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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第386號 原　　　告　雅祥生技醫藥股份有限公司 法定代理人　張鴻仁 訴訟代理人　盧柏岑律師 被　　　告　新北市政府 法定代理人　朱立倫 訴訟代理人　李承志律師 　　　　　　黃文承律師 上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於中華民國106年10 月13日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告就如附表所示之土地及建物應以新臺幣參仟玖佰參拾玖萬玖 仟肆佰伍拾元受理被告執行租轉購。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。 七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第255 條第1項第2、7款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一 ，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後 所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而 就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或 一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序 得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴 訟經濟者即屬之。查原告起訴時訴之聲明為被告應於原告給 付新臺幣（下同）29,418,261元後，將如附表所示之土地及 建物移轉登記給原告。後經數次變更追加，最後聲明為：㈠ 先位聲明：被告應於原告給付29,418,261元後，將如附表所 示之土地及建物移轉登記給原告。㈡第一備位聲明：被告就 如附表所示之土地及建物應以39,399,450元與被告訂定買賣 契約。㈢確認被告就如附表所示土地與建物應以39,399,450 元受理原告執行租轉購。先位聲明與第一備位聲明的差別在 於金額以及是否為形成權的行使，先位聲明的請求權依據為 兩造於民國103年3月1日經公證簽訂新北產業園區第二批標 準廠房租賃暨準購契約書（下稱系爭契約）第3條，第一備 位聲明的請求權依據為系爭契約第3條及臺灣高等法院106年 度重上字第46號民事判決；第一備位聲明與第二備位聲明的 差別在於給付之訴、確認之訴的性質與內容，並請求法院依 其所定先後順序而為審理，核與上開規定相符，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： 兩造於103年3月1日簽訂系爭契約，第1條約定契約標的為附 件所示土地與建物，第3條第1項、第3項約定原告執行租轉 購時的售價為39,399,450元。104年12月24日，被告之代理 人榮民工程股份有限公司（下稱榮工公司）將變更契約簽認 單檢送給原告，欲將售價調高為40,409,765元，但原告並未 同意簽認。106年2月13日，原告依約向被告表示執行租轉購 之權利，請被告提供應納價款明細及申購文件以利完成價購 ，但被告於同年月23日以約定售價為40,409,765元而通知原 告應納保證金為459,660元，此與系爭契約之約定不符，且 執行租轉購為形成權的行使，因此，原告依約向被告表示執 行租轉購權利時，雙方買賣契約標的價金均已確定而成立生 效。價金為39,399,450元扣除已繳納之租金9,915,524元、 擔保金459,660元，加計應納之開發管理金393,995元後，為 29,418,261元（計算式：39,399,450－9,915,524－459,660 ＋393,995＝29,418,261）。若鈞院認為執行租轉購並非形 成權，則因系爭契約已將原告可承購的標的及價金的範圍先 為擬定，屬於預約性質，原告因此享有請求訂立本約之權利 。若鈞院認並非預約，而是標的、售價已確定，但尚有其他 文件應予審核，則請求確認被告應以39,399,450元之售價受 理原告執行租轉購。並聲明：㈠先位聲明：被告應於原告給 付29,418,261元後，將如附表所示之土地及建物移轉登記給 原告。㈡第一備位聲明：被告就如附表所示之土地及建物應 以39,399,450元與被告訂定買賣契約。㈢第二備位聲明：確 認被告就如附表所示土地與建物應以39,399,450元受理原告 執行租轉購。 二、被告答辯：系爭契約關於執行租轉購的約定並非原告的形成 權，所約定的金額只是租金計算的依據，不是售價，不是預 約，租轉購契約仍然需要經過審查委員的審核，不是被告的 決定。被告請求確認的是過去的法律關係，無確認利益，於 法不合。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事實： 與同時期同廠區其餘廠商執行租轉購契約的前後流程與結果 相比對，產業園區的用水用電及相關使用上限均相同（見本 院卷㈡第134頁背面），只有原告不同意簽署變更契約簽認 單（見本院卷㈡第135頁），目前執行租轉購的廠商並無因 執行租轉購而更換過位置（見本院卷㈡第163頁背面），被 告同意出售後，不需要與承購廠商另外訂定契約，而是由被 告發核准函文（見本院卷㈠第130頁）。 