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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 107年度重訴字第1205號 原　　　告　堉群實業股份有限公司 法定代理人　張志明 訴訟代理人　洪宗巖 　　　　　　許伊妘 被　　　告　光輝生命醫學股份有限公司 法定代理人　詹易真 訴訟代理人　王瑩婷律師 上列當事人間請求返還租賃物等事件，經本院於民國108年5月17 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣（下同）1,272,537元，及其中951,786 元自民國107年8月10日起、其餘320,751元自108年4月13日起 ，均至清償日止，按年利率5%計算之利息。 被告應自107年7月17日起至履行前項給付之日止按日給付原告 951元。 被告應給付原告7,313,345元，及其中5,783,831元自107年8月 10日起、其餘1,529,514元自108年4月13日起，均至清償日止 ，按年利率5%計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用84,556元由被告負擔，餘由原告負擔。 本判決於原告以297萬元供擔保後，得假執行；但被告如以 8,904,467元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事 實 程序方面： ㈠當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1 項前段定有明文。依兩造於102年9月18日訂立之房屋租賃契 約書（下稱系爭租約）第12條第12項約定，兩造如因系爭租 約涉訟，合意以本院為第一審管轄法院，是本院就本件訴訟 應有管轄權。 ㈡被告法定代理人於本件審理中變更為詹易真，已聲明承受訴 訟（見卷第129頁），應予准許。 ㈢訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事 實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有 明文。本件原告起訴時，除依系爭租約第10條第1項、第12 條第7項約定及民法第455條、第767條規定請求被告遷讓返 還門牌臺北市○○區○○○路○○○號14樓A區房屋（下稱系爭 房屋）之外，另依系爭租約第4條、第6條第2至4項約定請求 被告給付租金、水電及管理費、依系爭租約第10條第1項、 第5項、第12條第5項約定請求被告給付違約金及遲延罰金、 依民法第179條規定請求被告返還相當於租金之不當得利， 另於理由表明請求被告給付電費及回復原狀費用部分，將於 確定金額後擴張或追加聲明，嗣以原告已於108年4月3日接 管系爭房屋為由，於108年4月11日具狀變更聲明，撤回請求 被告遷讓返還系爭房屋部分，另擴張、追加請求被告給付水 電費、管理費之金額及回復原狀費用，詳如後述原告主張部 分，核其請求之基礎事實同一，尚非不許。 原告主張：兩造於102年9月18日訂立系爭租約，約定被告向原 告承租系爭房屋，做為辦公處所；被告自107年2月16日起未依 約給付租金、管理費及水電費，經原告於107年3月2日至同年6 月26日屢次催告，仍未給付，原告乃於107年7月18日向被告表 示終止租約，請被告於翌日返還系爭房屋，被告遲未返還，原 告遂於108年4月3日依系爭租約第12條第8項約定接管系爭房屋 ；被告尚積欠107年2月16日至同年7月15日之租金、107年2月 至108年3月之水電及管理費合計2,270,484元，扣除履約保證 金997,947元，原告得依系爭租約第4條、第6條第2至4項約定 ，請求被告給付1,272,537元；被告未依約給付租金及費用， 亦未依約返還系爭房屋，原告得依系爭租約第10條第1項、第5 項、第12條第5項約定，請求被告給付違約金及遲延罰金合計 10,904,247元，並自107年7月17日起按日給付遲延罰金951元 ，另得依民法第179條規定，請求被告返還於107年7月19日至 108年4月2日無權占有系爭房屋所獲相當於租金之不當得利合 計2,822,151元；被告未依約將系爭房屋回復原狀，原告得依 系爭租約第6條第5項、第6項約定，請求被告給付回復原狀費 用1,536,339元等情。