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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　107年度簡上字第438號 上　訴　人　難逢廬股份有限公司 法定代理人　葉之麟 上　訴　人　善若水股份有限公司 法定代理人　葉之麟 共　　　同 訴訟代理人　陳學驊律師 　　　　　　黃柏融律師 被 上 訴人　梁瑞春 　　　　　　梁笙富 兼　共　同 訴訟代理人　梁國基 上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國107 年 5 月30日本院臺北簡易庭106 年度北簡字第15012 號第一審判決 提起上訴，本院於民國107 年11月30日言詞辯論終結，判決如下 ： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 上訴人難逢廬股份有限公司（下稱難逢廬公司）、善若水股份 有限公司（下稱善若水公司）法定代理人於民國107年7月30日 皆變更為葉之麟，業據上訴人等具狀聲明承受並續行訴訟（見 本院卷第91-107頁之民事聲明承受訴訟狀及公司變更登記表） ，核與民事訴訟法第170條、第175條規定相符，應予准許。 上訴人主張：難逢廬公司向被上訴人梁瑞春承租門牌號碼為臺 北市○○區○○路○○○ 巷○○弄○○號1 樓及17號1 樓房屋，及向 被上訴人梁笙富承租門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○ 巷○○ 弄○○號1 樓房屋；善若水公司則向被上訴人梁國基承租門牌號 碼為臺北市○○區○○路○○○ 巷○○弄○○號1 樓房屋（下合稱系 爭租賃房屋），兩造簽訂房屋租賃契約書（下合稱系爭租約） ，難逢廬公司並依約給付梁若基、梁笙富保證金各18萬元、12 萬元，善若水公司則給付梁國基保證金10萬5,000 元（下合稱 系爭保證金）。詎被上訴人於系爭租約到期後竟藉詞上訴人未 依其要求，補平租賃房屋門口柏油路為由，拒絕返還系爭保證 金，上訴人乃依系爭租約約定，請求被上訴人返還等語（原審 判命梁瑞春、梁笙富應分別給付難逢廬公司9 萬7,386 元、6 萬6,858 元及梁國基應給付善若水公司5 萬5,493 元及均自10 6 年9 月27日起至清償日止按年息5%計算之利息，駁回上訴人 其餘請求，被上訴人就其等敗訴部分未據其上訴而確定，上訴 人就其敗訴部分不服，提起本件上訴），聲明：㈠原判決不利 上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，梁瑞春、梁笙富應再分別 給付難逢廬公司8 萬2,614 元、5 萬3,142 元，梁國基應再給 付善若水公司4 萬9,507 元，及均自106 年9 月27日起至清償 日止按週年利率5%計算之利息。 被上訴人則以：系爭保證金應扣除上訴人於租賃期間未繳而由 被上訴人代為繳交如附表所示之水電費用，而上訴人於租期屆 滿並未依約回復系爭租賃房屋原狀，且系爭租約於105 年11月 1 3 日終止後，上訴人遲至105 年11月28日方返還系爭租賃房 屋鑰匙，被上訴人得依系爭租約第12條約定，自系爭保證金中 扣除如附表所示回復原狀費用及違約金，從而梁瑞春、梁笙富 所應返還難逢廬公司、善若水公司之保證金各為9 萬7,386 元 、6 萬6,858 元，梁國基應返還善若水公司之保證金為5 萬5, 493 元，上訴人其餘請求應屬無據等語，資為抗辯，聲明：上 訴駁回。 上訴人主張其向被上訴人承租系爭租賃房屋，系爭14號、17號 房屋每月租金為6 萬8,182 元、系爭16號房屋每月租金4 萬5, 455 元、系爭19號房屋每月租金3 萬9,772 元，兩造簽訂系爭 租約，約定租期自100 年10月14日起至105 年10月13日止，上 訴人難逢廬公司並依約給付被上訴人梁若基、梁笙富保證金各 18萬元、12萬元，上訴人善若水公司則給付梁國基保證金10萬 5000元，嗣兩造合意系爭租約於105 年11月13日終止，上訴人 已搬遷並返還系爭租賃房屋予被上訴人等情，為被上訴人所不 爭執，並有系爭租約在卷可稽（見臺灣士林地方法院內湖簡易 庭106 年度湖簡調字第477 號卷第13-36 頁），堪信為真。 