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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 107年度重訴字第1321號 原　　　告　德如股份有限公司 法定代理人　黃太平 訴訟代理人　楊佳璋律師 複　代理人　張祐齊律師 被　　　告　杬麗股份有限公司 法定代理人　黃曉曼　　原住臺北市○○區○○路○○○號5樓 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年3 月14日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○號一樓房屋及地 下二層編號第一○七號、第一○八號車位全部遷讓交還原告。 被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國一百零八年二月五 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 被告應自民國一百零七年三月十日起至遷讓交還主文第一項房屋 及二車位之日止，按月給付原告新臺幣參拾萬元。 被告應將公司所在地及營業稅籍登記地址自門牌號碼臺北市○○ 區○○○路○○○號一樓辦理遷出登記。 訴訟費用新臺幣壹拾柒萬壹仟柒佰貳拾元由被告負擔。 本判決主文第一項，於原告以新臺幣伍佰陸拾陸萬柒仟元為被告 供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟柒佰萬元為原告預 供擔保後，得免為假執行。 本判決主文第二項，於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得 假執行；但被告如以新臺幣壹拾伍萬元為原告預供擔保後，得免 為假執行。 本判決主文第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹拾萬元為 被告供擔保後，得假執行；但被告如每期以新臺幣參拾萬元為原 告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 一、程序方面： ㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終 結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第 7 款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或 法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第 256 條亦有明文。本件原告起訴主張其已終止兩造間就門牌號碼 臺北市○○區○○○路○○○ 號1 樓房屋（含車位，下稱系爭 房屋）簽立之房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），依民法 第767 條、第179 條及系爭租賃契約，請求被告遷讓返還系 爭房屋、給付積欠租金、返還終止租約後無權占有系爭房屋 之相當於租金之不當得利、將營業登記自系爭房屋地址遷出 ，並向主管機關註銷變更地址登記，聲明為：㈠被告應將系 爭房屋暨地下二層編號第107、108號車位，全部遷讓交還予 原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）15萬元，暨自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，依年利息5%計算之利息。㈢ 被告應自民國107 年3 月9 日起至遷讓交還房屋之日止，按 月給付30萬元之損害金。㈣被告應將杬麗股份有限公司（下 稱杬麗公司）營業登記從原告所有（地址）房屋遷出，並向 該管主管機關註銷及變更地址登記。㈤原告願供擔保，請准 宣告假執行。嗣於本院審理期間，主張其終止租約日為107 年3 月9 日，乃更正聲明第三項請求返還相當於租金之不當 得利之起算日為「107 年3 月10日」（本院卷第75頁），其 所為係減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告防禦及訴訟 終結，於法應予准許。另原告就聲明第四項請求註銷及變更 營業登記地址部分，主張其真意乃請求被告不要將營業登記 地址繼續設於系爭房屋地址，故修正聲明第四項為被告應向 主管機關「註銷地址登記」，另就聲明第五項修正為「願供 擔保，請准宣告就聲明第一、二、三項為假執行」（本院卷 第74至75頁），核其上開所為均屬不變更訴訟標的而補充或 更正事實上或法律上之陳述，亦應准許。 ㈡被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條所列各款情形，爰依同法第385 條第1 項前段規定 ，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 二、原告起訴主張： ㈠原告就所有系爭房屋暨地下二層第107、108號車位，於 105 年11月28日與被告簽立系爭租賃契約，租期自105 年7 月25 日起至110 年7 月24日止，共計5 年，每月租金自簽約之日 起至108 年7 月24日止為30萬元。