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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第182號 原　　　告　陳譓如 訴訟代理人　曾能煜律師 被　　　告　東騰開發股份有限公司 法定代理人　陳健恭 訴訟代理人　陳國雄律師 複　代理人　曾憲忠律師 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107年4月16 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：原告於民國103 年11月30日與被告簽署東騰 藍房屋土地預訂買賣契約書（下稱系爭預售屋契約），約定 由原告向被告購買B棟B4戶8樓之預售屋1 戶（下稱系爭房屋 ），總價新臺幣（下同）3,750 萬元，原告已陸續繳納共計 714 萬元（包含定金113萬元、簽約金79萬、183萬元、開工 款189萬元、室內隔間完成款74 萬元、室內粉刷完成38萬元 、使用執照申請38萬元）。被告委託之代銷人員於原告購買 系爭房屋時，曾向原告表示：該大樓為扁平、長型、美觀之 設計，建物之寬度僅785 公分，結構樑柱位於主牆面及長邊 處，系爭房屋格局非常方正，不會有擾人的橫樑，房間亦無 橫樑，不會有壓床的情形發生等語，而觀之被告於銷售期間 製作之樣品屋無橫樑設計，系爭預售屋契約第63頁所附房屋 平面圖（下稱第63頁平面圖）亦未繪製橫樑，故原告始終認 為所購買之系爭房屋之結構樑柱係設計施作於房屋長邊、主 牆內，無醜陋外露之樑柱、橫樑，方以前開高價向被告購買 系爭房屋。惟被告於104年6月17日所提供之平面圖（下稱客 變平面圖）竟於系爭房屋內赫然出現40公分寬之橫樑，原告 就此雖為爭執，然被告則無正面回應，由此可見原告已未同 意被告任意增加或變更樑柱之位置；嗣系爭房屋於106 年10 月間完工後，原告經被告帶同至現場，始見寬40公分之橫樑 位於系爭房屋正中，且主臥室亦有寬達40公分之橫樑，在民 俗禁忌上會有壓床之情形，復因系爭房屋高度過低，無法再 施作天花板，該等橫樑立於輕隔間牆且外露達30公分，極為 醜陋，原告即當場表示若被告不為改正，則不願繼續履約， 但被告仍謂該等橫樑不影響房屋之使用且不可能變更，後更 於107年1 月3日發函主張解除系爭預售屋契約，並沒收原告 已繳前開價金其中之562萬5千元以為懲罰性違約金。惟被告 既於出售系爭房屋時向原告擔保該屋不會有擾人橫樑、壓床 之情事，而上開橫樑之位置在現實上已無法改變，並經被告 明示拒絕變更，系爭房屋顯有瑕疵存在，原告自不同意被告 終止系爭預售屋契約，反得依民法第359 條之規定解除系爭 預售屋契約，並依解除契約後之法律關係，請求被告返還原 告已繳之714 萬元價金。縱認原告解除系爭預售屋契約為無 理由，而係由被告合法解除系爭預售屋契約，然原告係因被 告於銷售時保證系爭房屋不會有擾人之橫樑，卻於興建至一 半時方以客變平面圖說明橫樑位置，原告因無法接受故未再 履約，可歸責性甚低；且系爭房屋於106 年11月間興建完成 後，其他住戶至今尚未辦理點交手續，被告尚可轉賣他人獲 利，所受損害甚微，被告所沒收之懲罰性違約金數額實屬過 高，應酌減為50萬元，則就其餘664 萬元部分，被告仍應依 解除契約後之法律關係返還予原告。為此爰提起本件訴訟， 求為判命：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告714 萬元，及自 收受起訴狀繕本翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息；⒉請准供擔保宣告假執行；㈡備位聲明：⒈被告應給付 原告664 萬元，及自收受起訴狀繕本日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息；⒉請准供擔保宣告假執行。 二、被告則以：第63頁平面圖非系爭房屋之平面圖，該頁上所書 寫之文字亦非被告公司人員所撰寫，又雙方於簽訂系爭預售 屋契約時，已共同在系爭房屋圖面處用印確認，原告以第63 頁平面圖及其上書寫之文字，指稱被告曾向其聲稱系爭房屋 無橫樑云云，實屬無稽。再被告於104年6月17日原告就系爭 房屋辦理客變手續時，曾交付原告客變平面圖，該圖示已明 確標註系爭房屋之橫樑位置，並可見房屋樑柱係沿著系爭房 屋結構牆及隔間牆等壁面施作，並非橫亙於客廳、臥室天花 板正中間，原告於接獲該平面圖之當下並無任何異議，並於 同年8 月12日於該圖面上簽名確認客變內容，是原告稱其曾 就橫樑乙事與被告進行爭執云云，亦顯非事實。嗣原告因退 屋減價不成，方以系爭房屋具有橫樑等不實理由惡意違約， 原告前開所為解除契約之意思表示，自屬於法不合，原告先 位請求被告返還其已支付之價金714 萬元，當無理由。