裁判書系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　107年度簡上字第437號 上　訴　人　陳羿璇 兼訴訟代理 人　　　　　林瑞富律師 被　上訴人　曹麗美 上列當事人間請求確認不定期租約法律關係存在事件，上訴人對 於民國107 年8 月14日本院臺北簡易庭107 年度北簡字第6389號 民事簡易判決提起上訴，本院於民國107 年11月14日言詞辯論終 結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：上訴人林瑞富邀同上訴人陳羿璇為連帶保證人 ，於民國105 年4 月25日與被上訴人簽訂房屋租賃契約（下 稱系爭租約），約定由林瑞富向被上訴人承租門牌號碼為臺 北市○○街○ 段○○○ 號3 樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃 期間自105 年5 月1 日起至107 年4 月30日止，租金每月新 臺幣（下同）30,000元（下稱系爭租約）。系爭租約屆滿前 ，被上訴人並未反對上訴人續租，僅未簽署書面租約，且上 訴人亦於107 年5 月起迄至同年9 月止將每月租金匯入被上 訴人指定帳戶，經被上訴人收受，是被上訴人既未為反對上 訴人繼續居住之意思，並仍由上訴人繼續使用系爭房屋，依 民法第451 條規定，系爭租約已視為不定期租賃契約。為此 ，爰提起本件訴訟，求為判命確認兩造間就系爭房屋有不定 期租賃之法律關係存在之判決。 二、被上訴人則以：系爭租約到期前，兩造曾在通訊軟體Line中 討論續約相關事宜，被上訴人提出同意續租，租期2 年，第 1 年租金維持每月30,000元，自第2 年起之租金調漲為每月 35,000元，上訴人同意上開條件後，兩造遂相約於107 年5 月4 日簽訂書面契約，然上訴人未依約出席，被上訴人又相 繼通知上訴人於同年月8 日及10日前往公證處簽約，但上訴 人均不出席，故迄今未另訂新的書面租約。又依系爭租約第 7 條第13項約定，非經兩造另訂書面租約，系爭租約視為不 再續租，且上訴人不得援引民法第451 條規定主張不定期租 賃，兩造既未於系爭租約屆滿前簽署書面租約續租，且民法 第451 條規定非屬強制規定，及酌之林瑞富身為律師，系爭 租約又為林瑞富所擬定，不得諉為不知，故系爭租約業已屆 期消滅。至於上訴人於租期屆滿後所匯入之款項，被上訴人 認知為上訴人屆期不搬遷之違約金，而非租金，故上訴人片 面解為被上訴人同意上訴人繼續居住云云，顯非事實等語， 資為抗辯。 三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並上訴聲 明：㈠原判決廢棄；㈡確認兩造間就系爭房屋自107 年5 月 1 日起至9 月30日止，不定期租約法律關係存在（原審駁回 確認兩造間就系爭房屋107 年9 月30日後不定期租賃法律關 係不存在部分，未據上訴人就此敗訴部分聲明不服，業已確 定，不在本院審理範圍，以下茲不贅述）。被上訴人答辯聲 明：上訴駁回。 四、首查，林瑞富邀同陳羿璇為連帶保證人於105 年4 月25日與 被上訴人簽訂系爭租約，約定由林瑞富向被上訴人承租系爭 房屋，租賃期間自105 年5 月1 日起至107 年4 月30日止， 租金每月30,000元，至今尚未完成簽署新的書面契約等情， 為兩造所不爭執，並有系爭租約在卷可稽（見原審卷第14頁 至第19頁），是前揭事實，應信屬實。 五、其次，上訴人主張依民法第451 條規定確認兩造間就系爭房 屋自107 年5 月1 日起至107 年9 月30日止不定期租賃關係 存在等情，為被上訴人所否認，並以前情置辯，是本件應審 究為上訴人主張依民法第451 條規定確認兩造間就系爭房屋 自107 年5 月1 日起至107 年9 月30日止不定期租賃關係存 在，是否有據？茲分論述如下： ㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條有明文規定；又所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確， 原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種 不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，此有最高法院 52年度台上字第1240號判例要旨可資參照。