聲明請求命被告給付原告14,998,935元 ，及其中14,678,184元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘320, 751元自變更起訴聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按 年利率5%計算之利息，再自107年7月17日起至履行前項給付之 日止按日給付原告951元，另給付原告1,536,339元及自變更起 訴聲明狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息， 原告願供擔保，請准宣告假執行。 被告辯稱：被告自107年2月16日起積欠租金時，原告得依系爭 租約第5條第3項約定，以被告於訂約時給付原告之履約保證金 997,947元抵償之，卻以損害原告為主要目的，於107年4月14 日停止供應系爭房屋之水電、中央空調，並取消電梯使用權限 ，致被告無法進入或正常使用系爭房屋，違反民法第423條所 定保持義務，且應認原告於107年4月14日已排除被告對系爭房 屋之占有，對於系爭房屋已有事實上管領力，原告自107年4月 14日起得拒絕給付租金及費用；原告拒絕被告進入系爭房屋搬 遷物品，且於107年7月18日終止租約後，已得依系爭租約第6 條第6項、第5項約定處理原告遺留於系爭房屋內之物品並回復 原狀，亦得依系爭租約第12條第8項約定自行接管系爭房屋， 故被告無不當得利；系爭租約是依原告預定用於同類契約之條 款而訂定者，其中第10條第1項、第5項、第12條第5項約定加 重被告之責任、對於被告有重大不利益，且被告無個別磋商能 力，顯失公平，依民法第247條之1規定，上開約定為無效，縱 然有效，原告依上開約定請求被告給付違約金及遲延罰金，是 以損害被告為主要目的，且約定金額過高，應依民法第252條 規定酌減；被告在系爭房屋裝設微型空調機，支出有益費用48 萬元，得依民法第431條第1項規定請求原告償還並為抵銷等語 。聲明請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利判決， 並願供擔保，請准宣告免為假執行。 兩造不爭執事項：（見卷第214至216、278至279、353頁） ㈠兩造於102年9月18日訂立系爭租約，約定被告向原告承租系 爭房屋，做為辦公處所，相關約定如下：（見卷第25至36頁 之原證1系爭租約） ⒈租賃期間自102年11月16日起至107年11月15日止（第2條 ），每月租金332,649元，加上應由被告負擔之營業稅， 合計349,281元，由被告自起租日起按月於每月16日給付 （第4條）；系爭房屋之管理費、水電費（含公共設施水 電費）由被告負擔並按月繳納（第6條第2項至第4項）。 ⒉被告於訂約時給付原告履約保證金997,947元，履約保證 金於被告遷出返還系爭房屋且履行系爭租約應盡義務時， 無息退還被告，被告不得據以抵繳租金（第5條第1項至第 3項）；租賃期滿或任一方依約終止租約時，被告如未全 部清償應付之費用，原告得自履約保證金扣除（第12條第 4項）。 ⒊被告若欠繳應付之租金、管理費達7日以上，經原告定7日 以上期間催告後仍未全部清償，原告得停止供應水力、電 力、中央空調，直到被告全部清償為止（第11條）。 ⒋被告逾期未付應付之租金、費用時，每逾1日按應繳金額 千分之1計付遲延罰金（第10條第5項），且經原告以書面 催告後3日內仍不履行時，原告得終止租約，被告則應給 付原告自終止日起至原租期屆滿日止之租金總額，做為懲 罰性違約金，並返還系爭房屋（第10條第1項），如未返 還，應自終止翌日起至返還之日止，按日給付原告每日租 金3倍之遲延罰金，逾10日仍未返還時，應另給付原告違 約金997,947元（第12條第5項）。 ⒌系爭租約終止時，被告應使系爭房屋回復原狀，否則任憑 原告僱工代行處理，其費用由被告負擔（第6條第5項）； 被告遷出系爭房屋後，於系爭房屋內留有任何物品，視為 拋棄物，任憑原告處理，被告不得異議，並應負擔因處理 所生費用（第6條第6項）。 ㈡被告自107年2月16日起未依約給付租金、管理費及水電費， 經原告於107年3月2日、3月14日（3月14日送達）、4月24日 、5月23日、6月20日、6月26日分別以通知書、存證信函催 告，迄今未給付；原告於107年7月16日（7月18日送達）以 存證信函向被告表示終止租約，請被告於函到翌日返還系爭 房屋，並請被告依約給付懲罰性違約金及表示以履約保證金 抵償部分懲罰性違約金。（見卷第37至65頁之原證2、3通知 書、存證信函及掛號郵件收件回執） ㈢原告於107年3月29日以存證信函向被告表示將自107年4月16 日起停止供應系爭房屋之水力、電力、中央空調。 ㈣被告曾於107年7月19日、7月26日、7月29日、8月24日派員 進入系爭房屋搬遷物品；被告曾在系爭房屋大門加上鍊條鎖 ，迄108年3月6日未取下。（見卷第204至205頁之原證9臺灣 臺北地方檢察署檢察官107年度偵字第20877號不起訴處分書 、第183至187頁之原證8照片） ㈤原告起訴狀附表一「欠繳」欄所載金額，為被告積欠原告之 租金（107年2月16日至7月15日，含稅）、管理費及水電費 （107年3月至7月），合計1,949,733元；原告變更起訴聲明 狀附表三所載107年8月至108年3月管理費、公共設施水電費 金額合計320,751元屬實。 ㈥如認被告應依系爭租約第10條第1項、第5項、第12條第5項 約定給付原告違約金、遲延罰金，則： ⒈依系爭租約第10條第1項約定，應按每日租金10,936.41元 給付121日懲罰性違約金共1,323,305.61元。 ⒉依系爭租約第10條5項約定，應按日以積欠租金額（107年 2月16日至7月15日，每月332,649元）之千分之1，給付 107年2月17日至7月16日之遲延罰金共151,023.1元。 ⒊依系爭租約第12條第5項約定，給付違約金997,947元、 8,431,972.11元。 ㈦原證1至11、14至18，被證1至3，形式上均為真正。 本院之判斷： ㈠原告依系爭租約第4條、第6條第2至4項約定，請求被告給付 租金、管理費及水電費共1,272,537元，為有理由： ⒈原告主張：被告積欠107年2月16日至7月15日租金（含稅 ）、107年3月至7月管理費及水電費，合計1,949,733元、 系爭房屋於107年8月至108年3月之管理費及公共設施水電 費合計320,751元（見兩造不爭執事項㈤），其主張並非 無據。 ⒉被告雖辯稱：被告自107年2月16日起積欠租金時，原告得 依系爭租約第5條第3項約定，以被告於訂約時給付原告之 履約保證金997,947元抵償之，卻以損害原告為主要目的 ，於107年4月14日停止供應系爭房屋之水電、中央空調， 並取消電梯使用權限，致被告無法進入或正常使用系爭房 屋，違反民法第423條所定保持義務，且應認原告於107年 4月14日已排除被告對系爭房屋之占有，對於系爭房屋已 有事實上管領力，原告自107年4月14日起得拒絕給付租金 及費用，又原告於107年7月18日終止租約後，不得再請求 被告給付107年7月19日以後之管理費及公共設施水電費等 語，然查： ⑴權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民 法第148條定有明文；權利之行使，是否以損害他人為 主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與 他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以 定之；倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國 家社會所受之損失甚大者，始得謂以損害他人為主要目 的。