又系 爭預售屋契約已因原告拒不給付系爭房屋買賣價金，經被告 催告期滿仍未獲給付，而由被告依法解除，而系爭預售屋契 約第20條第4 項有關違約金之約款符合預售屋買賣定型化契 約應記載即不得記載事項之規定，復係經原告審閱後簽訂， 基於私法自治，並無違約金酌減之必要，是被告依系爭契約 第20條第4 項之約定沒收原告已繳價金562萬5千元，亦屬有 據，原告備位請求被告返還扣除違約金50萬元後所剩餘之66 4 萬元，復無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之 訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准 宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項： ㈠原告於103 年11月30日與被告簽署系爭預售屋契約，約定由 原告向被告購買系爭房屋，總價3,750萬元之事實。 ㈡原告已陸續繳納買賣價金共計714萬元（包含定金113萬元、 簽約金79萬、183萬元、開工款189萬元、室內隔間完成款74 萬元、室內粉刷完成38萬元、使用執照申請38萬元）予被告 ，惟自兩造所約定應繳納之第13期分期款起即未再繳納之事 實。 ㈢系爭房屋尚未經被告交付予原告之事實。 ㈣系爭房屋內存有橫樑之事實。 四、本院之判斷： ㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減 少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請 求減少價金，民法第354條第1 項、第359條固分別定有明文 。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277 條前段亦有明定。又有關瑕疵擔保之 規定，原則上於危險移轉後，始有其適用，惟於危險移轉前 ，買受人已發現標的物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵之 物，或擔保除去該瑕疵後為給付，買受人亦有拒絕受領瑕疵 物之權利，並得解除契約（最高法院86年度台上字第3407號 判決要旨可資參照）。是買受人就買賣標的物於交付前或交 付時存有瑕疵乙節，仍應負擔舉證證明之責，始得依民法第 第359 條之規定主張出賣人應負擔瑕疵擔保責任而解除契約 或為價金減少之請求。本件原告主張被告於兩造締約時曾向 其保證系爭房屋之結構樑柱位於主牆面及長邊處，不會有擾 人的橫樑，房間亦無橫樑，不會有壓床的情形發生等語，然 系爭房屋完工後竟見橫樑位於系爭房屋正中及主臥室，而有 民俗禁忌上壓床之情形，因認系爭房屋雖尚未經被告交付， 然已存有瑕疵而主張依民法第359 條之規定解除契約，惟被 告雖不否認系爭房屋內確有橫樑之設置，但仍否認有何原告 所指之瑕疵情事，依上說明，原告自應就系爭房屋存有瑕疵 乙節負舉證責任。經查，系爭房屋內存有橫樑之事實，固為 兩造所不爭，然原告並未舉證橫樑之存在將使系爭房屋供人 居住使用之功能有所喪失或減損，是已難認系爭房屋有何滅 失或減少其通常效用之瑕疵存在。原告雖又稱被告之代銷人 員曾向原告保證系爭房屋不會有橫樑存在云云，並提出第63 頁平面圖為證。但第63頁平面圖實際上乃系爭房屋所屬大樓 10樓專有部分之平面圖而非系爭房屋平面圖之事實，此觀系 爭預售屋契約第56頁已另有本戶平面圖（即該契約附件12） ，而第63頁平面圖下方復明載「10F PLAN」之字樣，且係浮 貼於該契約之分管約定、共有專用平面圖處（即該契約之附 件14）等情自明（見本院卷第45、63頁），準此，實已難謂 第63頁平面圖與兩造就系爭房屋屋內設計所為之約定有何關 聯。原告就此固仍謂：簽約時被告拿10樓的資料跟原告說明 ，且在上面寫一些尺寸、面積等數字，但原告最後是買8 樓 ，因被告手寫部分都在10樓的圖上，伊等才會希望把這張圖 也附在契約云云。但兩造如係欲以第63頁平面圖之記載作為 系爭房屋專有部分圖示約定內容之一部或全部，衡情應會直 接將第63頁平面圖附在系爭預售屋契約第56頁之本戶平面圖 處以為取代或補充，卻捨此不為，反將之浮貼於該契約有關 分管約定、共有專用平面圖處，更在前開本戶平面圖上蓋印 確認，自不能認兩造實際上有何欲以之取代或補充系爭預售 屋契約所附前開本戶平面圖之意。又原告不僅未舉證第63頁 平面圖上手寫文字部分為被告之代銷人員所書寫，實則該等 文字復僅係有關房屋長、寬度之記載，仍無從憑此證實被告 之代銷人員有何向原告保證系爭房屋內無橫樑設計之情事， 故原告主張第63頁平面圖應屬兩造就系爭房屋專有部分內部 設計所為之約定，並可資以證實被告有於締約時向其保證系 爭房屋內無橫樑設計之情事云云，應無可採。再者，樑柱之 設計事關房屋之承重支撐甚鉅，為使房屋之結構堅固可靠， 衡諸一般社會經驗，本難期屋內全無橫樑之設計，原告竟稱 被告曾向其保證系爭房屋內將無任何橫樑存在云云，已有可 議；復徵之原告既謂其於被告提出客變平面圖時已知悉有系 爭房屋內有橫樑存在，果若被告於兩造締約時確曾向原告為 前開系爭房屋內無橫樑設計之保證，原告理應即刻提出異議 甚而停止付款，始符常情。