經查，本件上訴 人主張兩造間就系爭房屋存在有不定期租賃法律關係，為被 上訴人所否認，則兩造間就系爭房屋不定租賃關係之存否即 屬不明確，致上訴人在主觀上認其在私法上之地位有受侵害 之危險，而該不安之狀態得以本判決除去之，揆諸上開說明 ，上訴人有即受確認判決之法律上利益，自得提起本件確認 之訴。 ㈡次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民 法第451 條規定自明。又定期租賃契約之出租人，反對租期 屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其 於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之 方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然 消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外 ，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律 關係（最高法院93年度台上字第986號判決意旨參照）。準 此，稽之系爭租約第2 條約定「租賃期限：自民國105 年5 月1 日起至民國107 年4 月30日止，共計貳年。」、第7 條 第13項約定「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書 面租約，視為不再續租；乙方（即林瑞富）不得援引民法第 451 條規定主張不定期租賃關係。…」（見原審卷第16頁至 第18頁），是由前揭約定可知，承租人林瑞富與被上訴人於 簽署系爭租約之際，業已先行就租約期滿後，如欲續租應以 另訂契約，成立新租賃關係方式為之，以阻止續約之效力， 揆諸前揭說明，是系爭租約已於屆滿時即107 年4 月30日當 然消滅，上訴人繼續使用系爭房屋為無權占有，自無民法第 451 條規定之適用。上訴人雖主張系爭租約第7 條第13項規 定違反民法第71條規定而無效云云，然民法第451 條規定乃 出租人表示反對續租之意思，有阻卻繼續契約之效力，以杜 契約是否繼續之爭論，而非屬法律所規範之強制規定，且依 前揭意旨，亦表明反對租期屆滿後續租之意思表示不限於租 約屆滿後，則系爭租約第7 條第13項約定內容僅為在訂約之 際，先就續租之方式為約定，與前揭最高法院判決意旨相符 ，於法即屬有據，並無違反民法第71條規定而無效，故上訴 人前揭主張，不足為採。 ㈢再參以系爭租約第6 條第2 項約定「乙方於終止租約或租賃 期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應 支付按房屋日租金貳倍計算之違約金至遷讓完了之日為止… 」（見原審卷第17頁），是系爭租約屆滿未續租而上訴人未 交還系爭房屋，依約應給付違約金予被上訴人。另佐之107 年5 月8 日以新莊後港路郵局存證號碼第000140號存證信函 內容（見原審卷第42頁至第44頁），被上訴人係函知上訴人 ，限期於同年月10日下午3 時共同至公證人處簽署新的書面 租約，逾期即視為上訴人不願續租，應即遷讓系爭房屋，並 依約按房屋日租金2 倍計算給付違約金等語，堪認被上訴人 於租期屆至後，已即向上訴人為反對其繼續使用收益系爭房 屋之意思，且表明應依約給付違約金，是上訴人嗣後雖以租 金名義匯款予被上訴人，然此亦據被上訴人表明為系爭租約 之違約金，足見上訴人主張被上訴人於期滿後猶同意上訴人 繼續使用系爭房屋，而不即表示反對之意思，並收取租金， 而有民法第451條規定適用云云，實無可取。 ㈣上訴人固主張依系爭租約第7 條第13項末段約定，被上訴人 未於屆滿前6 個月書面通知上訴人，視同被上訴人同意續租 ，上訴人亦繼續使用系爭房屋，符合民法第451 條規定要件 云云。惟查，觀以系爭租約第7 條第13項末段約定「契約租 賃期滿，一方若不續租，應於契約租賃期滿前六個月以書面 通知他方」（見原審卷第18頁），由前揭內容可知，此為約 定租賃期滿前，若不續租應踐行之要件即應於6 個月前書面 通知他方；然該租約內容既明定在系爭租約第7 條第13項內 ，且與租約當事人是否續租有關，自應與同項前段約定內容 合併觀之；據此，衡以系爭租約第7 條第13項前段已明文約 定續租應經雙方合意另訂契約，且不得援引民法第451 條規 定之適用，則末段文字之約定並不生系爭租約有民法第451 條效果之情。