裁判書系統

A臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第256號 原　　　告　盤耀升 訴訟代理人　陳鄭權律師 　　　　　　楊安騏律師 被　　　告　好城市不動產經紀有限公司 兼法定代理　王孟章 人 　　　　　　林于崴 上列三人共同 訴訟代理人　黃文明律師 被　　　告　王孟昌 　　　　　　葉銘元 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國107 年8 月30日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠緣原告於民國103 年11月20日經被告好城市不動產經紀有限 公司（下稱好城市公司）、其負責人即被告王孟章（下稱王 孟章）、店內專屬仲介即被告林于崴（下稱林于崴）及不動 產經紀人即被告王孟昌（下稱王孟昌）之居間下，向訴外人 即地主陳高森、林金城、溫仲崑、蕭富德、呂枝達、陳本昌 、莊嚴峰及劉明宗8 人（下合稱陳高森等8 人）簽定不動產 買賣契約（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）4,500 萬8,800 元價金購買坐落桃園市○○區○○○段○○○段00 000000地號土地（合併分割後編為同段65、65-1、65-2、 65-4、65-5號土地；下合稱系爭土地）。嗣系爭土地過戶予 原告，原告於104 年10月間委請專業技師測量，發現系爭土 地坡度甚陡，坡崁地經測量面積占1173.30 平方公尺，另有 部分土地為河川用地，河床測量面積達307.89平方公尺，導 致原告可用以興建農舍及耕作之面積大幅減少，系爭土地顯 有重大瑕疵。原告曾以前開情況對陳高森等8 人向臺灣桃園 地方法院（下稱桃園地院）起訴請求返還價金（下稱另案訴 訟），經桃園地院以105 年度重訴字第33號案件判決，認定 系爭土地確有重大瑕疵而應回復原狀，陳高森等8 人應給付 原告4,250 萬元，陳高森等8 人不服提起上訴，於臺灣高等 法院（下稱高等法院）法官勸諭下，原告乃與陳高森等8 人 以解除系爭買賣契約並返還原告3,450 萬元之買賣價金為條 件達成和解，但原告因此損失800 萬元。 ㈡好城市公司、王孟章、王孟昌、林于崴就訂約事項應誠實告 知原告，但竟故意隱匿系爭土地有上述瑕疵，顯係以詐術欺 騙原告購買系爭土地。另代書即被告葉銘元（下稱葉銘元） 於地政測量人員現場鑑界時，明知系爭土地上有河川地，竟 隱匿實情共同欺騙原告，被告所為已屬詐欺行為不法侵害原 告之權利，顯已違反民法第567 條第1 項前段居間人據實報 告義務之規定，原告因此所受800 萬元價金之損失，自得依 民法第184 條第1 項、第2 項前段及第185 條規定，請求好 城市公司、王孟章、王孟昌、林于崴、葉銘元負連帶損害賠 償責任。另好城市公司、王孟章、王孟昌、林于崴前述行為 ，已違背不動產經紀業管理條例第24條之2 第3 、4 、5 款 及民法第567 條第1 項前段之規定，而王孟章、王孟昌、林 于崴為好城市公司之代理人或使用人，好城市公司自應依民 法第224 條規定負連帶賠償責任。而葉銘元係受好城市公司 委任於現場測量，自屬使用人，亦應依民法第224 條負連帶 賠償責任。故原告得依民法第224 條、第227 條規定，請求 好城市公司、王孟章、王孟昌、林于崴、葉銘元連帶賠償原 告800 萬元。而王孟昌為好城市公司之不動產經紀人，林于 崴則為代銷業務，其二人行為亦已違背不動產經紀業管理條 例第24條之2 第3 、4 、5 款規定及民法第567 條第1 項段 之據實報告義務，致原告受有800 萬元之損害，原告亦得依 不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定請求好城市公司、 王孟昌及林于崴負連帶賠償責任。 ㈢好城市公司、王孟章、王孟昌及林于崴既違反據實報告義務 且構成詐欺行為，已如前述，則渠等依民法第571 條規定自 不得向原告請求報酬，是渠等於104 年4 月10日所收受原告 給付之仲介費45萬及20萬元，已屬無法律上原因，原告得依 民法179 條規定請求返還。