裁判書系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第561號 原　　　告　華亞不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　楊錦成 訴訟代理人　江松鶴律師 被　　　告　神準科技股份有限公司 法定代理人　蔡文河 訴訟代理人　羅以格 　　　　　　簡榮宗律師 　　　　　　易先勇律師 上列當事人間請求給付服務費用事件，本院於民國106年9月14日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文。而所謂請求之基 礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共 同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連， 而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度 範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利 用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理， 進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台抗字第 713號、99年度台抗字第818號、100年度台抗字第187號裁定 意旨可資參照）。本件原告起訴時係依民法第565 條及居間 契約之法律關係為其請求權基礎，聲明：相對人（即被告） 應給付聲請人（即原告）新臺幣（下同）16,004,554元，及 自本聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息（見本院卷第5頁）；嗣於民國106年6 月12日具狀變 更前開訴之聲明為：被告應給付原告8,000,000 元，及自減 縮聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息（見本院卷第79頁），復於106年6月22日當庭追加民 法第568條第1項為其請求權基礎（見本院卷第83頁）。經核 原告上開追加民法第568條第1項為請求權基礎，係基於同一 基礎事實而主張，且應不甚礙被告之防禦及訴訟之終結；另 訴之聲明之變更則屬減縮應受判決事項之聲明，自均應准許 。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張：原告之承辦人員劉淑君於105年1月7日、105 年8月24日先後提供坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地（ 下稱系爭土地）之土地謄本等相關產權資料，供被告購買該 土地參考之用，並分別經被告之課長白志明、李清文（下稱 白志明等2 人）簽署客戶帶看確認書（下合稱系爭帶看確認 書）。又白志明等2 人均熟稔被告公司採購業務，復分別曾 於105年3 月28日、105年9月2日以電話與原告議價及詢問購 買系爭土地之細節，顯見其等均應有代表被告辦理買賣不動 產事宜（如請原告帶看系爭土地、接受報告訂約機會）之權 限；縱認其等無上開權限，然簽立系爭帶看確認書既在白志 明等2 人於被告公司之職權範圍內，亦應有表見代理之適用 ，故兩造間就系爭土地已成立居間契約，依系爭帶看確認書 第2 點之約定，被告即應給付原告按系爭土地買賣契約成交 總價2 %計算之服務費用。嗣被告於105年12月21日與訴外人 益富實業股份有限公司（下稱益富公司）就系爭土地簽立買 賣契約，並已於106年1 月5日辦理所有權移轉登記，原告既 已向被告報告訂約之機會，縱被告跳過原告而直接與益富公 司簽約，依民法第101條第1項之規定，應視為條件已成就， 被告仍應給付服務費用予原告，為此爰依民法第565 條、第 568條第1項及居間契約之法律關係，一部請求被告給付仲介 服務費8,000,000元等語，並聲明：被告應給付原告8,000,0 00元，及自減縮聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。 