按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃 關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且 承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金 ，自為法之所許；押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃 債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行 時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後， 猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第21 08號判例、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。上訴人主 張被上訴人應全數返還系爭保證金，為被上訴人所否認，抗辯 系爭保證金應扣抵被上訴人應給付之違約金、回復原狀費用及 被上訴人所代墊之水電費用。經查： ㈠上訴人主張其已於105 年11月13日搬遷返還系爭租賃房屋予被 上訴人，同年11月14日起至同年月28日屬兩造協議由上訴人無 償進入系爭租賃房屋進行修繕之期間，被上訴人則抗辯上訴人 雖於105 年11月13日搬遷出系爭租賃房屋，惟上訴人遲至同年 28日方交還系爭租賃房屋鑰匙，上訴人既遲延交屋，依約應給 付違約金，被上訴人得自系爭保證金予以扣抵。查： ⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前 段定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移 轉租賃物之占有，而依民法第946 條第1 項規定，占有之移轉 因占有物之交付而生效力。承租人移轉占有後，即喪失其對於 物之事實上管領力而消滅占有（最高法院98年度台上字第1127 號判決參照）。又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應 支付違約金。違約金，除當事人另有約定外，視為因不履行而 生損害之賠償總額，民法第250 條第1 項、第2 項前段分別定 有明文。約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又系爭 租約第10條約定：「租約期滿或終止時，乙方（指上訴人）應 無條件將租賃標的物內之設施、物品騰空，按原狀回復交還甲 方，不得藉詞推諉或主張任何權利」、第12條約定：「依系爭 租約第12條約定「乙方（指上訴人）如違反或不履行本契約 所約定事項，甲方（指被上訴人）得經書面通知後終止本契約 ，乙方除應負責清償負擔之費用外，並自願將其所存放於甲方 之保證金全部給付予甲方作為懲罰性違約金」，此有系爭租約 在卷可稽（見湖簡調字卷第13-36 頁）。 ⒉兩造均不爭執上訴人於105 年11月13日委請康福搬家公司搬走 系爭租賃房屋內物品，被上訴人梁笙富即交付原證2 手寫稿2 紙（下稱系爭手寫稿），載明被上訴人要求上訴人修繕系爭租 賃房屋內容乙節，並有手寫稿為證（見湖調簡字第37-38 頁） ，證人即上訴人前受僱人李樹枝亦於刑事案件偵查中具結證稱 ：「…隔天早上是伊與梁笙富進行點交，當時梁笙富拿了2 張 修繕單（指系爭手寫稿）給伊，意思是要公司負責修繕這些東 西，所以當天就沒有完成點交過程，…等都弄好後伊又去找梁 笙富，並將鑰匙交還，伊還有問梁笙富這樣可以了嗎，他回應 我說好。…」、證人即上訴人受僱人黃芃菻於刑事案件中證稱 ：「…李樹枝跟伊說，房東有拿修繕清單（指系爭手寫稿）給 她，希望公司負責修繕，李樹枝拿到清單後有交回公司，後來 公司也有依照房東要求修繕，李樹枝於11月28日完成點交並交 還鑰匙，…」（見原審卷第69頁之臺灣士林地方法院檢察署 106 年度偵字第17679 號不起訴處分書）。 ⒊佐以系爭手寫稿記載：「1樓化粧鏡少一個、破一個、廚房混 合龍頭、後紗窗少一大一小，改到外面水管恢復至室內1樓、 後大紗窗少一個、化粧鏡、總機電線處理掉、鋁大門左邊壞掉 、廚房混合龍頭、後木板門拆除改到外面水恢復至室內、每間 補貼6000請粗工拆除鐵釘及補水泥4間房24000。14、16號後遮 雨棚拆除、牆上壁虎拿掉，並補上水泥。」（見湖簡調字卷第 37、38頁）；又酌上訴人委請鼎聯設計企業公司（下稱鼎聯公 司）修繕系爭租賃房屋，估價單中修繕項目中包含「快速鐵捲 門另加遙控器、兩側不銹鋼包覆及上方補板、拆除冷氣、水電 含化粧鏡、淋浴龍頭、油漆、鐵工拆除、紗窗」（見湖簡調字 卷第39頁），與系爭手寫稿相互勾稽，可知上訴人固於105 年 1 1 月13日時固搬空系爭租賃房屋內物品，但因其尚未回復原 狀而未完成點交，其應被上訴人要求修繕系爭租賃房屋，迄至 105 年11月28日方點交系爭租賃房屋並返還鑰匙予被上訴人， 從而被上訴人抗辯上訴人遲延遷讓返還系爭租賃房屋，應系爭 租約第12條約定給付違約金，應為可採，惟本院審酌上訴人違 約情節尚非重大等一切情狀，認被上訴人得請求給付之違約金 各以如附表所示即系爭租約半個月租金較為公允而適當。 ㈡上訴人復主張其於遷讓返還系爭租賃房屋時已回復原狀，被上 訴人則抗辯上訴人於105 年11月28日返還系爭租賃房屋時仍有 多處並未回復原狀，其等需另行支付如附表所示之修繕費用， 並提出估價單及現場照片為證（見原審卷第82-103頁、第119- 122 頁），上訴人則主張其已委由鼎聯公司修繕及回復系爭租 賃房屋原狀，並提出估價單為證（見湖簡字卷第39頁），查： ⒈兩造合意於105 年11月13日終止系爭租約，上訴人於當日自系 爭租賃房屋搬遷屋內物品，梁笙富即交付系爭手寫稿予上訴人 當時受僱人李樹枝，要求上訴人修繕並回復系爭租賃房屋原狀 ，上訴人即依被上訴人要求修繕系爭租賃房屋，已如前所述， 堪認上訴人當時並未爭執系爭手寫稿所載內容，即為系爭租賃 房屋所需修繕及回復原狀之工項。 ⒉而依系爭手寫稿所載內容：「1樓化粧鏡少一個、破一個、廚 房混合龍頭、後紗窗少一大一小，改到外面水管恢復至室內1 樓、後大紗窗少一個、化粧鏡、總機電線處理掉、鋁大門左邊 壞掉、廚房混合龍頭、後木板門拆除改到外面水恢復至室內、 每間補貼6000請粗工拆除鐵釘及補水泥4間房24000。14、16號 後遮雨棚拆除、牆上壁虎拿掉，並補上水泥。」（見湖簡調字 卷第37、38頁），可知被上訴人除逐項載明上訴人應修繕及回 復原狀之工項以外，並註記上訴人應每間補貼被上訴人6,000 元，用以雇工拔除鐵釘及補水泥。 ⒊上訴人固委由鼎聯公司修繕並回復系爭租賃房屋原狀，惟勾稽 鼎聯公司出具之估價單所載內容（見湖簡調字卷第39頁），頂 聯公司所修繕之工項為「快速鐵捲門另加遙控器、兩側不銹鋼 包覆及上方補板、拆除冷氣、水電含化粧鏡、淋浴龍頭、油漆 、鐵工拆除、紗窗」，並未包含系爭租賃房屋拆除鐵釘及補上 水泥之工項，而系爭14號房屋有未將冷氣孔封起、未清除牆面 膠帶、架設鐵板鋼釘未清除、鋁隔間拆除後矽利康未清除、架 設管線拆除後鎖螺絲的洞未補起、配置冷熱水管至外牆拆除後 洞未補起、後遮雨棚拆除後矽利康及螺絲未清除之情狀（見原 審卷第82-85 頁之現場照片）、系爭16號房屋有架設鐵板鋼釘 未清除、牆面變色未恢復、隔間拆除鐵釘和穿孔未恢復原狀、 牆面雙面膠帶未清除、後遮雨棚拆除螺絲及矽利康未清除之情 狀（見原審卷第86-89 頁之現場照片）、系爭17號房屋有牆面 膠帶未清除、架設鐵板鋼釘未清除、架設冷氣室內機螺絲孔未 補起、架設保全螺絲孔未補起、裝設電風扇螺絲孔未補起、冷 氣孔未封起、裝設保全，螺絲孔未補起牆上雙面膠未清除、鋁 門拆除矽利康未清除、拆除隔間鐵釘未清除穿孔未補起之情狀 （見原審卷第90-92 頁之現場照片）、系爭19號房屋有膠帶未 清除、架設鐵板鋼釘未清除、架設管線螺絲孔未補起、架設線 路矽利康未清除之情狀（見原審卷第93-99 頁之現場照片）， 從而被上訴人抗辯上訴人固已委由鼎聯公司修繕系爭租賃房屋 ，但仍有部分未能回復原狀之處，上訴人應給付按照每間房屋 6,000 元計價之回復原狀費用，被上訴人得自系爭保證金中予 以扣抵，應為可採。至上訴人主張上開照片之真實性，並稱： 如照片所示之瑕疪有可能是被上訴人交屋前即存在或是而被上 訴人在上訴人等搬離後自行破壞房屋云云，惟上訴人就租賃標 的物為裝設之鐵架、冷氣、保全、隔間等改裝設施在係在上訴 人承租後，又於搬離後旋遭被上訴人梁笙富發現有前開缺損並 提出系爭手寫稿要求修繕，參被上訴人提出就租賃標的物於自 行修繕後旋出租他人等情觀之，豈可能自行破壞房屋損及出租 利益之行為（見原審卷第70-76 頁），況上訴人就交屋前瑕疵 已經存在並未提出任何舉證，據此難認上訴人等已盡其舉證責 任，而得為上訴人等有利之認定。 ㈢另依系爭租約第7 條約定，上訴人應給付系爭租賃房屋之水、 電費用，而上訴人係於105 年11月28日始遷讓返還系爭租賃房 屋，已如前所述，又被上訴人抗辯其代上訴人繳付如附表所示 自105 年10月起至同年11月28日止之水電費用乙節，上訴人未 予爭執，則被上訴人抗辯被上訴人應給付上開水電費用，並得 自系爭保證金中予以扣除，應屬有據。 綜上所述，被上訴人抗辯系爭保證金應扣除如附表所示之違約 金、回復原狀費用及水電費用，應屬有據，原審就系爭保證金 扣除上開金額後，判命被上訴人梁瑞春應給付上訴人難逢廬公 司10萬9,386 元、被上訴人梁笙富應給付上訴人難逢廬公司6 萬6,858 元、被上訴人梁國基應給付上訴人善若水公司5 萬5, 493 元，及均自起訴狀繕本送達被告翌日即106 年9 月27日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，逾 此範圍之請求，則無理由，並依職權宣告假執行及依被上訴人 之聲請酌定擔保金額宣告免假執行，經核並無違誤。