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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　107年度簡上字第523號 上　訴　人　山碩國際開發有限公司 法定代理人　蕭秋菊 訴訟代理人　林瑞珠律師 被上訴人　　優仕股份有限公司 法定代理人　吳宇強 訴訟代理人　劉興國 上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國107年6 月29日本院臺北簡易庭106年度北簡字第2569號第一審判決提起 一部上訴，本院於108年3月20日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張： ㈠兩造於民國104年2月12日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租 約），約定上訴人將門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號1 至3樓房屋（下稱系爭房屋）出租於被上訴人，租賃期間自1 04年3月1日至105年12月31日，租金每月新臺幣（下同）45 萬元，被上訴人並繳納保證金90萬元。依系爭租約第4條第5 款約定，被上訴人於系爭租約終止後負有回復系爭房屋出租 時原狀之義務。被上訴人於租賃期間有將系爭房屋之樓梯拆 除新造樓梯、拆除樓板、牆面挖洞、隔間拆除等改裝行為， 於系爭租約終止後，被上訴人竟未將系爭房屋回復為出租時 之原狀，有民法第227條第1項規定不完全給付債務不履行之 情形，上訴人得依據民法第231條第1項規定請求被上訴人負 損害賠償責任，並得依據民法第213條第3項規定請求被上訴 人支付回復原狀之必要費用167萬9,451元，以代回復原狀。 ㈡關於回復原狀之金額，兩造於106年1月17日第3次協商時已 約定為136萬元，如施工工程超出136萬元，超額部分由上訴 人自行負擔，該次協商係由兩造提出自行估價之報價單，被 上訴人亦邀請估價廠商一同前來參與討論，足見被上訴人對 於金額之認定甚為重視，非僅認定施工金額，亦有同時認定 賠償金額之意。 ㈢被上訴人於系爭租約租期屆滿後遲未回復原狀，上訴人得依 據系爭租約第6條第2款請求被上訴人給付以租金2倍計算之 違約金，106年1月至2月底之違約金90萬元部分，上訴人爰 以起訴狀繕本之送達與被上訴人提供之90萬元保證金互為抵 銷，其餘自106年3月1日起至上訴人於106年3月3日將系爭房 屋出租與燦坤公司時止，被上訴人應給付租金2倍計算之違 約金90萬元與上訴人等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人 167萬9,451元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息；被上訴人應自106年3月1日起至給 付前項金額之日止，按月給付上訴人45萬元，及自應給付日 之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 二、被上訴人則以： ㈠被上訴人已將租賃物改裝設施之部分，依房屋正常使用、自 然耗損及折舊後之原狀於106年1月4日返還上訴人。被上訴 人交付鑰匙返還系爭房屋後，已無對租賃物有事實上占有， 已履行租賃物返還之義務。 ㈡兩造未對回復原狀之範圍達成共識，被上訴人僅係對上訴人 董事長蘇山碩所提出之要求做彙整總金額之回應。上訴人要 求之修繕工程，已達到租賃物之重新改良及補強工程，非合 於法定之回復原狀即應有狀態之義務，亦未計算租賃物修繕 工程折舊等語。 三、原審為上訴人一部勝訴、一部部訴之判決，上訴人為此聲明 不服，提起上訴（上訴人就其敗訴即請求被上訴人給付超過 167萬9,451元及利息、90萬元及利息部分，未聲明不服業已 確定），並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡被上訴 人應再給付上訴人107萬7,101元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年利率5％計算之利息。㈢被上訴人應給付 上訴人90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年利率5％計算之利息。