二、被告則以：系爭帶看確認書並非由白志明等2 人以被告之名 義對外簽署，其上亦無被告之用印，客觀上已非由被告所締 結之契約，被告本不受拘束；又原告並無帶看土地之情事， 白志明等2 人簽署系爭帶看確認書，僅係應劉淑君之要求， 表明有收到原告所提供之土地簡介文件之意，亦非欲與原告 締結居間契約，否則原告又何須於事後另寄意向書及委託契 約書予被告？況依被告之核決權限管理表可知，白志明等 2 人根本無法對外代表被告締結居間契約，無法從其等熟習採 購業務乙節，推論其等有對外代表被告公司之權限。原告雖 復主張本件應有表見代理之適用云云，惟白志明等2 人簽署 系爭帶看確認書之行為，並不存在任何足以引起原告信賴之 權利外觀，原告據此主張兩造間已成立居間契約云云，亦非 可採。另被告嗣後就原告所寄意向書、委託契約書未曾簽回 ，亦已多次告知原告無購買系爭土地之意願，益徵兩造間確 無居間契約之法律關係存在。再者，縱認兩造間存有居間契 約，綜觀兩造間磋商過程，足見服務費用之給付亦須以原告 居間媒介而致系爭土地之買賣締結為其前提，並非一經原告 帶看或收受土地簡介文件即應給付服務費用，且系爭帶看確 認書既無專任委託之約款，被告亦應有自行尋找、磋商、締 結買賣契約的空間，原告必須較被告或其他受託人更早完成 居間事務，始可請求報酬，而此等請求報酬之法定要件，並 非民法第101 條所稱之條件，被告亦無以「不正當行為」阻 其條件成就之情況。又系爭帶看確認書所載之平面圖、面積 計算表、土地謄本與獎勵辦法等資料，並非透過仲介始能取 得，預估費用明細中所載之每坪成本與計算方式，亦無法與 土地登記謄本所載之申報地價互相勾稽，益富公司復證實系 爭土地買賣之價格、範圍、價金與付款方式，皆係被告與其 自行磋商而成，顯見被告買受系爭土地一事，亦非由原告報 告或媒介而成，原告自不得請求居間報酬等語，資為抗辯， 並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項： ㈠被告之總務課課長白志明、經營管理部專業課長李清文曾分 別於105年1 月7日、105年8月24日在原告承辦人員劉淑君所 提出之系爭帶看確認書上簽名之事實。 ㈡被告並未簽回原告所提供之意向書及委託契約書之事實。 ㈢被告於105 年12月21日向益富公司購買其所有之系爭土地， 並於106年1月5日辦理所有權移轉登記之事實。 四、本院之判斷： ㈠原告主張兩造間就系爭土地存有居間契約之法律關係，無非 係以由白志明等2人分別於105年1月7日、105年8月24日所簽 立之系爭帶看確認書為其主要論據。惟查： ⒈系爭帶看確認書上雖載有「本人同意承租（購）下列案件時 支付華亞不動產之服務費用如下：……⒉買賣案件時服務費 用為成交總價百分之二（稅金外加）。……」等語，然觀之 該確認書之客戶簽名欄內僅有白志明等2 人之個人簽名，並 未經被告蓋用其大小章於其上，有系爭帶看確認書2 份附卷 可憑（見本院卷第17至18頁），是已難認前開條款之內容已 經被告同意並願受其拘束。原告雖謂：白志明等2 人均熟稔 被告公司採購業務，復分別曾於105年3 月28日、105年9月2 日以電話與原告議價及詢問購買系爭土地之細節，顯見其等 均應有代表被告請原告帶看系爭土地、接受報告訂約機會等 權限，自得代被告簽署系爭帶看確認書以與原告就系爭土地 締結居間契約云云。但是否熟稔不動產相關業務，本已與有 無代表公司對外締結居間契約之權能無涉；又被告否認白志 明等2 人有何為被告對外締結居間契約之權限，而衡諸一般 社會交易通念，公司對外為與他人締約之意思表示時，亦應 由公司負責人以公司名義為之，始生效力，白志明等2 人僅 屬被告公司之課長，縱其等於其職權範圍內得代表被告對外 與原告接洽系爭土地之帶看相關事宜並收受原告所提供之土 地簡介文件，仍難憑此遽認其等即有為被告與原告締結居間 契約之權限，而原告既亦始終未能提出任何積極事證，證明 僅為被告公司課長身分之白志明等2 人確可代表被告對外締 結居間契約，白志明等2 人即屬無從代表被告與原告就系爭 土地締結居間契約，自不能僅因白志明等2 人於系爭帶看確 認書上簽名之行為，逕認被告有何以此與原告締結居間契約 之表示。