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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第939號 原　　　告　忠孝頂好大廈管理委員會 兼 法定代理人　黃虹如 原　　　告　劉　芳 上三人共同 訴訟代理人　楊雅棠律師 被　　　告　林美足 訴訟代理人　鍾文岳律師 複　代理人　林翰緯律師 訴訟代理人　劉景嘉律師 上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國107 年8 月31日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 原告主張：原告黃虹如、劉芳（下稱黃虹如等2 人）及被告為 臺北市忠孝頂好大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，並為 系爭大廈基地即臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下 稱系爭土地）共有人。被告未經黃虹如等2 人及其餘共有人同 意，擅自於系爭土地如附圖所示A 部分土地（下稱系爭空地） 停車及堆放雜物，致黃虹如等2 人無法使用收益該部分土地而 受有損害，被告則獲有相當於租金之不當利益，黃虹如等2 人 爰依民法第767 條、第179 條規定，請求被告騰空返還系爭空 地及給付相當於租金之不當得利。又系爭空地原係規劃為綠化 空間及公共排水使用之法定空地，原告頂好大廈管理委員會（ 下稱管理委員會）有權管理使用系爭空地，亦得依公寓大廈管 理條例第7 條第1 款、第10條第2 項前段、民法第767 條、第 179 條規定對被告為上開請求等語，先位聲明：㈠被告應將系 爭空地騰空交還予黃虹如等2 人及其他全體共有人。㈡被告應 給付黃虹如新臺幣（下同）2 萬900 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，並自起訴狀繕本送 達翌日起至返還系爭空地之日止按年計付4180元及年息5 ％計 算之利息；被告應給付劉芳2 萬5470元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，並自起訴狀繕本送 達翌日起至返還系爭空地之日止按年計付5094元及年息5 ％計 算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告 應將系爭空地騰空交還予管理委員會。㈡被告應給付管理委員 會326 萬5510元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年 息5 ％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭空 地之日止按年計付65萬3102元及年息5 ％計算之利息。㈢願供 擔保，請准宣告假執行。 被告則以：伊於民國79年間向系爭大廈建商購買位於系爭大廈 1 樓之臺北市○○區○○○路○ 段○○巷○ 號房屋及基地時（下 稱3 號房屋，與基地合稱3 號房地），即與建商約定系爭空地 由伊專有使用，並由建商為伊興建圍牆、大門及汽車出入門， 供3 號房屋出入使用。而建商與其餘房地買受人所簽訂之買賣 契約亦約定包含系爭空地在內之系爭大廈地面層空間，除規劃 為公共使用外，均歸地面層所有人專用，故伊與系爭大廈區分 所有權人即系爭土地共有人間就系爭空地已合意成立分管契約 ，約定系爭空地由伊專有使用，嗣後買受房地之系爭大廈區分 所有權人、土地共有人亦應同受拘束等語，資為抗辯，答辯聲 明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。 兩造均不爭執：㈠劉芳、被告分於76年3 月24日、同年4 月21 日與系爭大廈建商即德兆建設股份有限公司（下稱德兆公司） 簽訂房屋預定買賣契約書，劉芳為位於系爭大廈之臺北市○○ 區○○○路○ 段○○號13樓之1 之所有權人，被告則為3 號房地 之所有權人。黃虹如後於80年間向前手購入系爭大廈同段42號 11樓之2 房地，其等同為系爭大廈區分所有權人，並為系爭土 地共有人；㈡被告自79年間起以築磚牆及鐵絲網區隔之方式， 占用毗鄰3 號房地旁如附圖所示A 部分土地，即系爭空地，面 積為73平方公尺；㈢系爭大廈區分所有權人成立管理委員會， 並於90年間向臺北市政府申請報備在案等情，並有土地及建物 登記謄本、房屋預定買賣契約書、臺北市政府函文、勘驗筆錄 、現場照片及臺北市大安地政事務所派員於現場所繪製之複丈 成果圖附卷為憑（見調字卷第11-15 頁、本院卷一第39-57 頁 、第141 -148頁、第177-186 頁、第222 頁、本院卷二第94頁 、第97-116頁、第123-124 頁），堪信為真。 原告主張被告未經黃虹如等2 人及其餘共有人同意，無權占用 系爭空地，應騰空返還系爭空地，並給付相當於租金之不當得 利，而管理委員會就系爭空地有管理權限，亦得為上開請求等 語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查： ㈠按數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人，各共 有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部 ，有使用收益之權，民法第817 條第1 項、第818 條定有明文 。各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之 權。惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定 部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。其未經他共有 人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共 有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向 全體共有人返還占用部分（最高法院81年度台上字第1818號民 事裁判要旨參照）。