是縱使被上訴人未於租賃期滿前6 個月以書面 通知上訴人不續租，此僅表明被上訴人同意期滿後續租，但 續租之約定方式則應依同條項前段之內容必須「雙方合意另 訂新的書面租約」，始生續租之效力，且上訴人仍不得援引 民法第451 條規定之適用，是上訴人前揭主張，亦無可採。 ㈤上訴人又主張本件有民法第422 條規定之適用云云。按不動 產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字 據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422 條規定自明。 準此，依前述，系爭租約既已明文約定續約時需訂立書面契 約之要式，即應以簽訂書面契約為續約之成立要件；縱使兩 造曾就租賃契約之內容達成協議，亦不能認為租賃契約業已 成立。況依卷附兩造各自提出之通訊軟體LINE對話紀錄略為 ：107 年3 月26日陳羿璇「曹小姐你好…我跟林瑞富說以後 有什麼事情都讓陳羿璇來跟曹小姐溝通，所以非常誠心的希 望您能夠繼續把房子出租給我們，房租每月3 萬元，外加管 理費2400元，包括管理費調漲，然後您約定一個日子我們一 起去公證租約這樣好嗎？」、「THANK YOU 」；被上訴人「 OK、感謝」、107 年4 月28日被上訴人「林太太，可以找一 天出來簽約嗎？」；陳羿璇「老鼠不見了。最近都沒發現。 下星期三四五下午，您有空嗎？」、「謝謝」、「您好，每 月房租30000＋管理費2400＋管理費上漲，再簽兩年租約好 嗎？」；被上訴人「林太太，我租妳這二年中，也花了三萬 多。…所以我只能再租妳一年三萬，以後就要調回三萬五了 。我沒漲只調回原價而已。三萬本來就低於市價了。你可以 考慮看看。」、「謝謝」；陳羿璇「曹麗美小姐您好，依照 貴房東的意思，簽訂二年房屋租約，請指定簽訂日期與地點 ，由陳羿璇與您簽約。」、107 年4 月29日被上訴人「OK」 、「謝謝」、107 年5 月1 日被上訴人「星期五好嗎？你幾 點方便？」；陳羿璇「星期五下午2：00 請問地點？」、10 7 年5 月4 日被上訴人：「去電陳羿璇未接」、「林太太， 請問現在是怎樣了？」、「林先生，晚安，因為你太太今天 跟我約二點，我等到三到你們都沒有出席，是不是剛好有事 不方便今天打契約呢？如果你還是要續租，我想跟你們約星 期一，上午十點在重慶公證人…」（見本院卷第20頁至第21 頁、第63至64頁、第68頁、第106 頁至第108 頁），是兩造 於107 年3 月26日先合意以30,000元續租後，被上訴人又於 107 年4 月28日提出第1 年30,000元、第2 年起調漲為35,0 00元之新要約，上訴人陳羿璇就該要約回覆「依照貴房東的 意思，簽訂二年房屋租約，請指定簽訂日期與地點，由陳羿 璇與您簽約。」等語，雖同意租金、租期之約定，卻變更原 承租人林瑞富為陳羿璇，亦認屬新要約，再由被上訴人同意 且約定應書面簽約之日期、地點，堪認陳羿璇與被上訴人係 以變更後之合意即前揭租金金額第1 年30,000元、第2 年35 ,000元、租期2 年、承租人陳羿璇以及書面簽約取代原先之 意思表示，是陳羿璇既未於被上訴人通知之時間、地點簽約 ，顯見陳羿璇與被上訴人就變更後租約合意未達合致，且係 因陳羿璇未出席而未簽署，而非兩造原協議無庸簽署書面租 約，難認兩造就系爭房屋有民法第422 條規定之適用，故上 訴人前揭主張，應無可取。 ㈥至上訴人主張依民法第17條規定自由權利不可拋棄，則民法 第451 條規定屬自由權利，拋棄無效云云。按自由不得拋棄 ，民法第17條第1 項定有明文，準此，依前述，民法第451 條規定乃出租人表示反對續租之意思，有阻卻繼續契約之效 力，以杜爭論，應屬規範法律效果，當事人自得於簽約時協 議訂之，顯與自由不得拋棄無涉，故上訴人前揭主張，洵屬 無據。 五、綜上，上訴人主張依民法第451 條規定確認兩造間就系爭房 屋有不定期繼續租賃法律關係存在，為無理由，應予駁回。 從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 均與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 11 月 28 日 民事第七庭 審判長法 官 徐千惠 法 官 許勻睿 法 官 林玉蕙 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 107 年 11 月 28 日 書記官 鄭雅雲