依系爭租約第5條第1項至第3項及第12條第4項約定 ，被告於訂約時給付原告履約保證金997,947元，係為 擔保被告履行系爭租約應盡義務，原告固得隨時以履約 保證金抵償被告未履行之債務，惟被告不得據以抵繳租 金（見兩造不爭執事項㈠之⒉、卷第26頁之原證1）， 尚難因原告得隨時以履約保證金抵償被告未履行之債務 ，而認為被告積欠租金時，原告應即以履約保證金抵償 租金，否則無異認為被告有權以履約保證金抵繳租金。 故被告以原告未即以履約保證金抵償租金為由，辯稱： 原告依系爭租約第11條約定停止供應系爭房屋之水電、 中央空調，係以損害原告為主要目的等語，難認可採。 ⑵原告依系爭租約第11條約定停止供應系爭房屋之水電、 中央空調，既係因被告欠繳應付之租金、管理費達7日 以上，經原告定7日以上期間催告後仍未清償所致（見 兩造不爭執事項㈠之⒊、㈡、㈢），可見被告明知應依 約給付租金、管理費，卻未依約給付，且明知系爭租約 第11條之約定，卻於原告多次催告後，仍不給付，則原 告為促使被告依約給付租金及管理費，乃依約停止供應 系爭房屋之水電、中央空調，難認係以損害原告為主要 目的，且事後被告縱然不能依約定用途使用系爭房屋及 電梯，亦係因可歸責於被告之事由所致，依民法第441 條「承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部 之使用、收益者，不得免其支付租金之義務」之規定， 被告不得免其支付租金之義務。故被告以原告自107年4 月14日起停止供應系爭房屋之水電、中央空調，未保持 系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，致被告不能依約 使用系爭房屋為由，辯稱：被告得為同時履行抗辯，毋 須給付租金等語，並不可採。 ⑶依系爭租約第6條第2項至第4項約定，系爭房屋之管理 費、電費、公共設施水電費，均自「點交日」起由被告 負擔（見兩造不爭執事項㈠之⒈、卷第27頁之系爭租約 ），應認系爭房屋之管理費、公共設施水電費，於原告 將系爭房屋交付被告占有期間，均應由被告負擔。原告 固於107年7月18日終止租約（見兩造不爭執事項㈡）， 但其後被告遲未返還系爭房屋，直到108年4月3日原告 依系爭租約第12條第8項約定接管系爭房屋為止（見卷 第239頁之答辯㈣狀、第244頁之變更起訴聲明狀），可 見系爭房屋於108年4月3日由原告接管前，尚在被告占 有中，故原告主張被告應依系爭租約第6條第2至4項約 定負擔107年8月至108年3月之管理費及公共設施水電費 ，為有理由。被告辯稱：原告不得請求被告給付終止租 約後之管理費及公共設施水電費等語，為無理由。 ⒊綜上，原告依系爭租約第4條、第6條第2至4項約定，請求 被告給付107年2月16日至7月15日租金（含稅）、107年3 月至7月管理費及水電費合計1,949,733元，並依系爭租約 第12條第4項約定，以被告於訂約時給付原告之履約保證 金997,947元扣抵後，請求被告給付原告951,786元，並請 求被告給付原告107年8月至108年3月之管理費及公共設施 水電費合計320,751元，合計1,272,537元（951,786元＋ 320,751元），均有理由。 ㈡原告依民法第179條前段規定，請求被告返還107年7月19日 至108年4月2日無權占有系爭房屋所獲利益2,822,151元，為 有理由： ⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人之土地， 可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例意旨參照），無權占有他人之建 物，亦同。被告於107年7月18日原告終止租約後，遲未返 還系爭房屋，直到108年4月3日原告接管系爭房屋為止， 已如前述，故原告以被告於107年7月19日至108年4月2日 間無權占有系爭房屋，獲有相當於租金之利益，致原告受 損害為由，依民法第179條前段規定，請求被告返還其利 益，為有理由。 ⒉被告雖辯稱：原告於107年4月14日停止供應系爭房屋之水 電、中央空調，並取消電梯使用權限，致被告無法進入或 正常使用系爭房屋，排除被告對系爭房屋之占有，對於系 爭房屋已有事實上管領力，並拒絕被告進入系爭房屋搬遷 物品，又不依系爭租約第6條第6項、第5項約定處理原告 遺留於系爭房屋內之物品並回復原狀，故被告無不當得利 ，另原告得依系爭租約第12條第8項約定自行接管系爭房 屋，卻不為之，其請求原告返還不當得利，有民法第148 條所定濫用權利情形等語，惟原告否認之。經查： ⑴原告於107年4月16日停止供應系爭房屋之水電、中央空 調（見卷第207頁之原證10被告存證信函），是依系爭 租約第11條約定行使權利，被告縱然因此不能依約定用 途使用系爭房屋及電梯，亦係因可歸責於被告之事由所 致，已如前述，又即使原告取消被告之電梯使用權限， 被告亦非不得使用一般樓梯，何況被告曾在系爭房屋大 門加上鍊條鎖，迄108年3月6日仍未取下，且於107年7 月19日至同年8月24日間數次派員進入系爭房屋搬遷物 品（見兩造不爭執事項㈣），難認被告於107年4月14日 以後無法進入或使用系爭房屋。故被告辯稱：原告於 107年4月14日已排除被告對系爭房屋之占有，對於系爭 房屋已有事實上管領力，並拒絕被告進入系爭房屋搬遷 物品等語，不足採信。 ⑵依系爭租約第6條第5項、第6項約定，系爭租約終止時 ，被告如未使系爭房屋回復原狀，或被告遷出系爭房屋 後，於系爭房屋內留有任何物品，均任憑原告處理，其 費用由被告負擔（見兩造不爭執事項㈠之⒌），可見系 爭租約終止時，原告僅於被告遷出系爭房屋卻未盡回復 原狀義務時，代為處理。審酌被告曾在系爭房屋大門加 上鍊條鎖，迄108年3月6日未取下，且於107年7月19日 至同年8月24日間數次派員進入系爭房屋搬遷物品等情 （見兩造不爭執事項㈣），可見被告於107年7月18日原 告終止租約後至108年4月3日原告接管系爭房屋前，尚 占有系爭房屋，未曾遷出，原告自無從代為處理回復原 狀事宜。故被告以原告不依系爭租約第6條第5項、第6 項約定代為處理為由，主張被告無不當得利，難認可採 。 ⑶依系爭租約第12條第8項約定，被告置系爭房屋於無人 使用管理狀態連續達30日以上，且拖欠應付費用或租金 時，原告得在大樓管理人員或當地鄰里長或轄區警察人 員陪同見證下，自行進入接管系爭房屋（見卷第33頁） ，故原告接管系爭房屋，須符合上開約定。審酌原告於 107年7月18日終止租約時，已請求被告返還系爭房屋， 被告本應依系爭租約第10條第1項約定返還，卻遲未返 還，僅於107年7月19日至同年8月24日間數次派員進入 系爭房屋搬遷物品，且被告在系爭房屋大門加上之鍊條 鎖，迄108年3月6日仍未取下等情（見兩造不爭執事項 ㈡、㈠之⒋、㈣），難認被告於108年3月6日前已置系 爭房屋於無人使用管理狀態。則原告於108年4月3日依 系爭租約第12條第8項約定接管系爭房屋，並請求被告 返還當日前之不當得利，難認其行使權利有何違反公共 利益、以損害他人為主要目的或未依誠實及信用方法之 情形。故被告辯稱：原告得依系爭租約第12條第8項約 定自行接管系爭房屋，卻不為之，其請求原告返還不當 得利，有民法第148條所定濫用權利情形等語，並不足 採。 ⒊城市地方房屋之租金，依土地法第97條第1項規定，固以 不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；惟城市地 方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊 利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不 受土地法第97條規定之限制（最高法院94年3月1日94年度 第2次民事庭會議決議意旨參照）。審酌被告向原告承租 系爭房屋，做為辦公處所（見兩造不爭執事項㈠），可見 被告承租系爭房屋供營業使用，享有商業上之特殊利益， 所約定之租金不受土地法第97條第1項規定之限制，故原 告依民法第179條前段規定，按系爭租約所定每月租金額 332,649元，請求被告返還107年7月19日至108年4月2日所 獲利益2,822,151元（332,649元×8＋332,649元×15/31 ），應認適當。 ㈢原告依系爭租約第10條第1項、第5項、第12條第5項約定， 請求被告給違約金及遲延罰金付2,961,680元，並自107年7 月17日起按日給付遲延罰金951元，為有理由： ⒈依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約， 所為關於免除或減輕預定契約條款之當事人之責任、加重 他方當事人之責任、使他方當事人拋棄權利或限制其行使 權利、其他於他方當事人有重大不利之約定，按其情形顯 失公平者，依民法第247條之1規定，該部分約定固為無效 ，惟其立法目的在於維護交易公平，防止經濟上較強者濫 用契約自由，藉預定用於同類契約之條款，與經濟上較弱 而無磋商變更餘地者訂約（參見民法第247條之1立法理由 ）。原告依系爭租約第10條第1項、第5項、第12條第5項 約定（見兩造不爭執事項㈠之⒋），請求被告給付違約金 及遲延罰金，被告雖辯稱：系爭租約是依原告預定用於同 類契約之條款而訂定者，上開約定加重被告之責任、對於 被告有重大不利益，且被告無個別磋商能力，顯失公平， 依民法第247條之1規定，上開約定為無效等語，惟原告否 認之，並主張：被告是與原告平等協商系爭租約之條件等 語，且兩造均為企業經營者（見卷第149、151頁之公司基 本資料），被告又未舉證證明其訂立系爭租約時屬於經濟 上較弱而無磋商變更餘地之一方，則其依民法第247條之1 規定，辯稱上開約定為無效，難認可採。 ⒉原告依系爭租約第10條第1項、第5項約定，請求被告給付 違約金及遲延罰金，被告雖辯稱：原告自107年4月14日起 停止供應系爭房屋之水電及中央空調，並請求被告繼續給 付租金及費用，又依上開約定請求被告給付違約金及遲延 罰金，其行使權利是以損害被告為主要目的等語。惟原告 於107年4月16日停止供應系爭房屋之水電、中央空調，是 依系爭租約第11條約定行使權利，被告縱然因此不能依約 定用途使用系爭房屋，亦係因可歸責於被告之事由所致， 被告不得免其支付租金之義務，已如前述，至於原告依系 爭租約第10條第1項、第5項約定，請求被告給付違約金及 遲延罰金，係因被告逾期未付應付之租金、費用，且經原 告以書面催告後3日內仍不履行所致（見兩造不爭執事項 ㈠之⒋），難認是以損害被告為主要目的。 ⒊約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。依系爭租約第10條第5項、第1項、第12 條第5項約定，被告逾期未付應付之租金、費用時，每逾1 日按應繳金額千分之1計付遲延罰金，且經原告以書面催 告後3日內仍不履行時，原告得終止租約，被告則應給付 原告自終止日起至原租期屆滿日止之租金總額，做為懲罰 性違約金，並返還系爭房屋，如未返還，應自終止翌日起 至返還之日止，按日給付原告每日租金3倍之遲延罰金， 逾10日仍未返還時，應另給付原告違約金997,947元（見 兩造不爭執事項㈠之⒋），所稱遲延罰金、懲罰性違約金 、違約金，應均屬民法第252條所定違約金。被告自107年 2月16日起未依約給付租金、管理費及水電費，經原告於 107年3月2日至6月26日間多次催告，迄今未給付，業經原 告於107年7月18日終止租約，其後被告遲未返還系爭房屋 ，直到原告於108年4月3日接管系爭房屋，已如前述，則 原告依系爭租約第10條第5項、第1項、第12條第5項約定 ，對於被告逾期未付之租金，請求被告按每日千分之1計 付遲延罰金，並給付相當於終止日至原租期屆滿日（107 年11月15日）租金總額之懲罰性違約金，以及終止翌日（ 107年7月19日）至返還系爭房屋日（108年4月3日）按每 日租金3倍計算之遲延罰金，暨逾10日未返還系爭房屋之 違約金997,947元，固非無據，惟被告辯稱：上開約定之 違約金額過高，且有重複，應酌減等語。經查： ⑴關於被告自107年2月16日起逾期未付租金部分：審酌系 爭租約第10條第5項既已約定被告每逾1日應按未付金額 千分之1計付遲延罰金，則系爭租約第10條第1項又約定 被告應給付相當於租約終止日（107年7月18日）至原租 期屆滿日（107年11月15日）租金總額之懲罰性違約金 ，所約定之違約金額顯然過高，應減至每逾1日按未付 金額千分之1計付遲延罰金為適當。