然觀之原告於此狀況下卻仍僅在 客變平面圖上註記「廚房壁磚鋪貼範圍為一字型」等語，而 未就系爭房屋內之其餘設計情況進行變更，此有經原告於10 4年8月12日簽名確認之客變平面圖1 份可參（見本院卷第84 頁），且仍繼續繳交買賣價金，直至106 年間之第13期分期 款始未再繳納，實際上難認原告有何就此提出異議之情，益 見兩造間應無原告所稱被告於兩造締約時已向其保證系爭房 屋內無橫樑設計之情事甚明。從而，原告既未能證明兩造間 存有系爭房屋內不得有橫樑設計之約定，自亦不能以系爭房 屋內實際上存有橫樑為由，認定該屋有何滅失或減少契約預 定效用之瑕疵存在。系爭房屋既無滅失或減少通常效用或契 約預定效用之瑕疵存在，原告先位依民法第359 條之規定解 除系爭預售屋契約，並依解除契約後之法律關係請求被告返 還原告已繳納之買賣價金共計714 萬元，自無理由。 ㈡兩造於系爭預售屋契約第20條第4 項前段約明：甲方（即原 告）如有未履行本約第5 條有關之付款約定時，經乙方（即 被告）催告通知送達7 日內仍不繳交時，視為甲方違約，乙 方得不再行催告甲方，即逕解除本約，並向甲方請求損害賠 償，乙方除得沒收甲方已繳全部價金（最高以房價之15 %為 限）作為懲罰性違約金外，本約買賣標的物亦應無條件由乙 方處理，甲方不得異議等語，有系爭預售屋契約1 份可參（ 見本院卷第20頁背面）。本件被告因原告自兩造所約定應繳 納之第13期分期款起即未再繳納，已於106 年11月28日以書 面催告原告履行，惟原告仍未履行，被告乃依系爭預售屋契 約第20條第4項前段之約定，於107年1月3日發函解除系爭預 售屋契約，並聲明依前開約定就原告已繳價金沒收其中 562 萬5 千元以為懲罰性違約金之事實，業有臺北建北郵局存證 號碼000015號存證信函、通知單、中華郵政掛號郵件收件回 執各1 份附卷可稽（見本院卷第49、86至87頁），是系爭預 售屋契約已經被告合法解除並依約沒收懲罰性違約金562萬5 千元之事實，應堪認定。原告雖謂其係因無法接受橫樑存在 於系爭房屋內之情事始未再履約，可歸責性甚低，且系爭房 屋於106 年11月間興建完成後，其他住戶至今尚未辦理點交 手續，被告尚可轉賣他人獲利，所受損害甚微，主張被告依 約所得收取之懲罰性違約金應酌減為50萬元，其餘已繳之64 4 萬元價金則應依解除契約後之法律關係返還云云。然預售 屋之交易性質上本即強烈需求雙方對持續興建之房屋繼續履 約之信用，雙方以前開條款約定如原告未持續履行其付款義 務，則最高應以房地總價15 %計付懲罰性違約金，經本院斟 酌同條其他關於被告違約時之處罰約定態樣，以及前開約款 所定違約金之數額最高僅占房地總價15 %等情，尚難謂該約 款有何明顯失衡或有失公允之處。又系爭預售屋契約既經原 告審閱後簽名確認，其對於違反付款義務將需支付前開數額 違約金之事實，亦應知之甚詳。然原告既已自陳非因自身經 濟狀況不佳而致無法履行其付款義務，徒憑雙方未曾約定之 事項，恣意不為系爭預售屋契約之履行，可非難之程度自屬 非低，且使被告於支出相關成本後，尚須另行轉賣始有機會 獲取原本依約可得之對價，則被告依系爭預售屋契約第20條 第4 項之約定沒收原告已繳價金其中562萬5千元以為對原告 前述違約情事之懲罰，應無過高之情事，亦應不受被告嗣後 是否轉賣之影響，原告主張應予酌減至50萬元云云，並無理 由。是原告備位主張系爭預售屋契約縱經被告合法解除，因 原告應付違約金之數額僅50萬元，故就已繳價金714 萬元扣 除50萬元違約金後所餘644 萬元，仍應依解除契約後之法律 關係返還予原告云云，亦屬無據。 ㈢至原告雖聲請至系爭房屋內拍攝樑柱及相關部分，並請求被 告說明系爭房屋目前是否已轉賣，然原告前開聲請調查證據 之事項均與本院之判斷無涉，本件事證已明，核無再就此部 分進行調查之必要，附此敘明。 ㈣綜上所述，原告先位依民法第359 條之規定、解除契約後之 ，請求被告給付原告714 萬元，及自收受起訴狀繕本翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息，備位依解除契約後 之法律關係，請求被告給付原告664 萬元，及自收受起訴狀 繕本日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由 ，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所 附麗，應併駁回之。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 107 年 5 月 10 日 民事第七庭 法 官 許勻睿 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 5 月 10 日 書記官 詹玗璇