原告固再主張：縱認白志明等2 人無代理被告與其 締約之權限，被告仍應負表見代理之責云云。然按由自己之 行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不 為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人 明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169 條有 所明定。本件系爭帶看確認書上並無被告之大小章，而依原 告所主張之情節，從頭到尾亦均僅係由白志明等2 人與其接 洽，其並未指明被告有何由具有為其締約權限之人（如公司 負責人）以行為表示將與原告締結居間契約之代理權授與白 志明等2 人（實際上，被告就原告所寄送之意向書及委託契 約書均未寄回），或被告已知白志明等2 人有何向原告表示 其等具有代表被告締約之權限卻未為反對表示之情事，遑論 加以舉證證明之，當已難認有何被告應對原告負授權人責任 之表見事實存在。況原告於系爭帶看確認書簽訂時既未見白 志明等2 人持被告之大小章蓋用於其上，實亦可認原告已明 知其等並無代表被告與其締結居間契約之權限，依民法第16 9 條但書之規定，被告亦無庸擔負表見代理之責，是原告此 節主張，亦非足取。從而，客觀上已不能認被告有何以系爭 帶看確認書之簽立作為與原告締結居間契約之意思表示之情 事存在。 ⒉又參諸系爭帶看確認書既名為「帶看確認書」，並以手寫方 式詳載帶看物件及交付資料之內容，可見該確認書應係以確 認帶看及交付資料之內容為其最主要之功能，被告所辯：白 志明等2 人簽立系爭帶看確認書僅在表明有收到原告所交付 之土地簡介文件，並無以此與原告締結居間契約之意等節， 尚難謂有何與常理明顯不符之處。再原告除要求白志明等 2 人簽立系爭帶看確認書外，復曾向被告提出載有居間契約相 關條款（如與賣方之議價金額授權、服務費用給付比例等） 之意向書、委託契約書以供被告簽回，有意向書、委託契約 書各1 份存卷可參（見本院卷第63至64頁），若系爭帶看確 認書之簽立即代表兩造間居間契約已成立，原告實亦應無另 行寄送前開意向書、委託契約書予被告之必要，足見原告主 觀上亦確未將系爭帶看確認書之簽立視為兩造間就系爭土地 締結居間契約之行為，始會再將前開與締結居間契約相關之 意向書、委託契約書寄送予被告。況原告既為專業從事不動 產仲介之公司，劉淑君則係為其負責對外聯繫之專責人員， 對於公司對外締約時應由有代表權之人以公司名義行之，且 依交易常態，於簽有書面契約之情況下，亦應蓋用公司之大 小章以示其代表權限等情，均難諉為不知，若原告及劉淑君 確有以系爭帶看確認書作為與被告締結居間契約用途之意， 衡情原告及劉淑君即應會要求白志明等2 人在系爭帶看確認 書上蓋用被告公司之大小章，卻捨此不為，僅任由白志明等 2 人在其上簽署自己之姓名，益徵原告實亦無以藉由系爭帶 看確認書之簽立與被告就系爭土地締結居間契約之真意甚明 。是亦不能逕以白志明等2 人在系爭帶看確認書上簽名之事 實，遽認兩造間確有以此作為締結居間契約之用之主觀意願 。 ⒊據此，客觀上兩造間並未因系爭帶看確認書之簽立而可認有 締結系爭土地居間契約之行為，主觀上復無欲藉此締結居間 契約之真意，自不能認兩造間就系爭帶看確認書第2 點所載 有關服務費用之約定已達成合意，原告主張被告應按該約定 給付服務費用，自屬無據。至兩造雖另分別聲請本院訊問證 人劉淑君、白志明等2 人，惟本件事證已明，核無再就此部 分進行調查之必要，附此敘明。 五、綜上所述，原告依民法第565條、第568條第1 項及居間契約 之法律關係，一部請求被告給付原告8,000,000 元，及自減 縮聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息，即無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 106 年 9 月 30 日 民事第七庭 法 官 許勻睿 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 9 月 30 日 書記官 詹玗璇