四、得心證之理由： 兩造聲明與主張均如前所述，本院協助兩造整理本件爭點如 下：㈠先位之訴的爭點：⒈是否是形成權？⒉金額有爭執？ ㈡第一備位之訴的爭點：⒈是否是預約？若是，是否得請求 簽訂本約？⒉金額的爭執？ ㈢第二備位之訴的爭點：⒈被 告不同意訴之追加，基礎事實不同，不符合預備合併的要件 ，請求確認的是過去的法律關係。⒉系爭契約所記載金額只 是租金計算之依據，並不是售價（民事爭點整理狀第4頁第 三點所載。）以下就上開爭點作說明： ㈠先位之訴： ⒈是否是形成權？ ⑴按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於 所用之辭句，民法第98條定有明文。解釋契約，固須探 求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契 約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得 反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號 判例參照）。解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約 當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院18年上 字第1727號判例參照）。契約應以當事人立約當時之真 意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據 資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院 19年上字第453號判例參照）。所謂探求當事人之真意 ，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表 示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣 、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律 效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解 釋結果是否符合公平原則（最高法院103年度台上字第2 251號判決參照）。又實體法上形成權之行使，有須訴 請法院判決者，有得以意思表示撤銷者，其請求法院以 判決直接宣告法律關係創設、變更或消滅之形成之訴， 係以形成權為其訴訟標的，所以提起形成之訴者，必須 表明其訴訟標的之形成權為何？使法院得以審酌當事人 有無該得以提起形成之訴之形成權存在。原告所表明的 形成權依據為系爭契約第3條第1、3、4項。 ⑵查，「契約標的簽訂本契約時，廠房編號：丁棟5-1單 元之售價為39,399,450元，...，乙方得享有...租金.. .優惠，且於契約到期前執行租轉購。」，「乙方執行 租轉購時，乙方得享有第1年至第3年維持原租戶簽訂契 約時之售價，第4年至第6年則因應地價變動等相關因素 調整售價，而本府將每年調整廠房原始售價。」，「乙 方應於契約屆滿前承購本廠房，其契約期間已繳納之租 金及擔保金得抵充應繳納廠房價款，但應扣除乙方應負 擔之相關稅賦及園區開發基金，另簽訂本準購契約前與 本府有簽定租賃契約者亦同。」，「契約到期前如未執 行租轉購或提前終止契約皆需沒入擔保金。」，系爭契 約第3條第1、3、4、5項分別定有明文。又系爭契約的 修正需經雙方同意且應以書面為之。系爭契約若有未盡 事宜，悉依產業創新條例暨其施行細則、產業園區土地 建築物與設施使用收益及處分辦法及其他相關法令規定 辦理。亦為系爭契約第16條、第22條所約定。 ⑶查，被告的代理人榮工公司曾於104年12月24日以榮民 開字第1040005781號函，將被告104年11月30日新北府 經工字第10422520017號函辦理之「新北產業園區第二 批標準廠房租賃暨準購契約書之變更契約簽認單」一式 二份（下稱系爭變更契約簽認單），檢送給包括原告在 內的15個公司或政府單位等承租人，請各承租人將系爭 變更契約簽認單用印後，於文到1周內，檢送被告辦理 後續變更事宜。系爭變更契約簽認單欲變更者為第3條 第1、3項，「廠房租金計算方式：契約標的簽訂本契約 時，廠房編號：丁棟5-1單元之售價為39,399,450元，. ..，乙方得享有...租金...優惠，且於契約到期前執行 租轉購。」，「廠房售價相關規定：乙方執行租轉購時 ，乙方得享有第1年至第3年維持原租戶簽訂契約時廠房 辦理出售之價格新臺幣40,409,765元，第4年至第6年本 府則因應地價變動等相關因素每年調整售價。」（見本 院卷㈠第27、30頁）。但原告並未依上開來函所示於變 更契約簽認單上用印送還被告，因此，兩造系爭契約並 未有所變更。其餘廠商則將簽認單用印送回給被告。 ⑷原告在106年2月13日以雅（總）字第106006號函通知被 告擬依系爭契約向被告購買廠房，並檢附應納價款明細 與相關申購文件，但被告則於106年2月23日以新北府經 工字第1060285354號函通知被告39,399,450元是原告承 租丁棟5-1單元租金計算的基準廠房售價，至於租轉購 的廠房售價則為榮工公司上述函文所示的40,409,765元 ，並請原告於文到30日內繳納承購保證金並檢附收據影 本及辦理租轉購應備文件給被告辦理後續審查作業。（ 見本院卷㈠第31至34頁） ⑸又按承租人於租賃期限屆滿前得向主管機關提出承購申 請，主管機關得核准承租人優先承購。產業園區土地建 築物與設施使用收益及處分辦法（下稱系爭辦法）第23 條第1項定有明文。再按申請案件由本府受理並辦理初 審，於文件齊全、資格符合後，轉送各委員審查，並得 視其作業規模或性質，調整其申請單元或位置，申請之 單元或位置以審查核定結果為準。準購人經審查核准承 購後，由榮民公司通知準購人繳款。準購人應於接獲本 府繳款通知之日起2個月內，向指定行庫帳戶繳清廠房 （含土地及建築改良物）價款及開發管理基金。逾期未 繳清價款者，視為放棄承購。新北市新北產業園區第二 批標準廠房準購須知（下稱系爭準購需知）第9、19條 亦定有明文。因此，被告必須進行初審，再由各委員審 查，最後以審查核定結果為準，並非一經原告申請即再 兩造間產生買賣契約的效力。因此，系爭契約第3條的 約定，並非形成權的性質，堪以認定。原告此部分的主 張並無理由。 ⒉金額的爭執： 原告關於形成權的主張並無並無理由，已如前述，故並無 需再於此論究金額方面的爭執。 ㈡第一備位之訴的爭點： ⒈是否是預約？若是，是否得請求簽訂本約？ ⑴按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預 約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕 依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就 標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之 張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。（最高法 院61年台上字第964號判例參照）。 ⑵查系爭契約第3條第1、3項的約定，是將原告於執行 租轉購時將兩造間若成立買賣契約的契約標的、售價 予以先行約定，系爭契約第3條第4項並約定原告應於 契約屆滿前承購廠房，否則被告應依同條第5項沒入 擔保金，其目的即為確保原告應於系爭契約屆滿前向 被告提出承購廠房的申請，兩造再依系爭契約相關約 定處理買賣契約。但被告於受理原告執行租轉購申請 後，仍然必須進行審查，此為系爭契約第22條第2項 、系爭辦法、系爭準購需知的約定或規定，已如前述 ，原告作為系爭契約當事人，應同受拘束，因此，兩 造間預約的內容，應係被告有受理原告就如附表所示 土地及建物以39,399,450元執行租轉購的義務，而不 是被告應依原告的申請即負有履行訂立買賣契約的義 務。所以，系爭契約第3條的約定雖然具有預約性質 ，但被告僅具有受理執行租轉購申請的義務，卻不包 括訂定買賣契約的義務，堪以認定。 ⒉金額的爭執： 系爭契約第3條第1、3項就售價已有明文約定，原告執 行租轉購時，第1至3年維持簽訂契約時的售價，也就是 39,399,450元，此亦可由未成為系爭契約內容的系爭變 更契約簽認單欲將售價調高為40,409,765元予以對照而 更為明確（見本院卷㈠第30頁）。被告所辯39,399,450 元僅為租金計算方式之約定等語（見本院卷㈠第117頁 ），與上開約定的文義不符，顯屬無據。因此，原告主 張兩造間買賣契約的售價應為39,399,450元，為有理由 。 ⒊結論： 綜上所述，原告第一備位聲明主張被告就如附表所示之 土地及建物應以39,399,450元與被告訂定買賣契約，其 中在「被告就如附表所示之土地及建物應以39,399,450 元受理被告執行租轉購」的範圍內，為有理由，其餘部 分，尚屬無據，於法不合。 ㈢第二備位之訴：原告的第二備位聲明是確認被告就如附表 所示土地與建物應以39,399,450元受理原告執行租轉購。 屬於確認之訴，而本院就第一備位聲明認定有理由的部分 屬於給付之訴，由給付之訴包含確認之訴範圍的法理，原 告的第二備位聲明已經包含在原告本件勝訴部分的範圍內 ，因此，無庸再就第二備位聲明予以論述，附此敘明。 五、綜上所述，原告本於系爭契約法律關係，請求被告就如附表 所示之土地及建物應以39,399,450元受理被告執行租轉購， 為有理由，其餘部分，為無理由，應予駁回。 六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立 證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明 。 七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事 訴訟法第79條之規定，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 10 月 31 日 民事第八庭 法 官 郭銘禮 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 11 月 1 日 書記官 吳華瑋