又該65萬元仲介費若由好城市公 司、王孟章、王孟昌及林于崴其中一人給付，其他人即免給 付責任。另葉銘元故意隱匿系爭土地坡度甚陡且有河川經過 之情形，使原告陷於錯誤而委託其辦理土地過戶等事宜，其 行為亦已構成詐欺，原告得依民法第92條規定撤銷意思表示 ，並依民法第179 條規定請求葉銘元返還原告給付之代書費 用2 萬2,549 元。 ㈣綜上，原告依民法第567 條第1 項前段、第184 條第1 項及 第2 項前段、第185 條第2 項、第224 條及第227 條規定請 求被告連帶給付800 萬元；另依民法第571 條及第179 條規 定請求好城市公司、王孟章、王孟昌及林于崴負擔65萬元之 不真正連帶債務；末依179 條規定向葉銘元請求2 萬2,549 元之不當得利等語。並聲明：⑴被告應連帶給付原告800 萬 元，暨自106 年12月29日調解聲請狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵好城市公司、王孟章 、王孟昌、林于崴應連帶給付原告65萬元，暨自106 年12月 29日調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息。⑶第二項聲明，於給付之相同範圍內，由其 中之一被告已負給付責任，其餘被告即免其給付責任。⑷葉 銘元應給付原告2 萬2,549 元，暨自106 年12月29日調解聲 請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利 息。⑸願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則分別各以： ㈠好城市公司、王孟章及林于崴辯以：原告為不動產投資客， 已有多次買賣不動產之經驗，當時係原告主動電話聯繫林于 崴，稱其欲購買系爭土地，隨即於103 年11月17日簽定「好 城地產不動產買賣要約/ 承諾書」，並簽發面額200 萬元支 票為斡旋金，請林于崴向地主議價，並於完成交易後返還前 開支票予原告。於簽定系爭買賣契約前，林于崴曾陪同原告 至系爭土地現場，買賣雙方亦請地政事務所人員前往鑑界， 地主當場亦向原告說明土地狀況，原告均未表示意見，又於 鑑界後經10多日之考慮後，始為第2 期之支付，足證原告確 實知悉現場土地狀況有部分為陡坡，被告並無隱匿情形。又 原告所稱系爭土地中並無河川用地，若有此情，王孟章與林 于崴亦不知情，蓋系爭土地現場離行水區尚距約200 公尺遠 ，此部分原告所述並非實情。是好城市公司、王孟章及林于 崴就系爭買賣契約之交易過程，並無違背職務之行為，實已 向原告詳為說明；且原告於另案訴訟中與陳高森等8 人已達 成和解，與好城市公司、王孟章及林于崴無涉，原告不得將 其所為之退讓轉嫁予好城市公司、王孟章及林于崴負擔，故 原告並無理由等語，茲為抗辯。 ㈡王孟昌則以：其從事不動產經紀業，已盡善良管理人之最大 注意義務，且原告於另案訴訟進行調解時並未告知，現向王 孟昌請求賠償，顯無理由等語，茲為抗辯。 ㈢葉銘元則辯以：其為地政士，受原告及陳高森等8 人委託辦 理系爭土地所有權買賣登記，因買賣土地需申請鑑界，以確 定地界之範圍點交予原告，其受陳高森等8 人委任向桃園地 政事務所申請鑑界，於鑑界當日，原告及陳高森等8 人均有 親自到系爭土地現場，惟因現場雜草叢生無法進行鑑界，地 政測量人員告知僅能指界，因此乃由賣方除草整理土地，再 於104 年3 月14日委任葉銘元申請鑑界，並排定104 年3 月 19日測量，經通知買賣雙方及仲介人員親至現場，惟因現場 部分範圍仍有雜草，土地後端有雜草及崁坡，而無法鑑界， 是原告稱葉銘元明知系爭土地上有陡坡、河川地，故意隱匿 共同欺騙原告云云，應為不實指控。況葉銘元係受賣方委任 申請鑑界，並非受好城市公司委任，並無共同詐欺之情形， 且二次鑑界，原告皆親至現場，若有疑慮自可當場向測量人 員詢問或停止匯款終止買賣契約，況葉銘元僅收取代書費用 1 萬5,000 元，其中尚有7,549 元係代繳費用，並無需為此 為欺騙行為，故原告所指均為不實指控等語，茲為抗辯。 ㈣並均聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利 判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項： ㈠原告於103 年11月20日與陳高森等8 人簽訂系爭買賣契約書 ，以總價4,500 萬8,800 元之價金購買系爭土地（見本院卷 第41至46頁）。 ㈡原告前向陳高森等8 人提起返還價金之訴訟，經桃園地院以 105 年度重訴字第33號返還價金事件，判決陳高森等8 人應 給付原告4,250 萬元，經陳高森等8 人上訴後，於106 年9 月1 日經高等法院成立調解，調解內容為陳高森等8 人願給 付原告3,450 萬元；原告願將系爭土地所有權移轉登記予陳 高森等8 人應有部分各8 分之1 或共同指定之人（見本院卷 第17至33頁）。 四、本院之判斷： ㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可 得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1 項定有明文。 又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表 意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人 ，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年度台上字第75 號判例參照）。本件原告主張好城市公司、王孟章、王孟昌 、林于崴、葉銘元明知系爭土地坡度甚陡，坡崁地經測量面 積占1173.30 平方公尺，另有部分土地為河川用地，河床測 量面積達307.89平方公尺，致原告陷於錯誤而為買受系爭土 地之意思表示，導致原告可用以興建農舍及耕作之面積大幅 減少等情，為好城市公司、王孟章、王孟昌、林于崴、葉銘 元所否認，並各以前開情詞置辯，揆諸前開最高法院判例意 旨所示，自應由原告就此事實負舉證之責。 ㈡經查，原告就其上開主張雖提出其過戶系爭土地後，於104 年10月間委請專業技師測量，始發現系爭土地坡度甚陡及河 床面積過大之情形，並提出桃園市○○區○○○段○○○段 00 00 地號土地測量圖為證（見本院卷第47頁），但對於其 主張好城市公司、王孟章、王孟昌、林于崴、葉銘元有明知 系爭土地坡度甚陡及河床面積過大而故意不告知之情形一節 ，均未舉證以實其說。而原告雖於另案訴訟時曾提出林于崴 於締約前交付之實測圖為據（見桃園地院105 年度重訴字第 33號卷第19頁）；惟觀諸該實測圖僅標出系爭買賣標的坐落 之各地號土地，並說明原告欲買受取得之其中編號5 、6 、 7 位置及面積，以及系爭道路預定通過之路徑，圖中並無任 何關於河川之說明或標示，則原告主張其因受此圖誤導，方 誤認河川係在系爭土地地界以外云云，要非可採。林于崴亦 陳稱：伊是系爭買賣仲介，有在締約前將該實測圖交給原告 ，這張圖是地主委託出售土地時給的，當時土地尚未分割， 每塊土地都有達到分割面積的限制，可以分割為6 塊，伊交 實測圖給原告時，沒有向原告提到河川位置或面積，因為伊 不曉得，伊只向原告提到要賣的坪數，如果真正要買賣的話 要實測，原告也有到現場去看，出售系爭土地訂約前伊有跟 原告一起去看過現場，締約前總共去過2 、3 次，伊按照圖 面跟原告說明系爭土地大約位置，並說土地地點不錯，唯一 缺點有高低落差，需要整理，並沒有說河川在地界以外，這 需要等現場測量才會知道，伊不記得原告有無問河川是否在 地界以外等語（見同前卷第93至94頁），則由林于崴前開陳 述內容，亦無從得出原告有受詐欺之情。 ㈢原告固主張其於訂立系爭買賣契約前不知系爭土地有坡度過 陡情事，然其亦不爭執於買受系爭土地前已至現場勘查過， 但陳稱其因現場雜草叢生被遮蔽視線云云（見同前卷第78頁 背面及第18至25頁）；然觀諸系爭土地現場照片（見同前卷 第18至25頁），足見系爭土地之高低落差頗大，即便常人以 肉眼觀察，亦可得知，且系爭土地約一半範圍均屬陡坡，並 非必須以儀器測量方能查悉，原告既於締約前已親臨現場， 就此土地現況自難諉為不知。