㈣第2、3項聲明願供擔保請准宣告 假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴及假執行之聲請均駁回 。㈡如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。 四、經查，兩造前於98年11月16日簽立房屋租賃契約書，約定上 訴人將系爭房屋出租與被上訴人，租賃期間自99年1月1日起 至103年12月31日止，租金每月37萬元，保證金74萬元；被 上訴人於103年11月又與上訴人之關係企業即訴外人和碩開 發有限公司（下稱和碩公司）簽立房屋租賃契約書，約定和 碩公司將系爭房屋出租與被上訴人，租賃期間自104年1月1 日起至105年12月31日止，租金每月45萬元，保證金90萬元 ；和碩公司（嗣更名為興格國際有限公司）於104年2月12日 與被上訴人合意於同年月28日終止房屋租賃契約；兩造再於 104年2月12日簽立系爭租約，約定上訴人將系爭房屋出租與 被上訴人，租賃期間自104年3月1日至105年12月31日，租金 每月45萬元，被上訴人並繳納保證金90萬元等情，有房屋租 賃契約書、終止租賃契約書及系爭租約在卷可稽（見原審卷 第231至240頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第67頁）， 堪信為真實。 五、本件爭點： ㈠上訴人得否依系爭租約第4條第5款約定請求被上訴人再給付 回復原狀之費用107萬7,101元（計算式：167萬9,451元－60 萬2,350元＝107萬7,101元）？ ㈡上訴人得否依系爭租約第6條第2款約定請求被上訴人給付違 約金90萬元（計算式：45萬元×2個月＝90萬元）？ ⒈被上訴人是否於106年1月4日交還系爭房屋與上訴人？ 六、法院之判斷： ㈠上訴人依系爭租約第4條第5款約定得請求被上訴人將系爭房 屋原有之樓梯拆除、廁所隔間及衛浴設備拆除、拆除樓梯樓 板及牆面挖洞等改裝部分予以回復原狀。 ⒈按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任。民事 訴訟法第277條前段定有明文規定。又上訴人對於自己主張 之事實已盡證明之責後，被上訴人對其主張，如抗辯其不實 並提出反對之主張者，則被上訴人對其反對之主張，亦應負 證明之責，此為舉證責任分擔之原則。另各當事人就其所主 張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證 明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院 99年度台上字第483號民事裁判意旨參照）。系爭租約第4條 第5款約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方（即被上訴人 ）取得甲方（即上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害 原有建築，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀或與甲方商 量後達成共識。」（見原審卷第9頁），準此，被上訴人於 取得上訴人之同意後始得改裝設施，又被上訴人交還系爭房 屋時，無論改裝設施是否業經上訴人之同意，除兩造就改裝 設施部分事後已達成共識外，被上訴人均負有回復原狀之義 務。而所謂回復原狀，應係指回復出租時之狀態。本件上訴 人主張被上訴人於承租系爭房屋後，即自行進行將系爭房屋 原有之樓梯拆除新造樓梯、拆除樓板、牆面挖洞及拆除隔間 等改裝工程，依上開說明，上訴人自應就上開有利於其之事 實負舉證之責。 ⒉上訴人主張兩造於簽立系爭租約前，即已連續就系爭房屋簽 立房屋租賃契約書，且於歷次房屋租賃契約書均明文約定， 被上訴人交還系爭房屋時應同時回復系爭房屋之原狀，又被 上訴人承租系爭房屋後自行將系爭房屋之⑴樓梯部分：原有 1樓至2樓梯拆除，打造新造簡易樓梯，惟焊接不良、安全結 構有問題；2樓至3樓樓梯拆除，打造簡易樓梯並變更其位置 ，安全結構未通過評估，鐵梯斜度不足；3樓至4樓樓梯遭到 拆除，現無樓梯，僅剩逃生梯。⑵廁所隔間及衛浴部分：2 樓廁所隔間及衛浴遭拆除。