又共有人間就共有物之全部劃定範圍，各 自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約， 而契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表 示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將 當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不 得謂契約未成立，公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購 戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使 用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，倘 共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將 其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管 契約之存在，通常即有可得而知之情形，從而為維持法律秩序 之安定性，受讓人即應受分管契約之拘束（最高法院103 年度 台上字第282 號、104 年度台上字第463 號判決參照）。 ㈡被告抗辯興建系爭大廈之建商德兆公司已與被告及其餘房地買 受人約定，系爭空地由毗鄰系爭空地之3 號房地買受人專有使 用，而被告於76年間向德兆公司買受3 號房地，契約並加註被 告就系爭空地有專用權利，79年間交屋時即已於系爭空地築有 磚牆、鐵絲網及汽車出入門予以區隔，系爭空地即由被告專用 ，被告與系爭大廈區分所有權人即系爭土地共有人就系爭空地 已成立分管契約等情，查： ⒈被告與德兆公司間所簽訂之房屋預定買賣契約書記載：「. . . 第5 條：公共設施. . . 地面層空地除規劃為公共使用者 外，歸地面層所有人使用。」（見本院卷一第42頁），而劉芳 亦為直接向建商德兆公司購入系爭大廈房地，其與德兆公司間 所簽訂之房屋預定買賣契約書第5 條亦同此約定（見本院卷一 第143 頁）。故被告抗辯德兆公司與被告及其餘大廈房地買受 人已經合意約定系爭大廈地面層空地除規劃為公共使用外，均 歸地面層即1 樓房地所有權人專有使用，堪以採信。 ⒉而兩造並不爭執系爭空地係位於本院106 年度北司調字第494 號卷第26頁、本院卷二第47頁之系爭大廈竣工圖所示黃色螢光 筆標示區域之內（下稱黃色區域，見本院卷二第177 頁反面準 備程序筆錄所載），上開竣工圖黃色區域固記載「七里香」、 「雨水陰井」，惟證人即德兆公司董事長王明德證稱系爭大廈 公共設施是指大家都可以使用之區域，諸如游泳池、兒童遊戲 場、管理室等，而竣工圖雖將黃色區域規劃為綠化空間及公共 排水使用，但該區域空地已築有圍牆供住在空地旁之住戶單獨 進出、使用，並非公共區域等語（見本院卷二第158 頁反面- 第159 頁），佐以德兆公司與劉芳所簽訂之房屋預定買賣契約 書附件㈣所載內容，系爭大廈之公共設備為游泳池、以兒童遊 樂為目標之多功能花園及交誼廳（見本院卷一第185 頁），系 爭空地所在之黃色區域不在其內，堪認德兆公司於興建系爭大 廈時，即規劃系爭空地係供毗鄰住戶專有使用，而非供全體住 戶使用之公共區域。 ⒊被告與德兆公司所簽訂之房屋預定買賣契約書記載：「. . . 附約：本大廈A 棟1 樓房屋（指3 號房屋）之空地部分應依本 契約書附件㈠所示之1 樓平面配置圖予以築牆及建大門及汽車 出入門各一，並歸屬本戶使用。」（見本院卷一第42頁、第46 -48 頁），從而被告抗辯其與德兆公司約定系爭空地由被告專 有使用，應為可取。而系爭空地非屬公共區域，依德兆公司與 系爭大廈房地其餘買受人所簽訂之房屋預定買賣契約書第5 條 約定，其餘買受人與德兆公司已合意系爭空地由毗鄰空地之1 樓房地買受人專有使用，已如前第⒈點、第⒉點所述，是以， 被告抗辯其與其餘向德兆公司買受系爭大廈房地之人，就系爭 空地成立分管契約，約定由被告專有使用系爭空地，應為可採 。 ⒋至原告主張系爭空地不得約定專用云云，惟按公寓大廈管理條 例84年6 月28日公布施行前，已取得建造執照之公寓大廈各區 分所有權人就共用部分為專用之約定，得不受同條例第7 條之 限制，同條例第55條第2 項但書亦有明定，查系爭大廈於79年 間興建完成，有建物登記謄本可證（見調字卷第12頁、第14頁 ），斯時公寓大廈管理條例尚未公布，自不受同條例第7 條共 用部分不得獨立使用供做專有部分之限制，原告上開主張即非 可採。 ㈢據此，被告與系爭大廈房地買受人即系爭土地共有人就系爭空 地已成立分管契約，而該約定對於嗣後買受系爭大廈房地之人 亦有拘束力，被告即非無權占用系爭空地，亦無獲取不當利益 可言，原告先位請求被告騰空返還系爭空地予黃虹如等2 人及 其餘系爭土地共有人，並給付黃紅如等2 人相當於租金之不當 得利，即難謂有據。 ㈣原告備位主張系爭空地乃規劃為綠化空間及公共排水使用，為 系爭大廈全體區分所有權人即系爭土地共有人所共用，被告未 經全體區分所有權人同意或決議通過即擅自占用系爭空地，而 依公寓大廈管理條例第7 條第1 款、第10條第2 項規定，管理 委員會有權管理系爭空地，得請求被告騰空返還系爭空地並給 付相當於租金之不當得利云云，惟被告與系爭大廈房地買受人 即系爭土地共有人就系爭空地已成立分管契約，約定由被告專 用系爭空地，該約定對於嗣後買受系爭大廈房地之人亦有拘束 力，被告並非無權占用系爭空地，已如前述，是被告既係本於 與其他區分所有權人之約定占有使用系爭空地，管理委員會自 無管理系爭空地之權限，原告此部分主張，亦屬無據。 綜上，原告主張被告無權占用系爭空地，先位依民法第767 條 、第179 條規定，請求被告返還系爭空地予黃虹如等2 人及系 爭土地其餘共有人並給付相當於租金之不當得利予黃虹如等2 人；備位依公寓大廈管理條例第7 條第1 款、第10條第2 項前 段、民法第767 條、第179 條規定，請求被告返還系爭空地並 給付相當於租金之不當得利予管理委員會，即乏所據，不能准 許，均應駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所 依據，應併予駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決 之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判 決如主文。 中 華 民 國 107 年 9 月 28 日 民事第五庭 審判長法 官 匡 偉 法 官 羅立德 法 官 陳筠諼 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 9 月 28 日 書記官 施盈如