詎被告自106 年12月25日 、107 年1 月25日繳納租金之支票不獲兌現，原告於107 年 2 月7 日以台北體育館郵局第182 號存證信函催告被告給付 租金，仍未獲付款，嗣提示107 年2 月25日之租金支票亦因 拒絕往來戶遭退票，原告以107 年3 月6 日台北體育場郵局 第275 號存證信函通知被告依系爭租賃契約之約定終止租約 ，該存證信函送達後雖因無人領取經郵局依法予以招領後退 回原告，然依系爭租賃契約第7 條第8 項「…均以本合約所 載之地址為準…」約定、民法第95條第1 項規定及最高法院 58年台上字第715 號判例意旨，應認已達到而發生效力，並 以該存證信函退回日即107 年3 月9 日為達到日即契約終止 日。原告係系爭房屋所有權人，兩造間租賃契約已合法終止 ，被告占有系爭房屋即屬無權占有，爰依民法第767 條規定 ，請求被告遷讓返還系爭房屋。 ㈡被告自106 年12月25日起即未給付租金，迄至原告於107 年 3 月9 日終止租約時止，積欠租金已達2 個月又15天，扣除 系爭租賃契約第3 條約定之租賃保證金60萬元，尚欠租金15 萬元（106 年12月25日、107 年1 月25日共2 個月，107 年 2 月25日至同年3 月9 日止為15天，租金以30萬元計算，15 天為15萬元，即 30萬×2＋15萬＝75萬，75萬－60萬＝15萬 元），爰依系爭租賃契約請求被告給付積欠之租金15萬元。 另被告於原告終止租約後，仍未將租賃標的物返還予原告， 無權占有系爭房屋而受有相當於租金之利益，並致原告受有 相當於租金之損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告自 107 年3 月10日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月返還30 萬元之不當得利。又被告之公司及營業登記地址均設於系爭 房屋所在地址，原告既已終止系爭租賃契約，被告亦應將其 營業登記遷出，爰依民法第767 條之除去妨害請求權，請求 被告應將營業登記自系爭房屋遷出，並向主管機關註銷地址 登記。 ㈢聲明為： ⒈被告應將系爭房屋暨地下二層編號第107、108號車位全部 遷讓交還予原告。 ⒉被告應給付原告15萬元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，依年息百分之5 計算之利息。 ⒊被告應自107 年3 月10日起至遷讓交還房屋之日止，按月 給付30萬元之損害金。 ⒋被告應將杬麗公司營業登記從原告所有（地址）房屋遷出 ，並向該管主管機關註銷地址登記。 ⒌願供擔保，請准宣告就聲明第1、2、3項為假執行。 三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為 任何聲明或陳述。 四、得心證之理由： ㈠查原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、公證 書、被告簽發之支票3 紙（發票人均為被告，票面金額各為 30萬元，發票日依序為106 年12月25日、107 年1 月25日、 107 年2 月25日，支票號碼依序為ND0000000、ND0000000、 ND0000000 ，付款人均為華南商業銀行大直分行，受款人均 為原告）、退票理由單3 紙、郵局存證信函（存證號碼 182 號、275 號）及信封、臺北市○○區○○段○○○○○號（建物 門牌臺北市○○○路○○○ 號，含車位編號地下二層107、108 號）之建物登記第一類謄本、前述建物坐落基地即同段16-4 地號之土地登記第一類謄本為證，經核與原告所述相符，復 有臺北市中山地政事務所108 年2 月1 日北市中地籍字第10 87002132號函所附上述建號之建物登記謄本可參，且被告經 合法通知，並未到庭爭執，亦未提出書狀為任何聲明或陳述 ，本院綜合上開證據調查結果，自堪信原告上開主張為真實 。 ㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。民法第767 條第1 項定有明文。次按承 租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人 支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契 約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額 ，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時 支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法 第440 條第1 項、第2 項亦定有明文。又承租人於租賃關係 終止後，應返還租賃物。此為民法第455 條前段明定。兩造 間系爭租賃契約，係定有期限之租賃，約定租賃期間5 年， 自105 年7 月25日起至110 年7 月24日止，自簽約日起至10 8 年7 月24日止每月租金為30萬元，108 年7 月25日起至11 0 年7 月24日止每月租金為32萬元。兩造於系爭租賃契約第 7 條第8 項約定「甲、乙雙方就本合約有關履約事項之通知 、催告送達或為任何意思表示，均以本合約所載之地址為準 ，若有送達不到或退件者，概以第一次郵寄日期為合法送達 日期，雙方均無異議」，有房屋租賃契約書可參，本諸私法 自治、契約自由原則，兩造自應受前揭約定拘束。