⑶拆除樓板及牆面挖洞部分：1 樓至3樓牆面均遭挖洞，樓梯樓板部分遭拆除，致樓板有下 陷之情形等進行改裝工程，業據提出歷次房屋租賃契約書、 系爭租約及96年1月23日與105年12月20日所拍攝之系爭房屋 照片等件為證（見原審卷第8至10頁、第11至15頁、第105至 129頁、第231至240頁），核屬相符；且參以證人即上訴人 員工賴姿任到庭證稱：伊自105年3月起擔任上訴人之總經理 秘書迄今，本院卷第105至129頁記載00000000之照片係伊當 天所看到的樣子，上開照片是伊所拍攝，105年12月伊跟上 訴人之總經理蘇山碩去看系爭房屋時，那時被上訴人在清理 房屋，且被上訴人已經將物品搬走，蘇山碩看到系爭房屋時 發現系爭房屋之樓梯被換了位置，樓地板也被破壞挖了洞， 廁所的隔間也被拆掉，地面與牆面也破破爛爛，故當時跟被 上訴人說與當初交給被上訴人的原貌是不同的，蘇山碩回去 後過幾天，也就是105年12月底，蘇山碩請伊發電子郵件給 被上訴人說樓梯、浴室隔間牆及牆面、樓地板等跟上訴人交 給被上訴人的不一樣，叫伊跟被上訴人說沒有辦法點交，請 被上訴人盡快將上開事項回復原來的狀況…後來被上訴人有 於105年12月30日回覆說被上訴人之代表人鄭佩欣、楊恭志 與上訴人之代表人劉兆棟曾協商回覆內容，就如庭呈之電子 郵件所述之1、2、3點等語（見原審卷第142頁反面至第143 頁），復佐以被上訴人於106年1月19日回覆上訴人之電子郵 件內容記載：「Dear蘇董事長：針對標的物（臺北市○○路 ○段○○號）之裝修施工項目與金額，依1/17會議中雙方討論 之共識，總金額共需新臺幣136萬元（施工項目如會議中討 論之報價單）針對前述施工費用，因本次施工項目已相同於 重新整修，考量折舊、成本攤提等因素，本公司內部討論後 ，本公司願補貼施工總費用之一半（即新臺幣68萬元）」等 語（見原審卷第68頁），堪認系爭租約終止後兩造曾多次就 被上訴人承租系爭房屋後自行改裝項目部分進行確認及商討 修復費用，且被上訴人對於106年1月17日兩造所商討之系爭 估價單所示之被上訴人應修復項目並無意見，僅就修復費用 應計算折舊、成本攤提部分有意見；另參以系爭估價單所載 施工項目包含修補工程、廁所工程含衛浴、樓梯工程及隔間 等，核與上開上訴人主張被上訴人承租系爭房屋後自行改裝 之項目相符。基上，堪認上訴人主張被上訴人承租房屋後自 行將系爭房屋原有之樓梯拆除、廁所隔間及衛浴設備拆除、 拆除樓梯樓板及牆面挖洞等進行改裝工程，變更系爭房屋之 原有狀態，應認真實。又系爭租約租賃期間至105年12月31 日屆滿，上訴人主張被上訴人依據系爭租約第4條第5款約定 ，負有將上開改裝項目部分予以回復原狀之義務，應屬有據 。 ⒊上訴人主張將系爭房屋原有之樓梯拆除、廁所隔間及衛浴設 備拆除、拆除樓梯樓板及牆面挖洞等改裝部分予以回復原狀 ，應支付之修繕費用計167萬9,451元，項目包含：⑴樓梯53 萬元：1至3樓新座樓梯48萬6,000元及結構加強4萬4,000元 。⑵隔間62萬7,601元：廁所隔間3間43萬5,000元、衛浴19 萬2,601元。⑶修補52萬1,850元：①1樓牆面打拆、牆面粉 刷、前後地板修補計10萬1,610元、②2樓右牆面打拆、牆面 粉刷、2樓左牆面打拆、牆面粉刷計15萬1,340元、③3樓牆 面打拆、牆面粉光、前後地板修補計9萬5,500元、④2樓地 板灌漿、3樓地板灌漿計7萬元、⑤4樓防水處理4萬6,400元 、⑥F1至4樓材料搬運1萬8,000元、⑦垃圾清理4,000元、⑧ 現場管理3萬5,000元等，並提出佳佳專業修繕團隊估價單（ 下稱佳佳估價單）及報價單（下稱衛浴估價單）等件為證（ 見原審卷第18至21頁）。然按，物被毀損時，被害人除得依 民法第196條請求賠償外，並不排除民法第213條至第215條 之適用。依民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額， 得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（例如：修理 材料以新品換舊品，應予折舊）（最高法院77年度第9次民 事庭會議決議㈠參照）。故損害賠償之範圍應係回復被上訴 人最初承租系爭房屋時原來之應有狀態，以及損害賠償之基 本原則，除一方面在於填補被害人之損害外，另一方面同時 禁止被害人因而得利，故如修復材料以新品更換舊品時，應 予折舊，是就上訴人請求之損害金額關於材料部分應予適當 之折舊。