故原告依系爭租約 第10條5項約定，請求被告按日以積欠租金額（107年2 月16日至7月15日，每月332,649元）之千分之1，給付 107年2月17日至7月16日之遲延罰金共151,023元（參見 兩造不爭執事項㈥），並自107年7月17日起按日給付遲 延罰金951元，為有理由，其依系爭租約第10條第1項約 定，請求被告按每日租金10,936.41元給付121日懲罰性 違約金共1,323,305.61元，為無理由。 ⑵關於被告未於107年7月18日租約終止後返還系爭房屋部 分：審酌原告既得按系爭租約所定每月租金額332,649 元，請求被告返還107年7月19日至108年4月2日所獲利 益2,822,151元，則系爭租約第12條第5項約定被告應自 租約終止翌日（107年7月19日）至系爭房屋返還日（ 108年4月3日）按日給付相當於每日租金3倍之遲延罰金 ，以及逾10日未返還系爭房屋之違約金997,947元，所 約定之違約金額顯然過高，應減至自租約終止翌日（ 107年7月19日）至系爭房屋返還日（108年4月3日）按 日給付相當於每日租金1倍之遲延罰金為適當。故原告 依系爭租約第12條第5項約定，請求被告自107年7月19 日至108年4月3日共257日，按日給付相當於每日租金額 1倍10,936.41元（332,649元/月×12個月×365日）之 遲延罰金共2,810,657元（10,936.41元/日×257日） （參見兩造不爭執事項㈥，8,431,972.11元÷3），為 有理由，原告請求逾此部分之遲延罰金及逾10日未返還 系爭房屋之違約金997,947元，為無理由。 ⒋綜上，原告依系爭租約第10條第1項、第5項、第12條第5 項約定，請求被告給付2,961,680元（151,023元＋2,810, 657元），並自107年7月17日起按日給付951元，為有理由 ，逾此之請求，為無理由。 ㈣原告依系爭租約第6條第5項、第6項約定，請求被告給付回 復原狀費用1,529,514元部分： ⒈依系爭租約第6條第5項、第6項約定，系爭租約終止時， 被告應使系爭房屋回復原狀，否則任憑原告僱工代行處理 ，其費用由被告負擔，被告遷出系爭房屋後，於系爭房屋 內留有任何物品，視為拋棄物，任憑原告處理，被告不得 異議，並應負擔因處理所生費用（見兩造不爭執事項㈠ 之⒌）。 ⒉原告主張：被告未依約將系爭房屋回復原狀，原告得依系 爭租約第6條第5項、第6項約定，請求被告給付回復原狀 費用1,536,339元（含稅）等語，並提出估價單為證（見 卷第293至295頁之原證20）。被告不爭執估價單所列項目 及金額，亦不爭執拆除工程第10、11、13至15項及其他工 程第1、2項屬於回復原狀之必要費用（見卷第354、297至 298頁），惟否認其餘項目為回復原狀必要費用，並辯稱 ：拆除工程第1至9、12項、水電工程第3至10項、消防工 程各項、空調工程各項及系統照明工程各項，均增加系爭 房屋之使用價值，毋須拆除，復原工程是自然耗損，應由 原告負擔，水電工程項目第1、2項之檢測費用及其他工程 第3、4項，均非回復原狀費用等語。經查： ⑴關於被告辯稱增加系爭房屋之使用價值部分，原告否認 之，被告又無舉證，難認可採，何況原告主張：系爭租 約終止後，被告應依系爭租約第6條第5項、第6項及第 12條第7項約定，拆除所有裝潢、撤離設備以回復原狀 等語，核與上開約定相符（見卷第33頁之系爭租約第12 條第7項「…終止租約時，甲方（即被告）應…將租賃 物內之所有裝潢拆除及設備撤離騰空返還乙方（即原告 ），甲方存留之物品任由乙方依廢棄物處理…」），被 告尚不得任意以增加系爭房屋之使用價值為由，而拒絕 回復原狀。 ⑵關於被告辯稱自然耗損部分，原告否認之，被告又無舉 證，難認可採。 ⑶關於被告辯稱水電工程第1、2項「檢測費用」非回復原 狀費用部分，依原告主張：該兩項費用是原告檢測開關 能否開啟所需等語，難認屬於回復原狀之必要費用，被 告所辯並非據。