上訴人提 起本件上訴，指摘原判決認定不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應駁回其上訴。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟 酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必 要，併此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 12 月 14 日 民事第五庭 審判長 法 官 匡 偉 法 官 蔡牧容 法 官 何佳蓉 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 107 年 12 月 17 日 書記官 陳立俐 附表：（單位：新臺幣） ┌──────┬──────┬──────┬──────┬──────┬─────┬────┬─────┬────────┬─────────────┐ │承租人 │租賃標的門牌│保證金 │⑴代墊水費 │⑵代墊電費 │⑶遲延返還│⑷回復原│⑸違約金 │保證金扣除 │應返還金額 │ │ │ │ │ │ │系爭租賃房│狀修補代│ │(1)(2)(3)(4)(5) │ │ │出租人 │ │ │ │ │屋15日之遲│墊費用 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │延損害（相│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │當於半個月│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │租金） │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┼────────┼─────────────┤ │難逢廬公司 │臺北市內湖區│18萬 │586元 │937元 │3萬4091元 │6,000元 │3萬4091元 │9萬7386元（ │97,386元 │ │ │新明路321 巷│ │（14號1樓） │（14號1樓） │ │ │ │000000-000-000 │ │ │ │10弄14號1 樓│ ├──────┼──────┤ ├────┤ │-000-000-00000 │ │ │梁瑞春 ├──────┤ │260元 │649 │ │6,000元 │ │-0000-0000-00000│ │ │ │同址17號1樓 │ │（17號1樓） │（17號1樓） │ │ │ │=109386） │ │ ├──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┼────────┼─────────────┤ │難逢廬公司 │臺北市內湖區│12萬 │700元 │986元 │2萬2728元 │6,000元 │2萬2728元 │6萬6858元（ │66,858元 │ │ │新明路321 巷│ │ │ │ │ │ │000000-000-000 │ │ │梁笙富 │10弄16號1 樓│ │ │ │ │ │ │-00000-0000 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │-22728=66,858元 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │） │ │ ├──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┼────────┼─────────────┤ │善若水公司 │臺北市內湖區│10萬5000元 │239元 │3496元 │1萬9886元 │6,000元 │1萬9886元 │5萬5493元（ │55,493元 │ │ │新明路321 巷│ │ │ │ │ │ │000000-000 -0000│ │ │梁國基 │10弄19號1 樓│ │ │ │ │ │ │-00000-0000 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │-19886=55493） │ │ └──────┴──────┴──────┴──────┴──────┴─────┴────┴─────┴────────┴─────────────┘