因被上訴人所應回復原狀為被上訴人最初承租系爭 房屋時原來之應有狀態，是關於上述樓梯、廁所隔間、衛浴 部分既係新作，此部分則應予計算其折舊，其餘牆面打拆、 粉刷、地板修補及灌漿、防水等部分，係回復原有地坪及牆 面之完整，並非全部新作，故難認定有增加地坪及牆面使用 之年限；材料搬運、垃圾清理部分亦無關零件修復，是上開 所述部分則不予計算其折舊。再現場管理3萬5,000元部分， 因上訴人並未舉證證明其必要性，是此部分之請求難認有據 。此外，上訴人雖未提出兩造最初簽立之房屋租賃契約書， 然由上訴人提出之現有兩造簽立之房屋租賃契約書顯示，被 上訴人至遲於99年1月1日即開始承租系爭房屋，此有房屋租 賃契約書在卷可稽（見原審卷第231頁），又系爭房屋第一 次登記日期為49年1月26日，有建物登記謄本在卷可稽（見 原審卷第58頁），是自系爭房屋第一次登記日49年1月26日 起至被上訴人租賃期間起始日99年1月1日止，樓梯、廁所隔 間、衛浴部分至少有使用近49年，況依上訴人所述兩造間最 早之租賃契約係早於99年以前（見原審卷第229頁），堪認 實際使用年限應已超過50年。而本院審酌樓梯、廁所隔間等 應無單獨使用之價值，其耐用年數應隨其主要設備加強磚造 而定，其耐用年限為35年，衛浴則屬房屋附屬設備之其他， 耐用年限為10年，依行政院所頒佈之「固定資產耐用年數表 」及「固定資產折舊率表」規定，樓梯及廁所隔間部分依定 率遞減法每年應折舊45/1000，衛浴設備部分依定率地減法 每年應折舊206/1000，其最後1年之折舊額，加歷年折舊累 積額，總和不得超過該資產成本原額之10分之9，是其殘值 為10分之1。並以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者， 按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者， 以1月計算之。是樓梯、廁所隔間及衛浴部分經折舊後之殘 值合計為11萬5,500元【計算式：（樓梯53萬元×1/10＝5萬 3,000元）＋（廁所隔間43萬5,000元×1/10＝4萬3,500元） ＋（衛浴19萬元×1/10＝1萬9,000元）＝11萬5,500元】。 從而，上訴人得請求被上訴人賠償回復原狀之損害金額共計 60萬2,350元【計算式：11萬5,500元（包含樓梯、廁所隔間 、衛浴）＋48萬6,850元（修補計52萬1,850元－現場管理費 3萬5,000元）＝60萬2,350元】，應屬有據，逾此部分，不 應准許。 ⒋上訴人雖主張兩造已於106年1月17日達成合意由被上訴人賠 償上訴人回復原狀之費用136萬元，無須計算折舊云云。惟 查，兩造於系爭租約租賃期滿後，均持續協商回復原狀之內 容，而於106年1月17日會議中就上訴人提出之修繕工程要求 ，彙整上訴人要求之總價為136萬元，此由上訴人提出之估 價單（見原審卷第67頁）記載：「修補工程原做價500000 左右，乙方預估220000左右，差異280000。水電（廁所工 程）含衛浴設備…此項目在復原認知上有很大差異。樓梯 工程…樓梯原先是舊的建物，另外表面材質乙方是否需完全 新設有很大差異。」等字樣，可知兩造就回復原狀之範圍及 金額仍有歧見，僅就上訴人法定代理人蘇山碩所提出之要求 做彙整總金額之記錄。且被上訴人副理鄭佩欣於107年1月19 日寄送標題為系爭房屋裝修內容回覆說明之電子郵件與上訴 人法定代理人，記載：「…針對標的物（台北市○○路○段 ○○號）之裝修施工項目與金額，依1/17會議中雙方討論之共 識，總金額共需新台幣136萬元（施工項目如會議中討論之 報價單）。針對前述施工費用，因本次施工項目已相同於重 新整修，考量折舊、成本攤提等因素…本公司願補貼施工總 費用之一半（即新台幣68萬元）…」等語（見原審卷第68頁 ），可徵兩造於106年1月17日協商會議僅就施工項目達成合 意，尚不及於被上訴人應負擔之回復原狀施工金額。上訴人 雖以證人賴姿任證稱被上訴人有同意及共識以136萬元作為 賠償等語，然觀諸證人賴姿任亦證稱：估價單上黃色螢光筆 所示部分是蘇山碩寫的，其餘是廠商寫的，當初因為被上訴 人廠商的估價與上訴人廠商估價有落差，且被上訴人主張修 繕後是新的…被上訴人有要求40天施工期之費用不要計入， 且就施工期之部分，被上訴人要求回去再想一想等語（見原 審卷第103頁反面），核與被上訴人所述上訴人要求之修繕 工程，實已達到租賃物之重新改良及補強工程，並非合於法 定之回復原狀即應有狀態，亦未考量租賃物修繕工程折舊之 計算，故就金額未達成合意等語相符，難認兩造就被上訴人 負擔回復原狀費用金額136萬元達成合意，上訴人此部分主 張，尚無可採。 ㈡上訴人不得依系爭契約第6條第2款約定請求被上訴人給付違 約金90萬元。 ⒈按系爭租約第6條第2款約定：「乙方於終止契約或租賃期滿 不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付 房租貳倍計算之違約金。」（見原審卷第9頁）。經查，被 上訴人辯稱兩造於105年12月31日租期屆滿後，已將系爭房 屋遷讓返還與上訴人等語，業據提出證人賴姿任簽署之確認 書記載：「今日收到優仕股份有限公司一付台北市○○路○ 段○○號之鑰匙」等語為憑（見原審卷第97頁），此情核與證 人賴姿任到庭證稱：被上訴人不續租後，有在105年年底將 系爭房屋清空等語相符（見原審卷第142頁背面），堪認被 上訴人所辯為真實。是被上訴人於系爭房屋租賃期滿後既已 將系爭房屋交還上訴人，而無繼續占有之事實，是上訴人依 據上開約定請求被上訴人給付違約金，為無可採。 ⒉上訴人雖以：被上訴人於搬離系爭房屋後，尚留有1付鑰匙 未交還與上訴人，被上訴人未返還系爭房屋云云。然查： ⑴被上訴人於交付鑰匙與上訴人後，兩造後續所為回復原狀之 協商與估價，均係透過證人賴姿任為之，於事先約定好時間 後，被上訴人始配合上訴人進入系爭房屋為協商及估價等行 為，此由證人賴姿任與被上訴人員工間通訊軟體對話紀錄可 知，其中：①兩造於106年1月6日約定於同年月9日進行第1 次協商；②兩造於同年月11日約定於翌日進行第2次協商③ 兩造於同年月16日約定於翌日進行第3次協商（見本院卷第 91至103頁）。從而，上訴人指稱被上訴人仍持有鑰匙進入 系爭房屋估價云云，顯有誤會。 ⑵復參以證人賴姿任證稱被上訴人不續租後有把系爭房屋內之 東西搬走，年底前有清空…被上訴人是在106年1月4日將鑰 匙交還給伊，被上訴人並當場簽立確認書給伊等語無訛，況 上訴人已於本院106年度訴字第2201號債務人異議之訴等事 件自承：「12月底被上訴人已清空系爭房屋，未占有系爭房 屋」等語（見本院卷第170頁），堪認被上訴人已於租賃期 間屆滿後將系爭房屋騰空遷讓並移轉占有予上訴人，無繼續 占有系爭房屋之行為。 七、綜上所述，上訴人得依系爭租約第4條第5款約定請求被上訴 人給付回復原狀之費用60萬2,350元及自起訴狀繕本送達翌 日即106年4月12日（見原審卷第33頁）起至清償日止，按週 年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分， 為無理由，應予駁回。原審就上訴人之請求不應准許部分， 為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨求予廢棄改判， 為無理由，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。上訴人雖聲請傳喚證人賴姿任到庭以證明上訴人原係交付 2把鑰匙與被上訴人一情，然被上訴人已於105年12月間清空 系爭房屋搬離，並於106年1月4日返還系爭房屋鑰匙與上訴 人，嗣後未有何遷入之行為，應認被上訴人已返還系爭房屋 與上訴人，上訴人交付與被上訴人鑰匙之數量，尚與被上訴 人是否履行返還房屋之義務無涉，即無調查之必要。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 4 月 10 日 民事第八庭 審判長法 官 鄭佾瑩 法 官 陳賢德 法 官 徐淑芬 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後二十日內，以適用 法規顯有錯誤為理由時，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之 人數附繕本），經本院許可後方得上訴至最高法院。上訴時應提 出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者， 另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四 百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。 若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 108 年 4 月 10 日 書記官 賴竺君