況由林于崴上開陳述內容，可 知其於簽訂系爭買賣契約前有陪同原告至現場，並告以系爭 土地有高低差尚需整地之事，更足認原告事後主張其不知系 爭土地坡度甚陡云云，顯與事實不符。 ㈣至原告主張於締約前不知系爭土地上有河川經過一節，好城 市公司、王孟章、王孟昌、林于崴、葉銘元亦均陳稱其等因 不知經實測後系爭土地上會有河川，故於締約前並未告知原 告等語（見同前卷第93頁背面、第171 頁背面）。查，系爭 買賣標的為「桃園市○○區○○○段○○○段00000000地 號之土地」中之2,500 平方公尺，且因前開土地於原告買受 前尚未合併分割完成，買賣雙方遂於契約備註欄另有記載「 上述地號係尚未合併分割之面積，買方購買之地號尚須依附 件一實測圖（即系爭實測圖）中5 、6 、7 編號位置及新地 號為主，其面積須達2,500 平方公尺以上」等語，足認系爭 買賣之土地與一般具固定性、不變動性之不動產迥異，即原 告於買受系爭土地前，現場並無界址、界樁等物，以資特定 系爭土地各邊界範圍，其僅能依照系爭實測圖來辨識買受之 區塊，即便曾親至現場，仍無法確切就系爭土地坐落位置、 地表地貌、各邊界址所在等具體情狀清楚知悉。復依原告上 開所提65-2地號土地測量圖觀之，系爭土地上之河川係在土 地之最北邊區塊，而非位處中央、明顯區域，其前方尚有高 低差甚大的陡坡阻隔，是倘未經儀器精準丈量，僅在現場以 肉眼視之，即便可見系爭土地北部有河川，亦難認好城市公 司、王孟章、王孟昌、林于崴、葉銘元明知該河川會在系爭 土地地界以內，自不得以渠等曾於土地合併分割前曾陪同原 告至現場勘查為由，逕認渠等對該土地上會有河川經過之情 有明知之可能。 ㈤綜上以觀，原告主張好城市公司、王孟章、王孟昌、林于崴 、葉銘元等人有故意隱匿系爭土地有坡度甚陡及河床面積過 大而故意不告知之詐欺情形，及有違背職務之行為等情，均 未能提出證據以實其說，業如前所述，是本院自難為其有利 之認定。故原告主張依民法第92條第1 項規定撤銷契約之意 思表示，當非有據。況原告於另案訴訟中與陳高森等8 人成 立之調解，為原告與陳高森等8 人互為退讓之結果，與好城 市公司、王孟章、王孟昌、林于崴、葉銘元無涉，原告不得 將其於該調解時所為之退讓轉嫁好城市公司、王孟章、王孟 昌、林于崴、葉銘元等人負擔，是原告此部分之請求，實無 理由，不應准許。 五、從而，原告請求被告依民法第567 條第1 項前段、第184 條 第1 項及第2 項前段、第185 條第2 項、第224 條及第227 條規定請求被告連帶給付800 萬元；另依民法第571 條及第 179 條規定請求好城市公司、王孟章、王孟昌及林于崴負擔 65萬元之不真正連帶債務；再依179 條規定向葉銘元請求2 萬2,549 元之不當得利，聲明：⑴被告應連帶給付原告800 萬元，暨自106 年12月29日調解聲請狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵好城市公司、王孟 章、王孟昌、林于崴應連帶給付原告65萬元，暨自106 年12 月29日調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5 計算之利息。⑶第二項聲明，於給付之相同範圍內，由 其中之一被告已負給付責任，其餘被告即免其給付責任。⑷ 葉銘元應給付原告2 萬2,549 元，暨自106 年12月29日調解 聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所 為假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 9 月 27 日 民事第四庭 法 官 陳靜茹 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 9 月 27 日 書記官 林玗倩