是原告主 張被告簽發之租金支票2 紙均遭付款人以「存款不足」為由 退票，被告積欠達2 個月租金，已寄發存證信函（臺北體育 場郵局存證號碼第182 號）催告被告於5 日內給付租金，該 存證信函寄送至被告於合約所載地址即為合法送達，催告已 屬合法等情，應屬有據，是原告嗣後再以存證信函（臺北體 育場郵局存證號碼第275 號）向被告終止系爭租賃契約，且 依上述第7 條第8 項約定及最高法院58年台上字第715 號判 例意旨（「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到 相對人時，發生效力，民法第95條第1 項定有明文。所謂達 到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時 可了解其內容之客觀之狀態而言」），而以信封上107 年 3 月9 日（招領退回日）為到達日即契約終止日等情，亦屬可 採。是以，原告於兩造租賃關係合法終止後，主張被告無權 占有，本於民法第767 條第1 項之所有物返還請求權，請求 被告應將系爭房屋遷讓交還原告，即屬有理由。又原告主張 被告於系爭租賃契約合法終止前積欠2 個半月計75萬元租金 未付，經扣除押租金（租賃保證金）60萬元後，請求被告應 給付積欠之租金15萬元，亦為有理由。 ㈢又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當 得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有 所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返 還者，應償還其價額。民法第179 條、第181 條定有明文。 無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會 通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自 得依民法第179 條前段規定，請求相當於租金之不當得利（ 最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。請求人請求 無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該 土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意 旨參照），於無權占用他人之房屋時，亦應為相同解釋。查 兩造租賃關係已因合法終止而消滅，被告於107 年3 月10日 起已無占有使用系爭房屋之正當權源，卻仍未遷讓返還系爭 房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常 觀念，被告因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益， 原告自得請求被告返還不當得利。依兩造間過往租約，承租 系爭房屋每月租金為30萬元，是原告請求以系爭租約之月租 金額作為計算不當得利數額之標準，自屬有據。從而，原告 依民法第179 條規定，請求被告自107 年3 月10日起至遷讓 返還系爭房屋之日止，按月給付原告30萬元，亦屬有理由。 ㈣又被告之公司所在地及營業登記目前仍係設在系爭房屋地址 ，有被告公司變更登記表及經濟部網站查得資料在卷可參， 參酌臺北市商業處於108 年2 月13日以北市商二字第108000 1336號函回復本院之說明內容（本院卷第69至70頁），應認 原告若無取得法院判決，逕行向主管機關申請將被告之營業 登記自系爭房屋地址辦理遷出，應屬有困難，則原告主張已 合法終止系爭租賃契約，被告應將其營業登記遷出，依民法 第767 條第1 項之除去妨害請求權，請求被告應將營業登記 自系爭房屋遷出，並向主管機關註銷地址登記等情，亦應予 准許。 五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項之所有物返還請求權 及妨害除去請求權、系爭租賃契約之租金給付請求權、民法 第179 條之不當得利返還請求權，請求被告應將系爭房屋（ 含停車位）遷讓交還原告，並應給付原告15萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日即108 年2 月5 日（起訴狀繕本於108 年 2 月4 日發生送達效力，參本院卷第35頁公示送達公告）起至 清償日止按法定利率即週年利率百分之5 計算之利息，另應 自107 年3 月10日起至遷讓交還系爭房屋之日止按月給付30 萬元，且應將杬麗公司營業登記從系爭房屋地址遷出，註銷 地址登記，均為有理由，應予准許。 六、本件第一審裁判費為 171,720元，此外無其他費用支出，是 本件訴訟費用額確定為 171,720元，應由敗訴之被告負擔。 七、原告陳明願供擔保，聲請就主文第一、二、三項部分均宣告 假執行，合於法律規定，爰依民事訴訟法第390 條第2 項， 酌定相當之擔保金額准許之（原告曾陳報系爭房屋含車位之 買賣契約書，買賣總價款為 1,700萬元）。本院併依同法第 392 條第2 項，依職權宣告被告如為原告預供擔保後，得免 為假執行。 八、據上論結，本件原告之訴為有理由。訴訟費用負擔之依據： 民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 108 年 4 月 3 日 民事第四庭 法 官 張婷妮 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 4 月 3 日 書記官 鄭以忻