 │34588.41 │ ├────┼────┴───┴───┴──┴──────────────┤ │權利範圍│62/10000 │ └────┴──────────────────────────────┘ ┌──┬────┬────┬────┬─────┬────┬───┬──┐ │編號│建號 │建物坐落│建物門牌│建築式樣主│建物面積│權利 │附屬│ │ │ │地號 │ │要建築材料│（平方公│ │建物│ │ │ │ │ │及房屋層數│尺） │ │ │ ├──┼────┼────┼────┼─────┼────┼───┼──┤ │01 │753 │五工段 │新北市五│鋼筋混凝土│411.52 │全部 │ │ │ │ │0000-000│股區五權│造4/8 層 │ │ │ │ │ │ │ │路15號4 │ │ │ │ │ │ │ │ │樓 │ │ │ │ │ ├──┼────┼────┼────┼─────┼────┼───┼──┤ │02 │802 │五股區五│ │ │21650.32│萬分之│ │ │ │ │工段 │ │ │ │58 │ │ │ │ │0000-000│ │ │ │ │ │ ├──┼────┼────┼────┼─────┼────┼───┼──┤ │03 │803 │五股區五│ │ │38858.33│萬分之│ │ │ │ │工段 │ │ │ │67 │ │ │ │ │0000-000│ │ │ │ │ │ └──┴────┴────┴────┴─────┴────┴───┴──┘ ┌──────┬────────────────────────────┐ │編號1 │5個停車位 │ ├──────┼────────────────────────────┤ │停車位 │編號：2228、2229、2230、2231、2232 │ └──────┴────────────────────────────┘ 附表2： ┌─────────────────┬──┬──────────────┐ │土地座落 │地目│面積（平方公尺） │ ├────┬────┬───┬───┤ │ │ │縣 市 ○鄉鎮市區○段 │地號 │ │ │ ├────┼────┼───┼───┼──┼──────────────┤ │新北市 ○○○區 ○○○段│553 │建 │34588.41 │ ├────┼────┴───┴───┴──┴──────────────┤ │權利範圍│62/10000 │ └────┴──────────────────────────────┘ ┌──┬────┬────┬────┬─────┬────┬───┬──┐ │編號│建號 │建物坐落│建物門牌│建築式樣主│建物面積│權利 │附屬│ │ │ │地號 │ │要建築材料│（平方公│ │建物│ │ │ │ │ │及房屋層數│尺） │ │ │ ├──┼────┼────┼────┼─────┼────┼───┼──┤ │01 │754 │五工段 │新北市五│鋼筋混凝土│411.52 │全部 │ │ │ │ │0000-000│股區五權│造4/8層 │ │ │ │ │ │ │ │路9號4樓│ │ │ │ │ ├──┼────┼────┼────┼─────┼────┼───┼──┤ │02 │802 │五股區五│ │ │21650.32│萬分之│ │ │ │ │工段 │ │ │ │58 │ │ │ │ │0000-000│ │ │ │ │ │ ├──┼────┼────┼────┼─────┼────┼───┼──┤ │03 │803 │五股區五│ │ │38858.33│萬分之│ │ │ │ │工段 │ │ │ │67 │ │ │ │ │0000-000│ │ │ │ │ │ └──┴────┴────┴────┴─────┴────┴───┴──┘ ┌──────┬────────────────────────────┐ │編號1 │5個停車位 │ ├──────┼────────────────────────────┤ │停車位 │編號：2240、2241、2242、2243、2244 │ └──────┴────────────────────────────┘