故水電工程第1、2項「檢測費用」合計 6,500元（見卷294頁），應予扣除。 ⑷關於被告辯稱其他工程第3、4項之「公共走道、牆面、 地面防護措施」、「大樓管理處每日清潔」費用非回復 原狀費用部分，原告主張：「公共走道、牆面、地面防 護措施」係為避免回復原狀致毀損公共區域所需，「大 樓管理處每日清潔」費用是大樓管理處要求支付等語， 核與常情相符，難認非屬回復原狀必要費用。 ⑸綜上，依原告所提估價單之稅前總價1,463,180元計算 ，扣除水電工程第1、2項「檢測費用」合計6,500元， 為1,456,680元，含稅為1,529,514元（1,456,680元× 1.05）。故原告依系爭租約第6條第5項、第6項約定， 請求被告給付回復原狀費用，在1,529,514元之範圍內 ，為有理由，逾此之請求為無理由。 ㈤被告雖辯稱：其曾在系爭房屋裝設微型空調機，支出有益費 用48萬元，得依民法第431條第1項「承租人就租賃物支出有 益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為 反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用」之規定， 請求原告償還等語，惟原告否認之，被告又無舉證，所辯不 足採，其據以抵銷，為無理由。 ㈥綜上，原告依系爭租約第4條、第6條第2至4項約定，請求被 告給付租金、水電及管理費共1,272,537元，依民法第179條 前段規定，請求被告返還不當得利2,822,151元，依系爭租 約第10條第1項、第5項、第12條第5項約定，請求被告給付 違約金及遲延罰金2,961,680元，並自107年7月17日起按日 給付遲延罰金951元，依系爭租約第6條第5項、第6項約定， 請求被告給付回復原狀費用1,529,514元，為有理由。 綜上所述，原告依系爭租約第4條、第6條第2至6項、第10條第 1項、第5項、第12條第5項約定、民法第179條規定，請求被告 給付原告1,272,537元，及其中951,786元自起訴狀繕本送達翌 日即107年8月10日起、其餘320,751元自變更起訴聲明狀繕本 送達翌日即108年4月13日起，均至清償日止，按年利率5%計算 之利息，並自107年7月17日起至履行前項給付之日止按日給付 原告951元，另給付原告7,313,345元，及其中5,783,831元自 起訴狀繕本送達翌日即107年8月10日起、其餘1,529,514元自 變更起訴聲明狀繕本送達翌日即108年4月13日起，均至清償日 止，按年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此之請 求，為無理由，應予駁回。 兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執 行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當擔保金額 准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予 駁回。 本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證 ，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。 本件訴訟費用為裁判費84,556元由被告負擔，餘由原告負擔。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由。依民事 訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項 ，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 6 月 14 日 民事第三庭 法 官 林玲玉 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 6 月 14 日 書記官 張婕妤